2007-09-17 17:21
http://blog.drapt.com/chosnet/2413571190017316941 
자료출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문출처 : http://blog.drapt.com/muzige
★2007년 9월 이후 부동산 전망 및 최고의 매수 전략★
닥터 아파트 애우 여러분 반갑습니다.
2007년 1월부터 2007년 9월 현재까지 아파트 시장이 매수세와 매도세가 거의 없는 이른바 매매실종의 횡보 장세를 이어가고 있습니다.
2003-2004년의 장기적인 소폭 하락, 2005년-2006년의 단기간 폭등이 2007년-2008년에는 어떤
흐름을 보일 것인가 귀추가 주목 되는 시점입니다.
지금의 지리한 흐름은 정부의 인위적인 규제 정책 강화가 결정적인 영향으로 작용하고 있으며
분양가 상한제 등의 분양 시장 변화, 2006년 하반기의 아파트 폭등과 비교가 되는 상대적인
냉각 심리 등이 어우러져 아파트 시장에 미묘한 기류가 형성이 되고 있습니다.
매수자는 단기간 폭등한 아파트 값이 좀 더 떨어져 주기를 학수고대 하면서 정부의 정책이
탄력을 받아서 아파트 거품이 꺼지기만을 기다릴 것입니다.
하지만 자칫 부동산 시장이 반전되어 미리 점 찍어 놓은 아파트들이 튀겨 오를까 봐 매우 불안한
마음으로 시장 상황을 눈여겨 볼 것이 틀림 없습니다.
매도자는 하루빨리 현 정권의 비민주적인 부동산 옥죄기가 실패하여 부동산 시장이 뜨겁게
달아 오르기만을 간절히 소원할 것입니다.
하지만 이 경우에도 자칫 장기 침체의 늪에서 허우적 거리다가 시간적. 금전적으로 손해를
보지나 안을까 노심초사하면서 지켜볼 것이 뻔합니다.
과연 시장은 어느 방향으로 움직일 가능성이 높을까요?
애시당초에 매수자와 매도자의 상반된 기대치를 모두 만족시킬만한 결과가 나오는 것은 불가능한 상황입니다.
따라서 자신의 자산 운용 여건에 따라서 어느 한 쪽은 일찌감치 백기를 들고 매수를 하든지
아니면 매도를 하든지 결정을 하여서 향후에 발생할 폭등 혹은 장기 침체에 대비하는 것도
생각해야 합니다.
2007년 1월부터 9월 현재까지 수도권 아파트가 평균 0.3%의 소폭 상승이 이어 지고 있다는
사실에 비추어 보았을 때에 매수 우위의 시장 상황이 전개될 가능성이 조금 높지만 올 가을과 내년
상반기를 기점으로 철저히 양극화의 흐름을 보일 가능성이 농후합니다.
즉 그 동안 정부의 고급 아파트 옥죄기 여파로 손발이 꽁꽁 묶인 똑똑한 아파트는 규제 완화가
현실화 되는 연말과 연초를 기점으로 릴레이식 상승을 이어갈 가능성이 높은 반면에 정부의
규제로부터 비교적 자유로운 상승을 이어간 소외 아파트군들은 지리한 정체 및 소폭 하락의
굴레에서 벗어나지 못할 가능성이 점쳐집니다.
아파트 매매 실종이 이어지고 있는 지금이야말로 소외군으로 지목이 되는 아파트에서 평범한
아파트 혹은 상승여력이 높은 가치 아파트로 갈아타기를할 절호의 찬스라는 사실을 잊어서는
안됩니다.
통상적으로 갈아타기를 할 경우 더 좋은 아파트로 옮기는 경우가 많기 때문에 현재 가지고 있는
아파트를 예전보다 떨어진 가격으로 매도를 하더라도 유망한 아파트를 급매 형태로 매수만
할 수 있다면 결코 손해가 아니라 향후에 부동산 시장 여건이 호전이 될 경우에 훨씬 높은 시세
차익을 거둘 수 있다는 사실을 염두해 두고 적극적으로 갈아타기를 하는 것이 바람직한
방법입니다.
다음은 지금 상황에서 무주택자의 매수 및 갈아타기를 염두해 두고 있는 사람들의 기본 전략을
정리한 것입니다.
부동산 시장의 혼돈기를 맞이하여 중심을 잡지 못하고 우왕좌왕 하는 분들을 위하여
간단 명료한 글귀를 남기고자 하오니 제 글월이 내집 마련을 꿈 꾸는 분들에게 한 줄기 햇살처럼
밝은 빛을 선사하기를 기원합니다.
* 2007년 9월 이후의 아파트 유형별 시장 흐름 예측
1. 2007년 9월부터 연말까지는 올해 1월부터 지금까지 이어지고 있는 0% 대의 무의미한 상승과
하락이 전개될 것입니다.
2. 건설사의 부도와 맞물려서 건설 경기의 위축과 미분양 물량의 증가 등으로 인하여 단기간에
폭등 장세는 도래하지 않을 것이며 아울러서 부동산 시장의 폭락 가능성도 거의 없습니다.
3. 대통령 선거와 총선을 분수령으로 고급 아파트에 대한 부분적인 규제 완화가 현실화 될
것입니다.
이에 따라 각종 규제 대상으로 지목이 되어 상대적으로 탄력을 받지 못하던 고급 아파트들의
점진적인 상승이 이어질 것이며 중장기적으로는 더욱 더 탄력을 받으며 릴레이식 상승을
이어갈 것입니다.
그 근거로 해외 명품 아파트에 비하여 국내 명품 아파트의 부동산 가격은 아직도 크게
저평가 되어 있으며, 용산 초고층 주상복합의 높은 시세 형성, 중저가 아파트 및 소외군 지역의
아파트 상승 등을 꼽을 수가 있습니다.
4. 하위 20%에 해당이 될것으로 여겨 지는 소형 평형, 및 소외지역, 기타 선호도가 떨어지는
이른바 소외군 아파트들의 지속적인 하락 및 정체가 단기간은 물론 중장기적으로 이어질
확률이 높기 때문에 갈아타기를염두해야 합니다.
5. 하위 60% 이내의 아파트 역시 탄력을 받지 못할 것으로 예견이 됩니다.
입지, 미래 트랜드, 평형, 세대수, 입주년도, 대중 선호도 등에서 몇 가지 극심한 문제점을
보이고 있는 아파트들은 2006년 하반기와 같은 폭등 장세가 또다시 이어질 가능성은 높지
않기 때문에 갈아타기 전략에 적극적일 필요성을 제기합니다.
* 2007년 9월 이후의 아파트 매수 및 갈아타기 전략
1. 명품 및 유망 지역-보통 지역-소외 지역 순으로 매수 및 갈아타기를 하되 무주택 서민들은
무주택을 탈피하지 못 하더라도 소외 지역의 아파트를 매수해서는 안 됩니다.
2. 서울은 강남권, 용산권, 목동권, 한강권, 뉴타운, 유망한 재개발권, 향후 호재 발생권,
각 구단위의 랜드마크- 일반 지역으로 매수 및 갈아타기를 하되 무주택 서민들은
발전 가능성이 희박한 어정쩡한 일반 지역의 아파트 매수에 신중을 기해야 합니다.
3. 수도권은 신도시, 택지개발 지역, 미래 호재 지역순- 도심 지역- 일반 지역으로 매수 및
갈아타기를 하되 무주택 서민들은 일반 지역의 아파트를 매수함에 있어서 신중함을 지녀야
합니다.
4. 대중 선호 요소는 미래 개발 호재, 교통, 환경, 교육, 편의시설 다섯 가지를 구심점으로 최소
3가지 이상이 구비 되어 있어야 하며 2가지 이내밖에 갖추지 못한 곳은 그것이 아무리
탁월하다고 하더라도 피하는 것이 좋습니다.
5. 평형은 50평 이상- 40평대-30평대-10~20평대 순으로 매수를 하되 무주택 서민들은
재개발이나 리모델링 등의 호재가 없는 10~20평대 아파트 매수는 절대적으로 피하는 것이
현명합니다.
6. 세대수는 명품 지역, 뉴타운, 신도시, 택지개발 지역, 재개발을 제외한 지역일 경우
1000세대 이상 - 500~1000세대-300~500세대-300세대 미만 순으로 선정하되 무주택 서민들은
300세대 미만의 아파트는 무조건 피하는 것이 상책입니다.
7. 입주년도는 1년차 이내- 2~3년차-3~5년차-5~7년차-7~10년차 순으로 선정하되 무주택
서민분들은 서울 명품 지역 및 핵심 지역, 재개발, 신도시, 택지개발, 특별 호재 지역을
제외한 7년차 이후 아파트는 가급적 피하는 것이 좋습니다.
8. 매수형태는 분양-분양권-미분양-급매-일반 매수 순으로 하되 무주택 서민들은 특별한
경우를 제외하고는 매도호가와 엇비슷한 일반 매수는 무조건 피하는 것이 현명합니다.
특별히 시세보다 20% 저렴한 급매 혹은 작년 10월 이전의 가격대를 형성한 유망 아파트
매수를 강추합니다.
9. 아파트 자체 평가는 조경-외관-내관 순으로 하되 조경이나 외관에 문제점이 심각할 경우에는
내부가 아무리 마음에 들어도 포기하는 것이 옳은 방향입니다.
10. 매수 아파트 및 주변 아파트의 시세 흐름은 3개월-6개월-1년-3년 순으로 파악을 하되
무주택 서민분들은 특별한 경우를 제외하고는 3개월 혹은 6개월 시세가 20% 이상 상승한
아파트는 피하는 것이 상책이며 최고가 대비 20% 이상 가격이 빠진 아파트는 적극적으로
매수에 임할 경우 높은 시세 차익을 거둘 수 있습니다.
11. 매수 조언은 부동산 고수, 전문가 의견 수렴- 부동산 정보 습득- 주변 지인들의 권유, 개인의
느낌으로 선택 순으로 하되 무주택 서민들은 지인들의 권유나 개인의 느낌으로 선택하는
일은 삼가하시는 것이 좋으며 부동산 고수들의 의견을 최고 우선 순위로 삼는 것이
리스크를 줄이는 길입니다.
12. 현장 방문은 10회 이상-7~9회-5~7회-3~5회-1~3회 순으로 하되 무주택 서민분들은 1~3회
방문으로 계약을 체결하는 어리석음에서 벗어나야 하며 현장 방문은 다다익선이라는 평범한
사실을 깨우쳐야 합니다. 그래야 급매를 잡을 가능성이 높습니다.
13. 부동산은 10회이상의 곳- 7~9곳-5~7곳-3~5곳-1~3곳 순으로 하되 무주택 서민들은 1~3곳
방문으로 계약을 체결하는 어리석음에서 벗어나야 하며 부동산 중개소 방문도 역시
다다익선이라는 평범한 사실을 깨우쳐야 합니다. 그래야 급매를 잡을 가능성이 높습니다.
급매를 잡기 위해서는 주변 일대의 10여곳 이상의 부동산에 매수 의뢰를 하되 저가로
받쳐 놓고 잡히면 다시 절충하는 전략을 쓰면서 매수하는 것이 현명합니다.
14. 시세를 파악하고자 할 경우에는 5곳 이상의 부동산에 매수자 및 매도자의 두 역할을 번갈아
가며 하면 비교적 정확한 시세를 알 수 있으며 건교부 실거래가와 거래량을 꼭 확인해야
한다는 사실도 명심해야 합니다.
15. 대출은 본인의 자본금-저축 액수- 월수입을 고려하여 결정을 하되 무주택 서민분들은 전세를
포함한 대출 금액을 30% 정도로 하는 것이 바람직하며 대출이 전혀 없거나 20% 이내로
받는 것은 더 좋은 아파트를 대출을 끼고 잡을 경우와 비교하여 100% 손해를 볼 가능성이
높다는 사실도 아셔야 합니다.
다만 자신이 경제적 심리적으로 감당하기어려운 대출은 자제하는 것이 현명하며 이 경우에도
갚을 여력만 있다면 공격적인 대출 방법을 강구하는 것이 수익률 면에서는 현명합니다.
지금까지 2007년 9월 이후의 아파트 유형별 시장 흐름 예측과 아파트 매수 및 갈아타기 전략에
대하여 알아 보았습니다.
향후 부동산 시장의 흐름에서 가장 중요한 요소는 정부의 정책입니다.
이는정부 정책이 부동산을 움직이는 가장 중요한 요소라는 것이 아니라 부동산 시장의 흐름을
무시하고 억지 정책으로 일관해 온 현 정부의 부동산 옥죄기의 결과가 어떤 방향으로 전개될
것인가가 초미의 관심사가 되었기 때문입니다.
민주주의는 시장 원리의 지배하에 자연스럽게 가격이 형성이 되며 정부는 그 흐름을 원활하게
조정하는 구실을 하면서 자유 시장이 왜곡이 될경우에 부분적으로 처방책을 쓰면서 해결해 나가면됩니다.
문제는 이러한 역할에 충실해야 할 정부가 오히려 그 와는 반대로 부동산 시장을 인위적인 힘으로 억누르고 있으며 그것도 최악의 상황 즉 대부분의 일반 아파트의 안정화에 주력하는것이 아니라
최고급 아파트에만 모든 화살을 쏟아 붓는다는 데 그 심각성이 있습니다.
정부의 부동산 정책 실패의 가장 큰 원인은 10% 이내의 고급 아파트를 잡으려다가 90%에 해당하는
보통 아파트의 폭등을 야기한데 있습니다.
지금이라도 일반 서민혹은 중산층의 대부분을 차지하는 아파트에 대하여 현실적인 정책을 가미하고 고급 아파트에대한 규제를 과감하게 풀어서 그들만의 경쟁을할 수 있도록 해야 할 것입니다.
1억 하는 벤츠를 3천만원에 묶으려는 발상을 부동산 시장에 적용하려고 한 것 자체가 지금의
부동산 시장을 왜곡한 가장 큰 원인입니다.
명품 아파트를 잡으려다가 대부분의 아파트를 폭등시킨 우를 범한 사실은 사교육비를 잡으려는
목적으로 실시한 수도권 고교 평준화 정책이 수도권 전국 꼴찌라는 최악의 하향 평준화를
가져온 것과 똑같은 우를 범하고 있다는 사실과 일치한다고 할 수 있습니다.
2007년 9월 이후에도 아파트 시장은 횡보 장세가 이어질 가능성이 높습니다.
바로 이러한 시간들이 아파트 급매를 매수할 수 있는 절호의 기회이며 갈아타기를 할 수 있는
찬스라는 사실을 잊어서는 안 될 것입니다.
여러분 모두 부자 되십시오.
감사합니다.
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