부동산노트(36) |
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[스크랩] [펌]양도소득세계산 |부동산노트
2006-04-19 13:20
http://blog.drapt.com/chaeapt/2793861145420412829 
자료출처 : 부동산정보창고
원문출처 : http://blog.drapt.com/pipi88
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집을 팔 때 내는 세금 - 양도소득세 | ||||||||
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정의 |
자산에 대한 등기 등록 여부에 관계없이 그 자산을 개인이 유상으로 사실상 이전하는 경우, 그 양도에 따른 소득에 대해 과세하는 세금을 말합니다. | |||||||
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양도소득세 |
①양도가액 - ②취득가액 = 양도차익 양도차익 - ③장기 보유 특별 공제 =양도소득액 양도소득액 - ④양도 소득 기본 공제 = 양도세 대상 금액 ( 과세표준액) 과세표준액 × ⑤세율 = 양도소득세액 | |||||||
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설명 |
① 양도가액은 기준시가를 적용 합니다. |
예외 : 실거래가를 적용하는 경우 (취득가격도 실거래가 적용) · 고가주택. · 분양권. · 취득일로부터 1년 이내의 거래 · 납세의무자가 원하는 경우 · 투기 지역 내의 주택의 양도 소득 · 1세대 3주택 이상의 경우 | ||||||
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② 취득가액에 포함되는 내용 |
매입가격 매입시 취득세, 등록세 중개수수료 집 수리비 |
증빙자료 첨부 | ||||||
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③ 장기보유특별공제 양도차익에서 보유 기간에 따른 금액을 공제해 주는 제도 |
예외 : 공제를 받지 못하는 경우 3주택자. 부동산매매업자. 미등기전매 부동산에 관한 권리등 | |||||||
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④양도소득 기본 공제 |
1인당 연도별로 250만원까지 양도 차익에서 공제해주는 것을 말합니다. | |||||||
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⑤세율 |
1. 미등기 자산 : 70% 2. 1세대 3주택자 : 60% 3. 1년미만 보유 : 50% 4. 1년이상 2년미만 보유 : 40% 5. 2년이상 보유 : 9% ~ 36% (양도소득액에 따라 다름) | |||||||
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집을 팔 때 내는 세금 - 양도소득세 | ||
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비과세 |
1세대 1주택 |
2년이상 거주 요건이 필요한 지역 : |
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3년보유의 예외 : · 건설임대주택은 5년이상 거주시 · 수용이나 해외 이주로 전 세대원이 출국하는 경우 · 취학의 이유로 이사 · 직장, 질병치료, 재건축으로 이전하는 경우는 1년이상 거주시 3년 보유로 인정 | ||
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1세대 2주택의 비과세 특례 1. 일시적인 2주택 : 신규취득의 경우 종전 주택을 1년 이내에 양도하는 경우 2. 혼인으로 인한 2주택 : 2년 이내 하나를 양도 3. 노부모 봉양 : 65세이상 부모를 봉양하기 위해 세대를 합한 경우, 2년 이내에 하나를 양도 4. 상속으로 인한 2주택 : 일반주택을 양도할 때 5. 문화재 주택, 농어촌 주택을 보유하고 있는 사람이 일반주 택을 양도하는 경우. | ||
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조세특례법에 의한 |
1998.05.22 ~ 1999.06.30 사이와 (국민주택은 12.31.) | |
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양도세 |
양도소득이 있는 해의 다음 연도 5월 말일까지 신고해야 합니다. | |
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부가세 |
양도소득할 주민세 |
양도소득액의 10% |
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농어촌 특별세 |
양도소득세를 감면 받는 경우 감면 금액의 20% | |
| 실거래가 신고시 증빙서류 챙겨야 실지거래가액으로 신고할 때는 증빙서류를 철저히 챙겨야 세금부담을 줄일 수 있다 | |
| 보도일자 2003/09/26 | |
| 토지와 건물을 양도한 데 대하여 기준시가로 양도소득세를 계산하는 경우에는 양도가액에서 취득가액과 취득가액의 3 % (미등기자산은 0.3 % )를 비용으로 공제하여 양도차익을 계산하지만,실지거래가액으로 양도소득세를 계산하는 경우에는 양도가액에서 다음의 비용 중 증빙서류에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 금액을 공제하여 양도차익을 계산한다. 1) 취득에 소요된 비용 당해 자산의 매입가액, 취득세 및 등록세, 부동산중개수수료 등 취득에 소요된 모든 비용을 공제한다. 건물을 신축한 경우에는 신축에 소요된 모든 비용이 매입가액이 되며, 자산을 취득하면서 상대방과의 분쟁으로 인해 소송비용ㆍ명도비용ㆍ인지대 등을 지출하였다면 이러한 비용도 포함한다. 필요경비로 인정받기 위해서는 지급사실을 증명할 수 있는 증빙서류를 제출해야 한다. 다만, 취득세 및 등록세는 영수증이 없더라도 인정해 주고 있다. 〈증빙서류 예시〉 ㆍ 취득 및 양도시의 매매계약서 ㆍ 대금수수 영수증(무통장으로 거래시 무통장입금 영수증) ㆍ 부동산 거래대금의 흐름이 나타나는 금융기관 거래통장 ㆍ 거래상대방의 거래사실확인서(인감도장 날인 및 인감증명서 첨부) ㆍ 건물을 신축한 경우 도급계약서, 대금지급영수증, 세금계산서 등 ㆍ 기타 대금지급 사실을 입증할 수 있는 서류 2) 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 부동산을 취득한 후 이용편의를 위하거나 가치를 증가시키기 위하여 지출한 다음과 같은 비용도 필요경비로 공제받을 수 있으므로 해당되는 경우에는 증빙서류를 갖추어 공제 받도록 하자. - 본래의 용도를 변경하기 위한 개조비용 - 엘리베이터 또는 냉난방장치 설치비용 - 빌딩 등의 피난시설 등 설치비용 - 재해 등으로 건물ㆍ기계ㆍ설비 등이 멸실되거나 훼손되어 본래의 용도로 이용할 가치가 없는 것의 복구비용 - 토지의 이용편의를 위한 장애물 철거비용, 도로 신설비용 - 기타 개량ㆍ확장ㆍ증설 등 위와 유사한 성질의 비용 〈증빙서류 예시〉 ㆍ 공사도급계약서, 세금계산서, 공사대금지급 영수증 ㆍ 기타 비용 지출사실을 입증할 수 있는 서류 3) 양도비용 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 계약서 작성비용, 공증비용, 인지대, 광고료, 소개비 등과 부동산을 취득하면서 매입한 국민주택채권 또는 토지개발채권을 만기 전에 매각함으로써 발생한 매각손실도 비용으로 인정받을 수 있다. 다만, 채권은 은행이나 증권회사에 매각하여야만 매각손실을 비용으로 인정받을 수 있으므로 주의를 요한다. 〈증빙서류 예시〉 ㆍ 양도비용 지급 영수증 ㆍ 인지세 납부 영수증 ㆍ 국민주택채권 등 매각 영수증 ㆍ 기타 비용 지출사실을 입증할 수 있는 서류 위에서 살펴 본 바와 같이 실지거래가액으로 양도소득세를 계산하는 경우에는 비용으로 공제받을 수 있는 사항이 많이 있다. 따라서 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하거나 실지조사를 받는 경우에는 비용으로 공제받을 수 있는 사항들에 대한 증빙자료를 철저히 챙겨서 제출하면 세금을 상당부분 줄일 수 있다. 하지만 위와 같은 증빙자료는 언제 어디서나 쉽게 구할 수 있는 것이 아니므로 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하고자 하는 경우에는 비용을 지출할 때마다 미리미리 자료를 확보해 두는 것이 좋다. | |
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