오늘도 전화 한 통화 받았습니다. 대학동기 녀석입니다. 용인에 집을 하나 살려고 하는 너무 오른 것 같다며 좀 더 두고 봐야 하지 않겠냐고 묻는 것이 골자였습니다.

닥터아파트 회원분들도 이런 고민을 하고 계실 것입니다.

몇 개월 전으로 돌아가 보겠습니다.

최근의 집값 상승은 7월말부터 조짐이 있었습니다. 당시 저는 여름 휴가철이기 때문에 마음을 편하게 먹고 휴가철이 끝나는 8월 중순이후를 준비하고 있었습니다. 하지만 시장상황이 편히 지내게 해주지 않더군요.

7월 말경부터 증가하기 시작한 상담이 점점 증가하기 시작했습니다. 8월 판교 분양시기에는  판교 관련 상담보다는 내집마련 상담이 대다수를 차지했습니다.

서울과 경기도 주요 지역의 상담이 한바퀴를 돌아 한숨을 돌리는가 싶었지만 다시 한바퀴를 돌고 있습니다. 그 사이 아파트 값은 최소 2천만원 이상씩 상승했습니다.

10월 9일 북핵 실험이 있던 날 한 언론사에서 ‘부동산시장 매수세 주춤’ 이라는 비슷한 제목으로 기사가 나온 적이 있습니다. 무척 발빠른 대응이라고 할 수 있습니다. 저도 그날 저녁 집에서 북한 핵과 관련된 데이터를 뽑아 증시와 아파트가격으로 가격추이선을 그렸습니다.

증시는 하락과 보합, 상승 등을 반복했지만 아파트값은 보합세를 보였습니다. 실질적으로 하락이라 할 수 있지만 그 상황은 금새 회복됐습니다. 오히려 그 당시 경제상황이나 아파트시장이 안정됐기 때문에 보합세를 보인 것이었습니다.

아파트값이 두드러지게 하락한 것은 외환위기 때와 10.29대책이었습니다. 이 두시기를 제외하고는 기울기는 완만하긴 했지만 가격은 우상향으로 올라가는 모습을 보였습니다.

몇일 전 두달만에 눈여겨 보던 아파트의 시세를 알아보려고 중개업소에 전화를 걸었습니다. 두달 사이 7천만원이나 상승했습니다. 깜짝 놀라기도 했지만 이해가 갔습니다. 최근 그 아파트에 문의가 빗발쳤기 때문입니다.

어느 지역이나 사람들이 몰렸기 때문에 가격이 올랐을 것입니다. 손뼉도 마주쳐서 소리가 난다고 수요가 없는 시장에서 가격이 오를 일을 만무합니다.

수요자들이 왜 집을 사겠다고 덤벼들었을까요. 시장을 유심히 보신 분들은 잘 알고 계실 내용이지만 집값이 오를 수 밖에 없는 이유가 있었습니다.

간단히 정리해 보자면 ▲양도세 1가구2주택 중과세 ▲은평뉴타운 평당 1천5백만원 발표 후 후분양 연기 ▲분양물량 및 예정 물량 예상 분양가 고공행진 등이 주 원인이라 할 수 있습니다.

▶ 양도세 1가구2주택 중과세 : 내년부터 1가구 2주택자에 대한 양도세 중과가 실시된다는 것은 잘 알고 계실 것입니다. 2주택자들이 중과세를 피하기 위해 매물을 내놓을 것이라는 예상은 누구나 했습니다. 하지만 정작 2주택자들 중에서 매물을 내놓는 사람 그리 많지 않은 듯 합니다.

각 지역 중개업소에 문의해 봐도 대부분이 그런 매물은 많지 않다고 얘기합니다. 주변에 아파트를 몇채씩 가지고 계신 분들도 매도의사가 없습니다. 양도세를 계산해 봤더니 가격상승폭이 더 커 매도를 서두르지 않는다고 합니다.

하지만 매수자들은 2주택 매도물량을 기다리다가 적당한 가격에 매입했다고 볼 수 있습니다. 정부가 가격을 내리겠다고 공언했지만 실질적으로 집값은 내리기보다 강보합세를 유지했다고 할 수 있습니다. 그만큼 매도자들이 정부보다 앞서가고 있다는 것입니다.

▶ 은평뉴타운 평당 1천5백만원 발표 후 후분양 연기 : 은평뉴타운이 평당 1천5백만원에 분양하겠다고 하자 분양원가 공개를 요구하는 목소리가 높았던 것을 기억하실 것입니다. 서울시가 이런 여론을 의식한 탓인지 하루만에 후분양으로 노산을 변경했습니다.

하지만 물은 이미 엎질러 진 후 였습니다. 주변 아파트 값은 상승하고 이를 기다리기나 했던지 서울시 주요 지역 아파트값은 ‘그 동네가 그 정도라면 우리 집값은 얼마’라는 생각을 갖기 시작한 것입니다. 마침 사겠다는 사람들도 있던터라 가격을 올려 팔았을 것입니다.

매수자들 역시 이런 상황에서 집값 상승에 대한 인식을 같이 하면서 아파트값이 상승한 것입니다.

▶ 분양물량 및 예정 물량 예상 분양가 고공행진 : 은평뉴타운 만 그런 것이 아닙니다. 파주신도시내 한라비발디가 평당 1천3백만원 정도에 분양하면서 고양시 아파트값이 상승했습니다.

앞으로 분양할 물량들이 서울에도 몇곳이 된다는 것이 알고 계실 것입니다. 지난해 말부터 관심 분양물량으로 청약부금 가입자들이 유독 눈독을 들이고 있습니다. 공공택지 등과 같은 곳에서 사용할 만한 곳이 없었기 때문에 관심이 집중되고 있는 것입니다.

관심을 갖는 사람들은 주변 아파트 소유자들도 있습니다. 얼마에 분양하느냐에 따라 인근 아파트 가격은 물론 주변지역 아파트 값이 출렁일 것이 번하기 때문입니다. 특히 입지적으로 좋은 곳에서 분양을 하기 때문에 주목하고 있는 것입니다.

앞으로의 집값은 어떻게 될 것 같습니까? 이렇게 오르다가 하락을 하면 좋겠다고 생각하시는 분들이 많을 것입니다. 하지만 한 지역에서 한두개 아파트만이 오른 것이 아니라 전체적으로 상승을 했기 때문에 가격이 하락하기는 힘듭니다.

처음으로 돌아가겠습니다.

저에게 전화를 한 동기가 자신이 사고자 한 아파트가 한달 사이 3천만원이 올랐다고 푸념을 했습니다. 인근 아파트는 어떠냐고 제가 물었습니다. 친구는 ‘다 같이 올랐지.. 이거 사야 되냐, 기다려야 되냐?’ 이 질문에 대답은 ‘사야지’였습니다.

국민은행에서 내놓는 자료 중에 ‘주택가격지수 시계열’ 이라는 것이 있습니다. 이 자료를 근거로 20년간의 아파트 가격을 그래프로 그려보고 5년 단위로 끊어 보면 감이 잡히실 것입니다.

아파트를 구입하게 되면 특별한 사정이 없는 한 3년은 기본으로 보유하라는 합니다. 이유는1가구 1주택 양도세 비과세 때문입니다. 그래프의 값이 지수로 되어 있어 다소 이해하기 힘들 수 있으나 매입시기로부터 3년동안의 지수의 차를 보면 그 차는 매우 크다는 것을 알 수 있습니다.

지금은 시세가 높아 가격이 떨어지기를 기다리시는 분들이 있다면 사건을 치시기 바랍니다. 떨어지기를 바라는 가격만큼 오를 가능성이 높습니다.

벌써 한 두번은 쓴맛을 보신 분들은 다시는 쓰라린 추억을 남기지 마시기 바랍니다. 그리고처음으로 내집마련에 도전하시는 분들은 여러 선배님들의 경험담을 발판 삼아 성공의 지름길을 여시기 바랍니다.