2005-06-29 07:47

http://blog.drapt.com/castle/91130187012543

정부가 지금 시행되고 있는 부동산정책을 전면적으로 검토해 오는 8월 종합적인 부동산 대책을 발표할 예정입니다. 이 발표가 나오자 그동안 아파트값이 급상승하던 지역에서는 상승세가 주춤하고 있습니다.

지역에 따라 다르긴 하지만 매물을 거둬들이는 곳도 있고 8월 대책이 나올 때까지 기다리면서 입질을 하고자 하는 매도자들도 있습니다.

요즘 닥터아파트 지식富동산>지식Q&A> 묻고답하기와 상담실에 질문하시는 회원들의 글을 보면 투자자도 있지만 내집마련 수요자들이 증가하고 있음을 알 수 있습니다. ‘강남 집값이 저리 오르는데 다른 지역도 오르기 전에 집 하나는 장만해야 하는 것이 아니냐’는 생각이 크다는 것을 알 수 있습니다.

몇일전 지식리포트에 ‘실투자비 2억~3억원으로 추천 서울아파트’를 DB정보로 작성했습니다. 이때 수백개의 단지와 평형을 가지고 추리는 작업을 하면서 새삼 느낀 것이 있습니다.

이 사항을 정리해 보도록 하겠습니다.

첫째, 서울에서 평당 1천만원 이상 되는 아파트를 골라야 한다.

강남과 강북의 아파트 가격차이가 평당 1천만원으로 벌어졌다는 뉴스가 얼마전에 있었습니다. 하지만 강북권도 이제 평당 1천만원 시대가 됐습니다.

평당 1천만원 이하인 아파트는 입지여건이 떨어지거나 입주연수가 오래되고 개발호재 없는 아파트 입니다. 실거주측면에서는 괜찮겠지만 실거주와 향후 투자수익까지 생각한다면 다시금 고려해 봐야 할 것입니다.

앞으로 강북지역을 살리기 위한 정책이 나올 것입니다. 닥터아파트 설문조사 결과에서도 나타났듯이 강북 인프라 확충이 강남아파트 값을 잡는 해법이라고 생각하시는 분들이 많았습니다. 정부에서 이런 사실을 모르진 않겠죠. 8월에 발표될 대책에 강북뉴타운과 재개발사업에 대한 사항이 언급될 것으로 보여집니다.

때문에 강북 아파트 가격도 평당 2천만원 시대가 열릴 날이 멀지 않다고 보여집니다. 몇 년후가 될지 모르지만 지역정인 개발호재가 강북지역 아파트 값에 영향을 줄 것으로 보여집니다.

둘째, 블루칩 단지 따라 엘로우칩 단지도 상승했다.

각 지역마다 아파트는 많이 있으나 지역 아파트 값의 기준이 되는 아파트가 있습니다. 호재는 민감하게 반응해 가격상승폭이 크고, 직접적인 악제가 아니라면 그리 큰 변동을 하지 않는 아파트가 있습니다. 이런 아파트를 ‘블루칩 아파트’라 합니다.

최근 6개월 동안 각 지역 블루칩이라 생각되는 아파트 가격을 보면 예상보다 큰폭으로 상승한 것을 알 수 있습니다. 지금 공개되는 가격이 호가라는 것을 감안하더라도 가격상승폭이 큽니다. 하지만 블루칩 아파트만이 오른 것은 아닙니다. 그 뒤를 있는 엘로우칩 아파트들도 블루칩보다는 못하지만 이 또한 가격상승폭을 무시하지 못합니다.

최근 몇 달동안 대부분의 사람들이 블루칩 단지에만 관심이 쏠려 다른 단지들에는 신경을 쓰지 못하고 있을 때 주변 엘로우칩 단지들의 가격도 예상밖으로 많이 상승했습니다. 특히 개발호재가 있는 지역에서는 블루칩단지와 견줄만한 상승률을 나타내는 곳도 있습니다.

따라서 사람들에게 인기있는 단지에만 관심을 두는 것 보다 인근 단지들도 살피는 것이 현명합니다.

셋째, 집을 사려면 개발호재 있는 아파트는 지금 비싸더라도 사야한다.

위에서 말했던 것처럼 개발호재가 있는 지역에서 아파트 가격은 계속 상승할 것입니다. 현재 개발호재들은 경의선과 경춘선 복선화 구간, 서울지하철 9호선 1구간, 경춘고속도로 개통 구간, 수도권 2기 신도시 주변지역입니다. 여기에 지역적인 호재까지 감안한다면 그 대상 아파트 범위는 넓다고 할 수 있습니다.

지금 가격이 많이 오른 것은 사실입니다. 주변에서 불과 1~2년까지만 해도 감당할 만하다는 가격수준이었던 아파트들이 시간이 지나 확인해 보면 혀를 내두를 정도로 많이 상승한 것이 사실입니다.

얼마전 평소 알고 지낸던 사람과 만나 얘기하다 송파구 신천동 한 아파트 33평형이 호가로 8억원까지 간다고 하자 어의가 없어 하는 경우를 봤습니다. 불과 2년전 정도까지만 해도 5억원 정도였는데 그동안 3억원이나 뛴 것이 실감이 안났나 봅니다. 그래서 송파구의 지역적인 개발호재와 강남과의 연관성을 등에 설명해 줬더니 이해를 하겠다는 표정을 지었습니다.

아파트 가격이 '언젠가는 떨어지겠지'라는 생각보다는 구입할 수 있는 여력만 된다면 매입하는 것이 좋겠다는 생각이 듭니다. 지금 가격보다 입주후 가격이 떨어질수도 있지만 3~5년 정도 살다보면 자신이 샀던 가격보다 올라있을 것입니다.

넷째, 비싼 아파트만 보지 말고 자신에게 맞는 아파트를 선택하면 된다.

신문과 방송에서 주로 등장하는 아파트들은 모두가 알고 있는 지역 대표 아파트 입니다. 언론에서 이런 아파트들만 비추다 보니 가격이 더 상승하는 경향이 없진 않지만 인기있는 아파트 임에는 분명합니다. 하지만 이런 아파트를 구입할 수 없는 사람들에게는 그림의 떡인 아파트입니다. 선망의 대상일 뿐입니다.

'강남 33평형 아파트가 10억원에 매물이 나왔다'는 방송을 보고 '33평형를 과연 10억원을 주고 살만한 가치가 있을까?'라는 생각이 들었습니다. '차라리 근처에서 괜찮은 아파트 33평형을 5억원 주고 매입해서 사는 것이 더 낫지 않겠냐'는 생각을 해봤습니다.

여유가 있는 사람들이야 10억원를 주고 33평형 아파트를 구입하겠지만 대부분의 사람들은 구입하지 못합니다. 하지만 10억원 짜리 아파트 주변을 둘러보면 괜찮은 아파트들이 이보다 싼 가격에 있음을 알 수 있습니다.

최근 몇개월 동안 급등한 아파트보다는 최근 몇년동안 꾸준하게 오른 아파트가 오히려 더 나을 수 있습니다. 가격이 급등하는 아파트를 보면 속이 상하겠지만 한 아파트에 자신의 전 재산과 자신의 소득 대부분을 이자로 내는 것보다는 어느정도 여유를 누르면서 사는 것이 더 낫다고 생각합니다.

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