2005-11-22 18:09

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자료출처 : 가을의 기억으로

원문출처 : http://blog.drapt.com/bobjo2

1억원, 적은 돈은 아니지만 부동산에서는 그리 크지 않은 돈이다. 1억원을 가지고 부동산에 투자하기에는 선택 폭이 너무 좁다. 최근 2-3년새 집값이 오른 탓에 서울의 웬만한 아파트 한 채 사기도 어렵다. 분양가도 웬만한 곳은 평당 1000만원을 훌쩍 넘는다. 1억원이란 여유자금이 있더라도 부동산에 투자하기 위해 마음먹기가 쉽지 않다.

요즘 퇴직금 중간정산제로, 또는 목돈이 생겨 1억원 안팎을 손에 쥐고 있는 이들이라면 누구나 고민에 빠질 것이다. 하지만 조금만 살펴보면 1억원으로도 투자할 수 있는 부동산이 적지 않다. 부동산정보업체 알젠(www.rzen.co.kr)이 1억원 안팎으로 투자할 수 있는 부동산 상품을 취재했다.

◇재개발 지분에 묻어둔다

실거주와 재테크를 동시에 할 수 있는 것이 바로 재개발 투자다. 재개발 투자의 가장 큰 장점으로 적은 돈으로 투자가 가능하다는 점이다. 또 재개발의 경우 규제가 완화되고 있고 투기과열지구에서도 매매가 자유롭다. 청약통장이 없이도 로열층 배정이 가능하고 1가구 2주택자이든 아파트 당첨 경험이 있든 상관없이 자격요건만 갖추면 분양자격이 주어진다.

서울에서 1억원으로 매입할만한 재개발지분은 얼마든지 있다. 성북구 월곡1구역 10평 지분값은 7000만~7500만원이다. 하월곡동 산 77, 2의 11 일대 월곡1구역은 7만6500여평으로 대우건설이 24~42평형 710가구를 짓는다.

월곡1구역은 9월16일 사업시행인가를 받았다. 11월말 무이자로 4000만원의 이주비가 나온다. 2004년 6월 조합설립인가를 받은 동작구 흑석5구역 10평대가 평당 1300만~1500만원이다.

성동구 옥수12구역도 10평 안팎이 1300~1500만원이다. 옥수12구역은 조합원수가 당초 예상보다 적어 지분값도 오름세다. 이밖에 왕십리뉴타운 10평대 2000만원, 20평대 1500만~1650만원이며, 전농답십리뉴타운 10평대는 1300만~1400만원이다.

하지만 재개발 투자가 항상 구미를 당기게 하는 것만은 아니다. 투자기간이 길다. 재개발구역이 지정되는데 길게는 5년 이상이 걸리기도 하며, 구역지정이 된 후에도 입주까지도 최소 5년이상은 걸린다고 봐야 합니다. 또 사업절차가 복잡해 이해기가 쉽지 않아 접근이 어렵다는 단점이 있다.

◇전세 안고 기존아파트를 산다

1억원으로 전세를 안고 기존아파트를 매입하는 것은 쉽다. 그러나 투자수익을 얻을 만한 지역의 아파트를 고르는 것은 어렵다. 전세를 안고 살 때 가장 염두에 둬야 것이 지역적인 호재다. 교통이 불편하더라도 앞으로 지하철이 들어서거나 도로가 뚫린다면 장기적으로 투자가치가 있다.

가장 큰 호재로 생각해 볼 수 있는 것이 9호선이다. 김포공항과 강남 역삼동을 연결하는 9호선이 2007년말 개통한다. 9호선이 들어서는 지역의 아파트는 이미 가격이 많이 반영됐지만 실제 개통되면 추가 상승할 가능성이 높다.

염창동 월드메르디앙 월드메르디앙 24평형은 2억~2억3000만원이며 전세는 1억~1억1000만원이다. 2004년 7월 입주한 아파트로 가구수는 168가구다. 염창동 일대는 생활편익시설이나 도로교통 등은 잘 발달된 곳이지만 지하철이 없었던 것이 흠이다.

동작구 본동 삼성래미안 23평형은 2억5000~3억원이며 전세는 1억3000만~1억5000만원이다.삼성래미안은 2004년 10월 입주한 새 아파트로 총 477가구다. 9호선과 더불어 인근 뉴타운 개발 등의 호재가 있다.

성동구 일대도 관심지역이다. 서울숲과 더불어 재개발, 뉴타운 사업 등 개발이 활발한 곳이다. 하왕십리 풍림아이원 22평형은 2억5000만~2억8000만원이며 전세값은 1억5000만~1억7000만원이다. 2004년 12월 입주한 아파트로 단지규모도 758가구로 크다.

강동구 상일동은 인근 재건축과 더불어 연면적 2만4000평에 달하는 강동구 최대 규모의 경희대 동서신의학병원이 내년 3월 개원한다. 명일동 LG 24평형 2억1000만~2억5000만원이며 전세는 1억1000만~1억2500만원이다. 명일동 명일현대 25평형 2억1000만~2억3000만원이며 전세값이 1억~1억1000만원이다.

◇전매가능한 분양권에 투자한다

분양권은 비교적 초기자금이 적게 든다. 계약금과 매입 시점까지 중도금 납부금액과 웃돈만 있으면 된다. 중도금은 요즘 무이자융자나 이자후불제를 등 대출이 쉬워 계약금과 웃돈만 있으면 매입이 가능하다.

분양권을 매입할때도 분양가를 비롯해서 교통, 주변환경, 개발가능성 등 여러 가지 따져봐야 후회없는 투자를 할 수 있다. 수도권 등 투기과열지구에서는 1억원으로 전매가 가능한 분양권을 찾기는 쉽지 않다. 그러나 대구, 부산 등의 광역시는 1년이상 보유한 분양권은 전매를 할 수 있고 기타지역은 아무 조건없이 전매를 할 수 있다.

부산과 대구 등은 최근 분양가가 1000만원을 넘어서 기존 분양권에 관심이 쏠리고 있다. 부산에서는 해운대구 반여동 장산3차롯데낙천대는 총 517가구로 올 12월초 입주를 시작한다. 24평형이 1억2000만~1억3000만원, 32평형이 1억7000만~18000만원이다.

해운대구 재송동 동부센트레빌, 대림e-편한세상 아파트는 내년 상반기 입주로 중도금대출을 받은 매물을 매입해 볼만하다. 대구에서는 올해 분양이 많았던 월성동지역의 래미안월성, 자이 아파트도 고려해만하다. 전매가 자유로운 경남 진해시 진영지구 자이, 장유면 더샾장유도 소액으로 매입할만한 좋은 분양권이다.

◇보수적이라면 부동산펀드도 일부를 투자한다

부동산에 직접 투자하기가 불안하다면 간접투자 상품에 눈을 돌려보자. 간접투자의 대표격은 부동산펀드다. 부동산펀드는 투자자로부터 모은 자금을 부동산에 투자하고, 여기서 나온 수익금을 되돌려 주는 상품이다.

부동산펀드의 매력은 뭐니뭐니해도 소액투자로 안정적이면서 연 7~8% 정도의 높은 수익을 올리 수 있다는 점이다. 게다가 부동산에 직접 투자하는 것보다 세금을 적게 낼 수 있다. 부동산펀드는 취득세와 등록세가 50% 감면되고, 양도소득세 없이 매매차익에 대한 소득세만 15.4% 내면 된다.

그러나 부동산 경기가 위축되면 수익률도 떨어질 가능성이 있어 요모조모 따져보고 투자해야 한다. 또 부동산펀드는 원금보장이 되지 않는데다 펀드 운용기간이 2~5년 정도로 중도 환매가 금지되므로 반드시 여유자금으로 투자해야 한다.

◇땅에 묻는다

토지투자의 가장 큰 장점은 투자대비 수익률이 높다는 것이다. 잘만 고르면 어떤 부동산 상품보다 높은 기대수익을 올리 수 있다. 그러나 토지는 투자 타이밍과 대상물건 선정에 어려움이 있다. 즉 개발호재가 있을때 상승률이 매우 높지만, 호재가 식을 때 매수자를 찾기 어렵다.

게다가 최근 정부가 토지에 대한 규제를 강화하면서 토지를 단기투자로 바라보기도 어렵게 됐다. 지난해와 올해 파주, 연천, 강원 봉평 등을 비롯 행정도시가 들어서는 충남, 기업도시로 선정된 충북 등의 땅값이 크게 올라 소액투자로 손을 뻗치기는 어렵지만 면적이 작은 전, 답, 과수원들은 아직도 1억원 안팎으로 구입이 가능하다.

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