금융실명제, 부동산거래계약신고, 주택거래계약신고, ‘모든 부동산거래 양도소득세 실거래가로 신고’제도가 정착되고 주택가가 최근 5년 사이에 배 가까이 오르면서 소득에 비해 실물의 교환가치가 커짐에 따라 모든 금융거래나 부동산 거래에 증여에 관한 관심이 많아졌다.

배우자명의나 자녀명의의 통장에 입금된 금전에 대하여 그 입금한 시점을 증여시기로 하여 증여세 신고를 하지 않은 경우로서 배우자나 자녀가 사용한 사실이 없이 본인이 인출하여 사용한 경우에는 증여한 것으로 보지 아니하는 데도 염려하는 분이 많다. 이 경우는 가족명의의 차명계좌를 이용한 것에 지나지 않으므로 증여로 보지 않는다.

또한 증여추정이나 자금출처조사는 연소자나 부녀자등의 명의로 소유권 이전등기를 하거나 대출금등 부채를 상환하였을 때 직업ㆍ나이ㆍ그동안의 소득세 납부실적ㆍ재산상태 등으로 보아 스스로의 힘으로 재산을 취득하거나 부채를 상환 하였다고 보기 어려운 경우에 소요자금의 출처를 조사 받게 되고, 조사결과 소요자금의 출처를 제시하지 못한 금액에 대하여는 증여세를 물게 된다.

부동산을 취득하거나 양도할 때 사전계획을 세워 전략적으로 하면 효과가 있다. 양도차익이 적거나 양도소득세 부담이 없으면 부담부 증여를 하는 것이 좋고, 양도차익이 크거나 양도소득세 부담이 많으면 배우자공제 6억원(08년1/1일이후 시행)을 이용하여 배우자에게 증여하고 5년 후 양도하는 것이 좋다. 자녀에게 예금으로 증여 시는 3,100만 원정도 증여하여 10만원의 증여세를 내고 증거를 남기는 것이 장차 유리하다.(야탑에사는 이: 박상용)

★과세당국이 자금출처를 조사하는 경우

자금출처조사는 모든 경우마다 다 하는 것은 아니며, 부녀자·미성년자 등에게 재산을 이전하는 등 증여를 한 혐의가 있는 경우에는 단순한 서면확인이 아닌 사실상의 자금출처와 흐름을 철저히 조사 받게 되므로 자금 출처 조사에 철저히 대비해야 한다.

부동산을 취득하거나 부채를 상환한 사람의 당해연도와 직전 5년간의 소득상황과 자산의 양도, 취득상황 등을 전산분석한 후 자금출처 부족혐의자를 전산 출력하여 취득능력여부를 사전 검토하게 된다.

자금출처조사 대상자로 선정되면 세무서에서「재산취득자금 출처에 대한 사전안내문」을 보내오는데, 이때에는 증빙서류를 제출하여 취득자금의 출처를 밝혀야만 증여세 과세를 피할 수 있다.

1. 부모 자식 간이나 부부 간에 재산을 매매하는 것은 우리 세법에서는 배우자 또는 부모 자식 간에 재산을 매매한 경우에 증여로 추정해 세금을 과세할 수 있도록 하고 있다. 이것은 표면상으로는 거래 형식을 취하고 있지만 실제는 무상으로 재산을 증여하면서 증여세를 내지 않으려는 의도로 간주되기 때문에 증여추정을 한다.

2. 배우자나 자녀에게 대가를 받고 양도한 사실이 명백히 인정되는 경우에는 정상적인 거래로 인정한다. 즉 서로 가지고 있던 재산을 교환한 경우와 본인이 세금을 내고 번 소득이나 증여받은 재산으로 매매대금을 치른 경우, 또 본인이 소유하고 있던 재산을 처분한 금액으로 대금을 치른 경우 정상거래로 인정한다.

주의할 점은 부부 간이나 부자간에 거래하면서 은행에서 융자를 받아 대금을 치른 경우는 정상거래로 인정받지 못하고 증여 추정의 대상이 될 수 있다.

그러나 증여로 추정한다는 것이지 확정적으로 증여로 간주한다는 것은 아니므로 실제 대금을 치른 사실을 입증하면 증여세 과세가 안 될 수도 있다.

3. 요즘에는 증여세를 과세하기 전에 실제 대금을 정확하게 수수했는지 여부를 확인을 한다. 과거에는 과세당국에서 부부 및 부자지간의 거래에 대해 사전 확인 절차 없이 증여세를 과세하는 경우가 많았었다. 실무적으로 불필요한 오해를 피하려면 부부 간이나 부모 자식 간에 실제 재산을 거래하는 경우에는 대금을 명확하게 주고받았다는 것을 입증할 자료를 준비해야한다.

4. 10년 이내의 재산취득가액 또는 채무상환금액의 합계액이 아래의 기준금액 미만인 경우에는 자금출처조사를 하지 않는다.

다만, 기준금액 이내라 하더라도 객관적으로 증여사실이 확인되면 증여세가 과세되는데, 재산증여 사실이 밝혀지면 나중에 가산세까지 포함하여 무거운 세금부담이 따른다.

즉 자진신고 및 납부를 하지 않았다면 정상 신고한 때에 비하여 30%이상을 더 물게 된다.

※자금출처조사 배제기준
①세대주인 경우
*30세 이상인 자: 총액한도 2억5천만원
소요자금: 주택 2억원, 기타재산 5천만원-채무상환 5천만원
*40세 이상인 자: 총액한도 5억원
소요자금: 주택 4억원, 기타재산 1억원- 채무상환 5천만원

②세대주가 아닌 경우
*30세 이상인 자: 총액한도 1억5천만원
소요자금: 주택 1억원, 기타재산 5천만원-채무상환 5천만원
*40세 이상인 자: 총액한도 3억원
소요자금: 주택 2억원, 기타재산 1억원- 채무상환 5천만원

③30세 미만인 자: 8천만원
소요자금: 주택 5천만원, 기타재산 3천만원- 채무상환 3천만원

5. 자금조달 계획서를 제출해야 하는 주택
* 투기지역으로 지정된 지역 중 주택거래신고지역으로 지정된 지역의 매입당시 실거래가액 6억원을 초과하는 주택으로 전용면적 60㎡(약18평)을 초과하는 아파트나 전용면적 150㎡(약45평)을 초과하는 연립주택이 해당된다. 본 제도는 주택법시행령 107조의2[주택거래신고지역에서의 신고사항] 규정으로 주택거래 계약일로부터 15일 이내에 해당 신고사항을 해당 구청(시 또는 군)에 신고해야한다.(2006년11월30일이후 시행)

* 자금조달계획서에는 거주여부 뿐만 아니라 금융기관 예금액이나 부동산 처분대금 혹은 주식(채권)의 처분대금 등 주택을 구입하는데 사용된 자기자본과 금융기관 대출액(사채포함) 등 타인자본을 모두 기재해야 하며 허위 신고 시에는 국세청에서 사후관리를 받을 것으로 예상된다.

* 취득자금이 10억 원미만인 경우에는 자금의 출처가 80%이상 확인되면 나머지 부분은 소명하지 않아도 된다.

취득자금이 10억 원이상인 경우에는 자금의 출처를 제시하지 못한 금액이 2억 원미만인 경우 취득자금 전체가 소명된 것으로 본다.

6. 취득자금에서 소명 금액을 뺀 나머지를 증여받은 것으로 보므로 소명자료는 최대한 구비하여 제출하여야 한다. 출금은 반드시 본인의 통장에서 하고 은행을 통해 입금하는 등 객관적으로 대금 수수가 이루어졌다는 분명히 할 수 있는 자료면 더욱 좋다.

 

특히 개인 간의 금전거래의 경우에는 사적인 차용증, 계약서, 영수증 등만 가지고는 거래사실을 인정받기 어려우므로 이를 뒷받침 할 수 있는 예금통장사본, 무통장입금확인증 등 금융거래 자료를 준비 하는 것이 좋다.

#자금출처로 인정되는 대표적인 항목과 증빙서류
1.근로소득, 퇴직소득, 이자, 배당, 기타소득 ⇉ 원천징수영수증.
2.사업소득 ⇉ 소득세신고서사본 3.차입금(차입금액)⇉ 부채증명서
4.임대보증금⇉ 임대차계약서 5.보유재산 처분액 ⇉ 매매계약서

★증여세 절세전략

1.증여공제는 직계존비속간 3000만원(미성년자1,500만원), 기타친족 500만원, 배우자간 3억 원인데 07년 8월 22일 세법개편안에 따라 2008년 1월 1일부터는 배우자간의 증여 공제가 6억 원으로 확대된다.

나대지나 부재지주 농지 같은 비사업용 토지, 2주택이상 소유자가 보유기간이 오래되어 양도차익이 많은 사람은, 예를 들어 취득가액이 1억이고 시세가 7억 원인 경우 매도하면 양도세가 3억원이상이 되지만 7억원에 증여하면 증여세 1,000만원과 취·등록세 등이 2,800만원이 들지만 5년 뒤 배우자가 양도 시에는 취득가액이 7억원이므로 7억원까지는 양도세가 한푼도 없고 그 이후의 양도차익만 부담되는 것이다.

2.상환능력있는 수증자(증여받는 사람)가 증여자의 채무(전세금, 대출금 등)를 증여를 받는 수증자가 대신 갚는 조건으로 증여하는 부담부증여는 채무를 인수하는 조건으로 증여하므로 증여과표가 줄고, 증여세는 누진세율이 높아 과세표준이 줄면 절세폭도 커지므로 증여세부담이 줄어든다. 그러나 부담부증여는 채무가 증여전에 발생한 것이어야 하고 동시에 증여부동산에 담보된 채무이어야 한다.

#부담부증여분에 대하여는 부담부증여분이 전체금액에 차지하는 비율로 양도소득세가 부담되므로 부담부증여는 증여물건이 양도소득세비과세에 해당되거나 양도소득세부담이 적은 경우 절세효과가 있다. (야탑에사는 이: 박상용)

★증여세 신고 납부

1.증여세는 수증자가 주소지(주소가 불분명하면 거소지)를 관할하는 세무서에 증여개시일로 3개월 이내에 신고하면 과세당국이 3개월 이내에 확정 통지함으로서 종결된다.

2.증여개시일은 권리의 이전이나 등기, 등록을 요하는 재산인 경우에는 등기접수일 또는 사용승인일(또는 임시 사용승인일)이다.

3.증여세 산출 세율은 증여공제를 제한 증여과세표준의
*1억원미만 10%,  *1억원초과 5억원이하 20%,  *5억원초과 10억원이하 30%,
*10억원초과 30억원이하 40%,  *30억원초과 50%의 누진세율로 산출한다.

4.증여개시일로 3개월이내 신고시 10%의신고공제가 있으며 미신고가산세나 불성실신고가산세는 불성실신고가산세 10%와 불성실납부가산세 1일 3/10,000의 가산세가 있다.

5.판례는 기준시가로 신고하였다가 과세당국으로부터 지난 3개월간 부동산거래계약신고에 근거한 내부 자료에 따라 증여일 전ㆍ후 3개월 이내의 매매사례가액을 시가로 보아 증여재산가액을 산정하여 추징당한 것을 적법한 것으로 판결하고 있다.

6.구체적인 증여재산 평가방법은
현행 법령상 증여세 신고 시 증여재산에 대한 평가는 납세자의 몫이며 부동산을 증여받은 경우 증여재산가액은 증여일(증여등기접수일) 현재 시가에 의한다. 여기서 시가란 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말하는 것으로

ㅇ.증여일 전후 3월 이내에 당해 증여재산과 면적, 위치, 종목 및 용도가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대하여 불특정다수인 사이에 자유로이 거래한 가액,

ㅇ.2이상의 감정가액의 평균액, ㅇ.경매, 공매 및 보상가액 등의 가액

ㅇ.시가에 해당하는 가액이 없어 기준시가를 적용하는 경우

대지와 그 대지위의 주택인 경우는 전체를 통합하여 고시하는 개별주택가격을 적용하는 것이며, 별도의 대지와 별도의 주택인 경우라면, 대지는 토지개별공시지가, 주택은 개별주택가격을 적용 한다

*상기의 규정을 적용할 때 시가에 해당하는 가액이 2이상인 경우에는 증여일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 날의 시가로 평가한다.

*증여세 신고기한 이내에 증여재산의 시가가 확인되는 경우 그 과소신고분에 대하여 신고불성실가산세는 부과되지 아니하며, 다만 납부불성실가산세(미납부세액에 대하여 1일당3/10,000)는 부과되는 것이다.

7.증여한 재산을 되돌려 받을려면 3개월 이내에 돌려받아야 증여세를 물지 않는다.
그러나 재산을 반환하기 전에 세무관서에서 증여세 결정을 하는 경우에는 증여세를 내야한다.

한편, 수증자가 증여받은 재산(현금 제외)을 증여세 신고기한이 지난 후 3개월(당초 증여가 있은 날로부터 6개월) 이내에 증여자에게 반환하거나 다시 증여하는 경우에는 당초 증여세 대해서는 과세하되, 반환하거나 재증여하는 것에 대해서는 과세하지 않는다.

그러나 당초 증여가 있은 날로부터 6개월이 경과한 후에 반환하거나 재증여하는 경우에는 당초 증여뿐만 아니라 반환ㆍ재증여 모두에 대해 증여세를 과세한다.

다만, 이런 경우도 당초 증여 및 반환하는 것에 대해 각각 지방세인 취득세와 등록세는 물어야 하므로 이것도 함께 고려해 반환여부를 결정해야 한다.

8.수증자의 증여세를 증여자가 대신 납부하면 또다시 증여세가 과세된다.

9.세대를 건너뛰어 (조부모가 손자녀에게)직접 재산을 증여하면 세금을 30% 더 내야한다.

 그러나 아버지가 사망한 상태에서 조부모가 손자녀에게 증여하는 경우 할증되지 않는다. (야탑에사는 이: 박상용)

★증여사례

1.부모 등으로부터 자금을 일시차용하고 변제한 경우
직계존비속과 배우자간에 자금차입(소비대차)은 원칙적으로 인정되지 아니하나 형제간의 거래는 이에 해당되지 아니한다.

능력 없는 자녀가 부동산을 취득하면서 자금의 일부를 부모로부터 빌렸다는 증빙을 제시하면 이는 인정되지 아니한다.

다만, 자금을 차입할 객관적 상황(사업을 하는 자녀 등)이 있고 실제 차입하고 변제한 사실이 금융거래, 이자지급사실, 담보제공, 자금거래내용 등 객관적 증빙서류에 의하여 입증되는 경우에는 인정받을 수 있다.(국세청 서면1팀-681, 2006.3.23).

2.부모 통장에서 출금된 자금으로 부동산 등을 구입하고 부동산의 전세금이 다시 부모의 통장으로 입금된 경우, 일시적으로 자금을 차입하고 변제한 것으로 보아 부동산취득자금애서 전세금을 차감한 금액을 증여로 봄이 타당하다(국심2006서1075, 2007.1.15)

3.대가를 지급하고 매매하는 경우에도 시가보다 저가 또는 고가로 매매하는 경우에는 그 시가와 대가와의 차액상당액은 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액이 되는 것이다. 이 경우 과세기준은 시가와 대가와의 차액이 시가의 30%이상이거나 3억원 이상인 경우에 적용되는 것이며, 증여받은 이익은 시가와 대가와의 차액에서 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액을 차감한 가액으로 하는 것이다.(국세청 세무상담 참조)

★양도소득세 부당행위계산부인 규정 보완(소득세법 제101조 제2항)

1세대2주택과 비사업용 토지에 대한 양도세율 인상으로 증여세율(10～50%)이 양도세 중과세율(60%)보다 낮은 점을 이용하여

 - 증여후 양도를 통하여 양도세 중과를 회피할 소지가 있으므로 부당행위계산부인 기간 연장(3년 → 5년) [2007.1.1. 이후 양도하는 분부터 적용 ]

▌개정내용: 증여자가 자산을 직접 양도한 것으로 간주하는 부당행위계산부인 규정의 적용기간을 -수증자가 증여일부터  5년 이내에 그 자산을 양도하는 경우로 연장