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[스크랩] 주택임대사업자 등록 |부동산노트
2009-02-21 14:04
http://blog.drapt.com/bhsong/2053191235192676941 
출처 : 부동산 FORUM
원문 : http://blog.drapt.com/cprforum
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1. 임대주택의 구분
'賃貸住宅'이라 함은 賃貸目的에 제공되는 建設賃貸住宅 및 買入賃貸住宅을 말한다.(임대주택법 제2조제1호)
가. 건설임대주택
1) 건설임대주택(임대주택법 제2조제2호)
ㅇ 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택 ㅇ ｢주택법｣ 제9조에 따라 등록한 주택건설사업자가 같은 법 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 사용검사 때까지 분양되지 않은 주택으로서 ｢임대주택법｣ 제6조에 따른 임대사업자 등록을 마치고 임대하는 주택
2) 건설임대주택의 종류(임대주택법 시행령 제2조)
정부 또는 지방자치단체의 지원 여부에 따라 공공건설임대주택과 순수 민간건설임대주택으로 구분
가) 공공건설 임대주택
ㅇ 국가 또는 지방자치단체의 재정으로 건설․임대하는 주택
ㅇ ｢주택법｣ 제60조의 규정에 의한 국민주택기금의 자금을 지원받아 건설․임대하는 주택 ㅇ 공공사업에 의하여 조성된 택지(공공택지)에 ｢주택법｣ 제16조의 규정에 의한 사업계획승인을 얻어 건설․임대하는 주택 ♣ 분납임대주택(시행령 제22조제3항 신설·시행 2008.11.26)
국가, 지방자치단체, 대한주택공사 또는 지방공사가 건설하는 공공건설임대주택 중 임대보증금 없이 분양전환금을 분할하여 납부하는 임대주택. 나) 민간건설 임대주택
ㅇ 공공사업에 의하여 조성된 택지외의 택지에 민간이 순수한 자기자금으로 건설한 임대주택
나. 매입임대주택(법 제2조제3호)
ㅇ 임대사업자가 매매 등에 의하여 소유권을 취득하여 임대하는 주택 2. 주택임대사업자 등록
가. 임대사업자 등록(법 제6조제1항)
대통령령으로 정하는 호수(戶數) 이상의 주택을 임대하려는 자는 특별자치도지사․시장․군수 또는 구청장(자치구의 구청장)에게 등록을 신청할 수 있다.
나. 임대사업자로 등록할 수 있는 자(시행령 제7조제2항)
임대사업자로 등록할 수 있는 자는 다음과 같으며, 2인 이상이 공동으로 건설하거나 소유하는 주택의 경우에는 공동명의로 등록하여야 한다.
1) 「주택법」제9조의 규정에 의하여 등록한 주택건설사업자
2) 「주택법」제10조제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 임대를 목적으로 하는 주택을 건설하는 토지소유자 또는 고용자
3) 임대를 목적으로 하는 주택을 건축하기 위하여 「건축법」제11조의 규정에 의한 허가를 받은 자
4) 임대를 목적으로 주택을 소유하고 있거나 이를 매입하기 위한 계약(분양계약을 포함한다)을 체결한 자
5) 「임대주택법 시행령」제14조제4항 각 호의 어느 하나에 해당되는 회사(임대주택사업을 단지별로 독립적으로 시행하기 위해 설립된 법인) 등 - 「부동산투자회사법」에 따른 부동산투자회사 등
<참고> 임대사업자등록이 제한되는 경우
등록신청일부터 과거 5년 이내에 임대주택 사업에서 부도(부도 후 부도 당시의 채무를 변제하고, 임대주택 사업을 정상화시킨 경우는 제외한다)의 발생사실이 있는 자, 부도 당시 법인의 대표자나 임원 또는 부도 당시 개인인 임대사업자가 대표자나 임원으로 있는 법인을 포함한다)는 임대사업자로 등록할 수 없다.
다. 임대주택등록 기준 호수(시행령 제7조제1항)
임대사업자로 등록하기 위한 임대주택 수의 기준은 다음과 같다.
1) 건설임대주택의 경우 : 단독주택은 2호, 공동주택은 2세대
2) 매입임대주택의 경우 : 단독주택은 1호, 공동주택은 1세대
♣ 매입임대사업자 등록을 위한 임대주택 등록호수 기준을 5호에서 1호 이상으로 완화 (시행령 제7조제1항제2호 개정·시행 2008.11.26) ※ 주택시장 정상화를 위한 ｢주택공급 기반강화 및 건설경기 보완방안｣(2008.8.21대책)
<참고> 임대사업자로 등록이 가능한 주택인지 여부
① 주거용 오피스텔을 매입하여 매입임대사업자로 등록 가능 여부
임대주택법 제6조 및 동법 시행령 제7조의 규정에 의하여 임대사업자 등록은 단독주택과 공동주택을 합하여 2호(세대) 이상이면 가능한 바, 오피스텔은 건축법상 업무시설로서 주택이 아니므로 임대주택법령상 임대사업자로 등록할 수가 없음.(공공주택과-371, 2004.2.10) ※ 오피스텔 임대의 경우 주택임대와 같은 세제상의 혜택을 받을 수 없다. 오피스텔 임대사업은 주택임대사업과는 달리 일반임대사업자로 분류된다.
② 본인 거주 주택을 임대주택으로 등록할 수 있는지 여부
【질의요지】 본인이 거주하는 다가구주택(건축물대장상 5가구 거주)과 공동주택 4세대를 소유하고 있을 경우 임대주택법 시행령 제6조제1항제2호의 매입임대주택 등록기준에 따라 임대사업자로 등록이 가능한지 여부 【회신내용】 다가구주택은 건축법 시행령 제3조의4 별표 1에 따라 단독주택에 해당되므로 동 주택에 본인이 거주하는 경우에는 임대사업자 등록대상의 임대주택에 해당되지 않는 것임. 따라서 임대사업자로 등록하기 위해서는 임대주택법 시행령 제6조제1항제2호에 의거 매입임대주택의 경우 단독주택은 5호, 공동주택은 5세대 이상을 임대하여야 하므로 귀 질의의 경우에는 임대사업자로 등록될 수 없음. (공공주택팀-6291,2007.5.25) ③ 유료노인복지주택의 임대사업자가 임대주택법에 의한 임대사업자로 등록 가능 여부
【질의요지】 노인복지법 제32조제1항제5호의 규정에 의한 유료노인복지주택의 임대사업자가 임대주택법에 의한 임대사업자로 등록 가능한지 여부 【회신내용】 임대주택법의 임대주택으로 등록 가능한 주택은 주택법에 의한 공동주택 또는 단독주택이며, 노인복지법에 의한 유료노인복지주택은 임대주택으로 등록할 수 없음.(공공주택팀-1477, 2005.12.28) ④ 미등기 건축물을 임대주택으로 등록할 수 있는지 여부
【질의요지】 ‘75.1.7 사용승인된 주택으로 현재 11가구가 거주하고 있는 미등기 건축물로 건축물대장상 연립주택으로 등재되어 있으나 집합건축물대장으로 등재되어 있지 않고 일반건축물대장으로 등재되어 있을 경우 임대주택법에 의한 임대주택으로 등록가능 여부 【회신내용】 임대주택법 시행령 제6조제2항제4호에 해당하는 자가 임대사업자로 등록할 경우 같은 법 시행규칙 제2조에 따라 임대하려는 주택의 등기부등본을 담당 공무원이 확인하여야 하므로 미등기건물의 소유권보존등기 이후 임대주택으로 등록할 수 있음. 또, 당해 주택은 건축물대장의 기재내용에 잘못이 있으므로 건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙에 따라 기존 건축물공부(가옥대장·건축물관리대장 등 이와 유사한 공부) 및 건축물현황 도면 등을 확인하여 건축물대장을 정정하여야 할 것임. (공공주택팀-7078, 2007.6.11) 라. 임대사업자등록 절차
1) 임대사업자 등록신청(시행령 제8조제1항, 시행규칙 제3조제1항)
가) 임대사업사자등록 신청서류
임대사업자로 등록하고자 하는 자는 ‘임대사업자등록신청서’에 다음의 서류를 첨부하여 제출하여야 한다.
➀ 임대사업자등록 신청인에 관한 서류
㉠ 개인인 경우에는 주민등록증사본
㉡ 법인인 경우에는 법인등기부등본. 다만, 행정정보의 공동이용을 통하여 확인할 수 있는 경우로서 신청인이 확인을 요청하는 경우에는 그 확인으로 제출을 대신할 수 있다. ➁ 임대주택 취득에 관한 서류. 다만, 「주택법」제9조의 규정에 의하여 등록을 한 주택건설사업자를 제외한다.
㉠「주택법」제10조제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 임대를 목적으로 하는 주택을 건설하는 토지소유자 또는 고용자인 경우에는 임대하고자 하는 주택의 건설에 관한 사업계획승인서사본 ㉡ 임대를 목적으로 하는 주택을 건축하기 위하여「건축법」제8조의 규정에 의한 허가를 받은 자인 경우에는 건축허가서사본 ㉢ 임대를 목적으로 주택을 소유하고 있거나 이를 매입하기 위한 계약(분양계약을 포함한다)을 체결한 자인 경우에는 임대하고자 하는 주택의 등기부등본이나 매입에 관한 계약서(분양계약서를 포함한다)사본. 다만, 행정정보의 공동이용을 통하여 확인할 수 있는 경우로서 신청인이 확인을 요청하는 경우에는 그 확인으로 제출을 대신할 수 있다. 나) 임대사업자등록 신청기관
임대사업자로 등록하고자 하는 자는 주소지(법인인 경우에는 주된 사무소의 소재지를 말한다)를 관할하는 시장·군수·구청장(자치구의 구청장)에게 신청하여야 한다.
2) 임대사업자 등록 및 등록증 교부(시행령 제8조제2항) 시장·군수 또는 구청장은 등록신청서를 접수한 때에는 신청인이「임대주택법 시행령」제6조제2항의 등록기준에 적합한지 여부를 확인하고 적합한 요건을 갖추었다고 인정하는 경우에는 임대사업자등록부에 이를 등재하고, 등록증을 신청인에게 교부하여야 한다.
3) 등록사항의 변경 신고(법 제6조제2항, 시행령 제8조제3항, 시행규칙 제3조제4항)
임대사업자 등록증을 교부받은 자는 등록사항에 변경이 있을 때에는 변경사유가 발생한 날부터 30일 이내에 ‘임대사업자등록사항변경신고서’에 등록사항변경을 증명할 수 있는 서류를 첨부하여 주소지 관할 시장·군수 또는 구청장(등록변경사항이 임대사업자의 주소인 경우에는 전입지의 시장·군수 또는 구청장을 말한다)에게 이를 신고하여야 한다.
다만, 국토해양부령으로 정하는 경미한 사항은 신고하지 않아도 된다. 3. 임대주택의 임대의무기간 임대주택은 다음의 기간('임대의무기간')이 경과되지 아니하면 이를 매각할 수 없다.
가. 건설임대주택(법 제16조제1항, 시행령 제13조제1항)
1) 건설임대주택 중 국가 또는 지방자치단체의 재정으로 건설하는 임대주택 또는 국민주택기금에 의한 자금을 지원받아 영구적인 임대의 목적으로 건설한 임대주택은 당해 임대주택의 임대개시일부터 50년
2) 건설임대주택 중 국가 또는 지방자치단체의 재정 및 국민주택기금에 의한 자금을 지원받아 건설되는 임대주택은 임대개시일부터 30년
3) 1)항 및 2)항 외의 건설임대주택 중 ｢임대주택법｣ 제16조의 규정에 의한 임대조건 신고시 임대차계약기간을 10년 이상으로 정하여 신고한 주택은 당해 임대주택의 임대개시일부터 10년
4) 1)항부터 3)항까지 외의 건설임대주택은 당해 임대주택의 임대개시일부터 5년
나. 매입임대주택 (시행령 제13조제1항)
당해 임대주택의 임대개시일부터 5년
♣ 매입임대주택의 임대의무기간 연장 : 3년 → 5년(시행령 제9조제1항 개정․시행 2005.9.16) * 임대의무기간에 관한 경과조치(2005.9.16 대통령령 제19051호 임대주택법 시행령 일부개정령 부칙 제3항) : 2005.9.15 이전에 임대사업자의 임대주택으로 등록된 임대주택에 대하여는 제9조제1항제2호의 개정규정에 불구하고 종전의 규정(3년)에 의한다. <참고> 임대사업자의 등록 유형별 분양전환을 위한 임대의무기간 산정 방법
ㅇ 분양(매매)계약서 등에 의해 등록한 경우 : 실입주일로부터 계산 ㅇ 보유주택(입주한 주택)으로 등록한 경우 : 사업자등록일부터 계산
ㅇ 건축허가받은 건설임대 경우 : 임대개시일(실입주일)로부터 계산
ㅇ 사업계획승인받은 경우 : 입주지정기간 종료일부터 계산(단지 개념)
ㅇ 임대사업자등록 이후에 임대주택으로 추가 신고한 매입임대주택의 임대개시일
보유주택(입주한 주택)으로 주택임대사업자등록 후 임대주택을 추가했을 경우 임대의무기간 계산은 당초 임대개시일부터인지 아니면 추가 등록한 임대주택의 임대개시일부터인지? - 임대사업자등록 이후에 임대주택으로 추가 신고한 매입임대주택인 경우 당해 임대주택의 임차인에게 임대하기 시작한 날로서 임대차계약서상의 실제 임대개시일을 임대개시일로 보아야 할 것으로 사료됨. (건교부 민원마당>유사민원검색, 2007.10.16) ㅇ 임대주택이 재건축 되는 경우 - 재건축으로 인하여 멸실되는 임대주택의 임대기간은 재건축으로 인하여 '도시 및 주거환경 정비법' 제44조제1항에 의해 임대차계약이 해지되는 시점에서 종료되는 것임. - 재건축으로 인하여 새로이 건축되는 주택의 분양권(분양계약서)으로 등록하는 임대주택의 임대기간은 해당 임대주택의 준공 후 임대개시하는 시점부터 기산되며, 과거 멸실된 주택의 임대기간은 승계되는 것이 아님. |
[스크랩] ★출력해서 보관할 핵심 지침서★ |부동산노트
2008-11-15 16:23
http://blog.drapt.com/bhsong/2053191226733839905
출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문 : http://blog.drapt.com/muzige
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★출력해서 보관할 핵심 지침서★
A공증제도
1. 공증의 의의 공증은 우리의 중요한 거래에 관하여 증거를 보전하고 권리자의 권리 실행을 용이하게 하기 위하여 사실을 증명하여 주는 제도로서, 이를 이용하면 생활주변에서 생기는 여러 가지 거래나 분쟁을 예방하거나 분쟁 발생시 유력한 증거로 활용할 수 있고 나아가 재판절차를 거치지 않고 간편하게 권리를 실행할 수도 있다. 2. 공증기관 공증은 공증인가를 받은 합동법률사무소와 법무법인 또는 임명된 공증인의 사무실에서 할 수 있고, 위와 같은 곳이 전혀 없는 지역에서는 지방검찰청의 지청에서 공증을 할 수 있다. 3. 공증의 필요성 강력한 증거 확보 및 분쟁의 사전 방지 공증서류는 민사재판이나 형사재판에서 강력한 증거력이 있으므로 분쟁발생시 그 해결에 유리할 뿐만 아니라 이로 인하여 공증을 한 경우 분쟁이 발생하지 않게 되는 효과마저 생긴다. 신속한 강제집행 가능 일정한 금전, 대체물, 유가증권의 지급을 목적으로 하는 법률행위에 관하여 공정증서를 작성하면 지급이 이행되지 않을 경우 복잡하고 번거로운 재판절차를 거치지 않고 공정증서를 작성한 공증사무소에서 집행문을 부여받아 바로 강제집행을 할 수 있어 편리하다. 4. 공증의 종류
․공정증서의 작성 공증인이 당사자의 의사 등을 확인하여 그에 관한 서류를 직접 작성하는 것을 말한다. 앞에서 기술한 것처럼 일정한 금전 등의 지급을 목적으로 하는 법률행위에 관하여 공정증서를 작성할 경우 강제집행을 인락하는 문구를 기재하면 약정대로 지급되지 않을 경우 바로 강제집행을 할 수 있게된다. ․사서증서의 인증 당사자가 작성한 서류상의 서명날인이 본인의 의사에 의한 것이 틀림없다는 것을 공증인이 확인하고 그 사실을 기재하는 것을 말한다. 인증의 경우는 강력한 증거력이 있다는 효과만 있고 공정증서를 작성한 경우처럼 간편하게 강제집행을 할 수 있는 효력은 없다. ․정관 및 의사록 인증 상법의 규정에 의하여 주식회사 등 일정한 법인은 정관을 인증 받아야 하고 법인등기절차에 소요되는 의사록도 인증받도록 되어 있다. 이것은 사서증서 인증의 특별한 형태로서 정관이나 의사록이 적법한 절차에 의하여 작성되고 그 내용도 사실과 같다는 것을 공증인이 확인하여 주는 것이다. ․확정일자의 압날 당사자가 작성한 서류에 공증인이 일자인을 찍어 그날에 그 문서가 존재하였다는 사실을 증명해 주는 것이다. 주택임대차의 경우 입주한 임차인이 주민등록을 마치고 임대계약서에 확정일자를 받으면 그때부터 등기한 것과 동일하게 대항력을 갖게되어 임차보증금에 대하여 사후에 우선 변제를 받을 수 있게 된다. 이러한 확정일자는 일반 공증사무소외에 법원에서도 받을 수 있다. 5. 공증시 준비사항 공증을 촉탁하러 가는 사람의 주민등록증이나 운전면허증등 사진이 붙어 있어 신원을 확인할 수 있는 관공서 발생의 신분증명서와 인장을 지참해야 한다.(법인이 촉탁인인 경우는 대표자의 법인 인감증명서와 법인 등기부등본 또는 초본도 지참) 대리인에 의하여 공증을 하는 경우는 대리인의 신분증명서와 인장외에 본인의 인감증명서(발행일부터 6개월이내의 것)와 위임장 1통을 지참해야 한다. 유언공증의 경우는 증인이 2인 필요하므로 유언할 사람과 증인이 같이 공증사무소에 가야하고, 이때 일정한 사람은 증인이 될 수 없으므로 사전에 공증사무소에 문의하여 알아보고 가는 것이 번거로움을 피할 수 있게 될 것이다. B.공탁제도
공탁이란 법령의 규정에 따른 원인에 의하여 금전․유가증권․물품을 법원의 공탁소에 임치하여 법령에 정한 일정한 목적을 달성하는 제도로, 반드시 해당법령에 따른 공탁사유가 있어야 하며, 공탁을 하는 원인에 따라 여러 종류로 분류된다. 1. 변제공탁 채무자가 변제를 하려고 하여도 채권자가 변제를 받지 아니하거나 변제를 받을 수 없는 경우 또는 과실없이 채권자가 누구인지 알 수 없는 경우에 채무자는 채무이행에 갈음하여 채무의 목적물을 공탁하여 그 채무를 면할 수 있는 공탁을 말한다. 변제공탁의 효과 변제공탁을 하면 채무가 소멸하므로 채무자는 채무를 면하게 되고, 채권자는 채무자에게 채무이행을 청구하지 못하고 대신 공탁소에 대하여 공탁물(채무의 목적물)의 지급을 청구할 수 있다. 2. 변제공탁의 신청 절차 법원의 공탁소에 비치된 공탁서와 공탁통지서를 받아 일정한 서류와 함께 제출하면 공탁공무원이 이를 심사하여 공탁을 수리하게 되고 그 후 공탁자가 공탁물을 공탁물보관은행에 납입하면 되며, 지정한 납입기일까지 납입하지 않으면 공탁수리결정은 그 효력이 상실된다. 3. 변제공탁물 출급청구 변제공탁을 하면 공탁서상 공탁물을 수령할 자로 기재된 채권자(피공탁자)가 공탁물을 수령할 수 있는 권리를 공탁물출급청구권이라고 하며, 피공탁자로부터 상속․양도․전부 등으로 인하여 공탁물출급청구권을 승계받은 자도 공탁물출급청구권이 있으며, 피공탁자(채권자)가 공탁을 수락하는 경우에는 일정한 서류를 갖추어 공탁물을 출급청구할 수 있다. 4. 변제공탁물 회수청구 변제 공탁자가 민법 제489조의 사유(채권자의 공탁수락 전, 공탁 유효의 판결이 확정되기 전)나 착오로 공탁을 한 때 또는 공탁의 원인이 소멸한 때에는 자신이 공탁한 공탁물을 회수할 수 있는 권리를 공탁물 회수청구권이라고 하며, 공탁자로부터 상속․양도․전부 등으로 인하여 공탁물 회수청구권을 승계받은 자도 공탁물 회수청구권을 갖는다. 5. 보증공탁 특정의 상대방이 받을 수 있는 손해를 담보하기 위한 공탁을 말하는 것이며 손해담보공탁이라고 하기도 한다. 실무상으로는 주로 재판상보증공탁이 가장 많이 행해지고 있다. 6. 재판상보증공탁의 공탁원인사실 재판상보증공탁의 공탁원인사실은 보통 가압류보증, 가처분보증, 가압류취소보증, 가처분취소보증, 강제집행정지의 보증, 강제집행취소의 보증, 강제집행속행의 보증, 소송비용담보, 가집행담보, 가집행을 면하기 위한 담보 등이 있으며, 보증공탁을 신청하는 절차는 변제공탁과 동일하다. 7. 공탁신청 재판상 보증공탁을 하여야 할 경우중 가압류보증, 가처분보증, 소송비용담보 등의 경우는 법원의 허가를 얻어 금융기관 또는 보험회사와 지급보증계약을 체결한 문서(보증서)를 공탁서에 갈음하여 집행법원에 제출할 수 있다. 8. 보증공탁물 지급 재판상보증공탁의 경우에는 손해담보를 위하여 공탁한 것이므로 통상 담보취소결정으로 공탁원인이 소멸되기 전에는 회수할 수 없고, 다만 착오로 공탁한 경우에는 담보취소 결정 없이도 회수할 수 있으며, 지급청구절차는 변제공탁의 경우와 동일하다. 9. 집행공탁 강제집행절차의 어느 단계에 있어서 집행의 목적물(가압류금전이나 압류물건의 환가대금 또는 채권집행의 경우에 있어서의 변제제공금)을 집행기관이나 집행당사자 또는 제3채무자가 공탁소에 공탁하여 그 목적물의 관리와 집행당사자에의 교부를 공탁절차에 따라 행하도록 하기 위하여 하는 공탁을 말한다. 10. 보관공탁 목적물을 단순히 보관하기 위하여 하는 공탁을 말한다. 예를 들어 사채권자 집회의 소집청구 및 의결권 행사를 위하여 무기명식 채권을 가진 자가 그 채권을 공탁하는 경우(상법 제491조제4항, 제492조 제2항)등이 있다. 11. 몰취공탁 일정한 사유가 발생하였을 때에는 공탁물을 몰취할 수 있도록 하기 위하여 인정된 공탁이고, 이는 상대방의 손해를 담보하기 위해서가 아니라 국가에 대하여 자기의 주장이 허위인 때에는 몰취의 제재를 당하여도 이를 감수한다는 취지의 공탁이다. 예컨대 법원은 당사자 또는 법정대리인으로 하여금 보증금을 공탁하게 하여 소명에 갈음할 수 있는데 보증금을 공탁한 당사자 또는 법정대리인이 허위진술을 한 때에는 법원은 보증금을 몰취한다. C.어음․수표 거래에 있어서 유의할 사항
1. 어음․수표의 기능 금전이나 물품을 거래하면서 많은 경우 어음이나 수표를 주고받고 있다. 어음이란 일정한 금액을 지급함을 목적으로 하여 발행되는 유가증권을 말하고, 수표란 발행하는 사람이 은행에 대하여 그 수표를 가지고 오는 사람에게 일정한 금액의 지급을 부탁하는 형식의 유가증권을 말한다. 수표의 지급인은 은행이기 때문에 그 발행전에 은행에다 자금을 맡겨놓아야 하는데 이를 위해 당좌예금이라는 것을 하여야 하나 어음은 당좌예금을 이용할 수도 있지만 당좌예금이 없이도 발행할 수 있다. 참고로 은행도어음은 지급장소가 은행이므로 할인 등 유통이 비교적 용이하다는 점은 있으나 채무불이행사태가 발생하면 차용증서나 현금보관증과 하등 다를 바 없으므로 은행도어음 거래시에도 개인어음 거래시와 같이 상대방의 자력을 미리 알아보아야 한다. 실제로 어음사기단은 개인어음이 아니라 은행도어음을 이용한 경우가 대부분이다. 2. 어음․수표 발행시 유의사항 어음․수표를 발행할 때에는 일정한 형식요건을 갖추어야 한다. 어음․수표를 발행함으로써 새로운 채권․채무관계가 생기며, 더욱이 발행된 어음․수표는 계속 유통될 것이 예상되는 것이므로 반드시 기재하여야 할 사항이 법으로 엄격히 규정되어 있다. 기재사항을 누락하면 어음․수표 자체가 무효로 되거나 발행인이 생각했던 바와는 전혀 다른 결과를 초래하는 수도 있다. 3. 어음․수표 취득시 유의사항 필요한 기재사항과 배서연속을 확인하고, 해당은행에 어음․수표에 대한 사고계가 나와 있는가를 확인하여야 한다. 배서가 연속되어 있다 하여도 안심하고 취득하는 것은 금물이다. 가공의 회사를 내세워 어음을 발행하고 부도내는 경우가 있으므로 거래 상대방의 신용상태를 믿을 수 없다면 취득하지 말거나 재산있는 사람의 배서를 받아 취득하여야 한다. 특히 법인이 기명날인한 증권인 경우에는 상법상 자기 거래에 해당되지 않는가를 잘 조사해 보아야 한다. 이미 기재한 사항이 정정된 경우 위조․변조가 되어 생각지도 못했던 손해가 생길 수 있으므로 정정․말소가 정당한 권한이 있는 자에 의하여 이루어진 것인가를 확인해야 한다. 수표가 부도나는 경우에는 수표의 발행인은 어음의 경우와는 달리 민사책임 외에 은행의 거래정지 처분과 부정수표단속법에 의한 형사적인 제재까지도 받게 되므로 어음보다는 수표를 취득하는 것이 그 대금지급을 보다 확실히 하는 방법이라고 할 수 있다. 참고로 어음에 대하여 공증인이나 법무법인 또는 공증인가합동법률사무소에 가서 미리 공증을 받아두면, 굳이 소송을 하여 판결을 받지 않더라도 공증인이나 공증인가합동법률사무소등으로부터 공증한 어음에 집행문을 부여받아 곧바로 강제집행을 할 수 있으므로 편리하다. 4. 어음․수표 양도시 유의사항 어음을 양도할 때는 배서에 의하게 된다. 배서란 어음의 유통을 증진시키기 위하여 법이 인정하고 있는 간편한 양도방법을 말한다. 어음을 가지고 있는 사람이 보통 어음의 뒷면에 어음의 권리를 특정인에게 양도한다는 취지를 쓰고, 자기이름과 도장을 찍어 그 특정인에게 주는 것이다. 어음을 받을 자(피배서인)는 배서인에 의해 지정될 수도 있고, 지정되지 않고 백지인 상태로 그냥 양도(백지식 배서)될 수도 있다. 어음에 배서한다는 것은 마치 어음발행인의 채무를 보증하는 것과 같은 효과를 가져온다. 따라서 비록 발행인에게 신용이 없거나 돈이 없다 하여도 유력자가 배서하면 그 어음의 신용은 높아지는 것이다. 수표도 어음에서와 같은 배서가 인정되고 있다. 그러나 수표는 지급만을 목적으로 하는 특성 때문에 어음의 배서와는 다른 점이 있다. 즉, 수표배서인은 지급담보책임만을 부담하므로 지급인(보통은행)은 배서할 수 없고, 지급인에 대한 배서는 영수증의 효력만이 있다. 소지인 출급식 수표 또는 무기명식 수표(수표에 위 수표금액을 수표소지인에게 지급하라는 뜻의 문구가 있는 수표)는 양도함에 있어 배서할 필요가 없고 수표를 인도하면 된다. 보통 은행에서 이들 수표에도 전화번호 또는 주소와 이름을 쓰라고 요구하는데 이것은 수표의 입금경로를 명확히 하려는 것이지 법률상 필요에서 하는 것은 아니다. 기명식 수표 또는 지시식 수표(수표에 위 수표금액을 ○○○에게 또는 ○○○가 지시하는 사람에게 지급하라는 뜻의 문구가 있는 수표)는 어음과 같이 배서에 의하여 양도된다. 5. 어음․수표 사고시의 조치 어음의 위조란 권한없는 자가 다른 사람의 이름과 도장을 위조하여 마치 그 사람이 어음 을 발행한 것처럼 하는 것이다. 명의를 도용당한 사람은 어떤 사람이 청구해 오든지 어음이 위조되었음을 내세워 이 청구를 배척할 수 있다. 어음의 변조란 권한없는 자가 기명 날인 이외의 어음의 기재사항을 변경․삭제하거나 새로운 내용을 추가하는 것을 말한다. 백지어음의 경우 소지인이 보충권을 남용하여 미리 합의한 바와 다른 내용을 보충한다 하여도 변조가 되는 것은 아니다. 어음이 변조된 경우 변조전에 기명날인한 사람은 원래의 내용대로 책임을 지고, 변조후에 배서한 사람은 변조후의 내용에 따른 책임을 진다. 어음․수표를 분실하거나 도난당한 경우 소지인은 먼저 경찰서에 분실․도난신고를 하고 발행인 및 은행에 그 사실을 알림과 동시에 지급위탁을 취소하여 지급정지를 시켜야 한다.그 후 새로운 취득자와 합의를 보거나 법원에 공시최고절차에 의한 어음․수표의 제권판결을 받아야 한다. 제권판결이 있으면 분실․도난된 어음과 수표는 무효가 되며 제권판결 신청인은 어음이나 수표가 없어도 위 판결문으로 권리를 행사하여 돈을 지급받을 수 있다. 어음․수표가 훼손되거나 불에 타는 등 멸실된 경우에도 제권판결을 받아 권리를 행사할 수 있다. 어음․수표의 부도란 어음․수표의 지급기일에 어음․수표금이 지급되지 아니하는 것을 말한다. 부도사유로는 예금부족, 무거래, 형식불비(인감누락, 서명․기명 누락, 인감불분명, 정정인 누락․상이, 지시금지, 횡선조건 위배, 금액․발행일자 오기, 배서 위배), 사고계접수(분실․도난․피사취), 위조․변조, 제시기일 경과 또는 미달(제시기일 미달은 수표의 경우는 제외), 인감․서명 상이, 지급지 상이, 법에 의한 지급제한 등이 있다.어음․수표의 소지인이 액면금액을 회수하려면 발행인이나 배서인등 부도어음․수표의 채무자와 그 지급을 교섭하고 최종적으로는 민사소송을 하여야 한다. 주채무자인 약속어음의 발행인과 환어음의 인수인은 물론 배서인이나 보증인을 상대로 어음․수표의 소지인은 순서에 관계없이 그 중 누구에게도 청구할 수 있고 또 모두에 대하여 동시에 전액을 청구할 수도 있다. 이때 어음․수표에 관한 청구는 일반채권에 비하여 시효기간이 짧으므로 주의하여야 한다. 어음의 경우 발행인에 대하여는 지급기일로부터 3년이내에, 배서인에 대하여는 지급기일로부터 6개월이내에 청구하지 않으면 시효가 완성되어 어음채권을 상실한다. D. 금전거래에 있어서 유의할 사항
1. 거래는 명확히 하여야 한다 금전거래는 불화의 근원이란 말이 있다. 가까운 친구나 친척사이에 불명확한 돈 거래로 인하여 사이가 나빠지는 경우가 많기 때문이다. 거래관계는 명확해야만 분쟁을 예방할 수 있는 것이다. 상세한 문서를 작성하여 교환하는 것이 거래관계를 명확히 하는 가장 좋은 방법이다. 계 약시에는 계약서를, 돈을 주고 받을 때에는 영수증을 반드시 작성하고 즉석에서 확인하는 관행은 부끄러운 일이 아니라 문화인의 자랑이다. 2. 상대방을 잘 확인하자 모르는 사람끼리 돈 거래가 이루어질 때 상대방의 직업, 주소, 성명 등을 주민등록증 등 에 의하여 확인하여야 한다. 상대방의 재력과 신용은 스스로 확인하여야 한다. 은행에 거래상황을 조회해 보는 것도 한 방법이 될 수 있으나 지능적인 사기범은 이를 이용하기도 한다. 미성년자에게 돈을 빌려줄 때는 보호자(부모)의 동의가 있어야 하고 동의가 없으면 미성년자의 보호자가 계약을 취소할 수 있으므로 손해를 볼 경우가 생긴다. 법인 즉 회사 등과 거래할 경우에는 상대방이 그 회사를 대표하는 정당한 권한이 있는지 를 확인하여야 하며 단지 그 회사의 임직원과 개인적으로 돈거래하는 형식의 계약서를 만들 면 손해를 보는 경우가 생긴다. 3. 돈을 빌려줄 때 유의할 점 돈을 빌려줄 때는 상대방의 재력과 신용을 확인하는 것이 특히 중요하다. 상대방의 신용 과 재력이 의심스러울 때는 회수확보를 위한 담보를 취득하여야 한다. 담보에는 인적담보와 물적담보가 있다. 인적담보는 제3자로 하여금 보증이나 연대보증을 서도록 하는 것인데 제3자의 재력 등도 확인하여야 한다. 물적담보로는 흔히 부동산에 저당권이나 가등기를 설정하는 방법, 소유권이전등기를 받 는 방법 등이 있고 동산이나 유가증권을 담보로 받아두는 경우도 있다. 흔히 전세보증금을 담보로 하는 경우가 있는데 이때는 반드시 전세보증금 반환채권의 양도계약을 체결하고 집주인을 만나 승낙을 얻거나 채무자로 하여금 집주인에게 내용 증명 우편으로 통지를 하도록 조치하여야 효력이 있는 것이고 단지 채무자의 전세계약서를 받아 놓는 것만으로는 아무런 효력이 없음을 유의하여야 한다. 가정주부에게 돈을 빌려줄 때는 그 돈이 자녀들의 학비나 식비등 일상 가사비용으로 사 용된다면 그 남편에게도 변제책임이 있으나 일상가사와 관계없이 주부가 계를 한다든지 사 치나 유흥비로 쓴다든지 하는 경우는 남편이 별도로 보증을 서지 않는 한 단지 그러한 사실 을 알고 있었다는 것만으로는 남편에게 변제책임이 없음을 유의하여야 한다. 약속어음을 할인하는 형식으로 돈을 빌려줄 때에는 약속어음의 배서가 연속되는가를 확 인하여야 하고 배서인이나 발행인이 아니면 어음상의 책임을 지지 아니하므로 반드시 채무자의 배서를 받아야 한다. 수표는 부도를 내는 경우에 형사처벌까지 받게 되므로 백지수표(주로 발행일자)를 담보로 돈을 빌려줄 때가 많은데 발행일자를 기재하지 않고 제시를 하거나 기재한 발행일자보다 10일이 넘은 후에 제시하여 부도가 난 경우는 발행인의 형사책임이 면제되므로 이에 유의하 여야 한다. 도박이나 강도와 같은 범죄에 제공될 자금인 줄 알면서 돈을 빌려준 경우는 상대방이 임의로 갚아주면 좋으나 갚지 않으면 법률상 청구할 수가 없는 것이므로 나쁜일에 돈을 빌려 주지 말아야 한다. 4. 돈을 빌릴 때 유의할 점 일반적으로 돈을 빌리는 사람은 다급하기 때문에 이자나 담보관계 등에 있어서 채권자 (전주)의 요구에 따라 가혹한 조건을 강요당하는 경우가 많으므로 계약서의 내용을 상세히 파악하여야 한다. 원금이나 이자를 갚으면 반드시 영수증을 받아야 하고 원리금을 완전히 변제한 경우는 미리 교부해 주었던 차용증서나 어음, 수표 등을 회수하지 않으면 나쁜 채권자에게 이중으로 변제하여야 할 위험성이 크다. 악덕 사채업자 중에는 비싼 담보물을 헐값에 취득할 목적으로 변제기일에 일부러 만나주 지 않거나 변제기일을 연기해 주겠다고 속여 안심시킨 후 변제기일을 넘겨 담보물을 처분하는 경우가 있으므로 이럴 때에는 지체없이 공탁절차를 밟아야 한다. 이자는 약정이 없는 한 이를 지급할 필요가 없으나 변제기가 경과된 경우에는 연 5푼의 지연손해금을 지급하여야 한다. 연 2할 5푼을 초과하는 높은 이자의 약정은 무효이므로 초과분은 물지 않아도 된다. 5. 기 타 채무자가 사망한 경우 채무도 상속되므로 채권자는 그 상속인에게 변제를 청구할 수 있다. 상속인이 채무를 면하려면 상속을 포기하거나 상속의 한정승인을 하여야 한다. 채무자가 약속대로 변제를 하지 아니한다면 채권자는 결국 법적절차에 따라 재판과 강제 집행의 방법으로 변제를 받을 수밖에 없다. 그러한 경우에 앞서 설명한 대로 충분한 변제 확보 방법을 강구해 놓지 못한 채권자는 손해를 볼 가능성이 많다. 그리고 실제로 불성실한 채무자가 재산도피 등의 방법으로 강제집행을 면탈하는 경우에 도 증거가 부족하여 채무자의 형사처벌이 불가능한 때가 대부분이다. 그러나 그렇다고 하여 합법적 수단을 포기하고 속칭 해결사를 동원한다든지 하는 폭력수 단으로 돈을 받아내려고 시도하는 것은 그 자체가 더 큰 범죄라는 사실을 명심하여야 할 것이다. E.가압류(仮押留)․가처분(仮处分)
1. 보전(保全)절차의 필요성 사회생활을 하다보면 가령 채무자가 빚을 갚을 능력이 있으면서도 있는 재산을 전부 처분한 후 빚을 갚지 않으려고 하거나 주택을 매수하여 잔금까지 지불했는데도 집을 판 사람이 다 시 그 집을 다른 사람에게 판 후 도망가려고 하는 경우가 있을 수 있다. 이러한 경우 채권자 가 소송을 제기하여 승소한 뒤에 그 판결의 확정을 기다려 집행을 하기까지는 많은 시간이 걸리게 되고 그 사이에 채무자가 그가 가진 재산을 모두 처분하는 경우에는 채권자가 재판 에 이기고도 집행을 하지 못하여 많은 손해를 입게 된다. 이와같이 채권자의 권리를 확보하기 위하여 재판확정전에 채무자가 그의 재산을 처분하지 못하도록 임시로 채무자가 재산을 묶어두는 절차가 가압류․가처분이다.
2. 가압류와 가처분의 의의 가압류란 금전채권이나 장차 금전채권으로 될 수 있는 청구권에 관하여 후일의 강제집행을 보전하기 위한 임시조치이고, 가처분이란 분쟁의 대상이 되고 있는 물건에 대하여 후일의 강제집행을 보전하기 위하여 임시로 행하는 처분을 말한다(그 외에 임시의 지위를 정하는 처분도 있다). 가압류․가처분은 종국적인 판결 즉 승패가 날 때까지의 임시조치이므로 앞에 ���가���자를 붙인 것이고, 채권자의 신청만을 가지고 법원이 단시일 내에 결정을 내리는 것이 보통이다. 대부분의 경우 가압류, 가처분에 앞서 담보를 제공하게 하는데, 신청인은 법원의 허가를 받 아 보증보험회사와 지급보증위탁계약을 체결한 문서를 담보로 제공할 수 있다. 3. 가압류․가처분의 종류 ․부동산 가압류 : 채무자의 특정부동산(토지, 건물)을 함부로 처분할 수 없도록 가압류 한다. ․유체동산 가압류 : 채무자의 유체동산(냉장고, 텔레비젼 등)을 함부로 처분할 수 없도록 가압류 한다. ․채권 가압류 : 채무자가 다른 사람으로부터 받을 돈을 받지 못하도록 채권을 가압류한다. ․부동산점유이전금지 가처분 : 채무자가 분쟁의 대상이 된 부동산의 점유를 다른 사람에게 이전하지 못하도록 한다. ․부동산처분금지 가처분 : 채무자가 분쟁의 대상이 된 부동산을 매매, 양도하는 등의 처분을 못하도록 한다. 4. 유의사항 이와 같은 가압류․가처분은 신속히 처리되므로 많이 이용되고 있으며 가압류․가처분만으 로도 소송까지 가지 않고 분쟁이 해결되어 버리는 일이 자주 있어 많이 이용되고 있다. 그러나 그 신청방법이나 신청 후의 조치, 상대방 채무자의 이의 등으로 법률상 어려운 일이 많이 있으므로 가압류․가처분은 대단히 좋은 제도이기는 하나 전문가인 변호사에게 의뢰하 여 처리되도록 하는 것이 바람직하다. 5. 공무상표시무효죄 형법은 공무원이 그 직무에 관하여 실시한 강제처분을 보호하기 위하여 이를 침해하는 행위를 처벌하고 있다. 예를 들면 집행관이 가압류한 물건을 처분한 경우 또는 물건에 붙여놓은 가압류표시가 기재 된 종이쪽지를 찢어버린 경우, 출입이 금지된 압류표지를 무시하고 토지에 들어가서 경작을 한 경우 등이 이에 해당된다. 또한 당구장을 압류하되 채무자로 하여금 현상을 유지하는 것을 조건으로 그 사용이 허용되었는데 채무자가 이를 무시하고 음식점으로 개조하여 사용하는 경우 등도 처벌을 받게 된다. 천만명 부동산의 꿈 동호회 프렌차이즈 개설 현황 - 5곳 가입 한 분은 무료 상담.
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[스크랩] 재개발에서의 분양자격표 |부동산노트
2008-11-15 16:16
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출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문 : http://blog.drapt.com/muzige
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재개발에서의 분양자격표
재개발지역의 분양신청자 자격에 대하여
제가 조례를 분석하여본 결과이며 내용의 해석이 잘못된 것에 대하여 회원님들의 수정을 바랍니다.
인천시 도정법 조례를 검토해 봅니다
* 소유면적기준일은 관리처분계획기준일 현재 소유토지별 지적공부(토지대장)기준 * 공유의 경우 등기부 지분비율 * 국공유지점유자(무허가건물)는 점유연고권 인정
* 건축물면적은 건축물대장 기준, 무허가는 재산세과세대장 또는 측량성과를 기준
* 무허가의 경우 인천은 1989.1.24일 이전만 인정
* 하나의 대지에 건물이 여러개인 경우
* 수개의 대지에 건물이 한개인 경우
* 정비구역지정을 위한 공람공고일 이전에 그 토지나 건물의 일부를 취득하였거나 공유지분 으로 (토지의 경우 90㎡이상)취득 한 경우는 분양대상이 된다
* 다음에서 설명
* 다음에서 설명
* 1989. 1.24 이후 무허가 건물은 신발생무허가 건물로 본다.
* 90㎡
분양대상자로 보는 경우
* 지목이 대지인 경우 30 ㎡ 미만 : 청산대상 * 지목이 대지인 경우 30 ⁃ 90 ㎡ : 무주댁세대주(세대원전원 무주택) * 지목이 대지인 경우 90 ㎡ 이상 : 제한없음 * 지목이 도로인 경우 90 ㎡ 미만 : 청산대상 * 지목이 도로인 경우 90 ㎡ 이상 : 제한없음
* 1989. 1.24 이후 무허가 건물은 신발생 무허가 건물로 본다.
* 비록 30㎡ 미만의 대지를 소유하여 청산대상 조합원이나 그 대지의 감정가격이 분양용 최소 공동주택 1가구의 추산액 이산인 경우 분양대상 조합원이 될 수 있다
* 하나의 세대가 구역내에 여러채의 집을 나눠 갖고 있는경우 * 즉 남편 한 채, 부인 한 채, 따로 갖고 있는 경우 한 채는 청산대상이다.
* 조례시행일(2004. 7.19)이전에 토지를 90㎡이상의 공유지분으로 소유한 경우에는 각각을 분양대상자로 본다.
* 조례시행일(2004. 7.19)이전에 전환된 경우는 예외로 전용면적 60㎡이하의 주택을 분양하거나 정비구역안의 임대주택을 공급할 구 있다.
* 다세대주택 전용면적이 60㎡초과하는 경우에는 일반 조합원과 같다.
* 구역지정공람 공고일 이전에 대지의 경우 90㎡이상으로 분할한 경우
* 구역지정공람공고일 이전의 공유지분으로 토지면적 90㎡이상인 경우 분양대상자
* 이 경우 종전가격 산정에 포함되지 않는다는 것을 유념하자. * 구역지정공람공고일 이후에 지분쪼개기한 토지는 종전가액에 포함시키지 않는다.
* 구역지정공람공고일 이후에 지분쪼개기한 토지는 종전가액에 포함시키지 않는다
* 구역지정공람공고일 이후에 지분쪼개기한 토지는 종전가액에 포함시키지 않는다
* 조례시행일(2004. 7.19)이전에 전환된 경우는 예외로 전용면적 60㎡이하의 주택을 분양하거나 정비구역안의 임대주택을 공급할 구 있다. * 다세대주택 전용면적이 60㎡초과하는 경우에는 일반 조합원과 같다 출처- 심부회 천만명 부동산의 꿈 동호회 프렌차이즈 개설 현황 - 5곳 가입 한 분은 무료 상담.
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