2008-06-25 15:27
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군산답사기2편을 빠른 시간안에 올리려고 했지만 제가 호구지책으로 운영하는 가게일 때문에 글을 쓸 시간이 없어 이렇게 늦게 올리게 되었습니다.
먼저 군산답사기2편에 앞서 요즘 아파트투자에 대해 궁금해 하시는 분들이 계신 것 같아 제 생각을 몇자 적어보겠습니다.
집없는 서민이시라면 아파트던 단독이던 다가구, 다세대등 가릴것 없이 빨리 내집 마련하시길 바라고요.
만약 투자용으로 아파트를 구입하신다면 수익률 계산을 잘하시고 투자에 임해야 하지 않을까 생각합니다.
요즘 추세를 보면 매매는 시원찮은데 경매낙찰율은 하늘 높은줄 모르고 오르고 있더군요.
속사정을 몰라서 잘은 모르겠지만 제가 보기엔 아마도 경매를 배운지 얼마되지 않은 초보님들과 경매부로커들에게 놀아나서
명도가 쉽게 되고 권리분석이 쉬운 아파트와 빌라로 집중되는게 아닌가 합니다.
정말 조금만 생각하고 조금만 주위의 고수님들에게 자문을 구한다면 어렵게 만든 종자돈을 그렇게 함부로 투자는 하지 않을텐데... ㅜ ㅜ 눈물이 앞을 가립니다.
예를 들어 서울 강남의 아파트 30평짜리를 6억원에 취득을 하였다고 합시다.
취득후 1년만에 7억에 팔면 나름대로 큰 수익이 발생하였다고 생각할 것입니다.
수익률 분석을 한번 해 볼까요?
직접 등기를 한다고 가정하고 먼저 비용쪽을 살펴봅시다.
매매 및 낙찰금액 600,000,000
등록세 6,000,000
교육세 1,200,000
취득세 6,600,000
말소등록세
교육세
채권매입
명도비용
위비용 합계(예상) 20,000,000
취득금액 합계 620,000,000
위와 같이 취득금액은 대략 6억 2000만원이 들어갑니다.
매매로 취득을 한다면 복비가 들어갈 것이고, 경매로 낙찰을 받는다면 명도비용이 추가 될것입니다.
대략 300만원정도로 추산하면 맞을 듯 합니다.(일단 요건 빼고: 왜냐면 당사자간 거래일수도 있고, 낙찰이라면
전 소유자가 직거주를 하고 있던거라 인도명령으로 우왁죽이고 편하게 명도할 수도 있기 때문)
경매로 낙찰을 받던 매매로 취득을 하던 매각까지 대략 평균 6개월에서 1년을 본다면...
결국 7억원에 매각하면 대략 8000여만원이 남는가요?
그러면 이 금액이 다 나한테 들어오는 것인가여?
절대 그럴일 없져.
국세청이 수익금의 60% 4800만원(양도소득세) 가져가고 지방자치단체가 6% 480만원(소득할주민세)
마지막 나한테 나머지 34% 2720만원이 돌아옵니다
참으로 어이가 없는 현실이져. 내돈으로 내가 투자해서 남으면 나눠쓰고 경매로 권리분석 제대로 못해서 대항력있는 세입자라도
있던가, 매매로 취득을 했는데 요즘 강남 재건축이나 용인, 분당등 강남 남부지역처럼 하락을 하기라도 하면 죽을 맛일겁니다.
여기서 보면 결국 6억 2000여만원을 투자해서 6개월간 똥줄 타가며 고생한 결과가 수익률이 4%가 조금 넘습니다.
1년간 수익률로 계산해도 10%가 채 못되는 금액입니다.
현금 6억이 작은 돈입니까? 연봉 5000만원 봉급생활자가 12년동안 한푼 안쓰고 모와야 하는 돈입니다.
그러면 혹자는 이런 말을 할겁니다.
"대출을 이용하면 기간 수익률이 더 낫지 않느냐"고 반문할 수도 있겠지요.
그렇습니다. 그럴 수도 있지요 그러나 그것도 경기 좋던 옛날 이야기뿐이지요.
요즘 DTI다 뭐다해서 예전처럼 시세대로나 90%이상 대출도 쉽지 않고.
그럼 대출 80%를 받는다고 가정을 하고 수익률 분석을 해 봅시다.
대출을 받는다면 설정비와 법무사수수료가 별도로 추가됩니다.
대출을 이용하지 않을 경우 비용을 산정할 때 매매가나 낙찰가 대비 3%로 계산하고
대출을 이용하면 매매가나 낙찰가 대비 4%로 산정하면 거의 맞아 떨어집디다.
다시 7억에 판다고 가정을 해 봅니다. 그러면 7300만원이 남네요.
국세청 4380만원, 지방자치단체 438만원 그리고 나한테 나머지 2482만원이 돌아오겠지요
현금투자 1억 2000만원 제비용 대략 2700만원 도합 1억 4700만원 투자해서 6개월간 투자 수익률이 16%가 넘게 나옵니다.
년간으로 따져도 30%가 넘는 금액이니 그런대로 짭짤하다 아니할 수 없습니다. 하지만 이자를 계산에 넣지를 않았네요.
개인일 경우 이자는 취득금액에 포함되지 않습니다.
그러면 이자는 한달에 얼마나 될까? 계산기를 두들겨보니 최근 경락잔금대출이자가 년 8% 언저리고 일반대출이자도 고정금리로 8%가 넘네요.
대출이 4억 8000만원이니까 대략 8% 잡고 년간 이자가 3840만원이 나오네요. 월 320만원이 나갑니다.
320만원 곱하기 6하면 6개월간 이자비용만 대략 1920만원입니다.
아까 수익금이 2482만원이라고 했던가요? 여기서 이자비용 1920만원을 빼 봅시다.
562만원이 나오네요. 미치고 환장할 노릇입니다. 이렇게 따지니 수익률이 더 떨어지네요
대출을 받지 않을 경우를 상정했을 때 아까는 4%가 조금 넘었는데 이렇게 따지니 4%가 안되네요.
하여간 수익률이 너무 저조해서 저 같으면 이럴땐 그냥 은행에 넣어두고 금리가 오르기만을 냉수 한그릇
떠놓고 비는게 더 속 편하지 않을까 하는데... ㅋ
참 여기에 해마다 6월이 되면 종부세가 기다리고 있져...ㅋ
종부세를 무시하시면 안됩니다.
해가 갈수록 그 위력은 더해 질 것입니다.
혹자는 그러더군요... 10억이 넘는 아파트에 종부세 조금 낸다고 그 사람들이 매물로 내놓겠냐고.
두고보면 알겁니다. 왜 종부세가 무서운지... 해마다 올라가는 공시가격 전 무섭습니다.
아무리 이명박정부라 해도 주택은 온 국민의 관심사고 정부에서도 세수때문에 폭락을 원하지는 않겠지만
그렇다고 한껏 잡아놓은 부동산폭등을 다시 맞게 하지는 않을 것이기 때문입니다.
하지만 어제 신문에 거래세와 양도소득세, 종부세를 완하 하겠다고 집권여당인 한스런당이 발표하더군요... 쩝!
하루빨리 살기좋은 세상이 와야할텐데... 먹을거리는 점점 줄어들고... 애들 교육환경은 인터넷보다 더 빠르게
변하고... 기냥 공기좋은 호주나 뉴질랜드로 이민가서 혼자 잘먹고 잘살까... ㅋ
이야기가 너무 다른쪽으로 갔네요.
다시 원점으로 돌려서 말씀드리면 재테크로 아파트나 단독이나 뭣이든 투자를 생각하신다면 땅공부를 소홀히 하시면 안된다는
거져. 모든 아파트, 오피스빌딩, 상가, 주택, 도로등의 재화를 만들때는 토지위에 만들거든요.
토지에 투자를 하실때는 제일 먼저 도로를 봐야한다는 겁니다.
모든 부동산의 축은 도로에서 시작해서 도로로 끝난다고 해도 과언이 아닐겁니다.
물론 주택가격을 산정할때 주거여건도 무시를 못하지만 많은 사람들이 오고가고 몰리면 무조건 뜨게 되어있거든요.
제가 5~6년전에 파주, 용산, 여주등과 2~3년전에 양주, 김포(양곡)와 올해 1~2월에 군산등 제가 투자했던 모든 곳은 국토종합
개발계획을 보고 투자했습니다.
왜 꼭 투자하는데 아파트만 고집하시는지 모르겠습니다.
5년전으로 기억합니다.
저의 막내이모에게 용산역 앞에 일명 텍사스골목에 대지지분 34평 단독주택으로 불법용도변경으로 영업을 하고있던 물건이
3억2천에 나와서 추천을 해주었었는데...
이모는 " 내가 그거 사서 뭐에써 " 하면서 등을 돌리더군요... 참으로 가슴이 아팠습니다.
그후 2년후엔가 용산 시티파크에 피만(분양권 프리미엄) 2억5천주고 아파트입주권을 사더군요.
전화가 왔길래 " 그래 그거라도 잡아놔. 후회안할거야 " 라고 말했지만... ㅜ ㅜ
지금 수익률이 계산도 못할정도로 차이가 납니다.
작년에 알아본 단독주택 가격이 30억이 넘는걸 듣고 그 이후로 안볼려고 애쓰고 다닙니다.
시티파크요... 10억넘게 들어가서 10억올랐습니다. 그 것도 호가만... 매매는 안되고.
모든것이 도시기본계획이 잡혀있는데 왜 사람들은 눈앞에 보이는 가시적인 것만 쫓을까여?
아현개발도 97년도에 개발발표 났던건데 이제와서 사람들이 난리고...
전 다른 분들하고 부동산 투자는 조금 다르게 생각하고 있습니다.
보통 여러 주거여건이나 이쪽이 올랐으니까 이쪽도 오르겠지 하는 이런 생각도 시장을 보는 눈일 겁니다.
제가 보는 시장의 눈은 도로의 축입니다.
외곽순환도로를 축으로 1기 신도시들이 떠왔고 앞으로 제2외곽순환도로를 축으로 2기 신도시들이 시장을 주도하리라 봅니다.
(2외곽순환도로: 파주(교하), 양주(백석, 옥정), 남양주(진접), 김포(검단, 양곡), 인천(청라,영종,송도 ), 화성(동탄), 광주(오포)등이 주류를 이룰거라 생각됩니다)
철도도 도로의 한 축입니다. 왜 용산이나 광명등지가 뜨겠습니까.
짧게 잡지 말고 길고 가늘게 투자를 해야 대박이 되지 않을까하는 생각으로 몇자 적어보았습니다.
끝으로 수도권보다 시세가 싼 서울의 아파트를 찾으시는 분들이 계셔서 지역만 거론하겠습니다.
강북구 평당:960만원, 구로구 평당:973만원, 금천구 평당: 865만원, 도봉구 평당:900만원
은평구 평당: 872만원, 종로구 평당: 984만원, 중랑구 879만원 입니다.
이왕 알아보실려면 주변 멀지않은 곳에 대규모 지역재개발, 지역재건축, 뉴타운개발, 도로의 개설(터널이나 고속도, 국지도, 철도:고속철도, 경전철등, 교육여건:이제는 학군보단 학원가형성이 대세라고 봄)등 호재가 있는 곳이 좋겠구요.
그중 중랑구 신내동, 망우동이 좋아보입니다. 망우동 241-20번지 일대에 15만㎡ 규모의 생태공원도 조성되고 경전철등 호재가 풍부하더군요.
요기까지가 사설이구요 이제 군산답사기2편 시작하겠습니다.
그렇게 힘든하루를 시작으로 저의 군산답사는 3개월간 일주일이면 5~6일정도 내려갔다 올라오고 내려가서 이틀정도 머물다
올라오곤 했습니다.
그러던중 막내이모가 제가 군산쪽으로 땅을 알아보고 다닌다는 소식을 엄마로 부터 전해듣고 전화가 왔습니다.
"ㅇ ㅇ 야 군산갈때 같이 가면 안될까?"
"왜? 이모도 땅에 투자하게?"
"아니 그냥 너 살때 돈 모자라면 같이 쪼금 투자했으면 하는데..."
"으응 근데 우리도 지금 살땅이 없어 이모. 우리도 지금 사고싶어도 못사고 있거든. 나중에 좋은 땅 나오면 전화할게."
"언제 또 내려가는데? 이모부랑 바람도 쐴겸 같이 내려가자. 그냥 옆에만 있을께."
음... 역시 이모는 선수였습니다. 그냥 한번 잡은 고기는 절대 놓치지 않는...
그래서 그날 새벽 이모부와 이모, 누나 그리고 저 이렇게 뜻하지 않게 동행을 하게 되었습니다.
그런데 역시 이모부와 함께 동행을 하니 부담도 되고 제스타일대로 업자한테 말도 못하고 담배도 맘대로 못피우고 여간 불편한게 아니였습니다.
그렇게 힘든 답사를 하고 이모에게 조심스럽게 말을했져.
"이모 정말로 이번에 들어가는 땅은 꼭 이모랑 누나랑 나랑 셋이서 공동으로 들어갈테니까 이모는 힘드니까 굳이 내려갈 필요 없을거 같은데."
이모는 역시 선수였습니다. 제가 불편해 하는걸 알고 그렇게 하라고 기다리겠다고 하더군요.
근데 정말 좋은 땅이 안나오더군요.
하물며 군산시장이 임시 반상회를 열어서 땅팔지 말라고 조금만 더 기다리라고 지주들에게 공문까지 돌리는 판이라 더욱 힘들더군요.
그러던중 막내이모에게 저녁 7시쯤 전화가 왔습니다.
이모 친구중에 익산에서 부동산중개업을 하는 분이 계신데 매물나온게 있다고 알려주더군요.
임피면에 전, 성산면에 답과 전, 개정면에 답, 옥구읍에 임야등 지번을 불러주길래 받아적고 봤더니 벌써 내가 알고 있는 별볼일 없는 땅들이였습니다.
"이모 이거 내가 다 알고 있는 것들이야 나온지 한참 된것들 말고 따끈따끈 한걸로 나오면 알려달라고 해"
이모는 친구분한테 전화 했겠져? 그래서 그런지 몰라도 3일후에 그것도 저녁 11시가 다되서 전화가 왔더군요.
지번을 불러주길래 받아적고 지적도 펼쳐보았습니다.
음... 괜찮은거 같은데.
관련공부서류를 검토하고 지형도 보고 위성사진을 봤습니다.
정말 가슴이 뛰더군요.
"이따 가게 끝나면 새벽에 내려간다고 이모친구분한테 전해줘"
다른말은 안했습니다. 부정탈까봐. 누나에게도 해당토지의 지번만 불러주고 다른말은 안했습니다. 부정탈까봐.
그렇게 뛰는 가슴을 억누르고 드디어 새벽 5시에 누나와 서해안고속도로에 올라타고 쭉 내려가다 서천 휴게소에 들렸습니다.
우리가 좋아하는 대추차 한잔 마시면서 누나에게 한마디 했습니다.
"누나 나와선 안되는 땅이 매물로 나왔어. 지주가 돈이 급한가봐. 본인도 좋은 땅이줄 알텐데..."
"진짜? 근데 어젠 왜 얘기안했어?"
"ㅋㅋ 누나랑 이모 잠못잘까봐."
그렇게 누나랑 기분좋은 대화를 하고 해당 토지가 있는곳으로 향했습니다.
옥산면 남내리 000번지 1050평 지적도상에는 아직 답이나 현황이나 토지대장상에는 전으로 지목변경까지 되어있는.
근데 업자들은 답이라고 말하더군요. 답에서 전으로 성토하고 지목변경하는데 돈이 얼마인데...ㅋ
보통 30센티까지 성토하는데는 허가사항이 아니지만 그 이상은 허가도 받아야 하고 15톤덤프트럭 한대분(10루벨)에
업자가격으로 8만원정도 해서 1000평정도면 대략 1000만원정도 경비가 들어가거든요.
옥산면이 무엇입니까? 바로 경제자유구역배후도시로 지정된곳이지요. 지금은 지정되었지만 그때만 해도 지정되기 전에 전라북도청에서 건교부에 승인중이였거든요.
하여간 경제자유구역배후도시로 지정된곳 바로 옆, 한마디로 수용당하지 않는 노른자 위에 2차선도로 삼거리 코너부분이였습니다.
매매가는 평당 20만원.
바로 차에서 내려서 나침반으로 방위를 보고 줄자를 대고 거리를 재어보니 도로에 내땅이(아직은 내땅이 아니지만) 다 물려있더군요.
더군다나 내땅옆으로 구거도 크게 흐르고 있고.
땅을 살때는 도로도 중요하지만 구거도 무지 중요하거든요.
만약 해당토지가 구거에 접해있지 않으면 건축허가가 나지 않습니다.
하수관을 묻어야 하는데 구거가 있는 곳까지 해당땅의 소유자들에게 토지사용승낙서를 받아야 하는데
만약 받지 못하면 기냥 농사나 지어야져.
그리고 구거는 복개를 해서 내땅으로 활용할 수도 있고 하여간 구거는 사랑해야 합니다.
흥분을 가라앉히고 이모에게 전화했져.
"이모 친구분한테 전화해서 지금 바로 계약하자고 말하고. 전 지주분이 급전이 필요한거 같으니까 계약금, 중도금 없이
바로 일시불로 계약한다고 평당 19만원에 계약하자고 말해. 지금 현장에 와있다고"
이모는 불나게 전화하고 친구분은 군산에 원 업자에게 전화해서 저하고 통화를 하게되었고 우리는 법원 앞에서 지주분을 동반한 군산업자와 저하고 누나 그리고 전지주분 그렇게 4명이서 만나서 계약을 하게되었습니다.
업자가 저한테 그러더군요.
자기야 계약을 하면 좋기야 좋지만 그렇게 땅을 한번만 보고 이것저것 알아보지도 않고 막 계약을 하냐고 그것도 일시불로.
ㅋ "네... 저희가 땅을 잘몰라서 보면 뭘 아나여. 근데 이거 잘 사는건지 모르겠네요?"
"정말 잘 사는겁니다. 이 사장님이 지금 돈이 급해서 그런거지 이거 목요일날 평당 25만원씩 계약하기로 한거에요.
근데 젊은 분들이 일시불로 한다고 하시니까 바쁘신데도 이렇게 달려온거에요"
뭐 무슨말이 더 필요하겠습니까. 바로 19만원에 계약하고 농취증만들고 다행이 2월이 가기 전이라 직불금신청도 하고
누나앞으로 해서 누나를 농사꾼으로 만들었져.
원래는 군산쪽에는 임야만 건들라고 했는데... 새만금을 다 메우려면 뭐가 필요하겠습니까. 흙이 필요하져.
그래서 매립지인근 지역의 임야는 나중에 매립할 시기가 되면 금싸라기가 되거든요. 근데 흠이 군산은 산이 별로 없다는 겁니다.
부안쪽은 산은 많지만 변산반도라는 국립공원이 있어서 그 흙을 다 어디서 퍼 나를지 궁금합니다.
물론 초매립은 바닷속의 토사로 매립한다고 하지만 제일 마지막은 좋은 마사토로 해야하지 않을까여.
뭐 지들 맘이지만.ㅋ
그렇게 빠르게 계약하고 일을 처리하고 서울로 올라와서 이모하고 만나서 얘기를 나누는데 이모가 그러더군요.
전에 제가 땅은 꼭 측량을 하고 계약해야 한다고 했다고.
"물론 측량을 하면 좋기야 하지만 임야가 아닌 전이기 때문에 유실부분도 없을거고 내가 줄자대고 측량했어.
땅이 딱 직사각형이라 측량하기도 좋고 딱 떨어져서 측량을 할 필요성을 못느꼈고 그리고 그렇게 좋은 땅은 조금 손해를
보더라도 먼저 잡는 사람이 임자야 이모. 뜨는 지역은 계약금 만으로는 불안하거든."
이모는 시간이 지남에따라 제가 말한게 무엇인지 알겠다고 하더군요.
많은 계약을 성사되기 전에 지주가 틀어서 계약이 취소되는 경우가 많았고, 그리고 뜨는 지역에선 계약금정도는 물어주고라도
계약을 가져가는 분들도 많기 때문이져.
지금 그 옥산면 땅을 아는 업자가 전화를 해서 평당 80에 작업하면 안되겠냐고 해서 나중에 내가 가든을 하던 고물상을 하던지 할거라고 했져.
군산답사기를 올리면서 해당 군산쪽의 정보를 올리지 않은 것은 인터넷에 너무 많은 정보가 있기 때문이고 또 토지는 지역 정보도 중요하지만 계약서나 측량, 건축허가, 용도허가등 세부적인 정보가 더 필요하다고 느꼈기 때문입니다.
성투하시길 바랍니다.
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