2009-05-04 11:09

http://blog.drapt.com/baram384/188871241402971229

자료출처 : 샬럿(Charlotte)지성인의 재테크

원문출처 : http://blog.drapt.com/wlduswk

                  2년동안 20억번 L씨 관찰기(上)




<저는 최근 3년간 실전 투자자들이 투자하는 모습을 옆에서 생생하게 지켜봤습니다.이들과 답사도 다니고 계약서 쓰는 것도 옆에서 지켜봤습니다.그중에는 10-20억원정도 번 이들도 많습니다.지금도 이들과는 아주 절친하게 지내고 있습니다.제가 지켜본 그들의 투자 방법을 있는 그대로 기술해볼 까 합니다.>

지난 2년동안 20억원을 번 L씨 사례는 2002년과 2003년에 집중적으로 투자했습니다.투자처는 송파구 가락동 가락시영,강동구 고덕동 고덕주공,강남구 도곡주공 및 개나리2차 입니다.

우선 그는 2002년 5월 본격적으로 아파트 투자 게임에 들어갔습니다.2001년 한햇동안 아파트값이 많이 올랐지만 앞으로 한참 더 오를 것이란 생각에서 였습니다.

하루종일 부동산에서 사는 그는 당시 저금리와 입주물량부족 때문에 집값은 한참 더 오를 수밖에 없다고 거품을 물었습니다.당시 온 국민의 관심이 월드컵으로 쏠렸지만 그는 월드컵에는 전혀 관심이 없었습니다.

처음 매입을 시작한 것은 송파구 가락시영아파트입니다.
이아파트를 세채 매입했습니다.그는 2002년 3월 투기과열지구 분양권 전매 일부제한 등의 부동산시장 안정대책이 나왔지만 그런 조치는 수급불균형 앞에 무용지물일 것으로 보더군요.

집한채당 투자금은 5천만원 안팎이었습니다.나머지는 모두 전세보증금과 대출로 해결했습니다.은행 대출과 전세금을 최대한 끌어내 수익을 극대화하는 이른바 ‘레버리지 전략’이었습니다.정말 과감하더군요.저같으면 대출이자 걱정이 돼서 밤잠도 못잘 것 같은데.

월드컵이 끝나자 가락시영아파트는 폭등에 폭등을 하더군요.8월 휴가철이 되자 그가 산집들은 무려 1억원씩 순식간에 올라버렸습니다.
그러자 그는 재빨리 고덕주공아파트 3채를 매입했습니다. 이유는 바로 ‘파동 원리’였습니다.
파동 원리란 바로 인기지역 아파트값이 먼저 오르면 시차를 두고 다른 아파트들이 뒤따라 오르는 원리입니다. 즉 강남이 오른뒤 분당이 뒤따르고 다시 시차를 두고 수도권 외곽아파트가 오르는 패턴이지요.
당시 그는 재건축아파트에도 이른 파동이 있다는 것을 알았습니다.송파구 잠실주공에서 시작된 상승흐름이 송파구 가락시영을 거쳐 강동구 고덕주공으로 이어진다는 계산이었습니다.

물론 그가 여윳돈이 있었던 것은 아닙니다.가락시영 아파트의 매매값이 오르자 이 아파트에서 추가로 대출을 뽑아서 고덕주공을 매입하더군요.
아니나 다를까 고덕주공도 1달여 만에 3천만원에서 4천만원씩 급등하더군요.

그러나 기쁨도 잠시.그해 9월 4일 양도소득세 강화를 주요내용으로 하는 9,4대책이 불시에 발표됐습니다.재건축 대상 아파트값은 순식간에 급락세로 돌변했습니다.
가락시영 아파트는 8월 고점대비 5천만원전후 떨어졌고,고덕주공아파트는 다시 제자리로 돌아오더군요.

이런 상황에서도 그는 당황하지 않았습니다.그동안 나왔던 정부의 부동산시장 안정대책을 처음부터 끝까지 꼼꼼히 점검하던 그는 2002년말 '갈아타기 전략'으로 승부를 걸었습니다.
(下)에서 계속.......



                      2년동안 20억번 L씨 관찰기(下)


그해 연말 그는 정말로 과감한 ‘갈아타기 전략’을 구사하더군요.이 갈아타기 전략이 바로 그를 부자로 만들었습니다.

당시 그는 저를 볼 때마다 여전히 집값은 더 오를 수밖에 없다고 말했습니다.그는 강남 핵심지역 집값이 평당 3천만원까지 간다고 장담했습니다.당시엔 이 이야기가 참으로 우습게 들렸는데.

하지만 그는 향후 2년간 수익률은 초기단계 재건축아파트보다 저밀도지구 재건축아파트가 휠씬 높을 것으로 예상했습니다.당시엔  재건축을 억제하는 정부 대책이 계속 발표되고 있었습니다.

그는 이때 재건축이 확실한 아파트가 수혜를 볼 수밖에 없다고 확언했습니다.재건축이 가능한 아파트의 희소가치가 아주 높아질 것으로 생각했습니다.그러나 재건축이 어려워진 초기 아파트들은 단기적으로 별 재미가 없을 것으로 예상했습니다.

그래서 2002년 연말 가지고있던 재건축아파트 6채를 모두 매도했습니다.가락시영에선 한 채당 5천만원정도 남겼고 고덕주공에선 남기지 못했습니다.그가 번 돈은 1억5천만원정도에 불과했습니다.
그리고 나서 그는 과감하게 강남구 고덕주공2차와 개나리2차를 5억원대에 매입했습니다.물론 대출을 왕창끼고서.
그의 예상은 맞아떨어졌습니다.이들 아파트 두채는 현재 재건축이 순조롭게 진행돼 그는 두곳에서 모두 40평형대를 배정받았습니다.한채당 3억원 이상의 돈을 벌었습니다.하지만 가락시영과 고덕주공은 크게 오른 것이 없습니다.

여기서 그치지 않고 그는 2003년 봄엔 토지 투자로 방향을 바꿨습니다.국토균형발전을 추구하는 노무현 정권의 부동산정책을 봤을 때 토지 투자가 휠씬 매력적일 것이라고 생각했습니다.특히 신도시가 들어설 김포지역을 집중공략했는데.땅투자 스토리는 주제와 맞지 않아 생략키로 하겠습니다.

물론 그는 매매과정에서 ‘미등기전매’ ‘해약’ 등 여러 가지 불법적인 거래도 시도했습니다.그중에는 실패한 것도 있고 성공한 것도 있고.이와 관련된 이야기는 나중에 하기로 하고.

그에게서 가장 크게 배운 것은 공인중개사와의 네트워크입니다.그는 자신이 공략하려는 지역 중개업소를 여러 군데 둘러본뒤 그중에서 실력있는 중개업자를 고르더군요.그뒤에는 날마다 그 중개업소에서 살고,
복비도 넉넉하게 줘 그 중개업자를 자기사람으로 만들었습니다.자기 주변 사람들도 그집을 통해 매매하도록 해 많은 중개수수료 수입을 올릴 수있도록 해주고.

그렇게 되니 물건을 잡을 땐 가장 싼 매물을 가장 빠르게 잡아주고 반대로 물건을 팔 땐 남들보다 앞서 좋은 가격으로 매도해주고.
중개업소가 이렇게 도와주니 미등기 전매나 해약도 가능했습니다.

레버리지전략 갈아타기전략 파동원리 미등기전매 해약 등의 성공사례 실폐사례 성공요인 실패요인 등에 추후 주제별로 다루겠습니다.

조성근의 "한국형 아파트 부자들"

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