2009-05-04 09:40

http://blog.drapt.com/baram384/188871241397646287

자료출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다

원문출처 : http://blog.drapt.com/muzige

부동산, 어디다 투자해야 할까?

대부분의 사람들이 부동산 하면 강남을 떠올린다.
물론 현재 강남권아파트가 부동산계의 불루칩인것은 사실이다.
하지만 앞으로 10년 후에도 그럴까?

강남은 현재 순환의 파동에서 정점에 올라서 있다.
정점에 있다는 말은 현재는 최고지만 조금씩 하강곡선을 그리게 될 것이라는 것이다.
그렇다면 앞으로는 어떻게 바뀔까?

대부분의 사람들이 심지어 부동산 전문가라는 사람들 조차
너무 근시안적인 시각으로 부동산을 바라보는데 그것은 정보와 이해의 부족도
이유겠지만 사실 고점에서 누군가에게 떠 넘기고 빠져나오기 위한 수법이라는 게 더 맞다.

요즘 강남에 아파트를 매매하는 사람들의 80%가 비강남에 거주하는 사람이라는 것만 봐도
이미 강남의 부자들은 강남을 빠져나올 준비를 마쳤거나 빠져나왔다고 봐야 할 것이다.

왜 그럴까? 그리고 이렇게 빠져나온 부자들은 어디에 투자했을까?

 

박정희 대통령 이후 우리나라 경제를 지탱해온 것은 대일, 대미 무역이였다.
그러다 보니 부산이 최대의 무역항이였고 대구, 포항, 마산, 창원 등에서 생산하여 수출하고
수입한 상품은 용인, 천안 등지에 물류 센터를 두고 서울의 여의도에서 상장하고 주거는
압구정을 대표로 하는 강남권에 모여 살았다.

강남이 개발되기 전에는 최고 부자동네가 워커일 호텔 근처였지만
경부라인의 경제 효과를 누리고 시스템을 관리하기 위해서는 새로운 지역이 필요했고
그에 따라 갈대밭이던 강남을 개발하여 많은 부자들이 이사를 하면서 지금의 강남이 된 것이다.

 

처음 강남을 개발하고 정부에서 강남으로 이주를 독려했을 때
많은 부자들이 무슨 4대문 밖에 그런 깡촌으로 이사가냐며 비웃었었다면 믿겠는가?
그러나 얼마가지 않아 강남은 한국을 대표하는 최고의 부자 동네가 되었다.

압구정동, 반포동, 방배동 등도 불과 얼마되지 않아 정점을 찍고
대치동에 최고 입지 자리를 내주게 된걸 설마 타워펠리스 때문이라고 생각하는 사람은 없겠지.

가장 큰 이유는 정부 청사가 과천으로 이전하면서 부터이다.

대부분의 사람들은 대치동이 비싼 이유가 무엇이냐고 물어보면 교육환경이 좋아서라고 대답한다.
그건 실상을 몰라서 하는 소리다. 진실은 이렇다.
대치동에 사는 대부분의 부자들은 돈이 중요한게 아니라 인맥을 중요시 여긴다.
돈은 물려주면 없어질 수 있지만 인맥은 평생을 간다는 이유다.
그래서 인맥을 만들기 위해 좋은 학교를 보내려고 한다.

 

좋은 교육시설이 있어서 몰리는게 아니라 정치인, 고위관료, 부자들의 자녀들이 같은 학교를 다니고 싶어서
몰리는 것이고 그런 사람들이 다니는 학교는 자연스럽게 명문학교가 되는 것이다.

교육이 좋아서 상류층이 몰리는게 아니라 상류층이 모이니까 교육도 좋아지는 것이다.

 

그럼 왜 과천에 정부청사가 옮기면서 대치동이 급부상했을까?
상류층의 가장 정점에는 고위관료와 정치인이 있다.
그 다음이 중견기업을 운영하는 부자들이고
그 다음이 의사,교수 등의 전문직이고
그 다음이 땅부자나 자수성가한 사람들이다.
따라서 고위관료가 가는 곳에 순서대로 따라서 옮겨 다닌다.

 

과천정부청사가 생겼을 때 공무원들에게 이전을 권고했지만 오히려 재산이 있거나 고위관료는
과천으로 이전하기 보다는 서울에서 출퇴근하기를 원했고
재산이 없거나 신입들은 어차피 하는 심정으로 과천에 집을 얻었다.
그러다가 공무원들이 많이 모여살다보니 과천 집값도 폭등한 것이다.

압구정이나 방배동에 살던 고위관료들이 과천에 출퇴근 하기 쉽고
기존의 편의시설을 그데로 누릴 수 있는 대치동에 자리잡았고
차순위 상류층들이 줄줄히 입주하면서 지금의 대치동이 된 것이다.

 

이런 상황이 이제는 크게 바뀌고 있다.

첫번째는 중국의 개방과 더불어 중국과의 무역량이 급격하게 늘어나고 있고
두번째는 정부청사가 이전하는 것이다.

 

이 두가지 사건이 부동산에 대지각 변동을 가져올것이다.
부산은 물동량이 급격하게 줄어가고 인천항과 평택항은 반대로 급격하게 증가하고 있다.
미국과 일본제품 조차 중국에서 만들어 내는 현실에서
대부분의 수입은 부산항이 아닌 인천항과 평택항을 통해서
들어오고 있고 그것도 부족해서 세만금쪽에 대규모 물류항을 건설중이다.

수출도 비슷하다.
중국과 러시아 등 엄청난 시장에 진출을 위해서 가까운 곳에 산업단지를 조성하고 수출할 것이고
서해안의 항구들은 사상 초유의 성장세를 지속할 것이다.
이런 발전속도는 지금보다도 인천 아시안게임을 기점으로 더욱 가속화될 것이다.

우리나라 정부도 이에 맞추어 장기적인 개발계획에 따라 개발을 가속화 하고 있다.
인천으로 들어온 상품을 어디에 쌓아둘까? 인천으로 수출할 제품을 어디서 만드는 게 좋을까?

창원, 마산, 대구 등에서 만들어서 용인, 천안에 쌓아두고 인천에서 수출하는 게 좋을까?
절대 아니다. 이제는 평택, 안산, 시흥, 파주 등에서 만들고
그 인접지에서 물류창고를 만들어 바로 수출하고 수입할 것이다.

송도, 청라, 일산, 파주 이런쪽에 산업단지나 자유무역지구를 계속지정하고 있는 이유도 그것이다.
서울에서도 마곡지구, 상암DMC, 구로디지털단지 등을 대규모로 개발하고 있는 이유도 이런 이유다.

왜 코엑스보다 4.5배나 규모가 큰 킨텍스를 서울에서 멀고먼 일산에다가 건설을 했을까?
정부가 아무 생각없이 지었을까?

더우기 러시아나 중국과의 철도망을 연계하여 경의선과 연결이 되면 철도로도
엄청난 양의 물류가 발생하기 때문에 파주, 문산에
철도물류관련 기지가 생기게 될 것이다.

지금은 비록 문제가 되고 있지만 개성공단이 활성화 되어 생산되는 제품도 철도를 통해

수출되거나 파주, 문산등의 물류 창고를 거쳐 인천항을 통해 수출될 것이다.

 

그럼 이런 곳에 물류센터를 두고 산업기지를 개발하면 어디서 관리하기가 좋을까?
지방으로 이전하는 정부청사를 서울에서 살면서 출퇴근하기 쉬운곳이 어딜까?
바로 용산이다. 강남은 공항도 멀고 KTX도 멀다.

예전에는 지방을 가려면 막혀도 자가용을 타고 내려갔다. 비싼차가 성공의 척도였기 때문이다.
이젠 지방갈때 차를 갖고 가는 사람이 줄었다.
누가 알아주지도 않을 뿐더러 막히는 도로를 운전하는 것은 정말 스트레스이기 때문이다.
이미 KTX와 공항을 이용하는 사람이 70%가 넘었고 고속버스터미널의 상권은 계속 죽어간다.
앞으로는 더 할 것이다.

 

정부청사가 이전하면 대치동에서 왔다갔다 하기는 불가능하다.
그렇다고 고위관료가 지방에 가서 살려고 하지 않는다.
과천과 대치동의 경우처럼 서울에서 다니기 편한 곳에 있고 싶을 것이다.
그곳이 바로 용산이다. KTX로 가면 20분 거리 밖에 되지 않고
서해안 시대에 콘트롤 타워 역할을 할 수 있는 위치를 갖춘 것이다.
거기다가 새롭게 개발을 하면 얼마나 좋은 환경이 되겠는가?

현재는 강남과 얼마나 가깝냐 강남에 얼마나 빨리 갈 수있냐가 부동산가격의 기준이지만
앞으로는 용산이 기준이 될 것이다.

 

고위관료가 이전하면 부자들도 따라 가고 그들이 빠져나간 강남에는
강남에 입성하기를 고대하던 중산층들이 입성하고는
고점에 물리고도 강남입성했음을 좋아하고 있을 것이다.
곧 고점을 돌파하지 못하는 것을 깨달을 때쯤이면 엄청난 후회를 하겠지만 말이다.

그렇다면 하남, 분당, 평촌, 용인 등은 어떻게 될까?
대부분 강남과 절대적 거리가 가깝다는 이유로 타 지역보다 월등히 비싼 가격이다.
실제로 강남에 회사를 다니지만 강남에 거주할 수 없는 사람들이 대부분이기 때문에
강남과의 거리가 가장 중요한 지역이다.

그러나 용산, 상암동, 마곡지구, 발산지구, 송도, 청라, 파주, 일산, 평택 등이 개발이 완료되면?
그때도 회사가 강남에 있을까?
대부분의 회사들이 이전을 할 것이고 그때도 분당에서 상암동 까지 출퇴근 할 자신 있는가?

연예인들이 일산으로 많이 이사가고 있는 이유를 아는가?

그들의 직장인 방송국이 여의도, 상암동, 화곡동, 일산에 몰려 있기 때문이다.
MBC본사도 상암동으로 이전 중이고, KBS도 미디어 센터를 상암동에 건설했다.
강남에서 되려 다니기가 힘들고 일산의 생활환경은 세계적 수준인데다가
오히려 강남집값에 비하면 싸구려에 가깝기 때문이다.
마지막 남은 교육방송도 킨텍스로 이전한다.
여러분의 직장도 이와 같을 것이다.

정부가 아무리 경부라인을 살리려고 노력해도
서해안 시대라는 대세를 거스를 수가 없는 것이다.
대운하도 사실 이런 관점에서 시작된 것이다.
대운하를 못하게 하니 4대강 살리기, 제2경부고속도로 등으로라도 어떻게 해서든
서해안과 연결을 할려고 한다.
그렇지 않으면 지금 남아있는 경부라인 쪽 회사들 마져 서해안으로 이전을
하게 될 것이기 때문에 어찌보면 그쪽 지방에게는 생존이 걸린 문제이다.

 

고위관료나 최고 부자들은 권력과 돈을 가졌다.
더 무서운건 정보를 가지고 있다.
여러분은 정보도 없고 권력도 없고 돈도 없다.

시대가 바뀌면 생각도 바뀐다.
상암동DMC를 방문한 사람들은 하나 같이 이렇게 말한다.
"쓰레기장이 이렇게 바뀌다니 이럴줄 알았으면 진작 땅이라도 좀 사둘걸"

참 한심한 말이다. 쓰레기장이 어느날 자고 일어나니까 개발이 완료되어 있는 것인가?
수 많은 뉴스와 정부의 발표에도 관심도없다가 다 완성되니까 눈에 보이는 것이다.

지금 상암동 30평대 아파트 가격은 얼마일까? 7억에서 8억 정도 된다.
왜? 목동 아파트에 사는 사람들이 목동을 팔고 상암동으로 이사중이기 때문이다.
목동이 교육환경이 좋아서 목동으로 이사가려는 사람들은 다시 한번 생각해봐라.
3년후 5년후 10년후에 어디가 더 교육환경이 좋을까?
그리고 좋은 교육환경의 기준은 무엇일까?

시골의 학교는 학생이 없어 선생님이 과외처럼 가르치고 모든 학습기자제를 자기 것처럼
활용이 가능해도 교육이 좋아서 시골에 간다고 하지 않는다.
의미를 잘생각해 보는 것 만으로도 투자 마인드가 업그레이드 될 것이다.

 

지금의 모습만 본다면 절대 투자는 꿈도 꾸지 마라.
미래를 내다 볼 수 있는 눈을 가진자만 투자를 해야 성공할 수 있다.

투자의 기본은 저점에 사서 고점에 파는 것이다.
지금 제일 좋아 보이니까 가장 비싼 것이다.
그때 사면 바보인 것이고 싸게 샀다고 고점을 돌파하고 떨어지는 데도
계속 들고 있어도 투자라는 측면에서 볼때는 어리석은 것이다.
투자는 타이밍이 중요하기 때문에 너무 빨라도 너무 느려도 성공할 수 없다.
딱 한발 앞서서 준비하면 분명 성공할 것이다.

실수요자라면 강남에 눈도 돌리지 말고 앞서 언급한 지역중에 골라서 구입하고
최소 3년만 살면 절대 손해보지 않는 투자가 될 것이다.

요약정리해보자.
돈이 아주 많은 부자라면 용산이나 상암동에 집을 사고
어느 정도 돈이있으면 송도나 마곡지구, 일산 등을 알아보고
중산층이면 파주나 고양, 평택, 청라, 김포 지역에 집을 알아보는게 좋고
돈이 거의 없다면 자금을 열심히 모아서 아직 오르지 않은 지역을 눈여겨 보다가
적절한 시기에 급매물을 구입하라고 하고 싶다.

(더 오를 지역순이 아닌 현재 구입가격 기준임.)

- 부언

남의 일에 간섭하기 싫어하는 성격이라 이런 글 남기는 걸 즐기지 않는다.
다만 이 게시판에 글남기는 대부분의 분들이 부자들은 아닌 것 같아
좋은 정보를 얻고 그것을 계기로 다시 한번 생각해 보는 시간을 주고 싶었다.

나역시 한때 수많은 아파트를 보면서 저 많은 집들중에 왜 내집은 하나도 없을까하며
신세한탄을 했었다. 내 집이 없을 수 밖에 없도록 살았다는 것을 어느순간 깨닫고
너무 분하고 억울했다. 왜 아무도 이런 교육은 해주지 않았을까?
조금더 일찍 깨달았으면 어떻게 인생이 바뀌었을까?
500만원에 40만원 짜리 월세를 살면서 정말 아무것도 없이 시작한 결혼 생활이였다.
그러나 생각이 바뀌니까 기회가 보였고 지금은 어느 정도 자리를 잡았다.

지금도 늦지 않았다.
집을 사보지 않은 사람은 사본 사람이 아는 것을 모르는게 많다.
집이 있는 사람도 처음부터 물려받은게 아닌 이상
없었을 때 경험도 있고 있었을 때 경험도 있다.

마치 어떤 음식을 한번도 먹어보지 못한 사람이 맛있다고 먹는 사람에게
왜 그런 음식을 먹냐고 타박하는 상황이다.
맛있으니까 먹는 것이고 안먹어본 사람에게 한번 먹어보라고 권하는 건 말이 되지만
무슨 맛인지 모르는 사람이 잘 먹고 있는 사람에게
더이상 먹지 말라고 하는게 과연 옳바른 상황일까?

부동산 폭락과 폭등은 둘다 가능성이 거의 없는 얘기다.
부동산 가격 안정이라는 의미는 폭락이나 폭등이 아니라 물가수준의 적당한 상승을 말한다.
평균이 그렇다는 것이고 일부는 더 떨어질 것이고 일부는 더 오를 것이다.
떨어질 곳을 팔고 오를 곳을 사는게 투자다.
정말 투자의 기본적인 전제 조차 모르고 언급하는 경우가 많은 것 같다.

다음번에 또 기회가 된다면 어떻게 부동산 투자를 해야 하는지와
인구감소, 주택수요 예측 등에 대해서 잘못된 생각에 관해 써볼까 한다.

자료출처: 한강변 재개발 투자연구소 ◈ 소장 민권식

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