2006-06-29 17:37

http://blog.drapt.com/ban1995/195691151570242734

자료출처 : 한상분님의 富로그

원문출처 : http://blog.drapt.com/hansb

제가 최근 인터넷 검색하다 보니 중앙일보에서 얼마전 문산 및 연천 전곡까지 땅 투기 불고 있다고 쓴 기사를 읽었습니다.

연천은 저희 집 선산이 있는 곳이라서 잘 압니다.

땅도 매수주의보 발령입니다.

물론 여유자금 있으면 "투자하고 한 5-10년 묶어 놓지 뭘" 하는 분 계실 겁니다.

그런 분들도 아무 곳에나 하시지 말고 개발 계획이 발표된 곳 인근에 하십시오.

이전에도 제가 상가나 땅에 대해 초보자들이 함부러 들어갈 영역이 아니라고 썼습니다.
(땅의 경우 현금화가 쉽지 않다.잘 못 투자하면 빼도 박도 못한다.부동산의 농간이 가장 심한 영역이다.IMF같은 상황이 오면 가장 큰 폭으로 떨어진다.경기가 활성화되도 개발 호재나 미래 가치가 있는 곳만 오른다 등등의 이유입니다)

아파트가 그러하듯 토지도 주민 생활권 위주로 움직입니다.

1,강남 주민들 죽전 용인 천안 충청권역 등으로 투자

2,일산 등 서북부 주민들 파주 그리고 최근에는 문산권역

3,서울 강서구 양천구 상동 중동 주민들 인천 강화 권역

지금까지 수익률은 제가 보기에 1-3-2 순서로 올랐을 겁니다.

그렇다면 지금 토지시장에 들어가면 수익볼 곳이 많은가.

짧게 보면 그럴 수도 있지만 제 결론은 아니올시다 입니다.

토지는 제가 누누이 이야기 했듯 실제로는 아파트 보다 수익률이 높습니다.

먼저 천안권역은 대체적으로 지난 2년간 5-10배 상승했습니다.

인천 김포 강화권역은 꾸준하게 탄탄하게 상승하며 적어도 3-5배 상승했습니다.

파주 문산 권역도 마찬가지로 적게는 2배에서 많게는 5배 상승했습니다.

이쯤되면 왜 들어가면 안되는 지 아시겠지요.


땅 투자 바람이 분다고 신문이나 부동산에서 부추기니까 아파트 팔아서 2-3억,혹은 5억 내외 들고 토지 시장에 기웃거리는 분 있을 겁니다.

운 좋게 좋은 땅 잡아 앞으로 1-2년내 2배 정도 상승할 수도 있지만 아닐 경우 낭패입니다.그런 소액(?)으로 잡을 곳은 외지거나 수도권에서 멀리 떨어져야 합니다.

실례를 들어 설명하겠습니다.

제 선산 앞 마을 땅(중앙일보에도 거론됐습니다)

5년전 대지가 평당 5-10만원,관리지역(준농림지)가 평당 1-3만원,절대 농지가 1만원 내외였습니다.

도로변 관리지역 토지도 10만원이 넘지 못했습니다.이 가격은 1-2년전까지도 거의 그대로 유지됐죠.

지금 도로변은 중앙일보 지적대로 관리지역도 도로변은 평당 30만원 내외,웬만한 곳은 10-20만원,임야도 4-5만원 합니다.

선수들이 이미 1-2년전에 다 사놓고 이제는 팔기만 기다리고 있는 형국이라고 보면 틀림없죠..

그래도 매물은 없답니다.

중산층 소액 투자자들이 1가구2주택중 하나 판 돈 들고 열심히 기웃거리고 있기 때문이죠.

만약 경기가 호전되고 땅투기 바람도 잦아들고 다른 부동산 상품이 등장한다면 어떻게 될까.

이미 입도 선매식으로 사놓은 분들은 시가 보다 낮게 팔아도 수익률이 짭짤하지만 꼭지에 산 분은 돈은 필요하고 오르지는 않고 급매가로 내놓아도 보러오는 사람이 없고....

그렇게 되면 앞에서 지적한대로 땅에 잘 못 투자해 망조보는 경우가 됩니다.

아파트 가격 오름세와는 달리 땅은 일정한 가격대로 오릅니다.

천안 등 투기꾼이 가세하고 각종 개발호재가 집약된 그런 곳은 일시에 폭등할 수도 있지만 나머지 땅은 개발 가능성이나 미래 가치가 있는 유망 지역이라도 일정한 패턴으로 오릅니다.

첫째.
2-3만원 등 몇만원 토지가 10만원대로 오르는 단계(부동산의 귀재나 선수들이 집적대는 경우이며 워낙 단가가 싸서 오름세도 급격합니다)

둘째.
10만원에서 30-40만원으로 오르는 경우(이미 일부 개미들이 건드리면서 선수들의 매집은 끝난 상태입니다.매물도 귀합니다.처음 단계보다는 오름세가 둔하고 이 단계에서 잘 못 사면 고통의 기간이 너무 깁니다.

이 단계를 전후해 부동산들이 적극 개입하며 매매를 부추기지요.매물이 없다.지금 사면 1-2년내 100% 수익보장한다로 말할 겁니다.이 때는 모든 10만원대나 그 이하의 토지가 모두 30만원으로 가지는 않을 것입니다.

지금 중앙일보에서 거론하면서 매매 주의를 요구한다고 보도한 단계입니다.

그런데 기사 검색해 잘 읽어보면 잘 아시겠지만 매매 주의보는 매우 짧게 끝에 처리하고 투자자 동향,매물 없다,불과 3개월새 2배나 올랐다며 보는 이들의 구미를 당기게 합니다.

이래서 저는 한국의 신문 싫어합니다.이게 투자하지 말거나 주의하라는 겁니까.아니면 모르는 사람도 그 곳에 빨리가서 땅을 사라는 이야기 입니까.
투자하시려면 안목을 키우고 발품 팔고 인터넷으로 정보를 얻으십시오)

셋째.
30만원대에서 80만원 내외로 상승하는 단계(이 기간은 특급 개발 호재가 있어도 1년이상 그렇지 않으면 영영 그 가격대로 못 오르거나 원래 산 가격 보다 떨어져 손절매할 가능성이 농후한 단계 입니다.괜찮은 토지라도 웬만하면 5년 걸립니다)

넷쨰
80만원 대에서 200만원대(여기는 삼성전자 평택에 무슨 공장 설립 등의 구체적이고 확실한 호재로 인한 상승입니다.즉 자신의 토지가 이전 예정지 공장 바로 옆이거나 도보 5분 거리로 무엇을 해도 쓰임새가 있을 경우일 겁니다)

저는 토지 거래를 아직 해보지는 않았습니다.

지금 위에 쓴 내용은 역시 인터넷으로 자료를 검색해 특정 지역의 토지거래 가격을 꼼꼼이 살펴보고 내린 결과입니다.

제 나름대로 내린 결론이어서 오류가 있을지 모르지만 맞을 가능성이 많다고 보며 어쩌면 토지를 전문으로 취급하는 부동산도 잘 모를지 모릅니다)

이런 연유로 저는 아파트 팔고 토지(언론에 이미 발표되거나 거론된 지역)로 들어가지 말라고 하는 것입니다.

이미 때가 늦었고 운좋게 성공해도 수익률이 낮은 반면 실패할 경우 리스크는 너무 큰 것입니다.

아파트는 부동산의 농간이 작용할 소지가 많지 않습니다(누구나 객관적으로 평가할 수 잇습니다)

토지는 다릅니다(마을에 있는 단골 부동산도 농간을 부립니다.부동산의 책임은 없기 때문이죠.저는 한국 사회의 이런 면을 참 싫어 합니다.

수백만원 때로는 천만원대의 수수료를 받으면서 결과에 대한 아무 책임이 없다는 것은 말이 안된다고 봅니다.

최소한 고객에게 그 토지의 장단점 토지가 속한 행정관청에 함께 들어가 각종 개발계획이나 행정 방향을 들어볼 봄,앞으로의 쓰임새,그리고 최종적으로 자신의 예측 등을 충실히 몇차례 설명한뒤 고객에게 살지 말지 판단할 기회를 주고 난 다음 거래가 성립되면 수수료를 받아야 하는 게 정상이라고 봅니다)

지금 토지는 분명 과열의 기미를 보입니다.이런 추세로 간다면 머잖아 경기도 운천 철원의 휴전선 근방,인제 서화의 지오피 지역도 평당 수십만원 하지 않을가 두렵습니다.

그 것은 아파트 오름세보다 더한 국가경쟁력 저하를 초래합니다.

지금 토지에 투자하는 것은 1가구다주택 조항에 안 걸리려고 하는 것인데 다음 정권에서 정책이 바뀌면 어쩌실려구요.그러면 토지는 끝입니다.

토지를 사시려면 확산중에 있는 서울 등 대도시 내나 대도시 권역 토지를 사십시오.

찾아보면 많습니다.

돈있는 사람들의 꽁무니만 쫓는 것보다는 그들이 무얼 생각하고 어디로 갈 것인지 예측하는 것.심리게임이기도 합니다.

이 것이 최소한 손해를 보지 않거나 부동산 재테크로 성공하는 요령중 하나가 아닐까 생각합니다.

주식이 그러하듯 부동산도 때로는 쉬는 게 투자입니다.

땅에 대해 하고 싶은 말 많으나 현실적 제한,표현력 문장력 부족으로 다 쓰지 못했습니다.

지금 참으로 어려운 시기입니다.

특히 없거나 많지 않은 사람들에게 말입니다.

이번 탄핵이 부동산에 미치는 영향을 제나름대로 쓰려다가 시간이 모자랄 듯해 다음 기회로 미룹니다.

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