2006-06-29 17:20

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자료출처 : 한상분님의 富로그

원문출처 : http://blog.drapt.com/hansb

우리는 왜 부동산에 몰입하고 있는 것일까. 각종 전란을 거치면서 집이 주는 안온함과 부동산을 통해 재산가치 상승을 체득한 선조들의 영향 탓일까. 아니면 각종 자산중 유난히 부동산에 집착해온 한국 사람의 심리 때문일까.

사실 한국의 부동산은 상승을 위한 필요충분 조건을 거쳐왔다고 해도 과언이 아닙니다. 경제발전에 따른 국민소득 향상과 좁은 국토, 그리고 투기 혹은 투자를 부추겨 온 정부 정책, 예측가능한 시나리오대로 국토개발을 꾀해 온 정부와 이를 남보다 일찍 파악하고 선점해 온 일부 투자자들 등 손을 꼽을 수 없을 정도입니다.

2000년대 이후 벌어진 부동산 열풍중 하나는 이른바 자산모으기 열풍이라고 지적할 수 있을 수있습니다.IMF를 거치면서 평생직장의 개념이 흔들리고 가파른 생존의 현장에 내몰리자 남녀노소를 불문하고 부동산에 뛰어들었습니다.

정보통신 거품이 꺼지자 미국 등 세계 각국은 저금리를 기조로 주택경기 부양을 통해 자산의 폭락을 막았으며 50년,20년 주기로 찾아오는 주택건설 붐에 편승해 인위적 경기확장을 꾀해 온 것은 분명한 사실입니다. 대한민국도 이 대열에서 예외는 아니었습니다.

이번 장세에서 강남 집값이 선도하고 강남 주민들의 수익률이 높은 것은 이같은 흐름을 이 곳 주민들과 부동산 업자들이 다른 어떤 지역보다 빨리 꿰뚫고 대처해왔기 때문입니다.

그 결과 이제는 대한민국 대다수 국민이 부동산에 촉각을 곤두세우고, 부동산에 따라 일희일비하는 웃지 못할 현상도 보인게 지난 몇 년간의 현실입니다.

이야기를 다시 되돌려서 왜 우리들은 부동산에 몰입할까. 내 집 마련이라면 당연히 관심을 기울여야 합니다. 가장으로서 자신이 살 보금자리에 관심을 기울이지 않는 것은 일종의 책무회피이자 방기이기 때문입니다.

하지만 지금의 현실은 그렇지 못합니다. 어떻게 하면 부동산으로 재산을 불려볼까 궁리를 하고 그 궁리가 현실의 벽에 부닥치면 남에게 핑계를 대거나 정부의 탓으로 돌리는 게 상당수 사람들의 심리입니다.

이미 눈치 빠르고 동작 빠른 돈 많은 계층들이 좋은 곳은 선점했고 내주지 않기 때문입니다.이같은 형국에 다다른 것은 이미 부동산이 단순히 살 보금자리라는 개념에서 확실한 자산으로 자리 잡았기 때문입니다.

일부에서는 저에 대해 강남 기피론자라고 하는 경우도 더러 있었던 것을 기억합니다.저는 강남 기피론자도 예찬론자도 아닙니다.다만 강남이 지나치게 과열이 되었을 때는 조심하라고 하고,강남 중에서 특별히 싸게 보이는 곳은 저평가 됐다고 지적하기도 하는 소시민일 뿐입니다.

2003년 여름 강남이 천정부지로 치솟을 땐 강남이 과열됐다고 보았기 때문에 매수금지를 권유했고 2004년 말과 2005년 초에는 강남중에서도 노른자위인 압구정동과 반포 일대,그리고 여의도가 싸 보여 지나치게 저평가 됐다고 지적한 게 전부입니다.

저는 강남을 현금이라고 봅니다. 대한민국 부동산중 가장 현금화가 용이하고 서울 시민뿐만 아니라 전국에 한가닥 하는 사람들은 한 채 정도 갖고 싶어하는 그런 상품으로 해석하고 싶습니다.

그렇다고 강남이 영원할 것이라고 생각하지도 않습니다. 강남은 이미 특A급 상품으로 자리 잡은지 오래지만, 이미 수익률 게임에서는 다른 지역에 자리를 넘겨줄 기미를 보이고 있습니다.

수익률 게임에선 그동산 상승에서 소외된 강남 언저리 지역이나 강남과는 전혀 다른 쪽으로 발전을 꾀하는 그런 지역에 수위자리를 내준지 벌써 2년 정도 됩니다.

지난 2년여간 상승율이 높았던 지역은 대략 두세갈래 정도입니다.

강남 접근성이 뛰어난 강남 대체지이거나 정부 혹은 서울시의 부동산 정책에 수혜를 입을 수밖에 없는 지역이었습니다.

바꿔 말한다면 부동산의 본질은 매우 단순하다는 것입니다. 정부 개발정책의 과실을 딸 수 있는 곳이거나 소위 1등주에 편승할 수 있는 곳이라는 점입니다.

정부 개발정책은 신문이나 방송에 보도되는 게 전부는 아닙니다. 이미 수년전부터 예고돼온 철도나 도로 개설, 그리고 정부나 지자체의 정책입니다.

하지만 숨가쁜 세상살이에서 생업에도 바쁜 데 어떻게 이 모든 것을 입력해 놓고 살 수있겠습니까. 그렇다면 아주 단순하게 계산해 내 집 마련하거나 투자하는 방법이 있습니다.

한국의 잠재 성장률은 OECD국가중에서도 거의 톱 클래스급입니다.지난 몇 년간의 불황은 한국경제의 구조적 문제 때문이었으며 앞으로도 몇 년간은 성장률은 높아도 우리네 세상살이는 그리 나아 보이지 않을 것입니다.

인구분포상 경제활동인구가 너무 한쪽으로 몰렸고 산업의 변화는 눈코뜰새 없이 진행되고 있기 때문입니다. 타자수 전화교환원 도장파는 사람 등은 그리 먼 과거의 직업이 아닙니다.
어쩌면 우리들의 언니나 누나가 십여년전 생업으로 했던 직업중 하나일지도 모릅니다.

세계각국의 경제기관이 한국의 잠재성장률을 높이 평가하는 것은 그만큼 성장 가능성이 풍부하다는 방증입니다.

따라서 과욕을 부리지 말고 잠재성장률 이상으로 벌 곳에 내 집 마련하거나 투자한다고 목표를 낮추시는 지혜가 필요하다고 생각합니다.
주식의 시대가 오고 부동산의 시대가 갈 것이라는 일부의 주장도 있습니다. 저도 2004년부터 주식이 부동산보다 훨씬 좋아 보인다고 몇 번이나 이야기 하기도 했습니다. 사실 인구 고령화가 급속히 진행되고 산업이 재편되고 지금처럼 많은 물량의 아파트가 쏟아지게 되면 이들의 주장처럼 부동산의 시대가 저물지도 모릅니다.

하지만 실물자산을 선호하는 인간의 속성상 부동산이 하루 아침에 무너지지는 않을 것입니다.대신 부동산 선호품목이 숨찰 정도로 빠르게 바뀌고 기대 수익률은 사회 안정화에 따라 점차 낮아질 것입니다.

그럼에도 잠재성장률이나 인플레율 이상의 상승만 보장된다면 부동산에 대한 관심은 결코 사라지지 않을 것입니다.

따라서 이처럼 목표 수익률을 낮추고 국가경제의 발전방향과 정부의 개발정책을 읽고 내 집 마련을 하거나 투자를 하신다면 크게 낭패를 볼 일은 없을 것입니다.

20여년전의 강남이나 지금의 아산 평택 파주 등이 모두 이같은 정책의 산물이 아니겠습니까.국가경제의 발전방향과 정부의 개발정책을 남보다 먼저 읽기 위해서는 시사잡지를 많이 보고 다소 딱딱해 보일지라도 신문 방송 등의 경제 정치 국제면 등을 자주 대하십시오.환율이 나와 뭔 상관이 있나 하지 마시고 환율로 인해 내 주변생활에 미칠 변화를 하나씩 짚어 보십시오.

또 하나 큰 손들의 향배를 주목하십시오.주식시장에 큰 손들이 있듯이 부동산에도 큰 손들이 있습니다.

부동산 시장을 좌우하는 가장 큰 손은 중앙 정부나 지자체이며,그 다음은 건설사입니다.대한민국 부동산 시장에서 앞으로 5년 정도는 건설사가 가격을 주도할 것으로 보입니다.
그 다음은 정부의 규제가 약해지고 부동산 소강기를 지나 활황기 때 꿈틀대는 돈많은 전주들이라고 보시면 됩니다.

지금은 큰 손간의 주도권 쟁탈전이 치열한 형국으로 보시면 됩니다.

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