2008-05-08 13:30

http://blog.drapt.com/awydre2/1559311210221041561

자료출처 : 오윤섭의 부자노트

원문출처 : http://blog.drapt.com/ysoh

국토해양부 업무보고에서 재건축 규제완화를 통한 주택공급 확대 정책이 발표되자 이슈로 떠오르고 있습니다. 재개발 재건축을 통한 수도권 주택공급 확대는 이명박 대통령이 서울시장 시절부터 지금까지 일관성 있게 주장한 것입니다. 이번 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 이명박 대통령이 추진할 재건축 규제완화를 통한 수도권 주택공급 확대가 왜 딜레마에 빠질 수밖에 없는지를 분석했습니다. 국토부 재건축 업무보고 내용 이명박정부는 과도한 규제로 재건축이 힘든 상황인 만큼 개발이익 환수 조치를 확실히 하고 규제를 일부 완화해서 2009년부터 수도권에서 신규주택공급을 확대하겠다고 발표했습니다. 우선 도시 및 주거환경정비법을 개정, 재건축에서 구역지정부터 관리처분인가까지 사업 기간을 현재 3년에서 1년 6개월 단축한다는 것입니다. 주민동의 절차를 간소화하고 교통영향평가를 건축위원회에서 통합 심의함으로써 기간을 단축한다는 것입니다. 2009년부터 시행할 예정입니다. 이에 앞서 재건축 사업의 분양가 상승 요인인 기반시설부담금이 3월말부터 폐지될 예정입니다. 정부는 이 같은 재건축 활성화를 통해 수도권에서 연간 6만~7만가구의 신규주택을 공급할 계획입니다. 서울시장 시절 재건축 정책 이명박 대통령은 서울시장 시절 강남북 균형발전을 명분으로 강북 재개발 뉴타운 사업을 공격적으로 추진한 반면 강남 재건축 사업에 대해선 매우 신중했습니다. 대선 후보 시절에는 재건축에 대해 주택시장 즉 집값 안정에 미치는 영향이 커 시장자율에 맡기기 보다는 무분별한 재건축을 막고 투기적 수요는 차단해야 한다고 말했습니다. 개발이익에 대해서도 철저히 환수해야 한다고 강조했습니다. 다음은 서울시장 시절 재건축과 관련된 히스토리입니다. “현재 20년으로 돼 있는 재건축 연한은 연장돼야 한다. 요즘은 40∼50년까지 안전하기 때문에 40년 이상으로 일괄 적용하고 안전상 문제가 있으면 건축 연도에 관계없이 허용하는 쪽이 바람직하다.” (2003년 6월) “대형 평형이 많은 반포단지 같은 곳은 평수제한 때문에 개발이 완전히 안될 가능성이 많습니다. 그대로 일률적으로 하면 말이죠. 법이 아니고 행정명령 이니까 반포단지의 위치에 따라 좀 조정을 해야 한다고 건교부와 얘기하고 있어요. 소형 평형수를 계획대로 다 넣으면 안 된다고 말이죠. 사업을 함으로써 서울 주택문제를 해결하는 방법의 하나이기 때문에 케이스 바이 케이스식으로 완화하기보다는 조정할 필요가 있다고 보고 있습니다.” (2004년 2월) “서울과 같은 대도시의 경우 건축물을 좁고 높게 짓는 게 추세다. 강남뿐 아니라 강북도 마찬가지로 이 같은 추세를 따라가는 게 현명한 선택이다. 재건축 초고층 건립 추진도 평수를 늘리는 것은 제한하더라도 층수를 높이는 대신 건물을 지을 수 있는 바닥 면적(건폐율)을 줄이는 방식으로 정부 정책이 변해야 한다.” (2005년 6월) “서울시는 일반아파트 중에서 2종 12층 단지에서 3종 재건축 단지로 바뀔 때 기준 용적률을 210%, 원래 3종 단지는 230%를 각각 적용하는 방안을 신중하게 검토했다. 하지만 이 같은 소식이 전해지자 연초부터 은마아파트 등 3종 일반아파트 재건축단지의 호가가 급등하자 이명박 시장의 대책 마련 지시에 따라 3종 재건축단지의 기준 용적률을 210%로 급선회했다.” (2006년 1월) 이명박 대통령의 재건축 딜레마 신도시보다는 재건축을 통해 수도권 주택공급을 늘리겠다는 국토부의 발표로 이명박 대통령의 재건축 딜레마는 본격적으로 시작됐습니다. 딜레마는 다름 아닌 집값 안정과 재건축을 통한 주택공급 확대 사이의 딜레마입니다. 재건축 규제완화를 하지 않고선(그것도 근본적으로) 수도권 도심지에 매년 재건축 재개발로 6만가구 이상 공급한다는 것은 현실성이 떨어집니다. 그러나 재건축 규제를 완화할 경우 수요에 비해 공급이 부족한 강남 재건축 단지가 단기간 급등할 것입니다. 지난 참여정부는 5년 동안 강남 집값을 잡기위해 재건축 규제에 집중했습니다. △초과이익 환수 △소형평형 의무비율 △재건축 후분양제 △분양가 상한제 △조합원 지위 양도 금지 △임대주택 의무건립(개발이익 환수) △안전진단 강화 등 각종 규제를 총동원했습니다. 이명박정부가 국토부 업무보고에서 발표된 수준으로 규제를 완화할 경우 재건축 사업은 전혀 활성화되지 않을 것입니다. 지금 재건축 사업이 부진한 것은 분양가 상한제, 임대주택 의무 건립, 소형평형 의무비율 등 소위 ‘6중 규제’로 사업성이 크게 떨어졌기 때문입니다. 주거환경연구원에 따르면 서울 강남권 재건축 단지 한 곳(총 7백55가구. 조합원 4백가구, 일반분양 2백15가구, 임대주택 1백40가구)을 대상으로 분양가상한제, 임대주택 의무 건립 등 6개 규제로 인한 조합 손실액이 가구당 2억9천1백만원에 달하는 것으로 조사됐습니다. 이는 조합 총수입의 29.2%에 해당하는 것입니다. 분양가 상한제로 조합원 부담금이 71.8%(9천3백만원)이 늘어나고 임대주택 건립으로 인해 가구당 9천7백만원의 손실이 발생합니다. 따라서 획기적인 규제완화가 선행되지 않은한 재건축 사업은 활성화될 수 없으며 연간 6만~7만가구를 공급하는 것도 불가능할 것입니다. 이명박 대통령의 과거 서울시장 시절에서 보듯 재건축 사업에 대해서는 시장 상황에 따라 입장을 번복하는 우유부단한 입장을 보였습니다. 대통령과 서울시장은 주택정책에 따른 시장 파급력을 비교할 수 없으므로 더욱더 조심스럽게 재건축 정책을 구사할 것입니다. 반면 뉴타운 도시재정비촉진 등 광역 재개발 사업은 서울시장 시절처럼 공격적으로 추진할 것입니다. 국토부 업무보고에서 보듯 역세권을 도시재정비촉진지구로 지정, 용적률 상향, 층고제한 완화 등을 통한 고밀도 개발은 예정대로 2009년부터 시행될 것입니다. 재건축 활성화가 중장기적으로 강남 집값 안정에 기여할 수 있음에도 불구하고 이명박 대통령이 집권기간 동안 재건축 딜레마에서 빠져나오긴 힘들 것입니다. 집값 안정을 전제로 오는 4월 총선 이후 5년간 시장 눈치를 보며 아주 제한적으로 규제를 완화하는 카드 외에는 없을 것입니다. 따라서 재건축 투자자는 일희일비하지 말고 5년 이상 장기투자로 신중하게 접근해야 할 것입니다. 강남권에서 3종 일반주거지역의 고밀도지구와 개포 주공 등 저층 단지가 유망하다고 봅니다.

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