2008-05-08 13:30

http://blog.drapt.com/awydre2/1559311210221041561

출처 : 오윤섭의 부자노트

원문 : http://blog.drapt.com/ysoh

국토해양부 업무보고에서 재건축 규제완화를 통한 주택공급 확대 정책이 발표되자 이슈로 떠오르고 있습니다. 재개발 재건축을 통한 수도권 주택공급 확대는 이명박 대통령이 서울시장 시절부터 지금까지 일관성 있게 주장한 것입니다. 이번 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 이명박 대통령이 추진할 재건축 규제완화를 통한 수도권 주택공급 확대가 왜 딜레마에 빠질 수밖에 없는지를 분석했습니다. 국토부 재건축 업무보고 내용 이명박정부는 과도한 규제로 재건축이 힘든 상황인 만큼 개발이익 환수 조치를 확실히 하고 규제를 일부 완화해서 2009년부터 수도권에서 신규주택공급을 확대하겠다고 발표했습니다. 우선 도시 및 주거환경정비법을 개정, 재건축에서 구역지정부터 관리처분인가까지 사업 기간을 현재 3년에서 1년 6개월 단축한다는 것입니다. 주민동의 절차를 간소화하고 교통영향평가를 건축위원회에서 통합 심의함으로써 기간을 단축한다는 것입니다. 2009년부터 시행할 예정입니다. 이에 앞서 재건축 사업의 분양가 상승 요인인 기반시설부담금이 3월말부터 폐지될 예정입니다. 정부는 이 같은 재건축 활성화를 통해 수도권에서 연간 6만~7만가구의 신규주택을 공급할 계획입니다. 서울시장 시절 재건축 정책 이명박 대통령은 서울시장 시절 강남북 균형발전을 명분으로 강북 재개발 뉴타운 사업을 공격적으로 추진한 반면 강남 재건축 사업에 대해선 매우 신중했습니다. 대선 후보 시절에는 재건축에 대해 주택시장 즉 집값 안정에 미치는 영향이 커 시장자율에 맡기기 보다는 무분별한 재건축을 막고 투기적 수요는 차단해야 한다고 말했습니다. 개발이익에 대해서도 철저히 환수해야 한다고 강조했습니다. 다음은 서울시장 시절 재건축과 관련된 히스토리입니다. “현재 20년으로 돼 있는 재건축 연한은 연장돼야 한다. 요즘은 40∼50년까지 안전하기 때문에 40년 이상으로 일괄 적용하고 안전상 문제가 있으면 건축 연도에 관계없이 허용하는 쪽이 바람직하다.” (2003년 6월) “대형 평형이 많은 반포단지 같은 곳은 평수제한 때문에 개발이 완전히 안될 가능성이 많습니다. 그대로 일률적으로 하면 말이죠. 법이 아니고 행정명령 이니까 반포단지의 위치에 따라 좀 조정을 해야 한다고 건교부와 얘기하고 있어요. 소형 평형수를 계획대로 다 넣으면 안 된다고 말이죠. 사업을 함으로써 서울 주택문제를 해결하는 방법의 하나이기 때문에 케이스 바이 케이스식으로 완화하기보다는 조정할 필요가 있다고 보고 있습니다.” (2004년 2월) “서울과 같은 대도시의 경우 건축물을 좁고 높게 짓는 게 추세다. 강남뿐 아니라 강북도 마찬가지로 이 같은 추세를 따라가는 게 현명한 선택이다. 재건축 초고층 건립 추진도 평수를 늘리는 것은 제한하더라도 층수를 높이는 대신 건물을 지을 수 있는 바닥 면적(건폐율)을 줄이는 방식으로 정부 정책이 변해야 한다.” (2005년 6월) “서울시는 일반아파트 중에서 2종 12층 단지에서 3종 재건축 단지로 바뀔 때 기준 용적률을 210%, 원래 3종 단지는 230%를 각각 적용하는 방안을 신중하게 검토했다. 하지만 이 같은 소식이 전해지자 연초부터 은마아파트 등 3종 일반아파트 재건축단지의 호가가 급등하자 이명박 시장의 대책 마련 지시에 따라 3종 재건축단지의 기준 용적률을 210%로 급선회했다.” (2006년 1월) 이명박 대통령의 재건축 딜레마 신도시보다는 재건축을 통해 수도권 주택공급을 늘리겠다는 국토부의 발표로 이명박 대통령의 재건축 딜레마는 본격적으로 시작됐습니다. 딜레마는 다름 아닌 집값 안정과 재건축을 통한 주택공급 확대 사이의 딜레마입니다. 재건축 규제완화를 하지 않고선(그것도 근본적으로) 수도권 도심지에 매년 재건축 재개발로 6만가구 이상 공급한다는 것은 현실성이 떨어집니다. 그러나 재건축 규제를 완화할 경우 수요에 비해 공급이 부족한 강남 재건축 단지가 단기간 급등할 것입니다. 지난 참여정부는 5년 동안 강남 집값을 잡기위해 재건축 규제에 집중했습니다. △초과이익 환수 △소형평형 의무비율 △재건축 후분양제 △분양가 상한제 △조합원 지위 양도 금지 △임대주택 의무건립(개발이익 환수) △안전진단 강화 등 각종 규제를 총동원했습니다. 이명박정부가 국토부 업무보고에서 발표된 수준으로 규제를 완화할 경우 재건축 사업은 전혀 활성화되지 않을 것입니다. 지금 재건축 사업이 부진한 것은 분양가 상한제, 임대주택 의무 건립, 소형평형 의무비율 등 소위 ‘6중 규제’로 사업성이 크게 떨어졌기 때문입니다. 주거환경연구원에 따르면 서울 강남권 재건축 단지 한 곳(총 7백55가구. 조합원 4백가구, 일반분양 2백15가구, 임대주택 1백40가구)을 대상으로 분양가상한제, 임대주택 의무 건립 등 6개 규제로 인한 조합 손실액이 가구당 2억9천1백만원에 달하는 것으로 조사됐습니다. 이는 조합 총수입의 29.2%에 해당하는 것입니다. 분양가 상한제로 조합원 부담금이 71.8%(9천3백만원)이 늘어나고 임대주택 건립으로 인해 가구당 9천7백만원의 손실이 발생합니다. 따라서 획기적인 규제완화가 선행되지 않은한 재건축 사업은 활성화될 수 없으며 연간 6만~7만가구를 공급하는 것도 불가능할 것입니다. 이명박 대통령의 과거 서울시장 시절에서 보듯 재건축 사업에 대해서는 시장 상황에 따라 입장을 번복하는 우유부단한 입장을 보였습니다. 대통령과 서울시장은 주택정책에 따른 시장 파급력을 비교할 수 없으므로 더욱더 조심스럽게 재건축 정책을 구사할 것입니다. 반면 뉴타운 도시재정비촉진 등 광역 재개발 사업은 서울시장 시절처럼 공격적으로 추진할 것입니다. 국토부 업무보고에서 보듯 역세권을 도시재정비촉진지구로 지정, 용적률 상향, 층고제한 완화 등을 통한 고밀도 개발은 예정대로 2009년부터 시행될 것입니다. 재건축 활성화가 중장기적으로 강남 집값 안정에 기여할 수 있음에도 불구하고 이명박 대통령이 집권기간 동안 재건축 딜레마에서 빠져나오긴 힘들 것입니다. 집값 안정을 전제로 오는 4월 총선 이후 5년간 시장 눈치를 보며 아주 제한적으로 규제를 완화하는 카드 외에는 없을 것입니다. 따라서 재건축 투자자는 일희일비하지 말고 5년 이상 장기투자로 신중하게 접근해야 할 것입니다. 강남권에서 3종 일반주거지역의 고밀도지구와 개포 주공 등 저층 단지가 유망하다고 봅니다.

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2008-05-08 13:30

http://blog.drapt.com/awydre2/1559311210221025704

출처 : 오윤섭의 부자노트

원문 : http://blog.drapt.com/ysoh

부동산 투자에서 돈 버는 것보다 중요한 것이 부동산으로 돈 벌지 못하는 행위, 나아가 투자수익을 낮추는 행위를 하지 않는 것입니다. 이번 닥터아파트 오윤섭의 부자노트(www.DrApt.com)에서는 부동산 투자수익을 낮추는 방법 5가지를 소개합니다. 이를 타산지석(他山之石)으로 삼아 춘곤증으로 나른한 2008년 봄에 부동산으로 부자가 되는 준비를 해보기 바랍니다. 방법1: 보도에 따라 투자 대상을 선정한다 저수익(가명)씨는 다음과 같이 말합니다. 12만가구 넘어선 미분양 침체가 악화되고 있다는 언론 보도가 잇따르고 있습니다. 더욱이 2008년 2분기부터 시세보다 싼 분양가 상한제 분양물량이 본격적으로 공급되는 시점에서 미분양을 구입할 필요가 없습니다. 미분양을 지금 살 경우 분양가 시세 수준에서(기회비용 금리를 감안하면 투자 손실) 기약 없이 분양권을 장기간 보유해야 하며 대출이라도 받으면 이자부담을 꼬박 안고 힘겹게 버티기를 해야 합니다. 이런 상황에서 미분양에 투자한다는 것은 무모한 행위입니다. 미분양이 본격적으로 감소하기 시작하는 시점에나 미분양 투자 여부를 검토해서 선별적으로 투자해야 합니다. 한편 강북 소형 평형 강세가 계속되고 강남까지 확산된다는 보도가 많이 나오고 있습니다. 여유자금만 있다면 강북이나 강남 소형아파트를 투자하는 게 좋겠습니다. 재개발 뉴타운 지역 내 소형 연립주택 등도 투자 대상으로 좋습니다. 방법2: 암울한 시장 전망이 지배할 때 매도한다 저수익씨는 국내외 경제전문가들이 서브프라임 모기지론(비우량 주택담보대출) 사태가 예상보다 심각하다고 전망하고 있다면서 당분간 부동산 투자는 중단하고 있습니다. 저금리에 따른 미국 주택시장 과열로 시작된 서브프라임 사태가 2008년 한국 부동산시장에 본격적으로 부정적인 영향을 미칠 것으로 예상하기 때문입니다. 신용경색으로 이어진 서브프라임 사태는 미국에서 채권보증회사, 신용카드, 오토론 부실로 확산되는데다 직격탄을 맞은 금융회사도 추가 부실이 예상되고 있습니다. 이는 미국 경기 침체로 이어질 테고 고유가 인플레이션이 장기화됨에 따라 유럽 중국 한국 등 전세계 경제를 위축시키고 말 것입니다. 이에 따라 글로벌 스태그플레이션(경기침체 중 물가가 오르는 것)에 직면하게 될 것입니다. 보유중인 부동산이 있다면 서둘러 매도하고 현금화해야 합니다. 방법3: 남이 살 때 사고 남이 팔 때 판다 이명박정부가 출범했지만 집값 불안에 눈치만 보며 규제정책을 완화하지 않고 있습니다. 농산물 가격이 폭등해 물가가 오르는 애그플레이션(agflation)이 확산되고 경기 전망도 좋지 않아 지금 부동산을 사는 것은 잘못된 투자라고 저수익씨는 단언합니다. 침체된 주택시장에서 언제 매수세가 살아날지 못하는 상황에서 매매가도 크게 내려가지 않은 아파트를 사는 것은 무모하다는 것입니다. 그나마 사려고 하는 사람이 있는 지금이라도 싸게 팔아야 합니다. 지금과 같은 침체 시장에서 하이 리턴(High Return)이 될지, 안될지 모르는 상황에서 하이 리스크(High Risk)를 감행하는 것은 무모한 행위입니다. 인생을 길고 얇게 사는 것이 중요하듯이 시장을 거스르는 투자는 실패로 가는 지름길입니다. 매수세가 살아나는 시점에 남이 사려고 할 때 투자수익이 높은 부동산을 사도 늦지 않습니다. 한편 매도세가 대세로 확산되고 있는 경우에는 매도타이밍이 늦었더라도 팔아야 합니다. 특히 대출을 안고 산 부동산이라면 말입니다. 일정 수준의 투자수익을 올리기 위해 무작정 보유하기보다는 시세보다 싸게 매도하고 후일을 도모하는 것이 좋습니다. 방법4: 부동산 정보가 많은 곳에 투자한다 저수익씨는 아는 사람끼리 서로 부동산 투자 정보를 교환하면서 투자를 해야 실패 확률을 줄일 수 있다는 확신을 갖고 있습니다. 기획부동산을 통해 현장도 가보지 않은 곳에 땅을 사 투자에 실패한 사례를 보듯 자신과 남들이 잘 아는 부동산에 투자해야 리스크를 줄이고 성공 확률을 높일 수 있다고 말합니다. 저수익씨는 언론에서 전문가들이 말하는 투자 유망지역을 중심으로 시장을 조사합니다. 이중 자금 규모, 보유기간 등 투자 스타일에 맞는 부동산을 선정합니다. 침체기를 피해 매매 거래가 활발한 활황기 초기에 매입하는 것이 투자의 안전성과 환금성을 높이는 지름길입니다. 최소한 1억원 이상 적지 않은 자금을 투자해야 하는 부동산 특성상 돌다리도 두들겨 보고 걷는 주도면밀함이 몸에 배야 합니다. 방법5: 규제정책이 강화되면 팔고, 완화되면 산다 부동산 시장 과열로 집값이 급등하면 정부는 여지없이 규제정책을 쏟아냅니다. 정책에 맞서지 말라는 말처럼 규제정책이 나오기 시작하면 시세보다 싸게라도 팔고 현금화하는 게 상책입니다. 규제정책이 시행됨에 따라 매물이 늘어나기 시작하면 시세보다 싸게 내놓는 사람이 하나 둘 늘어난 급매물 가격이 시세로 변하게 됩니다. 그러므로 규제정책으로 매물이 쌓이기 전에 서둘러 매도해야 합니다. 반면 매수자의 경우 주택시장이 침체돼 미분양이 늘어나고 매물이 쌓이면 섣불리 매입하기 보다는 때를 기다리는 게 중요합니다. 성수기에 매물이 줄어들기 전에는 매입해서는 안됩니다. 매물이 줄어들기 시작하고 최근 매물량이 최대치보다 절반이하로 감소했을 때 매수에 나서도 늦지 않습니다.

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2008-05-08 13:30

http://blog.drapt.com/awydre2/1559311210221013149

출처 : 오윤섭의 부자노트

원문 : http://blog.drapt.com/ysoh

부자들은 언제 부동산에 뛰어들까? 라는 말은 사실 정확한 표현이 아닙니다. 부자들, 특히 부동산 부자들은 부동산시장을 떠난 적이 없으니까요. 이번 닥터아파트 오윤섭의 부자노트(www.DrApt.com)에서는 부동산 부자들이 2008년 2분기 이후 언제 본격적으로 부동산 투자를 늘릴까? 라는 주제로 부자들이 부동산 투자 비중을 늘리는 시기를 예측해보고자 합니다. 앞에서도 말했듯이 부동산 부자들은 불황기에도 부동산시장을 떠나지 않습니다. 다만 부동산 일부를 매도하고 투자 대상이나 투자 지역을 바꾸고 투자 규모를 줄일 뿐입니다. 총선이후 규제완화에 대한 기대감이 높아지면서 임대수익을 위해, 시세차익을 위해, 자녀 상속을 위해 부자들의 움직임이 시작될 가능성이 높습니다. 문제는 현재 부동산 침체기는 분명하지만 과거 IMF사태 시절처럼 우량 매물이 시장에 많이 나오지 않는다는데 있습니다. 따라서 가격도 크게 하락하지 않아 투자 메리트가 크지 않은 상황입니다. 부자들이 투자는 하고 싶지만 규제 때문에, 또 가격 때문에 쉽게 뛰어들지 못하는 것입니다. 하지만 이명박정부에서 부동산으로 자금유입이 늘어나는 것은 시간문제라고 생각합니다. 부자들의 부동산 투자 타이밍에 대한 변수는 크게 4가지입니다. 첫째 규제완화입니다. 강북권 소형 강세는 규제정책에 대한 시장의 반격이라는 게 제 생각입니다. 또한 지나친 규제로 시장이 왜곡된 현상으로 보고 있습니다. 이명박정부는 시장을 정상화시키기 위해서라도 재건축 재개발 규제완화, 양도소득세와 종합부동산세 완화, 뉴타운 개발 등 부동산정책 로드맵을 이른 시일내에 제시해야 할 것입니다. 늦어도 올 연말까지는 규제완화 정책이 발표될 가능성이 높으며 이에 따라 부동산 부자들의 자금이 유입될 부동산과 지역에 대한 윤곽이 드러날 것입니다. 둘째 미분양 해소대책입니다. 개인적으로 가장 빨리 나올 새 정부의 부동산정책으로 예상하고 있습니다. 이르면 2분기 중 미분양 아파트 구입에 대한 세제혜택을 중심으로 대책이 발표될 가능성이 높습니다. 시장에 나도는 대형 주택건설사의 추가 부도 여부에 따라 발표 시기가 앞당겨질 수도, 늦춰질 수도 있을 것입니다. 세제혜택 및 주택담보대출 완화를 주요 내용으로 한 미분양 해소책이 나올 경우 부자들의 미분양 매집은 수도권을 중심으로 본격화될 것입니다. 셋째 강북권 소형 아파트값 강세가 강남권 강세로 이어질 것인가하는 입니다. 아직 재건축 등 주택에 대한 규제가 워낙 심하고 완화 일정도 불투명한 상황이라 부자들이 강남 소형을 적극적으로 매입에 나설 가능성은 낮습니다. 다만 규제완화 일정이 명확히 나오고 종부세 대상 기준이 공시가격 6억원에서 9억원으로 완화된다면 강남 중소형 단지 매수세가 살아날 가능성이 높습니다. 넷째 대운하 등 각종 개발 계획입니다. 참여정부 기간 중 주택과 땅에 대한 강도 높은 규제로 부자들의 부동산 투자가 상가 오피스 빌딩 등 규제가 덜한 수익형 상품에 한정됐습니다. 하지만 이명박정부에서는 경부대운하(절대로 개발해서는 안되지만), 새만금지구(늦었더라도 반드시 원상복구해야 하지만), 뉴타운 및 도심 재건축 활성화 등 각종 개발 공약 이행 여부에 따라 토지 투자가 급증할 것입니다. 이미 일부 부자들은 2007년 하반기부터 수도권 호재 지역을 중심으로 땅 투자를 시작했습니다. 서브프라임 후폭풍과 대선과 총선으로 이어지는 어수선한 국내 정국에서 부동산 투자를 유보하거나 중단한 부자들. 주식이나 펀드 투자에 실패해 흔적 없이 사라진 돈을 보면서 실물 자체가 사라지지 않는 부동산의 가치를 더욱 크게 느낄 것입니다. 부자들의 분산 투자에서 부동산 비중이 높아지는 시기가 오고 있습니다. 부자(구체적으로 현재 현금을 4억원 이상 보유하고 있는 사람)들은 이르면 5월이나 6월부터 부동산 투자 비중을 늘리기 시작할 것으로 예측합니다. 부자들은 아무리 늦어도 2009년부터 규제완화정책이 본격적으로 시행될 것으로 기대하고 있습니다. 종부세 대상에서 제외될 것으로 예상되는 6억원 초과 ~9억원 미만 주택에 대한 투자가 오는 6월부터(6월 1일 이후 잔금 계약을 하면 2008년 종부세 대상자가 아님) 시작될 것입니다. 부동산시장이 불황일수록, 또 불투명할수록 부자들은 더욱 바쁘다는 말을 명심해야 합니다.

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