[스크랩] [2006부동산Preview] 1. 신도시가 부른다

[스크랩] [2006부동산Preview] 1. 신도시가 부른다 |부동산노트

2006-01-07 12:07

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[중앙일보 안장원] 새해 부동산 시장의 움직임이 어떻게 돌아갈지 수요자들의 관심이 크다. 8.31부동산 대책이 지난 연말 입법화하면서 시장은 본격적으로 침체기에 접어들 것이라는 전망이 지배적이다. 투기억제책이 투자심리를 위축시키고 있지만 신도시 건설 등을 통한 공급확대로 실수요자들의 내 집 마련의 길이 넓어진 것도 사실이다. 본지는 새해 달라진 시장환경에 따른 내 집 마련과 절세전략,투자방법 등을 8차례(매주 화.목)에 걸쳐 게재한다.

올해 판교.파주.김포신도시에서 3만3000여가구가 쏟아지고 수도권 택지지구에서도 1만6000가구가 선보인다. 올 수도권 전체 분양물량의 33% 정도가 신도시나 택지지구에서 나와 실수요자들의 내 집 마련을 재촉한다.

신도시를 비롯한 택지지구 아파트를 분양받기 위해서는 챙겨야할 게 많다. 올해부터 청약제도가 달라지기 때문이다. 부동산 전문가들은 "신도시별.택지지구별로 청약자격과 방법이 다르므로 자신의 조건에 유리한 분양 정보를 잘 챙기는 자세가 요구된다"고 말했다.

◆청약저축자에게 유리한 판교=판교는 최장 10년까지 매매가 금지되지만 위치가 좋은 데다 분양가가 싸기 때문에 많은 인기를 끌 수밖에 없다. 전용면적 25.7평 이하는 청약부금이나 예금보다 청약저축의 당첨 확률이 높다. 청약저축가입자를 대상으로 분양하는 주공아파트가 민간아파트보다 많은 데다 3월과 8월 두 차례 나온다. 전용 25.7평 이하 민간 아파트는 3월에 모두 분양된다.

전용 25.7평 초과는 같은 청약통장 순위 내에서 주택채권입찰액으로 당첨자를 가리기 때문에 당첨 확률을 높이려면 채권입찰액을 많이 써내야 한다. 입주자 모집공고 때 채권 상한액이 시세의 90%를 기준으로 정해진다. .

8월 분양되는 중대형에 채권최고액으로 당첨됐을 경우 채권할인율(35% 예상)을 감안한 분양가는 평당 1800만원에 이를 전망이다. 분당 정자동 일대 주상복합아파트 시세를 밑돌기 때문에 투자가치가 있을 것으로 전문가들은 보고 있다. 다만 판교는 계약 후 최장 10년간 분양권 전매가 금지되기 때문에 차익만을 노리고 청약할 필요는 없다.

단지 정보를 잘 파악하는 것도 중요하다. 택지비 차이 등으로 분양가가 다를 수 있다. 동판교는 신분당선 개통 등 교통편이 좋고 상업시설이 많아 편리하며, 서판교는 용적률이 낮고 고급 단독주택들이 들어선다.

분양전환(소유권 이전)되는 임대아파트도 눈여겨볼 필요가 있다. 입주 10년 뒤 분양전환되는데 분양 아파트보다 자금부담이 적고 시세보다 싼 가격에 소유권을 넘겨받을 수 있다.

김포와 파주신도시는 올해부터 계속 분양되기 때문에 한 번 당첨되지 못했다고 실망할 필요는 없다. 파주신도시는 2단계로 내년 하반기 1만3000여 가구가 나오고, 김포신도시 2단계 분양(2만2000여 가구)이 2009년 시작된다. 광교(이의)신도시 2만4000가구도 내년부터 분양이 본격화하기 때문에 장기 청약계획을 세우는 것도 고려할 만하다.

◆전매제한 기간 제각각=신도시나 택지지구에서는 무엇보다 분양권 전매제한 기간을 확인해야 한다. 올해 청약제도가 많이 바뀌면서 사업계획이나 입주자모집공고 신청 시점에 따라 지역.단지.평형별로 기간이 다르기 때문이다.

올해 택지지구에서 나오는 전용 25.7평 이하는 대부분 원가연동제를 적용받는다. 분양승인(입주자모집공고) 신청 시점이 2월 24일 이전이냐 이후에 따라 전매제한 기간이 달라진다. 특히 2~4월 분양예정인 단지들의 경우 언제 분양승인을 신청하느냐에 따라 제한 기간이 두 배로 늘어날 수 있다.

다만 판교를 제외한 주택공사 물량의 경우 대부분 지난해 3월 9일 이전 사업계획을 신청했으므로 원가연동제 적용을 받지 않는다. 전용 25.7평 초과는 대부분의 택지지구에서 원가연동제 적용을 받지 않을 것으로 보인다. 2월 23일까지 사업계획을 신청하면 분양가를 자유롭게 책정할 수 있어 업체들이 사업계획을 서두르기 때문이다.

20만 평 이상의 택지지구는 전체 분양물량의 30%를 지역 거주자에 우선 공급하는데 지역에 따라 거주기간이 제한된다.

출처 : 중앙일보 2006-01-04 19:10

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