2007-02-27 17:32

http://blog.drapt.com/aty4690/2413571172565128143

출처 : 시우빠의 아름다운 아빠뜨 만들기

원문 : http://blog.drapt.com/iam2508

1, 1세대1주택 양도소득세 비과세 1), 1세대가 국내에 1주택 양도시 비과세 요건 충족(고가주택 제외) [비과세 요건] ▪ 서울, 과천, 신도시 지역 : 3년 보유 2년 이상 거주 ※ 신도시 지역 : 택지개발예정지구로 지정,고시된 5대 신도시(평촌,     분당,중동, 산본, 일산) ▪ 기타지역 : 3년이상 보유 2), 1세대1주택 범위 ▪ 도시지역 : 주택정착 면적의 5배 ▪ 도시지역 밖 : 주택정착 면적의 10배 3), 장기저당담보주택의 비과세 특례 ▪ 1세대1주택자 장기저당담보대출계약으로 연금식 대출 받은 후 양도시 거주기간요건 배제 ▪ 단, 담보대출 계약기간 만료 전 양도시 위 특례 규정 배제 ※ 장기저당담보대출계약 요건(①,②,③, 모두 충족) ①, 계약체결일 현재 주택담보 제공 가입자가 60세 이상일 것 ②, 계약기간 10년 이상이며,매월 또는 매분기별 등으로 대출금 수령 조건 ③, 만기에 당해 주택처분 일시 상환 계약조건 4), 보유기간 및 거주기간 요건 배제 ▪ 취학, 질병의 치료*요양, 근무상 타*시군으로 세대전원 이사(1년 이상) ▪ 세대원 모두 해외 이민 또는 1년 이상 해외 취업 및 취학으로 출국 시  단, 출국 후 2년 이내 양도하여야 함 ▪ 재개발,재건축사업에 참여한 조합원이 사업시행 기간 중 일시 취득하여 1년 이상 거주 후 재개발,재건축 주택으로 세대전원이 이사(완공 후 1년 이내)하게 되어 팔게 될 때 단, 재개발,재건축주택의 완공전 또는 완공 후 1년 이내 양도(완공된 주택에서 1년 이상 거주) ▪ 임대주택법에 의한 분양 받은 임대주택 : 주택의 임차일로부터 5년 이상 거주 후 양도시 ▪ 공공용지로 협의매수되거나 수용되는 때(사업인정고시일 전 취득한 경우에 한함) 2, 1세대2주택 양도시 비과세 1), 이사를 가기 위해 일시적으로 두 채의 집을 소유 시 ⇒ 비과세 1주택 소유 중 이사를 위해 새 주택 구입 후 1년 안에 전 주택 양도시 ⇒ 단, 수도권 소재 기업(공공기관)의 지방이전시 종사자가 이전(연접)지역으로 이사시 2년안에 양도시 2), 상속받아 두 채의 집을 소유 시 ⇒ 1주택자가 1주택을 상속받아 1세대2주택이 된 경우 일반주택을 먼저 양도시(상속주택 먼저 양도시 과세) 3), 한 울타리 안에 두 채의 집이 있을 때 ⇒ 1세대가 주거용으로 모두 사용시 1세대1주택으로 본다 4), 매수인이 등기이전을 해가지 않아 두 채가 된 경우 ⇒ 비과세 주택을 양도 했으나 매수인이 등기이전을 하지 않아 공부상 2주택이 된 경우 매매계약서 등에 의하여 양도 사실 확인 시 5), 부양으로 인한 세대 합가로 두 채가 된 경우 ⇒ 합친날로부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택(비과세 요건을 갖춘 경우에 한함) ※ 직계존속(배우자의 직계존속 포함): 남 60세, 여 55세 6), 장기저당담보주택의 비과세 특례 ⇒ 장기저당담보주택 소유 60세 이상의 직계존속과 세대 합가로 2주택이 된 경우 양도시기(2년 경과 후라도)와 상관없이 먼저 양도하는 주택(비과세 요건 갖춘 경우에 한함) ⇒ 장기저당담보주택은 거주기간 요건 불 적용 함 ⇒ 담보대출 계약기간 만료 전 양도시 특례규정 불 적용 7), 결혼으로 두 채가 된 경우 ⇒ 혼인한 날로부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택(비과세 요건을 충족 시) 8), 농어촌주택을 포함한 2주택 보유시 ⇒ 1주택(일반주택) 소유 1세대가 농어촌주택 취득 후 일반주택 양도시(비과세 요건 충족시) * “농어촌주택”이란? : 서울,인천,경기도를 제외한 읍,면지역(도시지역 내는 제외)에 소재한 다음의 주택 - 상속주택 : 피상속인이 취득 후 5년 이상 거주한 사실이 있는 주택 - 이농주택 : 농*어업에 종사하던 자가 취득일로부터 5년 이상 거주한 사실               이 있는 주택 - 귀농주택 : 농*어업에 종사하고자 하는 자와 그 배우자 및 그들의 직계존속의 본적 또는 원적이 있거나 5년 이상 거주한 사실이 있는 곳에 300평 이상의 농지와 함께 취득하여 거주하고 있는 주택(대지면적 200평 이내) ⇒ 03.8.1~08.12.31 기간 중에 농어촌지역 소재 일정규모 이하의 주택을 취득하여 2주택이 된 경우에 일반주택 양도시 비과세 해당여부는 농어촌주택을 제외하고 판단함 * 농어촌지역 : 읍,면(수도권 및 광역시,도시지역,토지거래허가지역,투기지역,광관단지 지역은 제외) * 주택규모 : 대지 200평, 건물 45평(공동주택 35평) 이내 * 주택가격 : 취득시 기준시가 7천만원 이하, 일반주택 양도시 1억원이하  - 이때는 농어촌주택을 3년이상 보유해야 함 3, 이 밖의 비과세 1), 점포가 딸린 건물(상가주택) ⇒ 1주택자가 상가주택을 양도시 주택면적이 상가보다 클 경우 상가 전부를 주택으로 보아 비과세(단, 비과세 요건 충족시) 구   분 비과세 여부 주택 ＞ 점포 점포를 주택으로 보아 비과세 주택 ⪳ 점포 주택부분 비과세, 점포부분 과세 2), 재개발(재건축) 조합원 취득 아파트 양도시 ⇒ 종전주택이 사업에 의하여 철거 후 조합원으로서 분양받은 완공 된 아파트 양도시 다음 기간을 통산한 후 요건 충족시 비과세 * 재개발(재건축)주택의 보유기간  - 종전주택 보유기간 재개발공사기간 재개발주택 보유기간을 통산 함 3), 입주권(재개발,재건축) 양도시 ⇒ 종전주택이 재개발(재건축) 사업으로 인해 동조합원으로서 취득하는 입주권을 양도시 종전주택이 다음에 해당하는 경우 비과세 *비과세 요건  - 종전주택이 관리처분계획인가일과 주택의 철거일 중 빠른날 현재 1세대1주택 비과세 요건 충족하고 다음 어느 하나에 해당하는 때 ▪ 양도일 현재 무주택 ▪ 양도일 현재 당해 조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우 1주택을 취득한날로부터 1년 이내에 조합원입주권을 양도한 경우 4, 농지에 대한 양도세 감면 및 비과세 1), 양도세 감면 ① 자경농지의 양도 ⇒ 농지소재지에서 8년 이상 재촌 경작한 사실이 있는 농지의 양도 ▪ 상속받은 농지는 피상속인 경작기간 포함 ▪ 농지소재지 : 농지가 소재하는 시,군,구(자치구)안의 지역이나 인접 시,군,                 구안의 지역 ▪ 경작 당시는 농지소재지 이후 행정구역 개편 등으로 달라진 경우 농지소재지 경작으로 본다. ⇒ 농지유동화촉진 및 농업구조개선을 위해 농지를 한국농촌공사 또는 영농조합법인 및 영농회사법인에 양도시 자경농지에 대한 감면요건(자경기간) 완화 ▪ 대상농지 및 자경기간 대상농지 자경기간 적용기한 농업진흥지역 내의 농지 5년 이상 2005년12월31일까지 경영이양보조금의 지급대상이 되는 농지 3년 이상 2010년12월31일까지 ⇒ 다음의 농지는 감면 배제 ▪ 시지역(광역시의 군지역, 시의 읍*면지역은 제외)의 주*상*공업지역 안에 있는 농지로서 이들 지역(대규모 개발사업지역은 제외)에 편입된 날로부터 3년이 지난 농지 * 대규모 개발사업지역이란 ? - 사업지역 내의 토지소유자가 1,000명 이상인 지역이거나 - 사업시행 면적이 100만m(약 30만평) 이상인 지역   택지개발사업 또는 대지조성사업의 경우에는 10만m(약 3만평) ▪ 농지 외의 토지로서 환지예정지의 지정이 있는 경우로서 그 환지예정지 지정일로부터 3년이 지난 농지 ▪ 2002. 1. 1 이후 “국토계획법”에 의하여 주*상*공업지역에 편입되거나 환지예정지로 지정된 때에는 그 편입(지정)된 날로부터 3년이 지나지 않아 감면 요건을 충족한 경우에도 취득일로부터 그 편입(지정)일까지 발생한 양도소득에 대해서만 감면 함 ▪ 상속인이 상속받은 농지(8년 자경요건을 충족한 농지)를 경작하지 않은 경우 상속받은 후 3년이 지난 농지 ⇒ 감면 한도액 : 자경농지 대토감면과 합산하여 5년간 1억원(06.1.1 이후) ②, 자경농지의 대토 ⇒ 경작상 필요에 의하여 다음과 같이 농지를 팔고 대토한 경우 감면함 ▪ 종전 농지를 판 날로부터 1년 이내에 판 농지 면적의 1/2 이상 또는 가격이 1/3이상 취득시(선,대토시 취득한 날로부터 1년 이내 종전 농지 양도) ▪ 취득한 농지를 그 농지 소재지에 거주하면서 취득한 날로부터 계속하여 3년 이상 경작 하여야 함 ▪ 양도한 농지는 그 농지 소재지에 거주하면서 소유기간 중 3년 이상 경작했어야 함 ⇒ 감면 한도액 : 자경농지 감면과 합산하여 5년간 1억원(06.1.1 이후) 2), 양도세 비과세 ⇒ 경작상 필요에 의하여 다음과 같이 농지를 교환하는 경우 ▪ 교환하는 쌍방 토지가액의 차가 큰 편의 1/4이하 ▪ 교환으로 취득한 농지 소재지에서 거주하면서 3년 이상 경작 하여야 함 5, 기타 양도세가 감면되는 경우 1), 장기임대주택에 대한 양도세 감면 ⇒ 임대주택 5호 이상 임대하는자가 국민주택규모(25.7평 이하)의 주택을 2000년12월31일 이전에 임대를 시작하여 5년 이상 임대 후 양도시 임대기간과 주택의 유형에 따라 양도세의 50% 또는 100% 감면함 2), 신축주택 취득자에 대한 감면 ⇒ 감면대상 ▪ 2000. 11. 1~2001, 12. 31 기간 중 비수도권 지역에 소재한 신축국민주택을 취득한 경우(2001. 1. 1 이후 양도분부터 적용) ▪  2001. 5. 23~2003. 6. 30 기간 중 전국에 소재하는 모든 신축주택을 취득한 경우(2001. 8. 14 이후 양도분부터 적용) ※ 단, 서울시, 과천시 및 5대 신도시 지역내 소재한 신축주택의 경우는 2003. 1. 1 이후 취득분부터 감면 배제함 ⇒ 감면내용 ▪ 취득일로부터 5년 이내에 양도시 전액 감면 ▪ 취득일로부터 5년 경과 후 양도시 취득일로부터 5년간 발생한 양도소득액은 양도세 과세대상 소득에서 차감하여 양도세를 계산 함 ⇒  감면배제 ▪ 신축주택이 고가주택이거나 미등기로 양도시 배제 함 3), 공공사업용 토지 등에 대한 감면 다음 각 호의 1에 해당하는 소득으로서 당해 토지 등이 속한 사업지역에 대한 사업인정고시일(사업인정고시일 전에 양도시는 양도일)부터 소급하여 2년 이전에 취득하여 2006. 12.31까지 양도하고 보상채권으로 받는 경우 양도세의 10% 감면 ▪ “공토취보법”이 적용되는 공익사업에 필요한 토지 등을 당해 공익사업의 시행자에게 양도함으로 발생하는 소득 ▪ “도정법”에 의한 정비구역 안의 토지 등을 동법에 의한 사업시행자에게 양도함으로서 발생하는 소득 ▪ “공토취보법” 및 기타 법률에 의한 토지 등의 수용으로 인하여 발생하는 소득   [출처 : 네이버 아름다운 내집갖기 카페 누굴까님]

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2007-02-27 17:24

http://blog.drapt.com/aty4690/2413571172564642944

출처 : 부동산 투자의 Happy Analyst 김인만 ^^

원문 : http://blog.drapt.com/imgrid

요즘 부동산가격 상승이 너무 가파르고 심해서 겁이 납니다. 이넘의 나라가 어찌 될라구.... ㅠ.ㅠ 하지만 어쩌겠습니까? 파도가 치면 같이 타고 넘어가야죠.. 혼자 빠져죽을수는 없겠죠? 다행히 언론에서 연일 떠들고있고 정부에서 발표나온다고하니 이번급상승기는 보합세로 갈 때가 된듯싶습니다. 이왕 올랐으니 너무 서두르지마시고 다시 한번 전열을 가다듬어서 추가상승의 기회를 잡아야할듯 싶습니다. 그렇다고 분위기에 휩쓸려서 너무 성급하게 투자하시면 안됩니다. 중요한건 본인의지와 판단입니다. 아래글은 지극히 주관적이고 객관성이 결여된 제 개인생각이니만큼  단순참고만 하셔야하며 반드시 본인이 철저한 조사/분석후 신중한 결정을 하여야합니다.   1. 유망지역 다들 유망한 지역이지만 돈의 흐름이 있는곳을 따라가야 돈을 벌수있다고 생각합니다. 크게보면 경부축과 서부축으로 나눠지며 경부축도 동편과 서편으로 서부축은 남부와 북부로 나눠집니다.   1) 경부축 동편 판교-분당-죽전/보정-동백-구성-상갈-보라/공세로 연결됩니다. 가격면에서 모두 상당한 수준을 이루고있으며 그동안 단점으로 지적받던 교통과 인프라도 시간이 갈수록 개선되고있어서 상승가능성이 여전히 큰 지역들입니다. 자금여유가 되신다면 아직도 죽전/보정-동백에 중대형을 선택하시면 수익이 가능합니다. 자금이 좀 부족하시다면 상대적 저평가 되어있는 보라/공세지구로 눈길을 돌려도 수익이 가능합니다.   2) 경부축 서편 용인동천-신봉-성복-상현-흥덕-광교신도시-영통-동탄신도시으로 연결됩니다. 상대적으로 경부축동편이 좀더 먼저개발되고 앞서고있으나 시간이 지나면서 중심축이 서편으로 이동할것 같습니다. 경부동편이 고2라면 경부서편은 중3이라고 보시면 됩니다. 미래가치가 우수한만큼 적극적인 청약이 하셔야하는 지역이며 기존아파트도 상승여력이 큰 지역입니다. 자금여유가 되신다면 용인동천,상현, 수원영통,매탄,인계지역 아파트 매입을 권합니다. 동탄신도시 시범입주가 12월부터 시작하는만큼 지금이라도 여유되시면 동탄입성을 권합니다. 자금이 좀 부족하신다면 수원망포동, 화성 반월리, 병점동 중대형으로 눈길을 돌려도 수익이 가능합니다. 동탄메타폴리스-흥덕-광교신도시는 놓치면 후회할 좋은 지역임을 다시한번 강조합니다.   3) 서부축 북부 파주신도시-일산신도시-김포신도시-인천검단신도시로 연결이 됩니다. 상대적으로 저개발되고 소외되던 경기북서부지역에 대한 정부의 개발의지가 강합니다. 소외지역에 대한 배려와 대북긴장완화라는 목적도 없다고볼수는 없을거같습니다. 검단신도시와 파주신도시확장발표로 날개를 단 지역이며 엄청난 광풍이 불고있습니다. 하지만 경부축보다 리스크가 높을수도 있습니다. 강남인구유입의 한계성과 교통문제로 인한 서울접근성이 문제며 특히 강남사람들 생각을 보면 대체지로서는 조금 역부족일수도 있다는 생각도 듭니다. 하지만 자족도시로서 강남유입이 안되어도 충분한 가치는 할수있으리라 생각합니다.   4) 서부측 남부 인천송도국제도시-청라지구-영종지구-논현지구-인천검단신도시로 연결됩니다. 서부축 북부보다는 그나마 남부측에 좀더 높은점수를 주고싶습니다. 인천송도-청라-영종지구는 경제특구로 중국의 성장과 경제특구의 목적이 만나서 급성장하고있는 지역입니다. 송도는 인천과 다르다는말을 할 지경입니다. 현재 개발중이나 아직 반도 개발 안된 지역이며 미래가치가 풍부한 지역입니다. 계획대로만 개발된다면 제2의 강남이 될수도 있는 성장잠재력이 큰 지역입니다. 그만큼 가격이 비싼게 문제며 계획대로 개발이 될지도 짐켜봐야합니다. 청라지구는 서울접근성이 뛰어나서 상당히 유망한 지역입니다. 청라지구 분양이 시작되면 반드시 청약해 보시기 바랍니다.   5) 그외지역(평촌,산본,안양,과천,서수원,오산) 평촌 평촌신도시는 1기신도시로 뛰어난 강남접근성과 교육여건, 편의시설과 더불어 최고의 커뮤니티를 자랑하는 최고의 신도시중 하나입니다. 안양인근의 시세를 주도하는 중심지역이기도 합니다. 하지만 작은입지와 확장할수있는 여력이 없다는것이 가장 큰 단점입니다. 확장을 통하여 새로운 바람과 시세상승을 이끌어야하는데 더이상 확장할 지역이 없습니다. 변수로는 가능성이 크진않지만 3기신도시가 과천-안양사이에 들어온다면 큰 상승이 기대됩니다. 리모델링 이야기도 나오는데 시간과 주민동의가 쉽지않으며 자체호재이지 외부(강남)흐름을 움직일만한 호재는 아니지만 가격상승요인은 될듯싶습니다.   산본 산본은 평촌과 더불어 1기신도시중의 하나로 높은 녹지율로 뛰어난 환경을 자랑하나 입지의 한계로인하여 큰 상승을 하지못하는 지역입니다. 지하철1호선과 4호선이 도시의 맥을 끊어버리며 외부로 통하는 도로도 너무나 답답합니다. 외부와 격리된 느낌이며 외부의 자금유입역시 제대로 안되고있습니다. 평촌시세상승과 커뮤니티, 자체호재로 전체시세를 올리기는 역부족인듯 싶습니다. 평촌을 바라보면서 올라가는한계를 벗어나긴 어려울듯 싶습니다. 하지만 평촌과 마찮가지로 리모델링을 통한 가격상승은 충분하리라 생각합니다. 단, 리모델링은 생각처럼 간단한것만은 아니니 소문에 따라 호가상승에 주의해야합니다.   안양 안양은 뛰어난 입지에도 불구하고 평촌신도시의 높은 상승의 바람을 이어받지못하는 지역입니다. 안양과 평촌은 별개라는 생각이 들 정도입니다. 다행이 재개발과 재건축이 진행되고있어서 상승은 기대되지만 구도시에 바람을 넣을만한 호재를 찾기힘듭니다. 신도시, 지하철등의 대형호재가 나오지않는한 급격한 상승은 기대하기 힘들며 다만 국지적인 호재(재개발,재건축)으로인한 상승은 가능합니다. 하지만 인덕원은 가능성이 큰 지역입니다. 지금도 높은 가격을 기록하고있으며 추가적인 상승이 충분한 지역입니다.   과천 너무나 뛰어난 지역입니다. 원래 강남과 어깨를 겨루던 지역이었으나 90년말부터 강남대치동바람이 불면서 격차가 너무나 벌어져버렸습니다. 하지만 과천은 무한한 잠재력을 가진 지역입니다. 높은 녹지율과 최고의 강남접근성을 가진 최고의 입지입니다. 현재도 엄청난 상승을 기록하고있으며 앞으로도 더큰 상승이 기대되는 지역입니다. 진입하기에는 너무 높은 가격이 부담이네요.. 3기시도시가 과천-안양으로 발표된다면 정말 강남을 능가할수있는 지역입니다.   수원(서수원) 수원이라면 지금까지 영통,매탄,인계,망포동정도를 생각했으나 서수원의 천천,정자지구가 신분당선을 기점으로 움직이고있습니다. 지금도 엄청난 상승을 기록하고있으며 앞으로 더 큰 상승이 기대되는 지역입니다. 아직도 가격메리트가 있으며 충분한 추가상승이 가능한 지역입니다. 신분당선이 현재는 2차개통으로 되어있으나 내년중으로 일괄개통발표가 나올듯 합니다. 또한 경전철도 성대역-화서역사이로 예정되어있어 이지역은 겹호재를 맞고있습니다. 천천푸르지오가 최고의 유망물건임에도 놓친분들이 많아서 안타깝습니다. 화서역주변지역은 최고유망지역이니만큼 화서벽산,화서위브는 꼭 일반분양 잡으시기 바랍니다.   오산 오산은 왜?? 라고 생뚱맞게 생각할수있지만 충분한 가능성을 지닌 지역입니다. 오산은 제2외곽순환도로가 예정되어있고 세교택지지구가 예정되어있으며 확장도 추진중입니다. 동탄신도시 바로 밑이 오산입니다. 오산시의 적극적인 개발의지가 동탄신도시 오산쪽 확장이 가능한 부분입니다. 현재 오산은 아직 투자자본이 본격적 유입이 안된지역입니다. 저평가된 중대형위주로 잡으셔도 좋을듯 싶습니다. 하지만 그만큼 리스크도 존재하오니 철저한 조사/분석후 접근하셔야합니다.   2. 유망청약지역 더 유망한지역도 많으나 생각나는대로 적은것이니만큼 큰의미는 두지마시고 참고만 하시기 바랍니다.   1) 광교신도시 말이 필요없는 지역입니다. 평생 광교하나만 잡아도 더이상 재테크하지않아도 될듯 싶습니다. 내년분양예정이나 좀더 늦어질 가능성도 큽니다.   2) 용인흥덕 분양가대비 최고의 수익을 거둘수있는 최고유망지역입니다. 판교보다 더 높은 경쟁률이 기대되는만큼 큰 기대는 하지마시고 로또사는기분으로 꼭 청약해 보시기바랍니다.   3) 인천송도신도시 인천송도역시 너무나 유망지역입니다. 광교보다는 리스크가 좀 있으나 그만큼 성장가능성도 높은 지역입니다. 제대로만 개발된다면 강남을 대체할수있는 후보지이기도합니다. 계획대로 개발될지는 지켜봐야겠죠..   4) 인천청라지구 내년에 분양될지 모르겠지만 송도,영종과 삼각편대를 이루는 지역이며 특히 서울접근성이 뛰어나 매우 유망한 지역입니다. 인천이라 당첨가능성은 낮니면 필히 청약해볼가치가 있는 지역입니다.   5) 인천영종지구 인천송도,청라보다는 약하지만 그래도 유망한 지역입니다. 그래서 오히려 당첨가능성이 높지않나 싶기도합니다. 다만 서쪽에 공급이 너무 많이 되는것 같아서 조금은 지켜볼 필요도 있을듯 싶습니다.   6) 의왕청계 높은 서울접근성과 타의추종을 불허하는 녹지를 가진 천혜의 자연도시입니다. 하지만 주공개발로 중소형평형위주라는게 정말 너무나 아쉬운부분입니다. 왜 그 좋은땅에 중소형평형을 짓는지.. 이넘의 정부가 너무나 한심스럽습니다.   7) 성남도촌 분당보다도 서울접근성이 좋은 유망지역입니다. 당첨가능성이 낮지만 반드시 청약해보시기 바랍니다.   8) 동탄신도시 메타폴리스 동탄신도시의 꽃입니다. 동탄신도시의 가치는 분당과 대등하거나 90%수준 가능한 지역입니다. 메타폴리스는 40~92평형으로 구성되며 반드시 청약하셔야합니다. 분양가가 확정안되었지만 1400~1600정도 되지않을까 싶습니다. 철저한 자금계획이 필요합니다.   9) 용인 동천래미안 용인 동천동에 삼성이 야심차게 준비하는 삼성타운입니다. 3000세대 이상으로 구성되며 최고급사양을 갖춘 명품아파트가 컨셉입니다. 서울접근성이 용인지역중 최고로 우수하며 신분당선이 동천으로 옵니다. 고분양가가 문제인데 평당 1700이상 예상이 됩니다.   10) 파주신도시 최근 확장발표로 더욱 가치가 높아진 제2기 신도시입니다. 수도권 북서부의 중심이 될만한 지역입니다. 북서부에 관심있으신분들은 한번 청약해보셔도 좋을듯 싶습니다.   11) 김포신도시 제2기 신도시로서 가치는 충분하지만 파주신도시보다는 투자가치가 좀 떨어집니다. 최근 검단신도시발표로 수요보다 공급이 과잉되지않을까 약간 걱정되는 부분입니다.   12) 수원 인계래미안 수원 인계주공 재건축이며 곧 일반분양이 있을듯 싶습니다. 주변 인프라가 우수하며 광교신도시의 영향을 받을거같습니다. 또한 광교신도시-영통-동탄신도시의 큰축에 속하는 지역으로 미래가치상승이 기대됩니다. 평당 1200~1300정도로 보여지는데 그이상의 가치는 충분하리라 생각합니다.   13) 용인 성복자이,나무엔 용인 동천아래에 있는 성복지역역시 강남접근성이 우수합니다. 분양이 계속 연기되고있어서 언제 가능할지 알수가 없네요   14) 용인 신봉 동일하이빌 성복과 마찮가지로 강남접근성이 좋으며 교통여건도 괜찮습니다. 분양역시 성복과같이 언제될지 모르겠네요   15) 서울 뉴타운(은평,한남,왕십리,흑석 등등) 서울 강북개발의 꽃입니다. 향후 강북은 뉴타운이냐 아니냐로 양극화가 이루어질수도 있습니다. 뉴타운은 신도시수준의 주거환경을 누릴수있는 삶의질을 높일수있는 물건입니다. 다만 기반시설개선이 제대로 되지않는한 강남을 넘어서지는 못할듯 싶습니다.   16) 강서구 상암/마곡지구 서울 서부의 중심이 되고있는 지역입니다. 강남을 능가할수는 없지만 강남수준의 생활수준이 가능한 서부의 중심이 될것입니다. 분양가 역시 만만하지는 않을듯 싶네요   17) 인천 한화에코메트로 최근에 시범물량 3000세대정도 분양이 성공리에 마쳤습니다. 부동산가격급상승의 가장 큰 수혜지역이라 생각합니다. 총 12,000여세대의 미니신도시니만큼 향후 투자가치도 충분합니다. 특히 인천은 송도-청라-영종-논현이 향후 가치를 주도할거 같습니다.   18) 시흥 능곡지구 시흥,안산지역의 중심이 될수있는 지역입니다. 상대적으로 저개발,저평가되어있는데 능곡지구는 이들지역의 중심이 될듯 싶습니다. 최근 수도권 서부개발이 많이 발표되고있으나 아직도 개발진행이 조금 부진한듯 싶으며 강남자금유입이 쉽지많은 않은것이 단점이라고 보여집니다. 실수요와 같이 접근하면 좋을듯 싶습니다.   19) 화성 향남/봉담 내년 향남2지구와 봉담2지구가 발표되지않을까 싶습니다. 지금은 수도권에서 낙후된 지역이지만 5년후면 수도권 남서부의 중심이 될 지역입니다. 서울접근성은 떨어지지만 자족도시성격을 갖춘 훌륭한 지역입니다. 올봄에 미분양물건을 못잡은것이 안타까울뿐입니다. 내년 분양시 분양가를 따져서 타당성이 있으면 적극적인 청약이 필요한 지역입니다.   20) 서울 재건축(강남,강동) 서울강남재건축은 현재로서는 꽁꽁묶여있지만 언젠가는 풀릴수밖에 없는 판도라의 상자입니다. 최근 다시 상승세를 타고있지만 당분간은 계속 보합-상승-보합-상승을 반복하다가 결국 급상승할거같습니다. 시기의 문제지 결국 강남재건축을 풀어줄수밖에 없는게 현실입니다. 현정권에서는 좀 힘들겠지만.. 언제까지 강남을 저렇게 묶어둘수있을까요?   서울 강동구는 현재 강남의 동진의 마지막 기착역이 될수있는 지역입니다. 송파구가 현재 개발중인데 결국 서울강남은 서초-강남-송파-강동으로 연결이 될듯 싶습니다. 송파접근성이 우수함에도 가격은 상대적 저평가가 되어있습니다. 물론 단순가격만 놓고보면 싸다고야 볼수없지만 송파비교하면 그렇다는겁니다. 최근 가격이 상승을 많이 하였지만 아직도 메리트는 충분하다고 생각합니다.   21) 송파신도시 말이 필요없는 지역이라서 마지막에 적어봅니다. 판교보다도 더 훌륭한 최고의 신도시입니다. 입지,인프라,강남접근성 모든면에서 최고입니다. 서울의 명품신도시로 만들었으면 좋겠는데 집값안정과 공급확대논리로 이상한 괴물이 되지않았으면합니다. 송파,판교도 차라리 아예 중대형위주의 고급단지를 만들어서 강남대체지로 활용하고 파주,검단,동탄,양주등은 공급확대하여 상대적으로 중급대단지를 만들어서 서민질적 향상을 도모했으면 어떻게 되었을까..라는 생각도 해봅니다.   본글을 읽고 의견을 달리하시는분들도 있고 기분나빠하시는분들도 계시겠지만 어디까지나 제 개인적이고 주관적인 글이니만큼 너그러이 이해해주시기 바랍니다. 특정지역을 띄울생각도 낮출생각도 없음을 다시한번 밝힙니다.

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2007-02-27 16:38

http://blog.drapt.com/aty4690/2413571172561907198

출처 : Nash의 Beautiful Mind 따라하기

원문 : http://blog.drapt.com/3onnash

종자돈 1억 미만으로 살만한 아파트 많네   - 매매가격 대비 전세비율 높을 수록 자금부담 적어 - 소형아파트는 역세권, 중대형은 교육환경을 고려해야   대출규제가 강화되면서 아파트 장만하기가 갈수록 어려워지고 있다. 대출요건이 까다로워진 데다 대출한도도 크게 줄어 사실상 돈줄이 막혀 버렸기 때문이다. 이제는 막대한 자금을 미리 확보해 두지 않으면 내집마련의 꿈을 접어야 하는 상황이 올지도 모른다. 이럴 때는 전세를 끼고 아파트를 매입하는 것도 좋은 방법이 될 수 있다. 이 경우 초기 투자비용이 크게 줄어 들어 내집마련이 한층 수월해 진다. 한 마디로 이자부담 없이 지렛대효과를 누릴 수 있는 것이다. 매매가격 대비 전세비율이 높을수록 자금부담은 더욱 줄어든다. 보통 신혼부부와 독신자들의 전세수요가 풍부한 강북지역이 이에 해당되는데 결혼 및 이사시즌이 될 때마다 새로운 전세수요가 유입되고 있어 전세회전율이 다른 곳에 비해 높다. 전세를 끼고 아파트를 구입할 경우 투자가치도 중요하지만 무엇보다 현재의 주거환경도 함께 고려해야 한다. 아무리 좋은 개발호재가 있다 하더라도 교통이 불편하거나 주거환경이 쾌적하지 못한 곳은 전세선호도가 떨어지기 때문에 세입자를 구하지 못해 자금난을 겪을 수도 있다. 따라서 가급적이면 역세권 단지나 교육 및 편의시설이 잘 갖춰진 곳을 선택하는 것이 좋다. 소형아파트는 신혼부부나 독신자들이 많이 찾기 때문에 출퇴근이 용이한 역세권 단지가 좋고 중대형아파트는 자녀를 두고 있는 중년층의 전세수요를 고려하여 교육환경이 우수한 곳을 선택하는 것이 유리하다. 부동산1번지 스피드뱅크는 초기자금 1억 미만으로 전세 끼고 살수 있는 유망 아파트를 추천한다.   ◆ 구로구 구로동 구로두산 총 1284가구, 20평~32평형으로 구성돼 있으며 지하철2호선 대림역과 7호선 남구로역을 도보로 이용할 수 있는 더블역세권 단지다. 애경백화점, 이마트, 구로시장, 고대구로병원 등이 가까이 위치해 있는 것이 특징이다. 20평형은 매매가 대비 전세비율이 66%수준이며 초기자금 5000만원대로 아파트 구입이 가능하다.   ◆ 노원구 월계동 한진한화그랑빌 3000가구가 넘는 대단지로 지하철 1호선과 6호선 환승역인 석계역과 가까워 출퇴근이 용이하다. 주변에 한천초, 녹천중, 광운중, 대진고, 서라벌고 등이 위치해 있으며 롯데백화점, 세이브존, 2001아울렛, 이마트, 하나로마트 등의 편의시설이 풍부한 것이 특징이다.   ◆ 동대문구 용두동 신동아 지하철1호선 제기동역과 2호선 용두역을 걸어서 이용할 수 있다. 용두초, 숭인여중, 대광중, 대광고 등이 있으며 20평~34평형, 총 772가구로 구성되어 있다. 24평형은 1억7000만~2억1000만원 선에 시세가 형성돼 있다.   ◆ 성북구 정릉동 풍림아이원 정릉동 풍림아이원의 가장 큰 특징은 산 조망이 가능하고 준공연도가 오래되지 않아 거주환경이 쾌적하다는 점이다. 지하철역을 차량으로 이용해야 하는 단점이 있으나 버스노선이 많고 가격이 저렴해 노려볼 만한 단지다. 교육시설로는 정덕초, 정릉초, 북악중, 고려중, 고려고, 대일외고 등이 있으며 24평~42평형, 총 2305가구로 구성되어 있다.   ◆ 중랑구 중화동 한신 지하철7호선 상봉역, 중앙선 중화역이 도보 3분 거리에 있다. 21평~35평형, 총 2106가구로 구성되어 있다. 인근에 상봉초, 장안중, 중화고교 등이 위치해 있으며 이마트, 코스트코, 부국병원 등의 편의시설을 이용할 수 있다. 25평형은 1억6000만~2억2000만원 선에 거래되고 있으며 전세를 끼고 살 경우 7000만~8000만원 정도의 초기자금이 필요하다.

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