2009-06-25 17:04
http://blog.drapt.com/atozgo/544411245917083421 
자료출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문출처 : http://blog.drapt.com/muzige
★ DTI. 계산방법 퍼펙 정리. 서브프라임 관련 용어 ★
CDO, CMO, ABS, CLO, MBS, CDS, CBO, CPDO, LBO, MBO, CP,
ABCP, LTV, DTI 이 중에서 서브프라임 핵심이 되는 7가지만 정리했습니다.
1. DTI 계산법
LTV는...매수하는 주택의 가액을 기준으로 해서 대출비율을 산정하는것이고
DTI는...자기의 수입 즉 연소득(연봉)을 기준으로해서 대출비율을 산정하는것입니다.
아파트 매매잔금 대출시 가장 중요한 것중 하나는 DTI에 관한 부분입니다.
투기지역 아파트의 경우 아무리 시세가 높게 책정된다고 하더라도 DTI가 충족되지 않으면 대출한도가 줄어들기 때문입니다.
DTI가 적용됨에 따라 채무자가 상환능력을 증빙하는 것은 매우 중요하며, 대출한도를 늘리려면 공식적으로 소득을 증빙할 수 있는 자료가 증빙이 되어야 합니다.
신고 소득은 신용카드 매출액, 은행 입금내역, 국민연금 납입 영수증 등 공식적인 소득 입증 자료는 아니지만 실질적인 소득이 있는 것으로 인정할 만한 소득자료로 볼수 있습니다.
1. DTI를 산정하는 방법을 알아야 대출가능 금액을 알수 있다!
▶ DTI 계산방법
a. 타부채가 없을 경우
ⅰ) 원리금균등 분할상환
ex) 대출금액 : 20,000만원 (2억원) 대출기간 : 30년
이 율 : 7% 연 소득 : 4,000만원
월 원리금(원금 이자) 1,330,605원 정도임.
(*원리금은 대출신청금액, 상환기간, 금리, 상환방법에 따라 틀려짐.)
① 연 원리금 : 1,330,605원 X 12(개월) = 15,967,260원
② DTI : 15,967,260원÷ 40,000,000원 = 39.92%
* 위와 같은 경우 DTI비율이 40%이내이므로 DTI가 충족됩니다.
ⅱ) 원금균등 분할상환
ex) 대출금액 : 20,000만원 (2억원) 대출기간 : 30년
이 율 : 7% 연 소득 : 4,000만원
월 원리금(원금 이자) 1,686,574원 정도임.
(*원리금은 대출신청금액, 상환기간, 금리, 상환방법에 따라 틀려짐.)
① 연 원리금 : 1,686,574원 X 12(개월) = 20,238,888원
② DTI : 20,238,888원 ÷ 40,000,000원 = 50.60%
* DTI 적용 기준에 관한 내용은 '내집마련 포커스' [DTI 기준으로 대출한도를 알자]의 표를 참조해 주세요.
b. 타부채가 있을 경우
ex) 대출금액 : 20,000만원 (2억원) 대출기간 : 30년
이 율 : 7% 연 소득 : 4,000만원
상환방법 : 원리금균등 분할상환
타 부채(기존담보대출 신용대출) : 2,000만원
가계자금금리 : 8.29%
월 원리금(원금 이자) 1,330,605원 정도임.
(*원리금은 대출신청금액, 상환기간, 금리, 상환방법에 따라 틀려짐.)
① 연 원리금 : 1,330,605원 X 12(개월) = 15,967,260원
② 타부채 연 이자 : 20,000,000원 X 8.29% = 1,658,000원
② DTI : (15,967,260원 1,658,000원) ÷ 40,000,000원 = 44.06%
2. 대출금액에 따른 필요 연 소득은?
▶ 필요 연 소득 구하는 방법
a) 타부채 없을 경우
ex) 대출금액 : 10,000만원 (1억원) 대출기간 : 30년
이 율 : 7% 상환방법 : 원리금균등 분할상환
월 원리금(원금 이자) 665,302원 정도임.
(*원리금은 대출신청금액, 상환기간, 금리, 상환방법에 따라 틀려짐.)
① 연 원리금 : 665,302원 X 12(개월) = 7,983,624원
② 필요 연 소득 : 19,959,060원 = 7,983,624원 ÷ 40%
b. 타부채 있을 경우
ex) 대출금액 : 10,000만원 (1억원) 대출기간 : 30년
이 율 : 7% 상환방법 : 원리금균등 분할상환
타 부채(기존담보대출 신용대출) : 3,000만원
가계자금금리 : 8.29%
월 원리금(원금 이자) 665,302원 정도임.
(*원리금은 대출신청금액, 상환기간, 금리, 상환방법에 따라 틀려짐.)
① 연 원리금 : 665,302원 X 12(개월) = 7,983,624원
② 타부채 연 이자 : 30,000,000원 X 8.29% = 2,487,000원
② 필요 연 소득 : 26,176,560원 =(7,983,624원 2,487,000원) ÷ 40%
3. 소득증빙이 어렵다면? 다른 방법으로 소득을 산정해 보자!
소득증빙이 안될 경우 최저생계비용, 신용카드 매출액, 통장 입금내역, 국민연금 납입 영수증 등으로 소득을 산정하여 DTI를 산정할 수 있으며, 대출조건이 같다고 하더라도 소득을 산정하는 방법에 따라 DTI 비율이 틀려집니다.
ⅰ) 최저생계비용
ex) 대출금액 : 10,000만원 (1억원) 대출기간 : 30년
이 율 : 7% 상환방법 : 원리금균등 분할상환
월 원리금(원금 이자) 665,302원 정도임.
(*원리금은 대출신청금액, 상환기간, 금리, 상환방법에 따라 틀려짐.)
① 연 원리금 : 665,302원 X 12(개월) = 7,983,624원
② DTI : 7,983,624원 ÷ 15,190,176원 = 52.55%
※ 기혼자의 경우 4인 가구 기준 1,265,848원(연 소득 15,190,176원) 소득 인정.
ⅱ) 연말정산용 신용카드 사용내역
◆ 연 소득 : 10,000,000원 ÷ 38.5% = 25,974,026원 (최고 4,500만원까지 소득인정.)
ex) 대출금액 : 10,000만원 (1억원) 대출기간 : 30년
이 율 : 7% 상환방법 : 원리금균등 분할상환
월 원리금(원금 이자) 665,302원 정도임.
(*원리금은 대출신청금액, 상환기간, 금리, 상환방법에 따라 틀려짐.)
① 연 원리금 : 665,302원 X 12(개월) = 7,983,624원
② DTI : 7,983,624원 ÷ 25,974,026원 = 30.74%
ⅲ) 통장 입금내역 최근 3개월
◆ 연 소득 : 3,000,000원 X 4 X 150% = 18,000,000원
ex) 대출금액 : 10,000만원 (1억원) 대출기간 : 30년
이 율 : 7% 상환방법 : 원리금균등 분할상환
월 원리금(원금 이자) 665,302원 정도임.
(*원리금은 대출신청금액, 상환기간, 금리, 상환방법에 따라 틀려짐.)
① 연 원리금 : 665,302원 X 12(개월) = 7,983,624원
② DTI : 7,983,624원 ÷ 18,000,000원 = 44.35%
ⅳ) 국민연금 납입 영수증
◆ 연 소득 : (100,000원 ÷ 9%) X 12 = 13,333,333원
ex) 대출금액 : 10,000만원 (1억원) 대출기간 : 30년
이 율 : 7% 상환방법 : 원리금균등 분할상환
월 원리금(원금 이자) 665,302원 정도임.
(*원리금은 대출신청금액, 상환기간, 금리, 상환방법에 따라 틀려짐.)
① 연 원리금 : 665,302원 X 12(개월) = 7,983,624원
② DTI : 7,983,624원 ÷ 13,333,333원 = 59.88%
※ 위와 같은 조건일 때, 연말정산용 신용카드 사용내역으로 대출진행을 할 경우 가장 많은 소득을 인정받을 수 있습니다.
2. 서브프라임 관련 용어
CDO, CMO, ABS, CLO, MBS, CDS, CBO, CPDO, LBO, MBO, CP,
ABCP, LTV, DTI 이 중에서 서브프라임 핵심이 되는 7가지만 정리했습니다.
용어 요약
ABS - 자산유동화
안전 채권과 위험 채권을 짬뽕시켜 한 상품으로 묶어서 위험을 상쇄시키는 것 .
CBO - 채권담보부증권
ABS상품 속에 있는 여러 채권의 위험을 일정부분 보증해준 상품 .
CDO - 부채담보부채권
전체적으로 CBO와 같지만 CBO는 회사채만 다루는 상품이지만 CDO는 일반 대출, 금융기관채권, 회사채 등을 다루는 점에서 더 포괄적 개념이다. CDO도 여러 상품을 섞어서 위험을 줄이고 이를 보증하는 보험을 들어 채권 신용등급을 높인 것이다.
CDS - 지급보증증권
부도에 대한 피해를 보증해주는 증권만 따로 파는 금융상품.
보험상품만 파는 것이라고 생각하면 됨.
MBS - 주택저당증권
집을 담보로 은행에서 대출했다면 주택저당증권(MBS)이 생성된다.
집을 담보로 은행해서 대출하면 은행은 MBS 만들어서 채권 형태로 팔 수 있다.
위에 4가지 용어들은 서로 유사한 부분이 있지만 MBS는 범위가 다른 용어이다.
하지만 MBS가 ABS, CBO, CDO, CDS 의 원료가 될 수 있다.
LTV -주택담보인정비율
주택 담보가치에 따라 대출가능 한도를 말한다.
LTV가 60%라면 1억원 짜리 아파트는 6천 만원까지 대출받을 수 있다.
한국은 LTV 60% 미국은 95% 이여서 집 값이 20%만 떨어져도 상환을 포기해 서브프라임 사태가 벌어진 것이다.
DTI - 총부채상환비율
총소득에서 부채 원리금 상환액이 차지하는 비중이다.
총소득이 1억원인데 연간 부채 원리금 상환액이 4천만원일때 DTI 비율은 40%가 된다.
ABS란 (자산유동화) 란??
자산 유동화는 유동성있는 자산(안전)과 비유동성 자산(위험)을 서로 섞어서
위험을 상쇄시키는 것을 자산유동화라고 합니다. 자산 유동화를 하게 되면
유동성자산의 가치는 조금 떨어지겠지만 비유동성 자산의 위험을 줄일 수 있습니다.
직접적인 매각이나 담보대출이 안되는 자산이기 때문에 비유동성 자산인 것입니다.
매각이나 담보대출이 되면 유동성 자산이져 -_-;;
비유동성 자산의 특징은
1. 시장에서 팔수가 없다.
2. 팔수는 있는데 엄청 할인된 즉 헐값에 팔아야한다.
고로 비유동성 자산을 보유하면 고민이 되는것입니다.
그래서 월스트리트에서 생각해 낸게 ABS입니다..
100개의 C급 회사채를 유동화 한다고 가정해 보죠..
개개의 C급 채권은 C급 채권으로서의 리스크를 가집니다.
C급이기 때문에 시장에서 거래도 잘 안되고 가격도 헐값에 넘겨야 하죠..
그러나 C급 채권 100개 정도를 모아서 신용보강을 거쳐 ABS로 발행하면
AAA급 채권 부터 F급 채권까지 나오게 됩니다.
C급 채권이 AAA급으로 바뀌는게 ABS의 묘미겠죠.. ㅎㅎ
간단히 예를 들면
C급채권이 단순하게 부도날 위험이 10%이고 C급채권 100억 어치를 보유하고 있다고
가정을 해보죠.채권 보유자가 채감하는 리스크는 어느 정도 일까요? 100억에서 10%인 10억만이 채권
보유자의 리스크 일까요?아닙니다. 회사가 망할 확률은 10%이지만 망하면 채권 보유자는 100억원 어치의채권을 그냥 날리게 됩니다.. 고로 채감하는 리스크는 엄청나죠.
그래서 채권보유자들이 채감(?)리스크를 줄이고자 ABS를 만드는 것입니다.
저런 사람이 100명이 있다고 가정해 봅시다
시장에는 C급의 회사들이 많이 있으니까요.. -_-;;
부도날 확률이 10% 정도인 회사가 100개가 있다고 가정하고 그 채권보유자들이 모여서
채권을 한곳에 모아 펀드를 만들면 1조짜리 펀드가 만들어지겠지요.
100개의 회사니까 ABS만기시에 90개 정도 회사는 살아남고 10개 회사 정도는 망하게
되겠죠 그렇다면 1조 중에 9000억은 원금보존이 되고 1000억은 손해가 나겠죠.
1000억의 손해를 C급 채권 보유자 100명이 분담하는 것입니다.
그러면 채권 보유자들은 10억의 리스크를 분담하게 되는것이지요..
실제로 10개가 망할지, 100개가 모두 망할지, 한개도 안망할지는
ABS 만기때 가봐야 할겠지만 10%라는 확률이 시장에서 유추된것이라고 할 때
10개정도 망한다고 보는게 보편타당할것입니다..
즉, ABS를 발행하게되면 비유동성자산의 보유자들은 리스크 완화와 현금화를,
ABS를 매수하는 기관은 우량채권을 살수 있어서 서로 윈윈 게임이 되는것입니다.
구조를 보시면 알겠지만 ABS를 발행하는 쪽이 굉장히 유리한 구조여서 ABS채권은
같은 급의 채권에 비해 높은 수익률로 시장에서 거래가 됩니다.
펀드를 Poll 하는 과정에서 신용보강과 후순위채 매입 같은 펀드 자체의 신용보강이
있습니다.. 자세한 사항은 증권사 채권팀에 문의하시면 됩니다..
CBO (채권담보부증권) 란??
CBO란 Collateralized Bond Obligation 즉, 채권담보부증권(=증서)이라는 뜻으로 풀어 볼 수 있겠죠. 물론, 이것 역시 자산유동화(ABS)의 한 형태라 할 수 있죠.
그럼 보통의 ABS와는 무엇이 다를까요?
일반적으로 건전한 회사라면 큰 상관이 없겠지만, 회사의 재무상태가 좋지 않아 오늘 내일 하는 회사일 경우 그 회사가 발행한 채권은 당연히 투기등급채권으로 분류되겠죠. 이런 종류의 회사채는 아무도 사려고 하지 않겠죠. 누가 오늘 내일 하는 기업이 발행한 채권을 사겠습니까? 아무리 수익률이 높다 해도 말이죠.
특히, 요즘 같은 경제 상황에선 더욱 그렇겠죠. 물건은 있는데 그냥 놔두면 거래
는 일어나질 않고…사실 똑똑한 금융공학자나 자산유동화 전문가 들은 항상 어떻게 하면 돈되는 새로운 상품을 개발할까 골몰하고 있습니다. 그러니 이런 분들이 그냥 지나칠
수 없겠죠.
그래서 이런 회사에서 발행한 채권들을 중심으로 채권들을 한데 모읍니다. 그리고 전에 ABS에서 설명했듯이 서류상의 회사(paper company)인 SPV(또는 SPC)를 세워서 이 회사가 일괄적으로 양도를 받습니다. 그런 다음 이 서류상의 회사는 일괄적으로 양도 받은 채권을 담보로 해서 CBO를 발행
하게 되는 것입니다. (주로 증권사가 이 일을 발벗고 나서서 처리하죠…당연히 중간에서 수수료를 떼 먹겠죠.)
물론, 각각의 투기등급채권을 안 사려는 사람들이 이 채권을 모아 담보로 해서 발행한 CBO를 그냥 살리는 없겠죠. 따라서 비빔밥에 고추장과 참기름을 넣듯이 몇 가지 양념을 칩니다. 그래서 신용보증기관이 이 CBO에 일정비율을 보증해 주는 거죠. 그래서 투기 등급의 채권은 비로소 감칠맛 나는 CBO로 탈바꿈 하는 겁니다. 아마 CBO의 키 포인트는 신용보증기관의 보증에 있지 않나 싶습니다.
CBO는 크게 두 가지 종류로 나뉘어 집니다. 하나는 이미 발행된 채권을 모아 담보로 하는 것으로 이를 Secondary CBO라 합니다. 나머지 하나는 발행하기 전에 미리 계획을 세워 채권이 발행하자 마자 증권사가 일괄로 인수하여 담보로 하는 것으로 이를 Primary CBO라 합니다.
여기서 주목해야 할 것은 바로 Primary CBO 이죠. 왜냐구요?
IMF이후 부도기업이 늘어나고 믿었던 대우, 현대 등이 휘청거리면서 자금시장은 당연히 얼어 붙어 버렸죠. 이런 와중에 투자적격판정을 받지 못한 비실비실한 기업이나 중소기업 들은 자금 구하기가 더 어렵게 되었습니다.
하지만, 은행에서 돈을 빌리자니 은행은 은행 나름대로 BIS비율이다. 뭐다
해서 함부로 돈을 빌려 주지 않고, 그렇다고 회사채를 발행하여 자금을 조달하려 해도 이런 상황에서 누가 망할 지도 모르는 회사의 채권을 사겠습니까. 이런 어려운 시기에 신용보증기금과 같은 기관에서 보증을 해주는 조건으로 채권을 발행하여 이를 담보로 제공한 후 SPC를 통해 CBO를 발행한다면 투자 부적격 기업 들은 자금을 구할 수 있는 길이 생기는 거죠. 그래서 정부도 중소기업 들의 자금 부족을 해소할 목적으로 Primary CBO발행을 조속히 실행하기위해 여러 제도를 개선해 주었죠.
또한 이를 구매하는 쪽도 신용보증기금이 일정 비율만큼 보증을 서니 크게 돈을 떼일 염려도 없고 또 아시다시피 정상적인 채권보다는 수익률도 짭짭하겠죠. 투신사는 CBO펀드를 만들어 이 펀드를 CBO에 투자하고 이를 증권사를 통해 고객에게 판매를 하는 겁니다. 이런 거 보면 단순한 예금이나 적금에 비해 재미있고 다양한 금융상품을 개발하는 사람들이 참 대견하게 보입니다.
그래서 요즈음엔 증권사의 자산유동화팀이 뜨는가 봅니다. 제가 잠시 근무했던 모 증권사를 통해 작년에 국내 최초로 Primary CBO를 인수하여 발행했다고 하는데, 이 증권사의 관계자에 따르면 그야 말로 한 큐에 수수료만해도 몇 십억원을 먹었다고 하니 증권사 입장에선 어마어마한 Cash Cow가 아닌가 생각됩니다.
CDO 부채담보부채권 ( Collateralized Debt Obligation)
1. CDO란 회사채나 금융기관의 대출채권 등을 모아 유동화시킨 신용파생상품. 특히 기초자산이 회사채인 경우 채권담보부증권(CBO, Collateralized Bond Obligation)이라고 한다. 이 과정에서 신용등급을 높이기 위해 채권보증회사(모노라인)들이 보증을 서기도 한다.CDO는 담보로 사용된 대출이나 회사채가 제때 상환되지 못할 경우 투자자들의 손실로 이어진다.수익을 목적으로 발 행하는 'Arbitrage CDO'와 신용위험을 투자자에게 전가하기 위해 발행하는 'Balance Sheet CDO(B/S CDO)'로 나뉜다. CDO는 2006년 미국 등에서 1조달러(약 917조원)어치가 발행될 정도로 큰 인기를 얻었다.그러나 서브프라임 모기지 사태가 불거진 후 채권 가격이 폭락하면서 주요 금융회사 등 투자자들이 큰 손해를 입었다. 90년대 중반에 첫 선을 보인후 미국, 유럽 등지에서 발행규모가 증가해왔다.
2. 일반 대출과 회사채，자산담보부증권(ABS) 등을 한데 묶어 만든 유동화 채권.미국 월가의 투자은행(IB)들은 신용등급이 상대적으로 낮은 채권들을 섞어 새로운 신용등급을 가진 CDO로 만들어 팔아 왔다.
예컨대 A급과 B급 회사채들을 담보로 묶어 신용 평가를 한 뒤 변제 순위에 따라 AAA등급부터 투기 등급(BB 이하)까지 세분화하는 CDO를 발행해 왔다.
CDO는 같은 등급의 회사채에 비해 금리가 높아 2006년 미국 등에서 1조달러어치가 발행될 정도로 인기가 높았다.
하지만 CDO에 어떤 채권이 담보로 편입돼 있는지조차 제대로 알 수 없는 데다 부도가 늘어날 경우 A급 CDO 투자자마저 큰 손실을 볼 수 있다는 인식이 확산되면서 가격이 최근 폭락했다.
△'대공황 이후 최악 금융위기'
신용 디폴트 스왑(CDS) 같은 파생상품 분야와 회사들에도 모기지 부실의 불똥이 튀면서 일파만파의 금융위기를 초래하고 있는 현 상황에 대해 월스트리트저널(WSJ)은 '1930년대 미국의 대공황 이후 최악의 위기이며, 아직 끝이 보이지 않는다'고 18일 보도했다.
이 신문은 현재 미국이 앓고 있는 병은 금융기관과 각 가정이 그동안 과도하게 빌린 부채를 줄여야 하는 데 따른 것이라고 분석했다.
마크 거틀러 뉴욕대 교수는 '지금 대공황 이후 최악의 금융위기가 벌어지고 있다는 점에 이론의 여지가 없다'며 이와 동시에 대공황 때 볼 수 없었던 정책적 대응도 이뤄지고 있다고 말했다.
한편 국제통화기금(IMF)의 존 립스키 수석부총재는 18일 워싱턴 소재 국제전략문제연구소(CSIS)에서 가진 연설에서 대부분의 선진국 경제가 현재 불황이거나 경기침체에 빠져들기 직전 상황에 놓여 있다고 지적했다.
천만명 부동산의 꿈 동호회 프렌차이즈 개설 현황 - 5곳 가입 한 분은 무료 상담.
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