부동산노트(165) |
   |
부동산노트(165) |
|
[스크랩] ★ 아파트 싸게 매입하는 방법 X파일 ★ |부동산노트
2009-06-25 17:05
http://blog.drapt.com/atozgo/544411245917127239 
출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문 : http://blog.drapt.com/muzige
★ 아파트 싸게 매입하는 방법 X파일 ★ ◆ 수많은 아파트 중에서 내가 구입할 아파트는 어느 것일까?
아파트를 어떻게 하면 손해보지 않고 최대한 싸게 살 수 있을까?
아마 아파트를 매입하신 분들이라면 이 문제를 초미의 관심사로 여기고, 갈등과 갈등을 되풀이
하다가 마음이 와 닿는 아파트를 구입하셨으리라 생각이 됩니다.
◆ 만족스럽게 아파트를 구입한 분이라면 상관이 없지만, 왠지 비싸게 샀다고 생각하는
분이라면 몇날 며칠 동안 고민을 하면서 후회를 하거나 아쉬운 가슴을 쓸어 내리는 분들도
적지 않을 것입니다.
실재로 만족스러운 가격으로 아파트를 사신 분 보다는 좀 비싸다는 생각으로 구입하신
분들이 많다고 합니다.
◆ 그렇다면 이왕 매수할 수밖에 없는 아파트를 어떻게 하면 손해 보지 않고 최대한 싼 가격으로
살 수 있을까요?
모든 일들이 그렇듯이 아파트 매입도 과학적이고 객관적이며, 체계적인 바탕 위에서
진행하여야만 손해를 보지 않습니다.
역으로 무계획, 조급함, 단순 정보와 지식, 순간적인 느낌으로 아파트를 구입하신 분들은
똑같은 상황에서 손해를 보면서 매입했다고 해도 과언이 아닐 것입니다.
◆ 다음 몇 가지만 확실하게 점검하고 아파트를 구입하여도 최소한 매매 가격의 10%
내외까지 싸게 살 수 있다는 신념이 있기 때문에 글을 올립니다.
◆ 첫째, 기존 아파트를 매입할 경우에는 우선 매입 아파트를 정하고 그 아파트에 대한 기본
자료를 점검합니다.
최소한의 지피지기는 아파트 매매시 반드시 필요하며, 이를 소홀히 해서는 장님 코끼리
만지듯 매우 불투명한 상황에서 아파트를 구입하는 우를 범하고 맙니다.
◆ 우선 국민은행 시세(과거 3년간 시세 포함), 닥터 아파트, 부동산 뱅크, 스피드뱅크, 부동산
114, 중앙일보 조인스랜드, 유니에셋, 부동산 써브, 매일 경제 등 10대 부동산 사이트 시세와
매물을 점검합니다. 또한 해당 아파트의 단지 수, 평형, 동간 거리, 교육, 환경, 교통 등의
아파트 기본 평가 요소를 점검하고 주변 아파트 시세 및 단지성향, 서울과의 접근성과 동질성
여부, 미래 가치 및 호재 등의 기본 사항을 익혀 둡니다.
◆ 둘째, 사이트 시세나 매물을 맹신하지 마시고, 해당 아파트 일대의 부동산 5곳에 전화를
하여 정확한 시세와 매매가를 가늠합니다.
이때 가장 유용한 방법은 아파트를 매입하는 것으로 부동산과 통화 하기 보다는 첫째
사항에서 얻은 지식을 바탕으로 아파트를 내 놓는 것처럼 상담하는 게 유리합니다.
5군데에 통화를 하여 최근 매물 성향을 파악하면서 반드시 알아 두어야 할 사항이 급매물입니다.
◆ 셋째, 사이트와 부동산 중개소의 매물 성향을 어느 정도 파악했으면, 나름대로 현실성 있는
급매물을 설정한다음 실제 단지내 부동산 3군데와 단지외의 부동산 2군데를 방문합니다.
한두 푼도 아니고 최소 1천만원에서 최대 1억까지 차이가 나는 매매 상황을 감안한다면 이
정도의 노력은 가장 기본적인 활동에 지나지 않습니다.
하루 종일 밖에서 뜨겁게 일해야 일당 10만원 받기도 빠듯한 사실과 비교한다면 신중함과
정확성을 가늠하는 작업이 얼마나 소중한 준비 작업인지를 깨달을 수 있을 것입니다.
다섯 군데의 부동산을 하루에 방문하는 게 가장 현명하며, 반드시 급매물을 체크해야 합니다.
◆ 여기에서 과거의 최고가가 얼마이며 그 최고가 대비 하락 폭이 클 경우가 급매물이지
최고가를 찍다가 이제 막 10% 이내로 하락한 모든 부동산은 급매물이 아닙니다. 반드시 최고가를 확인하시고 하락 폭을 점검해야 합니다. 그 이유는 많이 하락한 부동산이 상승시에 가장 많이 튀어 오르며, 하락하지 않았거나 소폭 하락에 그친 부동산은 추가 하락하거나 오르더라도 소폭 상승애 그칩니다. ◆ 넷째, 부동산을 방문한 상황에서는 반드시 아파트 내부 구조를 파악하고, 전체 단지와 주변
여건 등도 아울러 조망하여야 합니다.
꼭 구입해야겠다는 생각이 든다면 적정선에서 사야겠지만, 약간의 여유가 있다면 부동산에서
나온 매물 중에서 동과 층을 감안한 최저 매물보다 3000 정도 낮게 받쳐 놓는게 현명합니다
(3-5억 기준)
◆ 며칠 기다려도 연락이 오지 않으면 전화를 해서 체크를 하되 바로 매입할 것처럼 호들갑을 떨면
매도자가 호가를 높일 위험성이 높으므로 침착함을 잃지 않는 선에서 엄정한 평가를 다시 해
보고 기다립니다.
아파트 시세가 상승할 경우에는 저가에 매수하는 일이 매우 힘들지만 침체기나 안정기에
놓이면 급매물의 양이 늘어나기 때문에 가급적이면 비수기에 매입하는 것이 급매물을 잡는
지름길입니다.
◆ 다섯째, 아파트 매입 적기는 아파트 시세 상승기 보다는 정체기나 입주 3년차 또는
지역 일대에 대량 매물이 쏟아지는 시기, 매도자의 특수한 상황 등이 바람직합니다. 여기에서 침체기는 수도권 모든 지역이 함께 진행이 될 수도 있지만, 단기 상승한 후에 막 하락한 부동산은 침체기가 아니라 하락기 초기니까 기다려야 하며, 최소 1년~2년 정도 하락한 지역에 한해서 침체기라는 표현이 어울립니다. ◆ 향후 아파트 가격을 전망하는 것은 매우 어려운 일이지만 아파트는 기본적으로 떨어질
경우에는 1년 내내 1-5% 내외지만 탄력을 받기 시작하면 단 한달만에 10% 이상 오르는
경우가 많기 때문에 어느 정도 정체기에 들어 섰을 경우 주변 여건을 판단하여 급매물보다
2000-3000 정도 저점에 꾹 눌러 놓으면 잡힐 확률이 매우 높습니다.
최근 글로벌 위기로 최고가 대비 40%까지 폭락한 일부 지역의 부동산은 눈 감고 잡아도 가장 많이 오를 것이 확실하므로 매수에 적극적일 필요가 있습니다. 이 경우에 지나치게 욕심을 부려서 가격이 더 떨어질 때까지 기다리다가 때를 놓친 분들이
많다는 것을 유념하시고 적절한 매수 가격까지 오면 조금 손해 본다는 기분으로 과감하게
매수하는 것이 현명합니다.
◆ 특히 특수 상황 즉 매도자가 이혼했거나, 사업 부도, 사망, 이민 등의 여건일 경우에는
초급매물이 나올 확률이 높기 때문에 망설일 이유가 전혀 없습니다.
다만 자기가 매수하려는 금액까지 3달 이상 지속 될 경우에는 적정 선에서 타협을 보더라도
처음에 아무 대책 없이 매수하려고 한 경우보다는 싸게 매입할 수 있는 상황이니까
매입하여도 무방하다고 여겨집니다.
◆ 여섯째, 대부분 안타깝게도 아파트를 매입하고자 마음 먹은지 단기간에 결정하시는 분들이
많은데 급하게 결단력을 내리지 마시고 가급적이면 매입하려고 한 시기보다 최대한 빠르게
매입 결정을 하는 것이 바람직하므로 일찍 준비를 하는 것이 현명합니다.
꼭 그 아파트 아니면 안된다는 생각이 아니라면 자신의 여건에 맞는 두세 곳을 선정하여
중복 급매물 형태를 취하시는 것이 매우 좋습니다.
◆ 이때 조심할 점은 지나치게 여러 부동산을 돌아 다니거나 매수하려는 전화를 자주하게 되면
아파트의 매도 호가를 높이는 불상사가 생길 수 있기 때문에, 가급적이면 매수자가 여러
사람이라는 인상을 심어 주지 않도록 해야 하며, 상황에 따라 매도자 인 것처럼 적정 가격을
알아 보는 것이 균형을 잡는 방법입니다.
◆ 일곱째, 자신이 원하는 급매물로 매수가 되거나, 아니면, 자신의 급매물에는 미치지
못하지만 매도자의 매도 가격과 절충하에서 매수가 되었을 경우에 부동산에서 계약금을 걸어
놓는 게 현명합니다.
다만 매도자가 마음이 바뀌어 가격을 높이려 할 경우에 판단해야 할 점은 아파트 시장 판세,
사이트 및 부동산 현제 시세와 비교한 매매 가격 상황, 미래의 투자 가치, 비슷한 급매물의
여부 등입니다.
◆ 이러한 여건이 자신보다 유리할 경우에는 굳이 서둘러 매수하지 마시고 파기 하는 것이
현명하며, 여건이 불리하다고 여길 경우에는 달갑지 않은 형태를 취하면서 적정선에서
협의하에 매수하는 것이 좋습니다.
◆ 위에서 제시한 부동산 매수 현황은 실제로 아파트를 가장 싸게 매입할 수 있는 방편의
하나이며, 여기서 특별히 강조하고자 하는 것은
첫째 외부 조건으로는 아파트 침체기(비수기)
둘째 매수 단지 조건으로는 대량 매물 시기,
셋째 매도자 조건은 특수 상황이나, 급한 상황
넷째 매수자 조건은 실재 매입 하려는 시기보다 최대한 일찍 준비하여 초급매물 매입
등으로 정리해 볼 수 있습니다.
예를 들어서 위의 사항에 꼭 맞는 곳이 분당입니다. 분당도 20평대 미만 소형 평형은 조정을 받지 않았기 때문에 보통이지만, 30평대 이상은 트리플 악재가 몰아닥친 상황이므로 매도자는 최악의 조건이지만 매수자에게는 최고의 기회입니다. ◆ 아파트 매매는 물건처럼 뚜렷하게 가격이 정해진 것이 아니기 때문에 위의 네가지 상황을
고려하여 7가지 방법으로 매수를 한다면 틀림없이 1년- 3년 정도의 저축액 정도는
싼 가격으로 매수할 수 있다는 것을 강조하고 싶습니다.
◆ 위의 일련의 과정은 필자가 실재로 들었던 경험담 형태로 제시한 방법이기 때문에 가장
현실적이며 실전적인 저가 매수 방법이라는 사실을 특별히 강조하고 싶습니다.
원론적이며 지극히 탁상공론식의 현학적인 어구를 나열하하지 않으려고 애쓴 점을
말씀드리면서 펜을 놓겠습니다.
◆ 지금은 3억 부동산 급매 차이가 5천. 5억 기준 부동산 급매 차이가 7천, 8억 기준 부동산 급매 차이가 1억이나 납니다. 많이 하락한 곳의 급매 지역을 놓치지 마시고 매수시 반드시 최고가를 보시고 하락 폭이 적은 부동산은 기다리셔야 하며 하락 폭이 큰 부동산을 매수 하시기 바랍니다. ◆ 감사합니다. 천만명 부동산의 꿈 동호회 프렌차이즈 개설 현황 - 가입률 1위, 열성도 1위
|
[스크랩] ★분양과 급매 주요 체크 사항★ |부동산노트
2009-06-25 17:05
http://blog.drapt.com/atozgo/544411245917109948
출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문 : http://blog.drapt.com/muzige
★분양과 급매 주요 체크 사항★ 1. 분양할 경우 체크 사항 10가지
1. 분양가- 현재 비슷한 환경의 주변 시세와 비교. 주변 단지의 분양가와 비교
2. 아파트 기본 사항 점검- 세대수, 브랜드, 중심 평형, 동간 거리, 층과 향, 마감재, 문화시설
3. 아파트 입지- 강남 등 핵심 지역과의 거리, 연계성, 교통 등 인프라와 기간 산업, 문화산업
4. 미래 발전 가능성- 전철역 등 교통, 교육, 문화 시설, 개발 등의 호재, 혐오 시설 등의 악재
5. 당첨 가능성- 청약 순위, 경쟁률, 관심도, 인지도, 분양가, 투자 가치 등으로 파악
6. 투자 가치- 분양가 대비 입주시 상승률, 순수 시세 차익. 다른 재테크 수단과의 비교,
7. 자신의 여건 점검- 자본금, 월 소득 및 저축액, 중도금 및 잔금 납입 여건. 청약 해당 사항.
8. 급매와의 비교- 당첨 가능성 현실적 판단, 청약 전의 시세 상승 파악. 자본금 조달 확인
9. 평형 선택- 자본금 대비 투자 수익률 극대화 평형 선택, 25평 이하(실평수) 청약은 신중히.
10. 분양권 매수 5대원칙-
1. 분양가와 P,
2. 주변 아파트 현재와 과거 시세,
3. 발전 가능성,
4. 투자 수익률,
5. 경제 여건 및 정책
◆ 분양할 경우에 체크해야 할 필수 10가지이다.
이 정도면 결코 분양에 대한 후회를 하지 않을 것이며, 분양에 당첨 되면 높은 수익을 주는
곳이 대부분이긴 하지만 때에 따라서는 정체를 보이거나 손해를 보는 경우도 있다는 사실을
알아야 한다.
부동산에 감각이 탁월한 사람들은 손해 보는 곳에 청약을 하지 않는다.
최소한 위의 경우는 파악하고 분양에 임하는 자세가 바람직할 것으로 사려된다. ◆
◆ 아파트 분양가는 물론, 여건이 엇비슷한 주변 아파트 분양가 혹은 새아파트 시세를 따져
보아야 하며 자체 아파트의 기본 사항에 대한 정보와 아파트의 입지를 통한 발전 가능성도
우선 순위로 돼새겨 보아야 할 대목이다.
아파트 청약시 다른 재테크 수단과의 투자 가치를 파악하고, 자신의 여건에 알맞는 분양을
하되 시세 차익을 극대화 할 수 있는 확신이 선다면 자문을 구하여 대출을 받아 공격적인
분양에 나설 필요도 제기 된다. ◆
◆ 분양권 매수 5대 원칙은 분양시에 가장 중요하다고 생각 되는 사항이기 때문에 어느 것
하나라도 망각해서는 안 될 것이다.
과거의 전례를 볼 때에 부동산에서 최대의 흑자를 내는 방법으로 단연 청약으로 인한
당첨을 꼽는다.
그렇기 때문에 많은 분들이 청약 관련 통장을 만들어, 분양 일정과 지역에 따른 계획을
세운다.
청약은 일반 서민들이 가장 확실하게 내 집 마련을 함과 동시에 시세 차익을 극대화 할 수
있는 가장 좋은 제도이다. ◆
◆ 하지만 역발상의 입장에서 청약이 무주택 서민을 목을 조르는 올가미라는 생각을 하신적
있는가?
판교에 모든 것을 걸고 내 집 마련을 미루어 온 무수한 서민들, 앞으로 예정될 수도권 유망지역에
당첨할 가능성에 모든 것을 걸고 기다리는 서민들, 꼭 한 번은 되짚어 보아야 한다.
청약이 서민을 위한 제도 중의 최고라는 것은 사실이나 그것은 당첨 된 일부의 서민에 국한 된
이야기이고, 대부분은 내 집 마련의 무수한 기회를 놓치게 한 최대의 적일 수도 있다는
사실이다.
차라리 청약 1순위 통장이 없었다면 진작 30평대의 급매를 통하여 시세 차익을 얻을 수도
있었을텐데 청약에 목숨을 바쳐 충성해 온 낙첨된 분들의 피해는 생각보다 매우 크다. ◆
◆ 따라서 우리는 청약에 모든 것을 걸기 보다는 지극히 현실적인 눈으로 접근을 시도하고,
급매물과 청약을 동시에 진행시키는 전략으로 시장을 헤쳐 나가야 한다.
저는 전문가들이 10년 무주택 1순위이므로 당첨 가능성이 높으니 기다리라는 말에 동의
안 한다.
오히려 내 집 마련의 기회라 싶으면 1순위가 아니라 0순위의 통장도 버리고 급매물을 살 줄
아는 지극히 현실적인 안목이 필요할 경우가 많다.
확률은 진리이기 때문에 무시하면 안 된다.
무조건 된다는 신념보다는 떨어 졌을 경우의 주변 아파트 시세를 생각하면서 전략을 짜야
한다.
아이러니하게도 1순위가 아닌 분이나, 통장이 없는 분들이 급매 위주의 전략으로 성공을
했다. ◆
◆ 끝으로 추첨제에서 점수제로 전환 되는 향후 청약 기조에 대하여 오래된 분들이 상대적으로
유리할 것으로 판단이 되기 때문에 이 부분은 좀 더 심도 있는 전문가들의 분석이 나온 후에
확정안을 가지고 살펴 보아야 할 내용이다.
이렇게 되면 일단 무주택 1순위는 좀 더 유리한 고지에 선점할 수 있지만 차 순위의 분양
소유자는 이전보다 불리해질 가능성이 농후하다.
그렇다고 자주 바뀌는 청약 제도를 신뢰할 단계가 아니며, 또한 그렇게 된다손 치더라도
큰 폭의 변화라고 단정 지을 수 없기 때문에 위에서 분석안 필자의 의견은 유효하다고
볼 수 있다. ◆
2. 급매시 체크 사항 10가지
1. 해당 아파트 시세- 분양가 3년전, 2년전, 1년전, 6개월, 3개월 시세 파악 필수- 등락 폭 확인
2. 주변 아파트 시세- 분양가 3년전, 2년전, 1년전, 6개월, 3개월 시세 파악 필수- 10곳 이상 파악
3. 해당 아파트 기본 사항- 세대수, 브랜드, 중심 평형, 동간 거리, 층과 향, 마감재, 문화시설
4. 주변 아파트 기본 사항- 아파트 시세, 전체 단지수, 택지 개발 및 뉴타운 등 환경, 고급화 여부
5. 아파트 입지- 강남 등 핵심 지역과의 거리, 연계성. 교통 등 인프라와 기간 산업, 문화산업
6. 미래 발전 가능성- 전철역 등 교통, 교육, 문화 시설, 개발 등의 호재, 혐오 시설 등의 악재
7. 투자 가치- 향후 3년 후의 가치 예측, 순수 시세 차익. 다른 재테크 수단과의 비교를 통한 우열
8. 자신의 여건 점검- 자본금, 월 소득 및 저축액, 안정적인 수입 여부, 급매의 정확한 사유
9. 청약과의 비교- 당첨 가능성 현실적 판단, 당첨과 낙첨시의 시장 여건 예측. 자본금 조달 확인
10. 급매물 매수 5대원칙-
1. 침체기 시기에 매수,
2. 현 시세보다 10% 이상 싼 가격,
3. 기본 조건 갖춘 아파트 선정
4. 25평이하나 저층 소규모단지, 시세상승 없는 곳 피할 것,
5. 5군데 선정 후 가장 좋은 여건 매수
◆ 청약 당첨이 현실적으로 어렵다고 판단 되었을 때는 과감하게 침체기를 골라서 급매물
형태의 매수를 붙잡을 필요가 있다.
특히 위의 5대 요소를 갖춘 상황이라면 유망지역을 골라서 적극적인 자세로 매수를 하는
것이 바람직하다. ◆
◆ 아파트 매수를 위해서는 해당 아파트의 시세 즉 3년,2년,1년,3개월,6개월 분석은 기본으로
들어가야 한다.
미래를 예측 할 수 없기에 최소한의 과거와 현재의 조명은 필수적이다.
또한 아파트 주변 시세(동, 구포함) 최소 10여곳 이상은 과거와 현재 시세를 점검해야
투자 가치를 예측할 수 있다.
주변 시세가 너무 낮은 것은 급매 여건에 적합 한 경우가 아니므로 보류를 해야 한다. ◆
◆ 그리고 해당 아파트와 주변 아파트의 기본 여건을 40대 60의 비율로 살펴 보아야 한다.
해당 아파트의 단지수, 중심평형을 비롯한 기본 여건만을 보아서는 안 되며 오히려 주변의
시세와, 단지수, 고급화 여부, 교통, 교육 등의 인프라 구축에 집중할 필요가 있다.
단순히 아파트 급매만 보아서는 안 되고, 아파트의 입지와 미래 발전 가능성 등을 종합적으로
검토해야 하며 그로 인한 순수 투자 수익률을 따져서 매수 여부를 결정하면 매우 큰
시세 차익을 누릴 수 있다. ◆
◆ 자신의 여건에 알맞는 40% 대출이 적당하지만 저축률만 수반 된다면 60% 대출을 활용하여
좀 더 투자 수익률이 높다고 판단되는 입지가 좋고 큰 평수의 아파트를 매수하는 데 공격적인
자세를 보일 필요성이 있다. ◆
◆ 청약은 10년 무주택 1순위가 유리 하지만 그것 하나에 모든 것을 걸기 보다는 비수기를
통하여 급매물을 매수한다면 약간 불리한 여건에서 청약을 하여 당첨을 바라는 것이 지극히
현실적인 시각이다.
3대 1이면 몰라도 5대 1이나 10대 1이상은 위험한 경쟁률이다.
급매를 통하여 시세 차익을 얻은 분들이 매우 많다.
급매는 발품을 팔고 부지런하면 상상을 초월한 매물을 잡아서 내집을 마련할 수 있다는
장점이 있다. ◆
◆ 예를 들어서 비수기에 3억에 매물이 나왔다면 현재 매도가는 3억이 아니라 3억 3천-5천일
가능성이 많은데 성수기로 돌변하면 순식간에 급매가 씨가 마르거나 있다하여도
3억 5천선이며 매도가가 3억 7천-4억선까지 탈바꿈한다.
이것은 논리적 비약이 아니라 실전 상황에서 자주 일어나며, 가격을 올려서 담합 한 것이
아니라 급매가 사라졌기 때문에 실제 가격은 2-3천 올랐지만 3억과 4억의 1억 차이의
체감을 느끼는 것이다.
무려 1억이다. 급매가 없다면 정말로 1억 차이로 매수한다.
급매의 중요성이 바로 여기에서 나타나며 분양가 받는 경우보다 좋은 이점이 있다는 점을
알아야 한다. ◆
3. 사고 전환이 필요한 부동산 관련 상식- 잘못된 사고 유형
1. 전철역 주변에는 25평 이하의 아파트가 좋다
2. 10년 무주택 1순위 자는 청약을 받아서 당첨이 되어야 한다.
3. 많이 오른 곳은 까닭이 있으니까 잡아야 한다.
4. 무주택을 탈피하는 것이 중요 하기 때문에 내 집 마련을 무조건 하고 보아야 한다.
5. 비과세까지 무조건 기다려야만 한다
6. 3년 기다리면 2-3천 오르기 때문에 기다려야 한다.
7. 대출 이자에 대한 부담으로 내 집 마련이 불안하기 때문에 대출은 적게 받아야 한다
8. 부동산 가격이 많이 올라서 버블, 폭락 조짐이 보이니 그 때까지 기다려야 한다.
9. 청약과 매수 중에 고민을 하거나 청약을 어디에 넣을지 선택을 고민한다.
10. 분양가가 비싸니 포기하는 것이 옳다.
◆ 위에서 제시한 10가지의 사항은 언뜻 보기에는 그럴듯 하지만 실전에는 정 반대의 상황일
경우가 훨씬 많다.◆
저작권자- 천만명 부동산의 꿈 김종갑
천만명 부동산의 꿈 동호회 프렌차이즈 개설 현황 - 가입률 1위, 열성도 1위
|
2009-06-25 17:04
http://blog.drapt.com/atozgo/544411245917083421
출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문 : http://blog.drapt.com/muzige
★ DTI. 계산방법 퍼펙 정리. 서브프라임 관련 용어 ★ CDO, CMO, ABS, CLO, MBS, CDS, CBO, CPDO, LBO, MBO, CP,
ABCP, LTV, DTI 이 중에서 서브프라임 핵심이 되는 7가지만 정리했습니다.
1. DTI 계산법
[ DTI 계산방법에 대하여 알아보자 ] LTV는...매수하는 주택의 가액을 기준으로 해서 대출비율을 산정하는것이고
아파트 매매잔금 대출시 가장 중요한 것중 하나는 DTI에 관한 부분입니다. 신고 소득은 신용카드 매출액, 은행 입금내역, 국민연금 납입 영수증 등 공식적인 소득 입증 자료는 아니지만 실질적인 소득이 있는 것으로 인정할 만한 소득자료로 볼수 있습니다.
(*원리금은 대출신청금액, 상환기간, 금리, 상환방법에 따라 틀려짐.)
2. 대출금액에 따른 필요 연 소득은?
a) 타부채 없을 경우 ex) 대출금액 : 10,000만원 (1억원) 대출기간 : 30년 이 율 : 7% 상환방법 : 원리금균등 분할상환 월 원리금(원금 이자) 665,302원 정도임. (*원리금은 대출신청금액, 상환기간, 금리, 상환방법에 따라 틀려짐.) ① 연 원리금 : 665,302원 X 12(개월) = 7,983,624원 ② 필요 연 소득 : 19,959,060원 = 7,983,624원 ÷ 40% b. 타부채 있을 경우 ex) 대출금액 : 10,000만원 (1억원) 대출기간 : 30년 이 율 : 7% 상환방법 : 원리금균등 분할상환 타 부채(기존담보대출 신용대출) : 3,000만원 가계자금금리 : 8.29% 월 원리금(원금 이자) 665,302원 정도임. (*원리금은 대출신청금액, 상환기간, 금리, 상환방법에 따라 틀려짐.) ① 연 원리금 : 665,302원 X 12(개월) = 7,983,624원 ② 타부채 연 이자 : 30,000,000원 X 8.29% = 2,487,000원 ② 필요 연 소득 : 26,176,560원 =(7,983,624원 2,487,000원) ÷ 40% 3. 소득증빙이 어렵다면? 다른 방법으로 소득을 산정해 보자!
소득증빙이 안될 경우 최저생계비용, 신용카드 매출액, 통장 입금내역, 국민연금 납입 영수증 등으로 소득을 산정하여 DTI를 산정할 수 있으며, 대출조건이 같다고 하더라도 소득을 산정하는 방법에 따라 DTI 비율이 틀려집니다. ⅰ) 최저생계비용
ex) 대출금액 : 10,000만원 (1억원) 대출기간 : 30년 이 율 : 7% 상환방법 : 원리금균등 분할상환 월 원리금(원금 이자) 665,302원 정도임. (*원리금은 대출신청금액, 상환기간, 금리, 상환방법에 따라 틀려짐.) ① 연 원리금 : 665,302원 X 12(개월) = 7,983,624원 ② DTI : 7,983,624원 ÷ 15,190,176원 = 52.55% ※ 기혼자의 경우 4인 가구 기준 1,265,848원(연 소득 15,190,176원) 소득 인정. ⅱ) 연말정산용 신용카드 사용내역
◆ 연 소득 : 10,000,000원 ÷ 38.5% = 25,974,026원 (최고 4,500만원까지 소득인정.) ex) 대출금액 : 10,000만원 (1억원) 대출기간 : 30년 이 율 : 7% 상환방법 : 원리금균등 분할상환 월 원리금(원금 이자) 665,302원 정도임. (*원리금은 대출신청금액, 상환기간, 금리, 상환방법에 따라 틀려짐.) ① 연 원리금 : 665,302원 X 12(개월) = 7,983,624원 ② DTI : 7,983,624원 ÷ 25,974,026원 = 30.74% ⅲ) 통장 입금내역 최근 3개월
◆ 연 소득 : 3,000,000원 X 4 X 150% = 18,000,000원 ex) 대출금액 : 10,000만원 (1억원) 대출기간 : 30년 이 율 : 7% 상환방법 : 원리금균등 분할상환 월 원리금(원금 이자) 665,302원 정도임. (*원리금은 대출신청금액, 상환기간, 금리, 상환방법에 따라 틀려짐.) ① 연 원리금 : 665,302원 X 12(개월) = 7,983,624원 ② DTI : 7,983,624원 ÷ 18,000,000원 = 44.35% ⅳ) 국민연금 납입 영수증
2. 서브프라임 관련 용어
ABCP, LTV, DTI 이 중에서 서브프라임 핵심이 되는 7가지만 정리했습니다.
용어 요약
ABS - 자산유동화 안전 채권과 위험 채권을 짬뽕시켜 한 상품으로 묶어서 위험을 상쇄시키는 것 .
CBO - 채권담보부증권 ABS상품 속에 있는 여러 채권의 위험을 일정부분 보증해준 상품 .
CDO - 부채담보부채권 전체적으로 CBO와 같지만 CBO는 회사채만 다루는 상품이지만 CDO는 일반 대출, 금융기관채권, 회사채 등을 다루는 점에서 더 포괄적 개념이다. CDO도 여러 상품을 섞어서 위험을 줄이고 이를 보증하는 보험을 들어 채권 신용등급을 높인 것이다.
CDS - 지급보증증권
부도에 대한 피해를 보증해주는 증권만 따로 파는 금융상품. 보험상품만 파는 것이라고 생각하면 됨. MBS - 주택저당증권 집을 담보로 은행에서 대출했다면 주택저당증권(MBS)이 생성된다. 집을 담보로 은행해서 대출하면 은행은 MBS 만들어서 채권 형태로 팔 수 있다. 위에 4가지 용어들은 서로 유사한 부분이 있지만 MBS는 범위가 다른 용어이다. 하지만 MBS가 ABS, CBO, CDO, CDS 의 원료가 될 수 있다.
LTV -주택담보인정비율 주택 담보가치에 따라 대출가능 한도를 말한다. LTV가 60%라면 1억원 짜리 아파트는 6천 만원까지 대출받을 수 있다. 한국은 LTV 60% 미국은 95% 이여서 집 값이 20%만 떨어져도 상환을 포기해 서브프라임 사태가 벌어진 것이다. DTI - 총부채상환비율 총소득에서 부채 원리금 상환액이 차지하는 비중이다. 총소득이 1억원인데 연간 부채 원리금 상환액이 4천만원일때 DTI 비율은 40%가 된다.
ABS란 (자산유동화) 란??
자산 유동화는 유동성있는 자산(안전)과 비유동성 자산(위험)을 서로 섞어서
위험을 상쇄시키는 것을 자산유동화라고 합니다. 자산 유동화를 하게 되면
유동성자산의 가치는 조금 떨어지겠지만 비유동성 자산의 위험을 줄일 수 있습니다.
직접적인 매각이나 담보대출이 안되는 자산이기 때문에 비유동성 자산인 것입니다.
매각이나 담보대출이 되면 유동성 자산이져 -_-;;
비유동성 자산의 특징은
1. 시장에서 팔수가 없다.
2. 팔수는 있는데 엄청 할인된 즉 헐값에 팔아야한다.
고로 비유동성 자산을 보유하면 고민이 되는것입니다.
그래서 월스트리트에서 생각해 낸게 ABS입니다..
100개의 C급 회사채를 유동화 한다고 가정해 보죠..
개개의 C급 채권은 C급 채권으로서의 리스크를 가집니다.
C급이기 때문에 시장에서 거래도 잘 안되고 가격도 헐값에 넘겨야 하죠..
그러나 C급 채권 100개 정도를 모아서 신용보강을 거쳐 ABS로 발행하면
AAA급 채권 부터 F급 채권까지 나오게 됩니다.
C급 채권이 AAA급으로 바뀌는게 ABS의 묘미겠죠.. ㅎㅎ
간단히 예를 들면
C급채권이 단순하게 부도날 위험이 10%이고 C급채권 100억 어치를 보유하고 있다고
가정을 해보죠.채권 보유자가 채감하는 리스크는 어느 정도 일까요? 100억에서 10%인 10억만이 채권 보유자의 리스크 일까요?아닙니다. 회사가 망할 확률은 10%이지만 망하면 채권 보유자는 100억원 어치의채권을 그냥 날리게 됩니다.. 고로 채감하는 리스크는 엄청나죠.
그래서 채권보유자들이 채감(?)리스크를 줄이고자 ABS를 만드는 것입니다.
저런 사람이 100명이 있다고 가정해 봅시다
시장에는 C급의 회사들이 많이 있으니까요.. -_-;;
부도날 확률이 10% 정도인 회사가 100개가 있다고 가정하고 그 채권보유자들이 모여서
채권을 한곳에 모아 펀드를 만들면 1조짜리 펀드가 만들어지겠지요.
100개의 회사니까 ABS만기시에 90개 정도 회사는 살아남고 10개 회사 정도는 망하게
되겠죠 그렇다면 1조 중에 9000억은 원금보존이 되고 1000억은 손해가 나겠죠.
1000억의 손해를 C급 채권 보유자 100명이 분담하는 것입니다.
그러면 채권 보유자들은 10억의 리스크를 분담하게 되는것이지요..
실제로 10개가 망할지, 100개가 모두 망할지, 한개도 안망할지는
ABS 만기때 가봐야 할겠지만 10%라는 확률이 시장에서 유추된것이라고 할 때
10개정도 망한다고 보는게 보편타당할것입니다..
즉, ABS를 발행하게되면 비유동성자산의 보유자들은 리스크 완화와 현금화를,
ABS를 매수하는 기관은 우량채권을 살수 있어서 서로 윈윈 게임이 되는것입니다.
구조를 보시면 알겠지만 ABS를 발행하는 쪽이 굉장히 유리한 구조여서 ABS채권은
같은 급의 채권에 비해 높은 수익률로 시장에서 거래가 됩니다.
펀드를 Poll 하는 과정에서 신용보강과 후순위채 매입 같은 펀드 자체의 신용보강이
있습니다.. 자세한 사항은 증권사 채권팀에 문의하시면 됩니다..
CBO (채권담보부증권) 란??
CBO란 Collateralized Bond Obligation 즉, 채권담보부증권(=증서)이라는 뜻으로 풀어 볼 수 있겠죠. 물론, 이것 역시 자산유동화(ABS)의 한 형태라 할 수 있죠.
그럼 보통의 ABS와는 무엇이 다를까요?
일반적으로 건전한 회사라면 큰 상관이 없겠지만, 회사의 재무상태가 좋지 않아 오늘 내일 하는 회사일 경우 그 회사가 발행한 채권은 당연히 투기등급채권으로 분류되겠죠. 이런 종류의 회사채는 아무도 사려고 하지 않겠죠. 누가 오늘 내일 하는 기업이 발행한 채권을 사겠습니까? 아무리 수익률이 높다 해도 말이죠. 특히, 요즘 같은 경제 상황에선 더욱 그렇겠죠. 물건은 있는데 그냥 놔두면 거래
는 일어나질 않고…사실 똑똑한 금융공학자나 자산유동화 전문가 들은 항상 어떻게 하면 돈되는 새로운 상품을 개발할까 골몰하고 있습니다. 그러니 이런 분들이 그냥 지나칠
수 없겠죠.
그래서 이런 회사에서 발행한 채권들을 중심으로 채권들을 한데 모읍니다. 그리고 전에 ABS에서 설명했듯이 서류상의 회사(paper company)인 SPV(또는 SPC)를 세워서 이 회사가 일괄적으로 양도를 받습니다. 그런 다음 이 서류상의 회사는 일괄적으로 양도 받은 채권을 담보로 해서 CBO를 발행 하게 되는 것입니다. (주로 증권사가 이 일을 발벗고 나서서 처리하죠…당연히 중간에서 수수료를 떼 먹겠죠.)
물론, 각각의 투기등급채권을 안 사려는 사람들이 이 채권을 모아 담보로 해서 발행한 CBO를 그냥 살리는 없겠죠. 따라서 비빔밥에 고추장과 참기름을 넣듯이 몇 가지 양념을 칩니다. 그래서 신용보증기관이 이 CBO에 일정비율을 보증해 주는 거죠. 그래서 투기 등급의 채권은 비로소 감칠맛 나는 CBO로 탈바꿈 하는 겁니다. 아마 CBO의 키 포인트는 신용보증기관의 보증에 있지 않나 싶습니다. CBO는 크게 두 가지 종류로 나뉘어 집니다. 하나는 이미 발행된 채권을 모아 담보로 하는 것으로 이를 Secondary CBO라 합니다. 나머지 하나는 발행하기 전에 미리 계획을 세워 채권이 발행하자 마자 증권사가 일괄로 인수하여 담보로 하는 것으로 이를 Primary CBO라 합니다. 여기서 주목해야 할 것은 바로 Primary CBO 이죠. 왜냐구요? IMF이후 부도기업이 늘어나고 믿었던 대우, 현대 등이 휘청거리면서 자금시장은 당연히 얼어 붙어 버렸죠. 이런 와중에 투자적격판정을 받지 못한 비실비실한 기업이나 중소기업 들은 자금 구하기가 더 어렵게 되었습니다.
하지만, 은행에서 돈을 빌리자니 은행은 은행 나름대로 BIS비율이다. 뭐다
해서 함부로 돈을 빌려 주지 않고, 그렇다고 회사채를 발행하여 자금을 조달하려 해도 이런 상황에서 누가 망할 지도 모르는 회사의 채권을 사겠습니까. 이런 어려운 시기에 신용보증기금과 같은 기관에서 보증을 해주는 조건으로 채권을 발행하여 이를 담보로 제공한 후 SPC를 통해 CBO를 발행한다면 투자 부적격 기업 들은 자금을 구할 수 있는 길이 생기는 거죠. 그래서 정부도 중소기업 들의 자금 부족을 해소할 목적으로 Primary CBO발행을 조속히 실행하기위해 여러 제도를 개선해 주었죠.
또한 이를 구매하는 쪽도 신용보증기금이 일정 비율만큼 보증을 서니 크게 돈을 떼일 염려도 없고 또 아시다시피 정상적인 채권보다는 수익률도 짭짭하겠죠. 투신사는 CBO펀드를 만들어 이 펀드를 CBO에 투자하고 이를 증권사를 통해 고객에게 판매를 하는 겁니다. 이런 거 보면 단순한 예금이나 적금에 비해 재미있고 다양한 금융상품을 개발하는 사람들이 참 대견하게 보입니다. 그래서 요즈음엔 증권사의 자산유동화팀이 뜨는가 봅니다. 제가 잠시 근무했던 모 증권사를 통해 작년에 국내 최초로 Primary CBO를 인수하여 발행했다고 하는데, 이 증권사의 관계자에 따르면 그야 말로 한 큐에 수수료만해도 몇 십억원을 먹었다고 하니 증권사 입장에선 어마어마한 Cash Cow가 아닌가 생각됩니다. CDO 부채담보부채권 ( Collateralized Debt Obligation)
1. CDO란 회사채나 금융기관의 대출채권 등을 모아 유동화시킨 신용파생상품. 특히 기초자산이 회사채인 경우 채권담보부증권(CBO, Collateralized Bond Obligation)이라고 한다. 이 과정에서 신용등급을 높이기 위해 채권보증회사(모노라인)들이 보증을 서기도 한다.CDO는 담보로 사용된 대출이나 회사채가 제때 상환되지 못할 경우 투자자들의 손실로 이어진다.수익을 목적으로 발 행하는 'Arbitrage CDO'와 신용위험을 투자자에게 전가하기 위해 발행하는 'Balance Sheet CDO(B/S CDO)'로 나뉜다. CDO는 2006년 미국 등에서 1조달러(약 917조원)어치가 발행될 정도로 큰 인기를 얻었다.그러나 서브프라임 모기지 사태가 불거진 후 채권 가격이 폭락하면서 주요 금융회사 등 투자자들이 큰 손해를 입었다. 90년대 중반에 첫 선을 보인후 미국, 유럽 등지에서 발행규모가 증가해왔다.
2. 일반 대출과 회사채，자산담보부증권(ABS) 등을 한데 묶어 만든 유동화 채권.미국 월가의 투자은행(IB)들은 신용등급이 상대적으로 낮은 채권들을 섞어 새로운 신용등급을 가진 CDO로 만들어 팔아 왔다. △'대공황 이후 최악 금융위기'
신용 디폴트 스왑(CDS) 같은 파생상품 분야와 회사들에도 모기지 부실의 불똥이 튀면서 일파만파의 금융위기를 초래하고 있는 현 상황에 대해 월스트리트저널(WSJ)은 '1930년대 미국의 대공황 이후 최악의 위기이며, 아직 끝이 보이지 않는다'고 18일 보도했다. 이 신문은 현재 미국이 앓고 있는 병은 금융기관과 각 가정이 그동안 과도하게 빌린 부채를 줄여야 하는 데 따른 것이라고 분석했다. 마크 거틀러 뉴욕대 교수는 '지금 대공황 이후 최악의 금융위기가 벌어지고 있다는 점에 이론의 여지가 없다'며 이와 동시에 대공황 때 볼 수 없었던 정책적 대응도 이뤄지고 있다고 말했다. 한편 국제통화기금(IMF)의 존 립스키 수석부총재는 18일 워싱턴 소재 국제전략문제연구소(CSIS)에서 가진 연설에서 대부분의 선진국 경제가 현재 불황이거나 경기침체에 빠져들기 직전 상황에 놓여 있다고 지적했다. 천만명 부동산의 꿈 동호회 프렌차이즈 개설 현황 - 5곳 가입 한 분은 무료 상담.
|
댓글
