2015-04-07 17:35

http://blog.drapt.com/asiaboss/81428395738192

자료출처 : 닥터아파트 > 오윤섭의 부자노트

원문출처 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=rich_note_view&menu_key=9&uid=855

2104년 마지막 부자노트네요. 부자노트를 쓰는 것도 힘들지만 누구보다 부자노트를 읽는 독자님들이 더 힘들었을 것이라고 생각합니다^^ 2014년 한해 잘 마무리하세요.

이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 우여곡절 끝에 여야합의로 국회 통과를 앞둔 부동산 3법 중 분양가상한제 탄력적용에 대해 집중분석합니다.

누가 말했듯이 부동산 3법에서 투자자에게 ‘알맹이’는 바로 분양가 상한제 탄력적용입니다. 구체적으론 민간택지의 분양가상한제 폐지입니다. 분양가상한제 도입배경 및 부작용을 정리한뒤 분양가상한제 폐지에 따른 최대 수혜지를 소개합니다.

분양가상한제 폐지에 따른 최대 수혜 단지는 12월 29일(월) 닥터아파트 2015년 부동산시장 투자전략 세미나에서 공개됩니다. http://www.drapt.com/event/seminar141222/

분양가상한제 도입 배경

분양가상한제는 노무현 참여정부(2003~2007년) 시절 강도 높은 규제대책에도 불구하고 집값 폭등이 계속되자 분양가상한제를 전면적으로 실시합니다. 인근 재고아파트 시세보다 10~20% 싸게 공급해 집값을 안정시키겠다는 것입니다.

2005년 5월부터 공공택지내 전용 85㎡이하에 분양가상한제가 적용됐습니다. 그래도 집값 상승세가 계속되자 2006년 2월부터 공공택지 모든 아파트(주상복합 포함)로 확대됐습니다. 이어 2007년 9월부터 민간택지까지 분양가상한제가 확대됐습니다. 그리고 2014년 12월 현재까지 계속되고 있습니다.

분양가상한제가 적용되는 아파트 분양가는 건축비(기본형 건축비 건축비 가산비용) 택지비를 합산하는 방식으로 계산됩니다. 분양가상한제에 적용되는 아파트를 분양할 경우 산정된 건축비 택지비 이하로 분양가를 책정해야 합니다.

국토교통부장관은 주택건설에 투입되는 건설자재 등 가격변동을 고려해 산정한 공동주택 공사비 지수와 이를 반영한 기본형 건축비를 매년 3월과 9월 고시합니다.

분양가 상한제 부작용

마감재 하향평준화

아파트 분양가의 건축비를 나라에서 정한 법정건축비로 규제하는 것입니다. 서울 강남이든 강북이든 수도권 외곽이든 지방 시골이든 건축비를 시장 상황에 상관없이 거의 똑같이 책정해야 됩니다.

자재값이 치솟아도 건축비는 1년에 두 번씩 정부가 고시하는 기준에 따라야 합니다. 과거 사회주의의 계획경제 느낌이 나지 않나요? 땅값은 계속 오르는데 건축비는 정부에서 통제하는 것입니다. 물론 일부에선 정부가 고시하는 기본형 건축비가 그동안 너무 올랐다고 주장하기도 하지만 말입니다.

시행사든 시공사든 아파트를 짓는 땅값(택지비)으로 돈을 벌기는 힘듭니다. 특히 서울 도심 재개발 재건축에선 더욱 그렇습니다. 건축비에서 이윤을 남겨야 합니다. 하지만 분양가상한에 맞춰 분양가를 책정해 돈을 벌려면 싼 마감재를 쓸 수밖에 없습니다. 그래서 입주자들은 마감재가 마음에 안들면 입주시점에 수천만원을 들여 리모델링을 할 수밖에 없는 것입니다.

분양가상한제가 폐지되면 입지에 따라, 수요자 취향에 따라 자유롭게 마감재를 선택할 수 있습니다. 대량공급으로 이윤이 많이 남는 고급 또는 중급 마감재를 쓸 것입니다. 강남권 등 땅값이 비싼 곳에선 좋은 마감재를 쓰니 분양가가 오를 것입니다. 

신규주택 공급물량 감소

재개발 재건축시장에 국한해서 말씀드립니다. 조합의 가장 큰 수익원은 바로 일반분양분입니다. 즉 적정 분양가를 책정해 100% 계약되면 조합에게 분양수익이 되는 것입니다. 분양수익이 많을수록 사업 수익성이 좋아집니다. 수익성이 좋아지면 개발이익인 무상지분율(비례율)이 높아져 조합원에게 돌아가는 환급금이 늘어나거나 추가부담금이 줄어들게 됩니다.

하지만 분양가상한제가 적용되면 시장상황에 따라 적정 분양가를 책정하지 못해 줄어든 분양수익의 손실은 그대로 조합원 추가부담금이 됩니다.

그만큼 재개발 재건축 사업의 수익성이 떨어지는 것입니다. 수익성이 떨어지니 사업을 추진하는 단지가 많지 않습니다. 건설사도 분양가상한제로 돈을 벌 여지가 없으니 시공하지 않습니다.

 

그나마 재건축을 추진하는 단지의 사업속도도 분양가상한제로 지지부진합니다. 수익성이 떨어지니까 말입니다. 투자자 이탈이 가속화됐습니다. 

 

결국 분양가상한제가 본격적으로 적용된 2008년 이후 재개발 재건축 사업이 중단되면서 도심권 신규주택공급이 급감했습니다. 특히 강남권이 많이 줄었습니다.

주택시장 침체

참여정부가 분양가상한제를 2005년에 도입할 당시 타깃은 바로 강남권이었습니다. 강남권 집값만 잡으면 다른 지역의 집값은 자연히 잡힌다는 계산이었습니다.

틀리지는 않았습니다. 하지만 2008년 글로벌 금융위기까지 겹치면서 집값은 폭락하고 매매수요는 사라져버렸습니다. 전세수요만 증가했습니다. 신규물량은 줄어들고 저금리시대를 맞아 반전세, 월세물량은 늘어 전셋값이 폭등했습니다.

분양가상한제로 재개발 재건축사업이 중단돼 투자자가 이탈하자 주택거래량은 급감했습니다. 결국 주택시장이 7년 이상 침체되는데 분양권상한제가 한몫했습니다. 

주택시장을 정상화시키려면 강남권 거래량이 늘어나야 합니다. 강남권이 주택시장 선행지수이기 때문입니다. 그러기위해선 재건축사업이 살아나야 합니다.

재건축사업이 살아나는데 앞으로 분양가상한제 폐지가 큰 몫을 할 것입니다. 조합원 수익이 늘어나니까요. 떠났던 투자자가 다시 돌아올 것입니다. 이미 돌아오고 있습니다. 그러면 자연히 거래량이 늘어날 것입니다.

다시 정리하면 분양가상한제는 2008년 이후 집값 하락기에 주택 품질을 떨어트리고 도심권 신규주택공급을 위축시켜 주택시장이 침체하는데 한몫했습니다.

분양가상한제 폐지 최대 수혜지

아래 글로벌이코노믹 기사를 보면 분양가상한제 폐지에 따른 최대 수혜지가 어딘지를 쉽게 알수 있을 것입니다.

“신반포1차의 재건축 조합들이 조합원에게 돌려주는 추가 환급금이 다시 1억원이 늘어나 일부 조합원들은 아파트 1채와 함께 5억원이 넘는 현금을 돌려받는 ‘잭팟’을 터뜨리게 됐다.

 

<중략>

대다수의 재건축 단지가 추가 분담금으로 골머리를 앓는 것에 반해 신반포 1차가 ‘잭팟’을 터뜨릴 수 있었던 비밀은 분양가에 있다. 이 단지는 강남에서 재건축 단지에선 드물게 분양가상한제가 적용되지 않는다. 이러한 기세를 등에 업고 3.3㎡당 최대 5000만원의 일반 아파트 역대 최고가로 책정했음에도 불구, 분양에 성공했기 때문이다.”

분양가상한제 폐지의 최대 수혜지는 민간택지입니다. 민간택지에서 분양하는 아파트의 분양권 전매가 완전 자유화됩니다. 즉 수도권에서 6개월 전매제한이 없어지고 지방처럼 분양계약 후 바로 전매할 수 있습니다.  

분양가상한제 폐지의 최대 수혜지는 민간택지 중 재개발 재건축 단지 입니다.

 

분양가상한제 폐지의 최대 수혜지는 재개발 재건축 단지 중 관리처분인가를 앞둔 곳입니다.

 

분양가상한제 폐지의 최대 수혜지는 관리처분인가를 앞둔 곳 중 일반분양분이 많은 곳입니다. 분양가상한제 폐지로 조합의 분양수익이 극대화되기 때문입니다.

 

분양가상한제 폐지의 최대 수혜지는 일반분양분이 많는 곳의 조합원 입주권(분양권)입니다.

그럼 구체적으로 어느 단지일까요? 12월 29일(월) 닥터아파트 2015년 부동산시장 투자전략 세미나에서 공개됩니다. http://www.drapt.com/event/seminar141222/

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