이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 우여곡절 끝에 여야합의로 국회 통과를 앞둔 부동산 3법 중 분양가상한제 탄력적용에 대해 집중분석합니다.

누가 말했듯이 부동산 3법에서 투자자에게 ‘알맹이’는 바로 분양가 상한제 탄력적용입니다. 구체적으론 민간택지의 분양가상한제 폐지입니다. 분양가상한제 도입배경 및 부작용을 정리한뒤 분양가상한제 폐지에 따른 최대 수혜지를 소개합니다.

분양가상한제 폐지에 따른 최대 수혜 단지는 12월 29일(월) 닥터아파트 2015년 부동산시장 투자전략 세미나에서 공개됩니다. http://www.drapt.com/event/seminar141222/

분양가상한제 도입 배경

분양가상한제는 노무현 참여정부(2003~2007년) 시절 강도 높은 규제대책에도 불구하고 집값 폭등이 계속되자 분양가상한제를 전면적으로 실시합니다. 인근 재고아파트 시세보다 10~20% 싸게 공급해 집값을 안정시키겠다는 것입니다.

2005년 5월부터 공공택지내 전용 85㎡이하에 분양가상한제가 적용됐습니다. 그래도 집값 상승세가 계속되자 2006년 2월부터 공공택지 모든 아파트(주상복합 포함)로 확대됐습니다. 이어 2007년 9월부터 민간택지까지 분양가상한제가 확대됐습니다. 그리고 2014년 12월 현재까지 계속되고 있습니다.

분양가상한제가 적용되는 아파트 분양가는 건축비(기본형 건축비 건축비 가산비용) 택지비를 합산하는 방식으로 계산됩니다. 분양가상한제에 적용되는 아파트를 분양할 경우 산정된 건축비 택지비 이하로 분양가를 책정해야 합니다.

국토교통부장관은 주택건설에 투입되는 건설자재 등 가격변동을 고려해 산정한 공동주택 공사비 지수와 이를 반영한 기본형 건축비를 매년 3월과 9월 고시합니다.

분양가 상한제 부작용

마감재 하향평준화

아파트 분양가의 건축비를 나라에서 정한 법정건축비로 규제하는 것입니다. 서울 강남이든 강북이든 수도권 외곽이든 지방 시골이든 건축비를 시장 상황에 상관없이 거의 똑같이 책정해야 됩니다.

자재값이 치솟아도 건축비는 1년에 두 번씩 정부가 고시하는 기준에 따라야 합니다. 과거 사회주의의 계획경제 느낌이 나지 않나요? 땅값은 계속 오르는데 건축비는 정부에서 통제하는 것입니다. 물론 일부에선 정부가 고시하는 기본형 건축비가 그동안 너무 올랐다고 주장하기도 하지만 말입니다.

시행사든 시공사든 아파트를 짓는 땅값(택지비)으로 돈을 벌기는 힘듭니다. 특히 서울 도심 재개발 재건축에선 더욱 그렇습니다. 건축비에서 이윤을 남겨야 합니다. 하지만 분양가상한에 맞춰 분양가를 책정해 돈을 벌려면 싼 마감재를 쓸 수밖에 없습니다. 그래서 입주자들은 마감재가 마음에 안들면 입주시점에 수천만원을 들여 리모델링을 할 수밖에 없는 것입니다.

분양가상한제가 폐지되면 입지에 따라, 수요자 취향에 따라 자유롭게 마감재를 선택할 수 있습니다. 대량공급으로 이윤이 많이 남는 고급 또는 중급 마감재를 쓸 것입니다. 강남권 등 땅값이 비싼 곳에선 좋은 마감재를 쓰니 분양가가 오를 것입니다. 

신규주택 공급물량 감소

재개발 재건축시장에 국한해서 말씀드립니다. 조합의 가장 큰 수익원은 바로 일반분양분입니다. 즉 적정 분양가를 책정해 100% 계약되면 조합에게 분양수익이 되는 것입니다. 분양수익이 많을수록 사업 수익성이 좋아집니다. 수익성이 좋아지면 개발이익인 무상지분율(비례율)이 높아져 조합원에게 돌아가는 환급금이 늘어나거나 추가부담금이 줄어들게 됩니다.

하지만 분양가상한제가 적용되면 시장상황에 따라 적정 분양가를 책정하지 못해 줄어든 분양수익의 손실은 그대로 조합원 추가부담금이 됩니다.

그만큼 재개발 재건축 사업의 수익성이 떨어지는 것입니다. 수익성이 떨어지니 사업을 추진하는 단지가 많지 않습니다. 건설사도 분양가상한제로 돈을 벌 여지가 없으니 시공하지 않습니다.

그나마 재건축을 추진하는 단지의 사업속도도 분양가상한제로 지지부진합니다. 수익성이 떨어지니까 말입니다. 투자자 이탈이 가속화됐습니다. 

결국 분양가상한제가 본격적으로 적용된 2008년 이후 재개발 재건축 사업이 중단되면서 도심권 신규주택공급이 급감했습니다. 특히 강남권이 많이 줄었습니다.

주택시장 침체

참여정부가 분양가상한제를 2005년에 도입할 당시 타깃은 바로 강남권이었습니다. 강남권 집값만 잡으면 다른 지역의 집값은 자연히 잡힌다는 계산이었습니다.

틀리지는 않았습니다. 하지만 2008년 글로벌 금융위기까지 겹치면서 집값은 폭락하고 매매수요는 사라져버렸습니다. 전세수요만 증가했습니다. 신규물량은 줄어들고 저금리시대를 맞아 반전세, 월세물량은 늘어 전셋값이 폭등했습니다.

분양가상한제로 재개발 재건축사업이 중단돼 투자자가 이탈하자 주택거래량은 급감했습니다. 결국 주택시장이 7년 이상 침체되는데 분양권상한제가 한몫했습니다. 

주택시장을 정상화시키려면 강남권 거래량이 늘어나야 합니다. 강남권이 주택시장 선행지수이기 때문입니다. 그러기위해선 재건축사업이 살아나야 합니다.

재건축사업이 살아나는데 앞으로 분양가상한제 폐지가 큰 몫을 할 것입니다. 조합원 수익이 늘어나니까요. 떠났던 투자자가 다시 돌아올 것입니다. 이미 돌아오고 있습니다. 그러면 자연히 거래량이 늘어날 것입니다.

다시 정리하면 분양가상한제는 2008년 이후 집값 하락기에 주택 품질을 떨어트리고 도심권 신규주택공급을 위축시켜 주택시장이 침체하는데 한몫했습니다.

분양가상한제 폐지 최대 수혜지

아래 글로벌이코노믹 기사를 보면 분양가상한제 폐지에 따른 최대 수혜지가 어딘지를 쉽게 알수 있을 것입니다.

“신반포1차의 재건축 조합들이 조합원에게 돌려주는 추가 환급금이 다시 1억원이 늘어나 일부 조합원들은 아파트 1채와 함께 5억원이 넘는 현금을 돌려받는 ‘잭팟’을 터뜨리게 됐다.

<중략>

대다수의 재건축 단지가 추가 분담금으로 골머리를 앓는 것에 반해 신반포 1차가 ‘잭팟’을 터뜨릴 수 있었던 비밀은 분양가에 있다. 이 단지는 강남에서 재건축 단지에선 드물게 분양가상한제가 적용되지 않는다. 이러한 기세를 등에 업고 3.3㎡당 최대 5000만원의 일반 아파트 역대 최고가로 책정했음에도 불구, 분양에 성공했기 때문이다.”

분양가상한제 폐지의 최대 수혜지는 민간택지입니다. 민간택지에서 분양하는 아파트의 분양권 전매가 완전 자유화됩니다. 즉 수도권에서 6개월 전매제한이 없어지고 지방처럼 분양계약 후 바로 전매할 수 있습니다.  

분양가상한제 폐지의 최대 수혜지는 민간택지 중 재개발 재건축 단지 입니다.

분양가상한제 폐지의 최대 수혜지는 재개발 재건축 단지 중 관리처분인가를 앞둔 곳입니다.

분양가상한제 폐지의 최대 수혜지는 관리처분인가를 앞둔 곳 중 일반분양분이 많은 곳입니다. 분양가상한제 폐지로 조합의 분양수익이 극대화되기 때문입니다.

분양가상한제 폐지의 최대 수혜지는 일반분양분이 많는 곳의 조합원 입주권(분양권)입니다.

그럼 구체적으로 어느 단지일까요? 12월 29일(월) 닥터아파트 2015년 부동산시장 투자전략 세미나에서 공개됩니다. http://www.drapt.com/event/seminar141222/

이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 분양시장 호조와 민간택지 분양가 상한제 폐지에 따른 분양가 상승이 아파트시장에 어떤 영향을 미칠지를 들여다보겠습니다.

분양가 얼마나 올랐나?

먼저 위례신도시 분양가 추이를 들여다봅니다. 수도권에선 2014년 10월 1일 1순위 청약접수를 한 위례자이가 분양가 상승 신호탄을 쏘아 올렸습니다. 451가구에 6만명이 넘는 청약자가 몰리며 1순위 마감했지요. 고분양가 논란에도 엄청난 청약자가 몰렸습니다. 분양가는 평당 평균 1천7백95만원 이었습니다.

주택건설사들은 위례자이 성공적인 분양이후 분양가상한제가 적용됐음에도 공격적으로 분양가를 책정한 것입니다. 이어 10월 31일 청약한 위례중앙푸르지오는 평당 분양가가 1천8백만원을 넘었습니다.

위례신도시에서 첫 분양한 2010년 3월 당시 아파트 평당 분양가는 1천2백만원대였습니다. 4년만에 평당 5백만원 이상이 올랐습니다. 32평형 기준으로 한다면 위례에서 분양가가 1억6천만원이 오른 것입니다.

이 같은 분위기는 화성 동탄2신도시도 마찬가지입니다. 1월 22일부터 청약접수를 받는 동탄2 호반베르디움 3차의 경우 전용면적 84㎡ 평당 분양가가 1천23만원으로 1천만원을 돌파했습니다.  2014년에 분양한 반도유보라3차가 9백20만원대, 금강펜테리움1차는 880만운대에 비해 고분양가입니다. 하지만 모델하우스 열기는 뜨겁습니다.

물론 최근 분양시장에서 고분양가가 모두 성공한 것은 아닙니다. 2014년 11월 경희궁자이가 평당 2천3백만원대로 분양했지만 일부 평형에서 미분양이 발생했습니다. 고덕주공1단지를 재건축한 고덕래미안힐스테이트의 경우 지난해 4월 평당 2천만원이 넘지 않는 수준에서 분양했지만 분양초기에 대량 미분양이 발생했습니다.

위례자이와 거의 동시에 분양한 보문파크뷰자이도 평당 1천6백만원대에 분양했지만 역시 미분양됐습니다. 지난해 12월 분양한 김포 한강시도시 3차 푸르지오도 전용면적 59㎡의 소형임에도 분양가가 1천만원에 육박해 미분양이 많이 발생했습니다.

분양가상한제 폐지는 분양가를 얼마나 올릴까?

분양가상한제 폐지로 분양가 상승은 누구나 공감하듯 강남권에서 주도할 것입니다. 강남권은 지난해에 이미 평당 4천만원시대를 맞았습니다.

서초구 반포동 신반포1차 재건축아파트 아크로리버파크 2회차는 지난해 9월 분양 당시 전용면적 112㎡ 분양가가 최고 4천9백92만원에 달했습니다. 평균은 4천1백30만원. 그럼에도 분양권 프리미엄은 현재 5천만원이상 붙어있습니다.

청약통장 가입자에게 우선 분양하는 일반아파트로는 역대 최고 분양가를 책정했음에도 분양에 성공했습니다. 아크로리버파크 1회차의 경우 지난 2013년 12월 평균 3천9백85만원에 분양했습니다.

이런 고분양가가 가능했던 것은 신반포1차가 지난 2005년 5월 사업승인을 받아 분양가상한제 적용대상이 아니었기 때문입니다.

올해 분양예정인 서울 재개발 재건축 아파트 일반분양 시기는 대부분 4월이후로 맞춰졌습니다. 조합에서 수익성을 극대화하기 위해 민간택지 분양가상한제가 폐지된후 분양하려고 하기 때문입니다.

분양가상한제 폐지되면 아파트 분양가는 얼마나 오를까요? 입지, 브랜드파워, 주택시장 상황에 따라 달라질 것입니다.

정부는 최근 민간택지 분양가상한제를 탄력 적용하는 기준을 마련했습니다. 국토교통부는 직전 3개월 동안 평균 청약 경쟁률이 20:1을 초과한 지역 등에 해당되면 주택정책심의위원회를 통해 분양가상한제를 적용할지 심의할 예정입니다.

하지만 최근 위례나 동탄2, 김포 한강신도시에서 보듯 분양가상한제를 적용한다고 분양가가 낮아질 가능성은 거의 없습니다. 집값이 폭락하지 않는 한 말입니다.

다만 형식적이든 실효적이든 4월 분양가상한제가 폐지되면 건설사는 강남을 중심으로 고급마감재를 쓰면서 공격적으로 고분양가를 책정할 것입니다.

분양가상한제가 폐지되고 지금과 같은 분양시장, 분양권시장 열기가 계속된다면 강남권 아파트 분양가는 4월 이후 인근 아파트시세보다 비싸게 책정될 것입니다. 경기권의 경우 분양권 프리미엄 시세에 맞춰 책정될 가능성이 높습니다.

분양가 상승에 따른 투자타이밍

아파트 분양가 상승은 인근 분양권 프리미엄을 끌어올릴 것입니다. 또 인근 재고아파트 가격이 동반상승할 것입니다. 또 분양가 상승을 견인할 것입니다. 내집마련 실수요자 입장에서는 악순환이 되는 것입니다.

2015년 하반기에는 1~2년전 분양한 수지 래미안이스트파크(평당 1천2백80만원), 래미안 대치청실(3천2백만원) 고덕래미안힐스테이트(1천9백50만원) 등 분양가가 싸게 느껴질 것입니다. 또 한강신도시 3차 푸르지오, 보문파크뷰자이, 경의궁자이 분양가가 비싸지 않다고 생각될 것입니다.

따라서 수요는 있지만 분양가가 비싸 미분양이 된 아파트라면, 특히 단지규모, 브랜드파워 등에서 입주 이후 블루칩 단지, 지역 랜드마크 단지가 될 아파트라면 내집마련 실수요자는 적극적으로 매수해도 좋을 것입니다. 늦어도 4월이전에 매입하는게 좋습니다.

아파트 분양가에 대한 변하지 않는 철칙. 분양가는 결코 내리지 않는다는 것입니다. 땅값이 내리지 않는 한 말입니다. 원자재 가격이 폭락하지 않는 한 말입니다. 집값 하락기에도 분양가는 계속 올랐습니다. 다만 상승폭이 작았을 뿐입니다. 부자노트 독자님들은 꼭 명심해야 합니다.