서울시는 도정법이전 재개발사업을 자력재개발 방식과 합동재개발 방식으로 구분하였다. 1973년부터 시행된 자력재개발 방식은 지방자치단체가 시행자가 되어 공공시설 설치 및 행정지원 등을 담당하고, 주택은 주민이 건립하는 형태로 운영됐다. 1983년 이후 시행된 합동재개발방식은 토지등소유자가 조합을 구성하여 법정 시행자의 자격을 갖추어 자율적으로 주택재개발사업을 시행하는 방식이었다. 

 

자력재개발사업에 의해 주택을 건축하는 경우에는 구획 및 건축계획에 적합한 4가구 이상 입체화된 주택을 건축하도록 하였는바, 이때 건축된 입체화된 주택을 협동주택이라 한다(구 서울시 주택개량재개발사업 시행조례 제4조).

 

1985년 건축법 개정을 통해 단독주택용 택지에 공동주택을 건축할 수 있도록 허용함으로써 다세대주택이 등장하게 되었고, 단독주택에 여러 세대가 독립적으로 임차하여 거주할 수 있는 주택형태가 일반화되자 1990년에 건축법의 개정을 통해 다가구주택을 제도화하였다. 1985년 이전에 신축된 협동주택은 실질적으로 다가구 또는 다세대임에도 불구하고 다가구, 다세대의 제도가 미비하였기 때문에 단독주택에 준하여 관계법규를 적용하게 되었다.

 

서울시의 조례 개정전 협동주택은 법률적으로 단독주택에 해당되고, 여러 소유자가 하나의 건물을 공유하고 있는 것이므로, 재개발사업이 시행될 경우 조합은 위 협동주택 소유자 전원에게 단지 하나의 분양권만을 줄 수밖에 없었다.

 

서울시는 도시및주거환경정비조례 제정당시 부칙에서 1997년 1월 15일 이전에 가구별로 지분 또는 구분소유등기를 필한 다가구주택에 대해, 다가구주택으로 건축허가 받은 가구수에 한하여 가구별 각각 1인을 분양대상자로 하도록 규정하였다.

 

위 서울시 조례 부칙의 입법취지는 △다수인이 다가구주택으로 건축허가를 받아 건물을 신축하는 것은 다세대주택의 규제사항을 회피하기 위한 것일 뿐 재개발아파트의 분양권을 얻기 위한 것이 아니며 △건축허가를 받은 가구수 만큼 위 다가구주택에 거주하고 있다면 위 다구가주택은 건축물관리대장상 다세대주택과 구분될 뿐 실질적인 용도는 다세대와 동일하며 △건축허가 당시부터 가구별로 지분 또는 구분소유등기를 마친 가구의 권리는 보호할 필요성이 더욱 크다할 것이므로, 위와 같은 점을 참작하여 서울시 조례에서는 건축허가 받은 가구수만큼 분양권을 인정한 것이다.

 

도정법은 토지 또는 건축물이 수인의 공유에 속하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 보며, 2인 이상이 1주택을 공유한 경우에는 1주택만 공급하도록 되어 있다. 즉 다가구주택은 단독주택의 한 유형이고, 수인이 하나의 건물을 공유하는 것으로서 하나의 분양권만 인정되어야 하므로, 위 서울시 조례 부칙의 규정은 도정법에 위반된 무효라고 주장하는 견해가 있을 수 있다.

 

그러나 도정법의 입법취지가 주택정비사업구역내 토지등소유자의 주거환경을 개선하기 위한 것으로서, 위 서울시 조례 부칙의 입법취지는 오히려 도정법의 입법취지에 부합하다 할 것이다. 또 투기와 관련없는 다가구주택 소유자를 현금청산에 의해 쫓아내는 것은 법 감정에도 맞지 않는다는 점에 비추어 단순히 문리적인 해석만으로 위 서울시 조례 부칙이 도정법에 위반된다고 할 수 없다.

 

다가구주택제도 도입 이전의 사실상 다가구주택인 단독주택(협동주택 포함)에 대해 별다른 규정이 없어 해당 주민들의 민원이 잇따랐고, 이에 서울시는 2006년 1월 1일 다가구주택과의 형평성을 고려하여 ‘1990년 4월 21일 다가구주택제도 도입이전에 단독주택으로 건축허가를 받아 지분 또는 구분등기를 필한 사실상의 다가구주택’의 소유자들에게도 분양권을 인정해 주도록 조례를 개정하였다.

 

위 서울시조례의 개정에 의해 다가구주택제도의 도입이전에 사실상의 다가구주택으로 사용하던 협동주택의 소유자들도 주택재개발조합의 조합원자격 및 분양권을 인정받게 되었다.

 

하지만 주택재건축조합에 있어 협동주택의 조합원자격 및 분양권의 인정여부에 대해 아직 명시적인 규정이 없으며, 이에 대해서는 다음에 논하기로 한다.