2006-07-18 00:44

http://blog.drapt.com/asiaboss/64411153151099985

임대가 -> 전세가 환산

임대가 -> 분양가 환산



수익률 공식
((년월세료-대출이자)/(분양가-대출-임대보증금))*100

분양대금이 1억, 대출 4천만원, 이자 년280만원,
임대보증금1천만원, 월세료 60만원 일 경우
수익률 계산은
(60만원*12-280만원/1억-4천만원-1천만원)*100=8.8%


전세로 전환하는법

분양금액이 1억일 경우 분양대금의 60-80% 가량을 전세가로 책정.
경기나 지주에 따라 변동하나 일반적으로 70%로 잡음.
그러면, 전세는 7천만원. 7천만원을 기준으로 3:7, 5:5, 7:3 등
보증금과 월세 비중을 정한다.


수익률 예시)
분양가 3억인경우
융자 1억, 보증금 1억, 월세 100만원으로 정했을 경우

투자액: 1억
월 내야할 이자 : 1억*연7%/12 = 583,333원
월 소득은 : 100만원
월 수익은 : 1,000,000 - 583,333 = 416,667원
년 수익률은 (416,667 * 12)/님의 투자액 1억 = 5%
이므로 이익이 별로 없다.

이 경우 이익을 실현하기 위해 월세를 월 1.2%로 올린다든지,
아니면 보증금을 내리고 월세를 올린다든지, 바닥 권리금을 받아서
초기 투자비를 낮춘다든지 하는 방법 등이 있다.



상가 임대 수익률 계산법.임대가에서 전세로 환산하는법, 임대가에서 분양가로 환산하는법,



우선 수익률 공식부터 알아야 하겠네요.

(년월세료-대출이자)
-------------------------------------- *100 = @%


분양가-대출-임대보증금(실투자금액)*100



분양대금이 1억, 대출 4천만원, 이자 년280만원, 임대보증금1천만원, 월세료 60만원 일 경우 수익률 계산은
(60만원*12-280만원/1억-4천만원-1천만원)*100=8.8%


*전세로 전환하는법

분양금액이 1억일 경우 분양대금의 60-80% 가량이 전세가 이구요(경기에 따라 변동). 그래서 70%로 잡으면 전세는 7천만원 이겠고 전세가의 20%를 임대 보증금으로 잡습니다.(임대 보증금은 임차인 사정에 따라 다르니 임대 보증금이 많으면 월세가 조금이고 임대 보증금이 적으면 월세가 많아 지겠지요. 그래서 1부라함은 임대보증금 1000만원 변동에 월세 비율은 10만원 이겠습니다).

그러면 임대 보증금은 1400만원 일거구 임대보증금의 잔액 7000만원-1400만원 즉 5400만원을 금리로 잡아서 월세로 줘야 하는데 통상 1부에서 1.8부까지 책정합니다. 1부라 함은 년12%의 금리라는 계산이 형성 됩니다. 1부로 잡으면 5600만원의 1부이면 56만원이 월세가로 됩니다.

상가 분양가의 약 70%정도를 전세가로 책정을합니다.



약간 다를 수는 있지만 보통 그렇게 정합니다.
처음 상가를 3억에 분양 받으시면 전세가를 2억에 맞춥니다.
월세는 전세가를 기준으로 보증금이 만약 1억이면 나머지 1억에 대한
월 1% 이자 100만원이 월세가이며 보증금이 5000 만원이라면
1억5000만원에 대한 월 1% 이자 150 만원이 월세가격이 되겠지요.
(1%라는 것은 정해지지는 않았지만 관례적으로 많이들 책정합니다.)

*수익률과 이자 부분
님이 분양가 3억 중 1억을 융자 받으셨고 월세를 보증금 1억에
월세 100만원으로 정했을 경우를 예로 들면,
님의 투자액: 1억
월 님이 내야할 이자 : 1억*연7%/12 = 583,333원
월 님의 소득은 : 100만원
월 님의 수익은 :1,000,000 - 583,333 = 416,667원
님의 년 수익률은 (416,667 * 12)/님의 투자액 1억 = 5%
이므로 이익이 별로 없지요.
이 경우 이익을 실현하기 위해 월세를 월 1.2%로 올린다든지,
아니면 보증금을 내리고 월세를 올린다든지,
바닥 권리금을 받아서 초기 투자비를 낮춘다든지 하는
방법 등이 있을 것입니다.

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