3주택 이상자의 양도세와 절세전략

올해부터 3주택 이상자의 60% 중과세도 2년간 45%로 완화한다. 2008년 말 3주택 이상자가 특례기간(2009.1.1~2010.12.31일 사이 기간) 중 2주택을 초과하여 매도하는 주택(아래 표에서 A)들은 45%를 적용받는다.
 
세율이 60%에서 45%로 완화되지만 3년 이상 보유하더라도 장기보유공제는 종전과 같이 적용받지 못한다. 만약, 특례기간 이후(2011.1.1 이후)에 매도하면 45%가 아닌 60%로 중과세되어 양도세가 대폭 늘어남에 주의해야 한다.
 

※ 참고: 중과세 대상이 아니라면 장기보유특별공제를 적용가능
 

특례기간 중 주택을 신규 취득하여 3주택 이상자가 된 경우에는 매도하는 주택에 따라 양도세가 달라진다. 2008년 말 이전에 취득한 주택(위 표에서 A,B,C)을 특례기간 중 3주택 이상인 상태에서 매도하면 45%를 적용하지만 특례기간 이후에 매도하면 60%를 적용한다. 그러나 특례기간 중 취득한 주택(위 표에서 D와 E)은 특례기간 이후에 매도하더라도 60%중과세를 적용하지 않는다. 3주택 이상인 상태에서 매도할 때는 45%, 2주택인 상태에서 매도하면 일반세율을 적용한다. 단, 1년 미만 보유한 상태에서 매도하면 50%의 세율이 적용된다.

<기본절세 1> 차익이 적은 순서로 매도하거나 증여를 활용하라.

3주택 이상자의 소유주택을 모두 단기간에 매도할 계획이라면 차익이 적은 주택부터 특례기간을 활용하여 매도하면 된다. 또 다른 절세방법은 소유주택 중 1채를 세대분리가 가능한 자녀에게 증여한 후 나머지 주택을 특례기간 중 2주택으로 매도하고 증여한 주택은 5년이 지난 시점에서 비과세로 매도하는 방법을 활용하는 것도 하나의 방법이다. 이렇게 하면 특례기간 중 매도 주택은 45%가 아닌 일반세율(6~35%)을 적용받을 수 있으므로 양도세를 절세 할 수 있고, 증여 주택은 1세대1주택으로 비과세 요건을 갖추어 매도하면 양도세를 절세할 수 있어 절세효과가 클 수 있다. 다만, 증여를 활용할 때는 증여비용(증여세와 취득세및 등록세 등)이 발생하므로 그 실익여부를 사전에 분석한 후 실행해야 한다.

<기본절세 2> 중과세를 적용받지 않는 주택을 먼저 매도하라.

소유주택 중 양도세 감면주택 등의 중과세 제외 주택이 있다면 매도순서에 따라 양도세도 달라지므로 주의해야 한다. 양도세 감면주택 등의 중과세 제외 주택을 포함하여 3주택 이상이라면 양도세 감면주택을 먼저 매도하여 2주택으로 만든 후 차익이 적은 것부터 순차적으로 매도하면 절세폭이 크다(상황별 주택별 차이가 있음에 주의).

예를 들어 양도세 감면대상인 A아파트(차익 2억원, 시세 4억원)와 일반 주택인 B아파트(차익 1억원 시세 3억원)와 C아파트(차익 3억원 시세 6억원)를 소유하고 있는 K씨의 사례를 살펴보자. A→B→C(1주택 비과세)의 순서로 매도하면 A는 농특세 1,100(양도세 감면세액의 20%)을 내고, B는 2주택자로 일반세율을 적용받게 되어 양도세는 총 2,985만원이 발생한다. 그런데 순서를 바꿔서 차익이 적은 B를 먼저 매도한 후 A→C의 순서로 매도하면 A의 농특세는 동일하지만 B는 45%의 세율이 적용되어 양도세가 4,344만원으로 증가한다.
 

주의할 사항은 양도세 감면 주택을 세대분리가 가능한 자녀에게 증여하면 오히려 손실이 더 클 수 있다. 만약, 감면 대상인 A를 자녀에게 증여한 후 B→C를 매도하면 A→B→C의 순서로 매도하는 것보다 세금이 더 발생한다. 그 이유는 증여비용이 감면효과를 초과하기 때문이다.

※ 이것으로 개정된 주택 세금을 총괄적으로 마친다. 다음 번부터는 사례를 곁들어서 하나씩 살펴보는 시간을 갖도록 하겠다.

[홍만영 - 現 김종필세무사사무소 실장]

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출처 :부평재개발전문투자클럽