재건축·재개발의 이주비 대출 은행으로 선정되기 위한 금융권의 경쟁이 치열해지고 있다. 대표적인 금융기관으로는 국민, 우리, 농협, 하나, 제일, 신한, 조흥 등이 있다. 이 중 일부 은행들은 ‘역마진’ 전략이라는 금리 경쟁을 통해 고객잡기에 나서고 있다. 이에 본지는 △이주란 무엇인지 △이주비의 종류는 어떻게 되는지 △언제부터 지급되는지 △조합, 시공사, 금융기관 등 각각의 선정 및 책정 기준은 어떻게 되는지 △기본이주비와 추가이주비에 대해 조합원들이 알아야할 것은 무엇인지 등을 2회에 걸쳐 알아보도록 한다.

 

▲이주란 무엇인가=기존의 낡은 건축물을 철거하고 여기에 새로운 아파트를 짓는 재건축·재개발 등이 진행되려면 기존에 살고 있던 주민들의 대대적인 이주가 필요하다.

 

도시 및 주거환경정비사업 시행 절차에 따르면 관리처분계획이 인가·고시되면 △분양을 신청한 자에 한해서 이를 통보한 후 △분양신청이 이뤄지지 않은 주민의 경우 재건축은 매도청구를 △재개발은 수용을 거쳐 본격적인 이주가 시작된다.

 

또 불필요한 금융비용 감소, 조합원 이익 극대화, 조합운영비 감소, 사업비용 감소 등을 이유로 사업시행인가 후 조기이주를 실시하기도 한다.

 

재개발사업과 주거환경개선사업의 경우는 조합원 및 세입자가 모두 영세하기 때문에 조합원을 위한 이주비지급과 세입자를 위한 임대주택공급, 주거대책비등의 이주대책을 수립해야 한다.

 

반면 재건축사업의 경우 공익사업이 아닌 주민들 간의 자체사업이기 때문에 <도시 및 주거환경정비법>에서 말하는 이주대책을 따로 수립하지 않는다.

 

재건축·재개발 등 주택정비사업에서 조합은 이주비의 지원을 희망하는 조합원에 한해서 금융기관을 통해 지원할 수 있다. 이때 조합은 근저당권설정서류인 금전소비대차계약서, 설정용 인감증명서, 주민등록등본, 신탁계약서 등 이주비 대여와 신탁등기에 관련된 제반서류를 조합원으로부터 받아야 한다.

 

또 이주비를 지원받은 조합원이나 권리를 승계한 조합원은 지원받은 이주비를 아파트 입주시까지 금융기관에 환불해야 한다.

 

▲기본이주비는 시공사, 추가이주비는 은행=이주비에는 기존에 흔히 말하는 무이자이주비와 유이자이주비가 있다. 하지만 용어에 대한 논란이 지속되자 현재는 각각 기본이주비와 추가이주비로 변경됐다.

 

기본이주비는 시공사가 금융기관으로부터 자금을 빌려 조합원에게 지급하며, 이자는 공사비에 포함된다. 조합원의 입장에서는 조합원 개개인이 은행으로부터 대출을 받는 것보다 이득이라는 게 업계관계자들의 전언이다.

 

추가이주비는 조합이 금융기관으로부터 주택담보대출을 통해 이주비를 지원받는 방식이다. 은행에서는 재건축·재개발 후 아파트라는 현물이 있기 때문에 보다 안전하다는 장점이 있어 본격적인 경쟁에 나서고 있는 것으로 보인다.

 

이주비 등의 자금을 차입하는 방식에는 △시공사로부터 직접 차입 △조합원이 시공자의 보증으로 금융기관에서 차입 △조합이 직접 금융기관에서 차입 등이 있다.

 

▲시공사로부터 직접 차입하는 방식=회사 내 자금이 많은 시공사로부터 조합원이 담보(부동산)를 제공하고 자금을 직접 차입하는 방식이다. 시공사는 금융기관에서 개발신탁을 통해 자금을 확보하고 조합원의 대출 약정과 제공하는 담보를 근거로 금융기관에서 차입한 후 조합원에게 제공한다. 시공사가 제공하는 이주비 중 무이자금융비용은 공사비에 포함해 계산되며, 유이자는 시공사가 금융기관에 이자를 매월 부담하고 조합원 입주정산 시 조합원으로부터 원금과 이자를 받아 금융기관에 원금을 갚는다. 이 방식은 국내 시공사의 자금여건상 불가능한 방법이다.

 

▲조합원이 시공사의 보증으로 금융기관에서 차입하는 방식=금융기관에서 가장 보편적으로 이뤄지는 자금대출방식으로써 조합원은 조합으로부터 부동산신탁등기 전에 부동산을 담보로 제공하고 금융기관에 대출을 신청한다. 또 시공자는 기본이주비의 금융이자에 대해 대리지급을 약정한다. 이는 자금의 차입과 상환절차가 간단한 반면 추가이주비 부분의 이자는 매월 조합원이 직접 납부해야 하는 번거로움이 있으며, 이자의 납부지연으로 인해 종종 경매가 진행되는 경우도 있다.

 

이주비 대출시 시공사들은 조합이 이주비의 원금과 이자를 납입하지 않을 경우 시공사가 이를 변제하겠다는 연대보증과, 공사이행을 보증해 틀림없이 공사를 완공한 후 조합측이 이주비 등을 변제할 수 있도록 하겠다는 공사이행보증을 하게 된다.

 

▲조합이 직접 금융기관에서 차입하는 방식=재건축·재개발사업에 있어 운영자금, 이주비, 토지구입비 등 필요한 경비를 시공사에게 차입하지 않고, 금융기관의 사업성 판단에 의해 조합원이 부동산담보만을 제공하고 자금을 직접 차입하는 방식이다. 일종의 ‘프로젝트 파이낸싱’이라고 한다. 이 경우 자금 재원이 시공사가 아니기 때문에 시공사와 연관된 비리를 줄일 수 있다는 장점이 있다.