2006-05-18 23:07

http://blog.drapt.com/asiaboss/64411147961243727

수익성 예상되는 재개발지분

	재개발 구역에서 조합원 지분을 매입할 때는 여러 가지 변수가 있다. 특히 투자가치가 높은 재개발 지분을 고르기 위해서는 사업단계, 사업추진 속도, 감정평가액, 개발이익, 비례율, 단지규모, 조합원수, 세입자수, 이주비, 교통여건, 환경여건 등 투자가치를 좌우하는 요소들을 꼼꼼히 알아봐야 한다.
	1)사업추진 속도가 빠른 구역의 지분을 매입해라
	ㆍ	사업기간이 길어지면 재개발 구역에 투자한 사람은 그 기간만큼 금융부담을 지게 되고, 원주민은 재산권 행사에 제약을 받게 되므로 재산 손실을 입게 된다.
	2)감정평가액이 높은 곳을 선택해라
	ㆍ	감정평가액에 의해 들어갈 수 있는 평형이 정해지므로 토지와 건물에 대한 감정평가액이 높게 나와야 입주 시 평형 배정도 유리하게 받을 수 있다.
	3)비례율이 높은 지역을 선택해라
	ㆍ	개발이익 비례율이 높게 나오는 곳은 국공유지 보다 사유지 비율이 높은 구역, 사업면적에 비해 조합원수와 세입자수가 적은 구역, 건축비가 적은 구역 등이다. 사유지 비율이 높으면 그만큼 비점유 국공유지 매입에 들어가는 돈을 줄일 수 있으며, 세입자수가 적으면 일반분양분이 많아지고, 공공임대아파트를 짓는데 들어가는 돈을 절약할 수 있기 때문에 개발이익비례율이 높아진다.
	4)대단지 구역이면서 조합원 수와 세입자 비율이 적은 구역의 지분을 구입해라.
	ㆍ	통상 대단지 구역은 부지 면적이 1만 평이 넘고, 전체 가구수가 1,000세대를 넘는 곳을 말한다. 대단지 구역은 단지 자체에 편의시설이 갖춰지고, 부대시설도 풍부하게 설치되는 장점이 있기 때문에 아파트 선호도가 높다. 또 단지규모가 크면서 조합원 수나 세입자 수가 적은 구역은 일반분양이 많기 때문에 조합원에게 돌아오는 이익도 그만큼 크다.
	5)이주비 금액이 높은 구역을 골라라.
	ㆍ	이주비가 높은 구역의 지분을 사면 초기 투자비용을 낮출 수 있어 저렴한 투자금액을 가지고도 내집마련이 가능하기 때문이다. 그러나 무조건 이주비가 많다고 좋은 것은 아니다. 이주비는 그 기간동안 시공사 재정을 압박하게 되고 이는 다시 조합원 권리가액 산정 시 개발이익률을 낮추게 됨으로써 결국 조합원 부담으로 돌아오기 때문이다. 따라서 입주를 목적으로 지분을 사는 경우보다는 적당한 시기에 매각할 요량으로 매입할 때 염두에 두는 것이 좋다.
	6)교통여건이 좋은 구역의 지분을 사면 높은 시세차익을 기대할 수 있다.
	ㆍ	나날이 복잡해지는 도로교통 사정은 역세권 등 교통환경이 양호한 지역에 대한 관심을 증폭시키는 계기가 되었고, 이러한 추세는 앞으로도 계속 될 것으로 보인다. 이러한 사정 때문에 전철 역세권 주변 아파트를 비롯해 역세권 재개발 구역의 시세가 다른 지역보다 월등히 높게 형성되는 실정이다.

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