2006-03-23 23:49

http://blog.drapt.com/asi0530/81143125358703

자료출처 : 닥터아파트 > 오윤섭의 부자노트

원문출처 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=rich_note_view&menu_key=9&uid=380

정부는 최근 '주택시장 동향 및 평가'자료를 통해 집값이 오르는 이유로 계절적 수요, 판교 분양, 개발호재, 8.31대책 미시행 등 6가지를 꼽았으며 이같은 요인이 해소되는 하반기부터는 집값이 안정세를 찾을 것이라고 밝혔다. 정부가 진단한 집값상승 요인은 다음과 같다. 첫째, 이사수요 등 계절적 요인이다. 정부는 매년 1-2월은 이사수요로 인해 가격이 올랐다며 2월 강남 집값 변동률은 20년 평균과 같은 1.5%였다고 설명했다. 하지만 서울의 경우는 20년 평균치(1.5%)보다 낮은 1.1%의 상승률을 기록했다. 정부는 이 부분에 대해서는 납득할 만한 설명을 내놓지 않았다. 둘째, 판교분양 기대감이다. 이달 말부터 내달 중순까지 이어지는 판교 분양이 분당·용인 집값을 부추기면서 큰 폭으로 올랐다는 설명이다. 하지만 정부는 그동안 판교에 원가연동제를 적용하면 분양가가 떨어지기 때문에 인근 집값을 자극하지 않을 것이라고 설명해 왔다. 이데일리의 3월 20일자 ‘강남·분당 집값이 오르는 6가지 이유’ 기사에서

2005년 8.31대책이 발표된 지 만 7개월째 되고 있습니다. 하지만 이번에도 역시 수요억제 위주 부동산정책의 효력은 3개월을 넘기지 못했습니다. 강남권 아파트값은 지난해 12월부터 반등하기 시작해 올들어 이사철을 맞아 상승폭이 커졌습니다. 이에 대해 김경환 서강대 경제학과 교수는 “참여정부의 여론몰이 주택정책에 대한 시장의 반격이 시작됐다”고 말했습니다. 강남 집값 불안의 핵심을 관통하는 매우 정확한 표현입니다. 이와관련 손경환 국토연구원 토지주택연구실장은 “공급확대가 없는 투기억제만으로는 주택시장 안정에 한계가 있으며, 이는 과거 대책들이 일시적인 효과를 얻는 데 그쳤다는 사실에서도 잘 알 수 있다”고 지적했습니다. 그렇습니다. 강남 아파트값이 오르는 근본적원 원인 즉 근인(根因)은 바로 수요와 공급, 수급 불안입니다. 더 구체적으로는 강남권 아파트 수급의 불안이 해소되지 않고 있으며 해소될 가능성도 낮다고 수요자가 믿고 있는 것이 진짜 이유입니다. 참여정부는 강남권 재건축단지를 집값 상승의 주범으로 단정하고 규제정책을 일관되게 펴왔습니다. 후분양, 중소형 건설의무비율 강화, 개발이익환수제에 따른 임대주택 건설의무화, 기반시설부담금 등을 쏟아냈습니다. 단기 및 중장기 주택 공급계획이 거의 전무한 채 쏟아낸 규제정책으로 원하는 신규 아파트 및 평형 공급이 이뤄지지 않자 재건축 단지(조합원 분양권)를 중심으로 강남 아파트에 실수요자에 투자자까지 몰리면서 집값 상승의 악순환은 계속되고 있습니다. 수급 불안은 정부의 통계 수치에서도 여실히 입증됩니다. 지난 5년 동안 서울 아파트의 재고는 20.3% 증가했지만 강남 서초 송파 등 강남 3개구의 재고는 오히려 2.8% 감소했습니다. 또 지난 94년부터 2003년까지 서울시 취업자 순증가분의 61%가 3개구에 집중된 반면 아파트 재고 증가분은 서울 전체 증가분의 5%에 불과했습니다. 강남 서초 송파구에 있는 아파트 24만가구 가운데 지난 10년간 재건축 조합원이 입주한 물량을 제외한 순증가분 아파트가 1만9천가구에 불과합니다. 1년에 겨우 1천9백가구 늘어난 꼴입니다. 정부의 계획대로 된다면 강남지역에 2010년까지 약 15만가구(강동구 및 송파신도시 포함)의 주택이 공급될 예정이지만 재건축에 따른 주택 멸실과 소득 향상 등에 의한 수요증가를 감안한다면 주택공급물량이 부족합니다. 특히 강남 아파트 공급물량 부족을 개선시키는 단기 대책이 전무한 실정입니다. 판교신도시는 강남 집값을 안정화시키는데 기여하지 못하고 있으며 4만6천가구를 공급하는 송파신도시는 일러야 2009년 하반기에나 분양이 가능합니다. 더욱이 재건축 아파트의 일반분양이 관리처분인가를 받고 공정 80% 후에 가능한 후분양제로 인해 분양시기가 종전보다 1년 6개월 이상 늦어져 일시적이지만 올해 신규 아파트 공급이 끊긴 상태입니다. 근본적으로 강남 주택시장의 수급 불안은 전체 공급물량의 부족보다는 수요자들이 원하는 주택을 적기에 충분히 공급하지 못했기 때문입니다. 수요자가 원하는 지역에 원하는 주택이 공급되지 않을 경우 앞으로도 계속 강남 아파트값은 오를 수밖에 없습니다. 이로 인해 수요에 비해 공급이 제때 이뤄지지 않으면서 강남 대체 주거지인 분당, 용인, 과천, 평촌 등의 아파트값이 덩달아 상승한 것입니다. 정부가 이제라도 ‘코페르니쿠스적 전환’으로 재건축 규제를 풀어 신규 아파트 및 중대형 공급물량을 늘리는 시장 친화적인 정책으로 강남권 수요자가 원하는 주택이 제때에 지속적으로 공급된다는 신뢰를 쌓아나가야 합니다. 이와 함께 양도소득세 및 취득 관련 세금을 지속적으로 낮춰 거래량을 늘려 집값의 하향 안정을 유도해야 합니다.

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