[스크랩] 서해축과 경원축 개발 활성화된다

2008-08-05 15:35

http://blog.drapt.com/asi0530/287381217918113925

★한국의 인구 변화 추이와 전망★

1. 평균 수명 연장, 출산율 하락 등으로 유년 인구 감소와 노령 인구가 증가하는 추세임
＊평균 수명은 2000년 75.9세에서 2050년 83.0세로 증가할 전망임
＊출산율은 1998년 1.47명에서 2030년 1.39로 감소할 전망임.

미국의 1998년 출산율 2.06과 비교할시 상대적으로 크게 낮은 수치임

2. 평균 수명 연장 및 출산율 저하로 총인구는 2023년 이후 감소세로 전환될 전망임
＊총인구수는 2023년에 5,068만 명을 기록한 후 하락세가 예상됨

3. 한국의 인구 고령화 속도는 선진국들보다 빠름
＊한국이 고령 사회(65세 이상 인구 비율 7% 이상에서 14%로 이행)로 진입하는데 걸리는 시간은

미국(71년)과 일본(24년)보다 빠른 19년 정도가 소요될 전망임

인구 변화가 부의 지도를 바꾼다 - 저자 : 홍춘욱-

“인구 구성상 가장 왕성한 부동산 구매력을 가진 40~50대가 전체 인구에서 차지하는 비중은 2015년 정점을 이룬다”며 “이들이 중소형 평형에서 중대형 평형으로 갈아타는 동안 인기 주거지역의 중대형 평형 아파트 시장은 호황을 누릴 수밖에 없다” (일부 발췌)

개인적으로, 주택시장의 상승과 하락의 변수는 인구수의 변화에 있음을 강조합니다.

일반적으로, 상상할 수 있는 흐름은, 인구가 줄면 주택가격이 떨어질 수밖에 없다는 것이 정설입니다.

1자녀밖에 없는 가정으로 인해, 다음 세대에서는 집을 구매하지 않아 집값이 폭락할 수 밖에 없다는 것입니다.

심지어, 양쪽 집안에서 상속된다면 2채가 되는 것이 일반적이기 때문에 더더욱 구매여력이 없다는 것입니다.

가까운 일본에서, 잃어버린 10년이 된 이유에 대해 많은 원인이 대두되었지만, 인구 감소에 따른 것이라는 논지가 설득력있게 주장되고 있습니다.

처음 내 집 마련에 나서는 주 연령대인 35∼39세 인구가 2008년경 최고조에 있을 것이고,

늘어난 식구, 높아진 생활수준에 맞춰 중대형 주택으로 갈아타기 시작하는 40∼44세 인구는 2008년부터 차츰 증가하기 시작해 2013년에 최대 규모에 이를 것이라고 합니다.

수도권으로 범위를 좁히면, 2022년까지는 수도권의 40~50대 인구가 꾸준히 인구가 증가할 것으로 보여집니다.

이러한 이유로, 공급과 수요법칙에 딱 들어맞는 근거로 당분간 상승할 수 밖에 없는 인구구조입니다.

현 시점에서 상승론자들이 주장하는 기본 모토로, 이러한 인구 구조의 변화가 전제되어 저금리, 부동자금의 향방, 투자처의 한계, 세계화등의 각종 수치를 나열하여 설득력있게 주장한 것이라고 해석하여 봅니다.

인구감소와 고령화에도 불구하고 상승론자들에게 힘을 실어주는 이유를 나열해봅니다.

1. 총인구가 감소하더라도 주택을 필요로 하는 가구수는 계속 늘어난다는 점이다.

기대수명의 연장과 이혼등에 따른 1인 가구 증가가 저출산과 유효가구수를 상쇄한다는 것입니다.

2. 부족한 주택 공급.

선진국과 비교해 볼때 인구 대비 주택수가 적다고 합니다.

1000명당 주택 수의 경우 일본은 423채, 미국은 427채, 독일은 445채이지만 우리나라의 경우 전국 280채, 수도권은 254채에 불과하다는 보고가 있습니다.

즉, 수요와 공급의 기본 원칙에 상당히 차이가 있는 것으로 해석할 수 있습니다.

주택상승을 이끌어갈 것이라고, 많은 전문가들이 주장하는 근거로서 공급의 부족을 두는 이유입니다.

3. 주택 소비 욕구가 큰 국민성

심리적으로 '부동산 불패'를 경험하였기에 현 세대에서는 '내 집'이라는 마인드가 지속될 것입니다.

나이가 들어 주택 규모를 줄이는 시기도 외국보다 10년이상 늦고, 고령자들이 주택을 처분하기보다는 자식에게 상속이나 증여를 하려는 성향이 강한 것이 주택수요를 감소하지 않을 것이라는 것입니다.

4. 역모기지의 파괴력입니다.

역모기지론이 활성화할 경우 고령자들이 생활비를 마련하기 위해 내놓는 ‘생계형 매물’이 줄어들것으로 보여 가격하락 압력을 낮추는 요인으로 작용할 것입니다.

많은 금융전문가들은 이 부분에서 커다란 파급효과가 있어, 장기적으로 부동산 시장의 안정을 가져올것이라 예측합니다.

즉, 역모기지 대상 주택 소유 여부에 따라 노후의 삶의 질을 좌우할 수 있다는 것입니다.

아파트의 진화를 간과하였다는 점에서 향후 주택시장은 상승할 것으로 보입니다.

정리하면, 인구 변화에 따른 급격한 가격 하락은 없다는 것입니다.

그러나, 상기와 같은 내용은 전반적인 부동산의 미래상을 보였으나, 국지적인 면에서는 다른 각도로 접근하여야 할 것입니다.

2006년, 시도간의 전입과 전출자수를 비교하여 인구이동의 특징을 보면, 경기도와 충남은 전입자가 더욱 늘었다는 것입니다.

범위를 좁혀, 수도권에서 인구 유입이 가장 많은 곳은 용인시와 파주시, 전출이 많은 곳은 광명시와 성남시였음을 보였습니다.

동백지구와 교하지구 때문에 인구가 늘었다고 통계청은 설명하였습니다.(연합뉴스 보도)

결론적으로, 경제활동인구의 변화가 부동산 투자 지도를 바꾸고 있음을 볼 수 있습니다.

이러한 근거로, 양극화의 논리가 대두되는 것임을 인지하셔야 투자에 앞설 수 있는 것입니다.

정리하여, 인구구조 변화가 투자지도를 바꾸는 근거를 나열합니다.

1. 부동산 시장의 양극화

부동산 경기의 하락론자들이 주장하는 근거로 합당할것으로 보여집니다.

즉, 향후에는 과거와 같은 폭등은 있을 수 없다는 것이 양극화 때문인것으로 해석해봅니다.

예를 들면, 'A'라는 지역이 100원 상승하였고, 'B'라는 지역이 100원 하락하였다면 전체 상승율은 '제로'입니다.

통계의 '제로섬'을 보여주는 것이지요.

강남권의 상승폭과 강북권의 하락폭을 상쇄시키면 주택가격 상승은 미미한 것으로 보여주는 허구를 볼 수 있습니다.

하지만, 특정지역을 본다면 상승과 하락이 분명 알 수 있습니다.

2006년에 기록적인 100% 이상 상승한 지역도 있음을 알고 있을 것입니다.

직접, 발품을 통해 그리고, 거래 사실을 확인한다면 알 수 있을 것입니다.

결론적으로, 부동산의 양극화는 시작되었고, 진행형이고, 종착지는 인구수의 하락이 가시화되는 시점까지 계속될것으로 봅니다.

2. 자본시장의 다변화.

노령화가 진행되면 장기채권과 주식과 같은 장기자산에 대한 수요가 급증한다는 것이 금융시장에서 설득력있게 주장되고 있습니다.

즉, 우리나라는 부동산과 예금이 많고 주식의 비중이 적어서 장기자산의 비중이 상당히 낮은 상황인 반면에 외국인 주식 보유비중은 40% 정도로 높다는 것으로 밝혀졌습니다.

국민연금, 퇴직연금, 노령화, 저성장과 저금리 등이 겹치는 우리나라는 종국에는 주식과 장기 채권도 부족하게 된다는 것이 전문가들의 공통적인 견해입니다.
이러한 이유로, 부동산 시장의 급등은 없을 것이라는 것입니다.

3.. 해외 투자의 확대.

미국와 기타 선진국들이 우리나라에 투자되고 있는 연기금 펀드등을 통하여 높은 수익과 배당을 받는 것은 결국 그 나라의 노인들을 부양하는 것으로, 우리가 일조하는 셈입니다.

과거에는 힘으로 땅을 지배해서 착취하였지만, 현재의 세계화는 다른 나라에 투자를 통해서 간접적인 지배가 가능한 시대입니다.

인구 구조변화에 따른 생산성 저하는 다른 나라를 통해서 생산성을 향상시킬 것입니다.

과거에 우리가 IMF를 통해서 넘어가는 대형 빌딩과 부동산...

그리고, 현재 우리가 중국, 인도, 베트남등을 통한 수익의 창출...이러한 것이 인구 구조의 변화에 따른 시발점으로 해석해봅니다.

결론을 내려봅니다.

과거와 같은 부동산 폭등은 어렵지만, 국지적인 부동산 상승은 볼 수 있습니다.

편협된 정보와 묻지마 투자는 이제는 아니라는 것입니다.

인구 구조변화에 따른, 대중의 힘을 따라서 투자해야 함을 알 수 있는 것입니다.

꾸준한 공부와 발품, 그리고 쌍방향의 정보 교환이 우선해야 함은 당연하겠지요?

현재는 내재가치가 높은 부동산에 투자하고 인구변화에 주목하면서 서서히 펀드등의 현금성 자산 또는 수익성 부동산에 투자의 비중을 높이는 것이 투자의 베이스로 삼아야 할 것입니다.

마지막으로 홍춘욱씨의 '인구 변화가 부의 지도를 바꾼다'를 추천합니다.

1장 인구 통계, 미래를 읽는 핵심 키워드
2장 인구 변화, 경제의 추세를 결정짓는다
3장 인구 구성, 자산시장에 막강한 영향을 미친다
4장 주식시장의 혁명, 이제 시작일 뿐이다
5장 부동산시장의 호황, 앞으로 10년은 더 간다
6장 잔치가 끝난 후 어떻게 될까?

감사합니다.

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