2005-10-31 16:08

http://blog.drapt.com/asclepin/3161130742483504

잠깐 상식차원에서 한마디.

여러분들이 업무용오피스텔과 주거용오피스텔 혼동하는 분이 계셔서 한글자 적습니다.


오피스텔이란.

말 그대로 오피스입니다. 업무용으로 용도지어진 땅에 지은 오피스용 건축물을 말합니다.
당연히 업무용이죠. 오피스텔이란 업무용, 주거용 구분이 없는게 원칙입니다.

그런데 왜 사람들은 주거용이다 업무용이다 구분지어 말할까요?

그것은 업무용으로 오피스텔을 지었다 하더라도, 주거용으로 전용하여 사용해도 하자가 없기 때문입니다.

예를 들어, 동네에 조그마한 상가 갖고 있었는데, 장사가 안되는지 죽어도 상가로 임대가 안나간다.
거기 살겠다는 사람이 있어서 그냥 주거용으로 세를 놔도 되는 이치와 같습니다.


그런 이유로 건축업자들이 분양을 잘 되게 하려고, 쉽게 돈벌려고
기존의 오피스 건물들과는 다르게, 일반 주택처럼 보일러시공을 하기 시작했습니다.
샤워부스도 넣고, 싱크대에 옷장도 넣고 말입니다.

그래서 집처럼 쓸 수도 있는 오피스를 만들어낸 셈이죠.

보일러를 넣어 집처럼 쓸 수 있는 오피스텔이 우후죽순 분양되고,
업무용 용지에, 집으로 사용되는 집합건물들이 늘어나게 되자,

건교부에서는 건축법을 개정하여
이제는 더이상 오피스텔에 보일러시공을 하지 못하도록 규제하고 있습니다.

때문에 앞으로 나올 오피스텔들은 우리가 주거용 오피스텔 이라고 부르는 것처럼 장판깔고
보일러 넣어서 쓰기엔 쉽지 않을 것입니다.



즉, 주거용 오피스텔이다, 혹은 업무용 오피스텔 이다 하는 것은
오피스텔을 활용하는 사람들의 입장에서 말하는거지, 두개가 딱히 법적으로 구분되어있는
내용은 아니라는 이야기입니다.


그럼 세무서에서 주거용 오피스텔과 업무용 오피스텔은 어떻게 구분할까요?

이것은 집합건물의 구분건물을 주택으로 판정하느냐 또는 오피스로 판정하느냐 하는 중요한 요소구요.

요즘 가뜩이나 말많은 1가구 2주택을 산정하는데에도 매우 중요한 이야깁니다.


소위 오피스텔 하나 분양받아놓은 게 있는데 이게 주거용 오피스텔로 인정되어(=주택으로 인정되어)
하나 갖고 있었던 아파트를 팔았더니 1가구 2주택자로 인식되어 양도소득세가 중과세 되는 경우도
생길수 있는 그런 문제지요.


간단히 이야기해서.

세입자가 오피스텔에 '전입'하여 '주거로 사용'하고 있으면 주택으로 보고.
세입자가 전입하지 않고, 사용하고 있으면 주택으로 간주하지 않습니다.

어렵나요?

세입자가 오피스텔에 전입(주소지를 이전)하는 이유는,
우편물 등을 받아보기 때문이기도 하겠지만, 젤 중요한 이유는...

세입자로서의 법적인 대항력(물건적 효력)을 인정받기 위해서입니다.
소위 말하는 확정일자와 주소전입, 그리고 실제 거주하는 것. 이 세가지를 갖춰야
근저당이나 저당 등 다른 물권들에 대해서 법적인 대항력을 행사할 수 있기 때문이죠.

쉽게 말해서, 경매가 들어와도 내 재산권을 보호할 수 있다는 의미입니다.

세입자는 재산권 보호를 위해서 주소전입과 확정일자를 받아야하고,
그렇게 할 경우 집주인은 자신의 오피스텔이 주택으로 간주되어 1가구 다주택자의 오명(?)을
뒤집어쓰게 되는 상황도 발생하니, 오피스텔 임대에 있어서 이 문제가 나름대로 상당히
골치 아프게 되는 경우도 있습니다.

그럼 오피스텔 가지고 계신 분들은, 오피스텔을 주거용으로 쓰고자 하는 세입자를 놓게 되면
무조건 주택으로 간주되어 불이익을 당해야만 하는가?

100% 확실한 방법은 아닙니다만, 나름대로 편법이 있습니다. 요건 나중에 설명하기로 하구요.


업무용 오피스텔은 그럼 어떻게 법적인 대항력을 확보하느냐? 에 대한 이야길.

주택에 대한 확정일자는 동사무소(법원등기소)에서 발급하는데... 업무용으로 쓸 경우는?
뭐 간단합니다. 업무용으로 오피스텔을 쓰시는 분들은 사업자등록증을 갖고 계시지 않습니까?

관할 세무서에서 확정일자 줍니다. 요걸루 대항력을 인정받습니다.
http://blog.naver.com/inf33/120009685423
참고하시구요.

그것도 걱정된다!!!

그러면 금액과 기간을 명시하여 전세권 설정하면 됩니다.


위에 주택으로 인정받지 않기 위한 편법 이야기를 잠깐 했었죠?
세입자를 주소전입시키지 않는 조건으로, 전세권 설정하여 임대 놓으면, 세무서에서는
그 오피스텔까지 쳐들어가서 주거용으로 쓰는지 업무용으로 쓰는지 확인하지 않는 한,
업무용으로 인정받습니다. ^^

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