2005-10-31 16:12

http://blog.drapt.com/asclepin/3161130742726359

부동산에 관심이 있으면서도 정작 우리나라 주택구입에 대한 제도에 대해서
많은 분들이 잘 모르시는 것 같아서 좀 정리를 해보겠습니다.


주택청약통장이란, 쉽게 이야기해서 새로건설하는 아파트를 분양받기 위한 자격을 확보하는 것 이라고 생각하시면 될듯 합니다.


예를 들어,

용산구 한강로동에 아파트를 한채 분양한다.
그럼 그 아파트를 분양받을 수 있는 사람이 돈들고 가면 분양받을 수 있는 거 아니냐?

네, 못합니다.

일반적으로 아파트의 분양가격은 이제까지 주변 시세보다 저렴했기 때문에,
늘 아파트에는 가수요가 붙었구요(당첨만 되면, 시세 차액만큼 돈을 버니까),

그래서 아무에게나 아파트 분양에 청약할 수 있는 자격을 줘서는 안되겠다고 해서
청약자격을 제한하기 위한 통장을 규정했던 겁니다.


(약간 덧붙이자면, 작년에 난리났던 시티파크 같은 주상복합아파트는 2003까지는 주택법의 적용을 받지 않아
분양권 전매제한도 받지 않았고(개정된 법에 따라 1회에 한하여 전매), 그 이전엔 전매제한도 없었습니다. 또한 청약을 할때도 통장이 필요없었죠. 이제는 모두 통장이 있어야 하고, 투기과열지구내에서는 전매불가입니다)

그렇다면 아파트 청약을 위한 통장에는 무엇이 있을까?


크게 3가지가 있습니다.

청약저축, 청약부금, 청약예금 입니다.

이 세가지는 다 다릅니다.

어떤 것에 가입하느냐에 따라서, 내가 나중에 아파트를 청약할 수도 있고 못할 수도 있습니다.

http://est.kbstar.com/quics?page=A000754

요걸 참조하시면 좋겠습니다.


청약저축
쉽게 이야기해서, 나라에서 짓는 아파트에 청약할 수 있는 통장입니다.
주공아파트나 SH빌 같은 아파트에 들어가기 위해선 이 통장이 필요합니다.
그리고 임대아파트에 들어가기 위해서도 이 통장이 필요합니다.

무주택세대주만 가입할 수 있습니다.

청약저축의 장점은

첫번째, 민영아파트에 비해서 분양가가 저렴하다. 일반적으로 나라에서 짓는 아파트들은
민영아파트에 비해서 20~30% 정도 분양가가 저렴합니다. 분양받는 당첨자는 소위 말해서,
20~30%를 거저먹습니다.

두번째, 로또와 상관없이 오래만 넣으면 무조건 당첨될 수 있다.

http://est.kbstar.com/quics?page=A000133
요기를 보시면요.

청약순위 (1,2,3 순위)에 따라 추첨의 방식으로 입주자를 선정하되 제1순위 및 제2순위 중 같은 순위 안에
경쟁이 있는 때에는 다음의 순차에 따라 선정하며, 수도권지역 공급주택의 경우 동일순위 안에서는
당해지역 거주자를 우선하여 선정합니다.

   전용면적 40㎡ 이하 주택의 경우

   - 5년이상의 기간 무주택세대주로서 납입회수가 많은분
   - 3년이상의 기간 무주택세대주로서 납입회수가 많은분
   - 납입회수가 많은분
   - 부양가족이 많은분
   - 당해 주택건설지역에 장기간 거주한분

   전용면적 40㎡ 초과 주택의 경우

   - 5년이상의 기간 무주택 세대주로서 매월 약정납입일에 월 납입금을 60회 이상 납입한 분중
저축총액이 많은분
   - 3년이상의 기간 무주택세대주로서 저축총액이 많은분
   - 저축총액이 많은분
   - 납입회수가 많은분
   - 부양가족이 많은분
   - 당해 주택건설지역에 장기간 거주한분

위에 빨간색 부분이 핵심입니다.

60회 이상 납부한 사람 중에서, 저축총액이 많은 사람. 청약저축은 1회 납입한도금액을 10만원으로 제한하고 있습니다.

즉 회수가 많은 사람이 장땡이란 이야깁니다.

로또마냥 경쟁률이 높은 상태에서, 추첨을 통해 뽑는게 아니라, 오랫동안 청약통장에 돈을 넣어왔으면,
당첨시켜준다는 이야깁니다. 이게 청약저축의 장점입니다.

(참고로 제 막내동생은 지금 학생이고, 아직 4년정도 학교를 더 다녀야 합니다만, 청약저축에 가입해서
매월 적금을 붓고 있습니다. 이녀석이 결혼해서, 어느정도 기반을 잡을 시기, 한 10년정도 후를 본다면,
납입회차로는 140회 정도가 됩니다.

지금 판교 들어갈 수 있는 청약저축이 100회 정도라고 하죠? ^^
그 시점에 짓는 신도시의 어지간한 괜찮은 아파트는 추첨없이 바로들어갈 수 있을 겝니다.)

물론 청약저축의 단점도 있습니다.
국민주택규모(전용면적 25.7평 / 일반적으로 아파트 32~35평형 정도)의 주택까지만 청약할 수 있습니다.

그 이상 규모의 주택을 청약하기 위해서는, 청약예금으로 통장을 변경해야합니다.


청약부금
되는대로 조금씩 돈 납부해서 해당지자체에서 인정한 금액(서울의 경우 300만원) 이상만 되면, 1순위가 가능하고
국민주택규모 이하의 민영아파트를 분양받을 수 있는 통장입니다.

뭐 흔히 많이들 이야기하는

삼성래미안이나 롯데캐슬, GS자이, 대림E편한세상, 현대산업개발 아이파크 와 같은 아파트의 30평대(전용면적 25.7평 이하)에 청약할 수 있는 통장입니다.

흔히 경쟁률들 이야기하죠? 전산으로 추첨해서 당첨자를 선정합니다.
인기 아파트의 경우 경쟁률이 수십, 수백대 일 나오죠 ^^;;

그만큼 쓸모없는 통장이기도 합니다. 통장 하나씩 대부분 갖고 있는게 이 청약부금입니다. 너도나도 통장하나씩 갖고 있으니 경쟁률은 높고, 정작 당첨은 안되니...

청약통장갖구 집분양받기는 하늘의 별따기고...

이통장의 장점

브랜드 좋은 아파트를 분양받을 수 있다.

이 통장의 단점.

첫째, 입지 좋은, 인기있는 아파트의 경우 당첨되기가 힘들다.
둘째, 국민주택규모 이하의 주택만 청약할 수 있다.



청약예금
이 통장은 나름대로 청약저축만큼 쓰임새가 좋은 통장입니다.

http://est.kbstar.com/quics?page=A000754

청약저축이나 청약부금이 국민주택규모(전용면적 25.7평 이하)의 주택만 청약할 수 있는데 반해,
그 이상의 주택을 청약하기 위해서는 반드시 청약예금이 필요하기 때문입니다.


근래에 나라에서 분양한 아파트 중에서 젤루 인기 좋았던게, 상암동입니다.
상암동 월드컵파크 아파트는 지금 평당2천만원 돌파했습니다. 이거 분양가가 평당 1200 선이었죠.

예를들어, 올해분양했던 월드컵파크 4단지 같은 경우 SH빌에서 분양했고, 시공은 태영에서 했습니다.

이거 분양가가 1200~1300 정도였구요. 기존에 분양해서 입주하고 있던 상암3단지(두산건설시공) 33평형이
분양시기에 평당 1500~1600정도 했죠.

때문에 시세에 비해 분양가가 저렴하게 나온탓에 ^^ 경쟁률도 12:1 정도 나왔던 걸루 기억합니다.
당첨만 되면 1억~2억 정도는 먹는 건이었는데.

월드컵파크4단지는 40평형만 분양했기 때문에, 국민주택규모 이상의 주택인지라, 청약저축이 아닌
청약예금 1천만원 이상 통장만 청약가능했던 물건입니다.
(사실 청약부금은 많아도, 청약예금은 또 상대적으로 적어서 경쟁률 또한 그리 높지 않았다고 저는 추측합니다)


어쨋거나, 나라에서 분양하는 아파트든, 민영아파트든 국민주택규모 이상의 주택을 청약하기 위해서는
청약예금이 필요하고, 청약예금은 지역별로 청약하기위한 평형마다 몇평이상은 얼마 하는 기준금액을 두고 있습니다.

http://est.kbstar.com/quics?page=A000754  참조

가장 쓰임새가 좋은 통장은 1000만원 또는 1500만원 통장입니다(서울기준)

일반적으로 집을 한채 갖고 있으면서, 집을 좀 더 키워서 가고 싶을때 이 통장을 갖고 있으면 좋겠죠.



이 통장중에서 본인의 상황에 맞춰서 필요하신 통장을 선택하시면 되겠구요.

무주택자들에게는 청약저축이 상당히 유용하다고 생각됩니다.



일반적으로 아파트 청약을 할 때.
입주자모집공고에 1순위 2순위 3순위란 말이 나오는데요.

1순위, 2순위, 3순위는 청약통장을 가진 사람들의 상태에 따라서 나뉘는 조건 같은 겁니다.
통장 보유기간이 얼마나 되었느냐, 다주택자냐 이런 상황의 조건을 걸고 순위를 매기는거죠.


1순위 중에서 당첨자를 뽑고, 미달될 경우
2순위에서 당첨자를 뽑고, 2순위 에서도 미달되면
3순위 청약증거금으로 아파트 청약을 합니다.

3순위 에도 미달되면, 시공사 시행사가 알아서 임의분양합니다.



집값 너무 비싸다, 성토만 하시지 마시고
자신이 할 수 있는 선에서 최대한 노력은 해야한다구 생각하구요.

저는 청약저축은 잘만 활용하면, 내집을 구입하기 위한 정말 좋은 방안이라고 생각합니다.

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2005-10-31 16:10

http://blog.drapt.com/asclepin/3161130742649816

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2005-10-31 16:08

http://blog.drapt.com/asclepin/3161130742483504

잠깐 상식차원에서 한마디.

여러분들이 업무용오피스텔과 주거용오피스텔 혼동하는 분이 계셔서 한글자 적습니다.


오피스텔이란.

말 그대로 오피스입니다. 업무용으로 용도지어진 땅에 지은 오피스용 건축물을 말합니다.
당연히 업무용이죠. 오피스텔이란 업무용, 주거용 구분이 없는게 원칙입니다.

그런데 왜 사람들은 주거용이다 업무용이다 구분지어 말할까요?

그것은 업무용으로 오피스텔을 지었다 하더라도, 주거용으로 전용하여 사용해도 하자가 없기 때문입니다.

예를 들어, 동네에 조그마한 상가 갖고 있었는데, 장사가 안되는지 죽어도 상가로 임대가 안나간다.
거기 살겠다는 사람이 있어서 그냥 주거용으로 세를 놔도 되는 이치와 같습니다.


그런 이유로 건축업자들이 분양을 잘 되게 하려고, 쉽게 돈벌려고
기존의 오피스 건물들과는 다르게, 일반 주택처럼 보일러시공을 하기 시작했습니다.
샤워부스도 넣고, 싱크대에 옷장도 넣고 말입니다.

그래서 집처럼 쓸 수도 있는 오피스를 만들어낸 셈이죠.

보일러를 넣어 집처럼 쓸 수 있는 오피스텔이 우후죽순 분양되고,
업무용 용지에, 집으로 사용되는 집합건물들이 늘어나게 되자,

건교부에서는 건축법을 개정하여
이제는 더이상 오피스텔에 보일러시공을 하지 못하도록 규제하고 있습니다.

때문에 앞으로 나올 오피스텔들은 우리가 주거용 오피스텔 이라고 부르는 것처럼 장판깔고
보일러 넣어서 쓰기엔 쉽지 않을 것입니다.



즉, 주거용 오피스텔이다, 혹은 업무용 오피스텔 이다 하는 것은
오피스텔을 활용하는 사람들의 입장에서 말하는거지, 두개가 딱히 법적으로 구분되어있는
내용은 아니라는 이야기입니다.


그럼 세무서에서 주거용 오피스텔과 업무용 오피스텔은 어떻게 구분할까요?

이것은 집합건물의 구분건물을 주택으로 판정하느냐 또는 오피스로 판정하느냐 하는 중요한 요소구요.

요즘 가뜩이나 말많은 1가구 2주택을 산정하는데에도 매우 중요한 이야깁니다.


소위 오피스텔 하나 분양받아놓은 게 있는데 이게 주거용 오피스텔로 인정되어(=주택으로 인정되어)
하나 갖고 있었던 아파트를 팔았더니 1가구 2주택자로 인식되어 양도소득세가 중과세 되는 경우도
생길수 있는 그런 문제지요.


간단히 이야기해서.

세입자가 오피스텔에 '전입'하여 '주거로 사용'하고 있으면 주택으로 보고.
세입자가 전입하지 않고, 사용하고 있으면 주택으로 간주하지 않습니다.

어렵나요?

세입자가 오피스텔에 전입(주소지를 이전)하는 이유는,
우편물 등을 받아보기 때문이기도 하겠지만, 젤 중요한 이유는...

세입자로서의 법적인 대항력(물건적 효력)을 인정받기 위해서입니다.
소위 말하는 확정일자와 주소전입, 그리고 실제 거주하는 것. 이 세가지를 갖춰야
근저당이나 저당 등 다른 물권들에 대해서 법적인 대항력을 행사할 수 있기 때문이죠.

쉽게 말해서, 경매가 들어와도 내 재산권을 보호할 수 있다는 의미입니다.

세입자는 재산권 보호를 위해서 주소전입과 확정일자를 받아야하고,
그렇게 할 경우 집주인은 자신의 오피스텔이 주택으로 간주되어 1가구 다주택자의 오명(?)을
뒤집어쓰게 되는 상황도 발생하니, 오피스텔 임대에 있어서 이 문제가 나름대로 상당히
골치 아프게 되는 경우도 있습니다.

그럼 오피스텔 가지고 계신 분들은, 오피스텔을 주거용으로 쓰고자 하는 세입자를 놓게 되면
무조건 주택으로 간주되어 불이익을 당해야만 하는가?

100% 확실한 방법은 아닙니다만, 나름대로 편법이 있습니다. 요건 나중에 설명하기로 하구요.


업무용 오피스텔은 그럼 어떻게 법적인 대항력을 확보하느냐? 에 대한 이야길.

주택에 대한 확정일자는 동사무소(법원등기소)에서 발급하는데... 업무용으로 쓸 경우는?
뭐 간단합니다. 업무용으로 오피스텔을 쓰시는 분들은 사업자등록증을 갖고 계시지 않습니까?

관할 세무서에서 확정일자 줍니다. 요걸루 대항력을 인정받습니다.
http://blog.naver.com/inf33/120009685423
참고하시구요.

그것도 걱정된다!!!

그러면 금액과 기간을 명시하여 전세권 설정하면 됩니다.


위에 주택으로 인정받지 않기 위한 편법 이야기를 잠깐 했었죠?
세입자를 주소전입시키지 않는 조건으로, 전세권 설정하여 임대 놓으면, 세무서에서는
그 오피스텔까지 쳐들어가서 주거용으로 쓰는지 업무용으로 쓰는지 확인하지 않는 한,
업무용으로 인정받습니다. ^^

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