2006-07-07 18:33

http://blog.drapt.com/asb68/1320171152264810609

자료출처 : 민권식과 함께하는 뉴타운/재개발 투자산책

원문출처 : http://blog.drapt.com/aptmall

1.취득가액이 높아서 양도차익이 작다면 채무인수액이 많을수록 유리하다.
채무인수액만큼은 유상으로 양도된 것으로 보는데 양도차익이 작다면 증여세보다는 취득가액이 차감되는 양도세가 더 작다. 봉천동 아파트는 총 양도차익이 3천만원 밖에 발생되지 않아서 증여보다는 부담부 증여가 유리하다. 만일 채무인수 없이 증여를 했다면 증여세는 3,400만원이 된다.

2.전세금에 대한 채무인수는 받아들여 지지만 이자가 발생하는 채무에 대해서는 증여를 받는 사람이 이자를 부담할 수 있는 능력이 있어야 채무인수 주장이 가능하다.
부모자신간에 부담부 증여를 하면 채무를 인수하지 않고 전액 증여한 것으로 본다. 다만, 신고인이 채무인수를 주장해서 받아들여지면 이 채무액은 증여재산에 차감된다. 채무인수란 이자를 누가 내는지와 채무를 누가 상환하는지에 따라서 결정되는데, 채무자 변경을 통해서 인수한 채무액 1.5억에 대한 연이자 9백만원을 아들이 낼 수 없는 것으로 판정되면 1.5억원을 증여재산에 가산되어 양도세 200만원 대신 증여세 2,700만원을 내야 한다. 이럴 경우 전세를 놓아서 채무액을 변제하는 것도 해결 방법이 된다.

3. 비거주자는 증여재산공제가 적용되지 않는다.
증여세를 계산할 때는 증여 받은 재산가액에서 증여재산공제를 차감 하는데, 성인인 자녀가 부모에게 증여를 받으면 3천만원이 공제된다. 단, 이 증여재산공제는 거주자에게만 적용되므로 1년 이상 외국에 거주할 것으로 예상되는 외국에서 학교를 다니는 학생이나. 외국에서 근무를 하는 직장인은 비거주자로 분류되어 증여재산공제를 받을 수 없다. 이번에 만일 아들이 거주자였다면 증여재산 3천만원은 전액 공제되어 내야 하는 증여세는 없다.

4.보유주택이 모두 1세대 3주택 중과대상에 해당이 되는 것은 아니다.
증여를 하는 이유 중에 하나가 먼저 양도하는 3주택에 대해서는 중과가 적용되므로 이를 피하기 위해서 다른 주택을 먼저 증여해서 2주택자가 된 후 다른 주택을 양도해서 3주택 중과를 피하기 위해서다. 그러나, 수도권과 광역시 외에 있는 주택 중 기준시가가 1억원 이하인 주택은 3주택 중과시 보유주택의 수에 가산이 되지 않는다. 따라서 본인이 3주택을 보유했다고 해서 중과대상 3주택자에 해당이 되는 것은 아니다. 교수님의 경우에도 춘천 아파트의 기준시가가 1억원에 미달하므로 분당 아파트를 먼저 양도해도 3주택으로 60%의 세율로 중과되는 것은 아니다.

5.2주택자가 부담부 증여를 한다면 올해 안에 하는 것이 유리하다.
내년부터는 2주택 양도시 50%의 단일 세율이 적용되고 장기보유공제도 배제된다. 따라서 2주택자가 부담부 증여를 하는 경우 내년과 올해 증여를 하는 것에 따라서 세금차이가 많이 난다. 교수님이 만약 내년에 부담부증여를 하면 내야 하는 양도세는 900만원으로 올해보다 700만원 증가한다.

6.부담부 증여시 발생하는 취득세와 등록세의 부담을 고려해서 의사결정을 해라.
부담부 증여를 하면 증여세와 양도세도 발생하지만 증여를 받는 사람이 내야 하는 취득세와 등록세의 부담도 만만치 않다. 이를 고려하면 증여인이 직접 양도를 하는 것이 더 세후 수익이 많을 수 있다. 또한, 부담부증여를 해서 총 내야하는 증여세와 양도세보다 취득세와 등록세가 더 많은 경우도 다수이므로 이에 대한 정확한 세액을 먼저 알아본 후에 증여결정을 해야 손해가 없다.

박정현세무사

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