2009-01-23 11:21

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자료출처 : 동호회 > 한강변 재개발 투자연구소

원문출처 : http://cafe.drapt.com/346

서울시는 여의도와 압구정，잠실 지역에 63빌딩보다 높은 마천루가 들어설 수 있게 하는 등 한강변의 스카이라인을 조정하기 위한 새로운 개발방안을 발표했습니다. 그리고 성수동을 비롯한 몇몇 한강변 개발압력이 높은 지역을 ‘거점전략지구’로 새로이 선정하여 금년 내 모든 법안 등을 정비한 후 조속히 시행해 나간다는 개발 방안을 발표했습니다. 개인적으로는 강변북로를 지나면서 잠실방향을 바라다보면 잠실시영-잠실1단지 한강변 아파트들이 너무 일률적으로 병풍처럼 늘어져 보기가 좋지 않았다는 평소의 느낌을 받았는데 금번 발표한 한강변 스카이라인 정비는 언젠가는 시행해야할 방안이라고 생각했던 차에 발표하여 매우 긍정적인 반응을 보내고 싶습니다 서울시가 개발압력이 높은 한강변 지역에 대해 소규모의 난립되고 병풍아파트를 지어 서울시 전체 미관을 저해할 수 있는 악조건들을 없애고 이들 지역에 대해서는 25-40%의 부지를 공공에 기부채납하고 그 대신 용적율을 한층 높여서 당사자들에게도 이익이 돌아가게 하여 사업의 참여 속도를 높이도록 유도하고. 기부 채납한 부지를 이용하여 공원도 조성하는 등 공공시민들이 한강으로의 접근성을 높여 한강을 편리하게 이용하게 하는 정책으로 인해 시 전체적으로는 전체 미관을 좋게하는 결과를 낳아 외국 등 관광객들이 많이 찾아와 서울을 문화와 관광의 도시로 거듭 태어나게 하는 진일보한 것이라고 판단하여 그 방향에 대해 박수를 보내고 싶습니다 대상 지역을 보면 우선 △강남구 압구정동 △영등포구 여의도동 △성동구 성수동 △마포구 합정동 △용산구 이촌동 등 5곳이 ‘선도전략 정비구역’으로 지정돼 ‘올해 안에 개발 계획이 수립’되고. 이어 내년에는 △마포구 망원동 △영등포구 당산동 △서초구 반포동 △송파구 잠실동 △광장구 구의 · 자양동 등 유도정비구역으로 지정된 5곳에 대한 정비 계획이 세워진다고 했습니다 여기에서 압구정동, 잠실 등 3곳은 최고 층수 제한이 없게 건축을 할 수 있고 평균 층수는 40층 이내. 성수동,이촌동,구의·자양동,반포동,합정동,당산동 등 6곳은 최고 층수 50층 이내 · 평균 층수 30층 이내로 짖고 이와 함께 여의도 압구정동 합정동 성수동 등 4곳은 지구 앞을 지나는 강변북로(또는 올림픽대로)가 지하화 돼 시민들이 바로 한강으로 건너갈 수 있게 된다는 개발 계획인 것 같습니다 ▶발표된 지역 면밀 분석하자면 서울시에서 목적달성을 위해 빠른 시일내에 전략적으로 추진 하려하는 지역이 압구정, 여의도동, 합정동, 이촌동, 성수동 등 5곳인데 위 5개 지역의 주거형태를 구분해 보면 단연 성수동이 시 차원의 전략적 목표달성이 가장 좋은 지역일 것이라 분석해 봅니다 이유에 대해 압구정동,여의도동,이촌동 3개지구는 나름대로 강남과 여의도 용산이라는 서울시내 내노라고 하는 부촌아파트들이 재건축을 시도 중인 단지로서, 재건축을 하지 않아도 주택가격면에서 높은 가치를 받고 있는 지역이나, 나머지 2곳은 강북에 위치해 있으면서 단독과 근린상가가 혼재되어 있는 지역이라고 분석해보자면 외적 보기에는 낡고 평범한 동네의 이미지를 벗어날 수 없는 지역이었지만 도심에서 한강변을 따라 마지막 미개발지라는 분위기의 동네로서 개발 압력이 높은 지역, 지금까지 1기-3기 뉴타운과 도시재정비촉진지구로 지정될 위치에 있었지만 서울시내 수많은 뉴타운 등 지역 중에 과거 강남 주택가격 불안을 이유로 이 지역을 포함시키지 않은 느낌을 받은 지역이라 생각하면서 포함되지 않아도 그냥 집주인들은 살기가 좋아 타 지역과 같이 큰 목소리 한번 내지 않은 지역 동네의 관심있는 주민들은 이러한 한강변 넓은 미개발지가 비계획적 단독적인 재개발 재건축으로 전체 이미지를 버릴까 하는 매우 우려했던 지역이었습니다. 금번에 전체를 같이 체계적으로 정비한다는 것은 지역을 위해서 제일 좋고 서울시 전체 조망권과 시민을 위해서 좋은 영향을 줄 것이라 생각합니다 그럼 위 2곳 합정동과 성수동을 비교할 때 화력발전소가 위치한 합정동은 성수동보다 부지의 모양새부터 다르고 당인리화력발전소 또한 정비가 예정되어 있다고 하나 다소 걸림돌이 있을 것이라 본다면 성수동(뚝섬)지역은 서울시의 정책을 제일 먼저 흡입할 수 있는 조건이 제일 큰 지역이라 예측할 수 있습니다. 그래서 성수 지명을 제일 먼저 넣은 것 같은 느낌이며 시에서도 정책적 목적을 조속히 실현하기 위해 낙후분위기인 성수지구를 잘 조성하려는 흔적을 찾을 수도 있습니다. 그러한 이유에 대해 면밀히 분석해 보자면 1) 지리적 위치에서 좋은점 뚝섬 성수지구는 한강변에 위치해 있으며, 17만여평이라는 넓은 부지에 구옥들이 직사각형의 예쁜 모양새로 자리잡고 사방이 모두 완전평지이고 한강을 바라다보았을 때 남향이어서 지형적인 조건은 더 이상 바랄 것이 없는 지역 2) 교통 편리성의에서 좋은점 바로 옆에 강변북로가 지나가고, 동부간선도로가 있고 성동교를 지나면 바로 시내에 접근할 수 있으며, 지역과 붙은 곳에는 영동대교, 성수대교, 청담대교가 한강을 가로질러 위치, 강남과는 한강을 건너 바로 도달될 수 있으며, 경부고속도로는 성수대교나 영동대교를 통하여 올림픽대로를 잠깐 거쳐 곧바로 진입하며, 중부고속도로는 올림픽대교나 강변북로를 이용하여 곧바로 접근할 수 있는 등 시내 시외 어디를 가나 교통은 사통팔달이라는 평가를 받는 지역. 여기에다 분당선 서울숲 역이 강남의 통과하여 한정거장이면 도달할 수 있게 2010년도에 개통을 목표로 공사를 하고 있어 동 전철역이 완성되면 강남생활권에 진입하는 계기가 될 것으로 분석. 3) 환경적 측면의 좋은점 도시의 허파라 할 수 있는 대규모의 서울숲이 몇 년 전에 완공 된 후 서울 숲을 정점으로 한 친환경적인 지역 브랜드 가치가 상상할 수 없을 정도로 높아졌으며. 이는 각종 상가나 아파트나 명칭 서두에 서울숲 글자가 새겨지는 것을 보아도 지역가치 향상되었음 을 알 수 있을 것입니다 많은 시민들이 서울숲을 찾으면서 뚝섬지역에 대해 많은 관심을 표시하고 실제 서울숲 앞에 지어지는 50층 정도의 한화건설의 갤러리아포레와 대림건설의 고층 주상복합아파트의 건설이야 말로 현재로서 지역의 가치를 증대시킬 요인이 되고 있으며, 이에 파생되어 학원분위기도 입주민들의 질적 향상에 기인하여 학원분위기도 빠른 속도로 고차원적으로 반전될 것으로 보여집니다. 서울숲을 걷다보면 승마장 옆 성수중 자리에 고등학교 건물이 신축되고 있는 것을 보더라도 지금 발전하고 있는 모습들이 서서히 드러나고 있음을 알 것이며 여름의 경우 알 수 있듯이 서울숲 근처만 가도 시원함의 차거운 느낌이 있고 옆 한강을 나가도 시원함을 느끼는 것이고 보면 환경이 엄청 좋아졌다는 표시로서 지역에 살고 경혐한 사람만이 알고 있는 자연의 가치일 것이라 생각해 봅니다. 4) 최근 높아져만 가는 건강 향상을 위한 주변여건의 좋은 점 도시가 선진화 할수록 걷기,조깅,자전거로 즐기는 스포츠의 발달과 함께 좋은 건강을 유지시키기 위해 꾸준히 도보로 걷는 운동이 유행처럼 번지고 있습니다. 80년대 워커힐 호텔에서 그 곳에 숙박한 외국인들이 팬츠바람으로 조깅을 하는 것을 보면서 이국적인 분위기에 경사진 위치에서도 꼭 달려야하는가에 대해 의아해 했으나 2000년대 현 시점, 나라가 발전하면서 우리나라 시민들도 평소의 건강을 위해 많은 시민들이 걷기운동서부터 달리기까지 자전거 즐기기 등 건강목적의 스포츠가 일반화 된 것을 생각하면 앞으로도 이러한 인구는 점진적으로 증가할 것이라고 예측하면서 이러한 스포츠를 즐기고 주위에 건강을 좋게 할 수 있는 시설들을 찾게되고, 시설들이 없으면 주변에 학교운동장이나 소공원 등에서 걷기 등을 하여 성인병을 예방하려는 웰빙을 찾는 인구들이 늘고, 따라서 자연적으로 집 주변에 즐길 수 있는 자연적인 조건을 갖추고 있는 지역으로 시선이 집중되고 있는 것도 현실입니다 서울지역 중 바로 그러한 조건들이 완비된 곳이 성수동 뚝섬지역이라고 자부하고 싶은데, 우선 한강이 옆에 있고, 중랑천이 옆에, 조금 옆에는 청계천도 지근거리에 있어서 어디를 가나 차로 이용하는 사통팔달의 교통여건도 있지만 한강변을 따라 펼쳐지는 자전거도 도로코스 또한 마음대로 쉽게 접근하고 걷기운동 또한 한강의 중랑천의 시원한 물길을 바라다 보고 즐기면서 보다 높은 건강을 즐길 수 있는 조건, 서울숲이 옆에 있어 물길 옆 걷기가 싫증나면 서울숲으로 들어가 나무들과 같이 호흡하며 즐기면서 체력을 다지면 좋을 것이며, 중랑천을 건너편 응봉산이 있어 한강,서울숲,중랑천에서 즐기다 바로 옆 응봉산에 올라갔다 내려오면 운동과 등산효과도 같이 보는 등 즐기면서 운동하는 지형적 조건이 너무나 잘 완비된 지역이라고 평가하고 싶습니다 5) 서울시 제시(안) 그림을 본 성수지구의 개발전망  (서울시 중 단연 최고라 평가)  성수지구와 강 건너 압구정지구는 같은 묶음으로 개발한다는 내용인 것 같은데, 그림을 자세히 분석하면 성수지구 옆 강변북로를 지하로 내어서 위를 덮고 한강변 50여층의 아파트 앞에는 한강으로 쉽게 접근할 수 있는 공원적인 배치를 하였으며 현재 1수문 있는 곳에서 압구정동까지 보행다리를 놓아 강남과 강북간의 소통의 길을 조성(최고의 관심지역인 압구정동과 같은 동네로 동화,)해 놓음으로서 성수지구는 강남의 압구정동과 같이 움직이게 하는 효과를 주어 압구정동 사람들도 이 다리를 이용하여 강북으로 찾아와 서울숲과 위에서 제시한 여러 웰빙적 요소들을 이용하게 하고 성수사람들은 강남으로 쉽게 걸어서 이용할 수 있는 지역여건을 조성 성수지구의 고층아파트 들은 압구정동의 북향과는 달리 한강을 남쪽으로 바라다 보이게 하는 남향에 위치해 있어서 이 또한 강남이 선뜻 접근할 수 없는 지리적 이점이 있는 것입니다 6)기타 성수지구를 뒷 받쳐 주는 주변 여건의 획기적 변화 성수지구에 대해서는 위에서 대략적으로 얘기했고, 성수지역의 주변여건에 대해서도 짧게 거론할 수밖에 없는데, 성수지구 서울숲 입구에 한화건설에서 갤러리아포레, 대림건설에서 한빛 이편한세상인가는 몰라도 50층 여러개 최고 분양가의 쇼핑시설과, 문화시설, 1세대당 100여평의 주상복합건물을 신축 중에 있다는 것은 위에 거론했고 그 옆에 일반 주거지역에는 특별계획구역을 조성하여 체계적으로 주거정비를 추진 중에 있으며, 서울숲 삼표레미콘 자리에는 현대에서 110층 초고층 건물을 세우고자 추진, 성수역을 정점으로 한 공장지역은 재개발 차원으로 접근하여 공장 재정비를 기획하고 있다고 생각합니다. 특히 110층 초고층의 건축이야 말로 모든면에서 대단한 흡입력을 이끌 것으로 보여지는데 우선 경기가 좋지 않을 때 고용인구를 늘려 실업자 구제, 한강 바로 옆에 초고층이 보기좋게 서 있고 주변이 공원이어서 외국 관광객들을 불러들일 수 있어 외화벌이에 일조할 것이며(초고층에서 응봉산까지 구름다리를 조성하는 등.. ) 많은 인원의 고용과 지역 내 흡입효과로 지역상권이 한층 살아나 경제에 많은 도움을 가져다주고 한강에는 고공의 분수대를 만들어 볼거리를 제공하는 등 그 가치는 엄청난 효과를 창출할 것으로서 머지않은 때에 뚝섬 성수동의 지명도 이제 맨해튼, 롯본기힐스 등 과 같이 외국인들에게도 많이 알려질 것이라고 미리 예상해 봅니다. 따라서 개발조건의 80% 이상이 되어 지금 시행하여도 조건이 충족된 성수지구야 말로 넓은 한강을 접한 지리적 장점을 갖인 핵심중의 핵심일 것이라고 분석하고, 특히 서울 타지역은 편법을 가장한 지분쪼개기로 사업성 악화 및 주민부담 가중으로 난리인데도 이 곳은 성동구청에서 기히 몇년 전 투기 방지를 위해 사전 지분쪼개기를 차단하는 '건축허가제한'조치를 하여 전국에서 아무런 지역지정이 되지 않았는데도 이러한 선 조치의 모범이 된 곳으로서 건립 예상주택수보다 현재 주택소유주들의 수가 현저하게 적어 사업성과 주민 동의율 또한 가장 클 것으로 예측이 되어 실현의 가능성이 우선시 되는 곳이라 판단되어 두서없이 성수지구에 대한 개인적인 의견을 제시하였습니다.

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