2019-11-11 07:21

http://blog.drapt.com/aptmall/22751573424491691

작년 성수전략정비구역에는 사업의 존폐위기까지 거론될 정도의

위기가 있었습니다.

서울시의 의도된 탈상식적 부동산정책의 사용재료이자, 

전반적인 정비사업지구 압박재료로 사용된 '일몰제'가 그것이죠.

작년 2지구의 동의율은 50%도 안되는 수치를 나타내었는데

언론에서는 이점을 꼬집어 성수전략정비구역은 조합설립 기준수치인 75%의 

동의율을 넘어서기가 사실상 힘들다는 뉴스가 연이어 보도되었습니다. 

하지만 이것들이 큰 자극제가 되어 오히려 성수지구가 하나되는 계기가 되었습니다.

성수동민들의 적극적인 협조와 

지주분들의 열정적인 비용모금 및 자진 봉사활동으로

지난 10월 불가능해보였던 75%의 동의율을 돌파하는 쾌거를 이루어냈습니다.

이제 성수전략정비구역은,

언제가 되든,

어떤 형태가 되든,

정비사업으로 발전된 '서울의 랜드마크 커뮤니티'가 됩니다.

하나된 마음으로 입주까지 쭉 함께하길 바랍니다.

성수동민 여러분

성수지구 지주 여러분

감사감사 드립니다.

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2019-10-30 17:18

http://blog.drapt.com/aptmall/22751572423522603

재개발사업의 조합이사진은 모든 사업을 주도하여 이끌어가는 

중요한 의결기관입니다.

그렇기 때문에 모든 조합원들의 의견을 합치하고 조율해나가는 능력이 필요합니다.

그런데 성수지구 모구역에서는 특정 지주들이 80% 이상 이사진에 선출되어

 

조합원들의 걱정이 많습니다.

 

성수전략정비구역 주택, 상가, 아파트 지주들의 균형잡힌 의견수렴과 

합리적인 조합운영을 위해서는 소선구제도를 적용한 조합임원 선임 방식을 제안합니다.

아래 선거구제도와 소선거구제도의 개념을 참고해보시기 바랍니다.

* 선거구 제도

선거구제는 선거인단을 분할하는 방식을 말하는데, 지역단위로 대표자를 선출하는 방식과 

전국을 상대로 전체적으로 대표자를 선출하는 방식으로 나누어집니다. 

전자를 지역구라고 하고 후자를 전국구라고 합니다. 

그러나 지역을 단위로 선거구제를 구성하고 대표자를 선출하는 방식은 

지역구마다 인구가 다른 까닭에 국민의 평등성을 제약하게 됩니다. 

이런 이유로 전국구가 국민주권주의에 합치된다고 할 수 있으나, 

기술적으로 어려운 점이 많기 때문에 전국을 여러 개의 선거구로 구분하는 것이 원칙입니다.

우리 헌법 제41조 3항은 ‘국회의원의 선거구와 비례대표제 기타 선거에 관한 사항은 법률로 정한다.’라고 규정하고 있습니다. 

이에 따라 선거법이 제정 되고 선거구는 소선거구제와 중선거구, 대선거구로 나누어집니다.

* 소선거구제도

소선거구제는 한 선거구에서 한 명의 대표자를 선출하는 제도를 말합니다. 

투표는 한 표씩을 행사하고 대표자는 절대 다수나 상대 다수제에 따라 선출합니다. 

소선거구제도는 우리 국회의원선거와 지방의회의원 선거에서 실시되고 있습니다.

 

소선거구제의 장점은 양당제도를 확립하여 정치적 안정을 꾀할 수 있고, 

정책이 유사한 정당이 형성되게 되어 안정된 정치상황을 확보할 수 있으며, 

지역구의 단위가 작기 때문에 선거인과 의원간의 친밀도를 높일 수 있으며, 

선거구가 작기에 관리와 단속에 유리하여 공정한 선거를 수행할 수 있습니다. 

또한 선거비용을 줄일 수 있는 장점이 있습니다.

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2019-10-05 11:28

http://blog.drapt.com/aptmall/22751570242537106

[2019 민권식칼럼 #20] 리스크 사라진 성수전략정비구역을 '선점'하라

◈ 성수지구 시세 너무 올랐다(?)

며칠전 성수2지구의 조합설립 동의서 75% 초과 소식이 전해진 후 

성수전략정비구역 관련 투자 문의가 평소 대비 3배는 더 많아졌습니다.

나와 있던 매물 또한 호가상승은 기본이고 다수의 매물이 매도보류 및 매도철회 사태가

발생되었죠.

투자수익률은 자타공인 보장된 성수지구였기에

유일한 아킬레스건이자 리스크요소였던 '일몰제'가 사라져버렸기 때문에

어찌보면 예상가능했던 당연한 현상이라 할 수 있겠습니다.

'투자'라 쓰고 '선점'이라 읽는다.

어떤 투자든 간에 미리 선점하여야합니다.

그렇다면 지금 성수지구를 입성하는 것은 '선점'이 아닐까요?

많이 늦어버린 걸까요?

이 질문의 답을 드리기 위해 오늘은 현 상황에서 투자에 참고할 만한 사항

몇가지를 짚어드리고자 합니다.

 

◈ 성수전략정비구역 투자 참고사항

1. 성수지구의 입지 관련 참고사항  

- 성수동과 자양동은 뚝섬한강공원 커뮤니티에 속해있습니다.

- 성수동의 모든 노선버스는 영동대교를 통하여 강남에 접근합니다.

- 카페의거리 : 성수역3번출구 부터 뚝도시장 사거리까지

- 성수2지구 강변북로 지하화 및 공원화, 뒷편은 이마트 본사 

2. 일반분양비율을 보면 해당 지구의 투자성을 알 수 있다.

- 성수지구는 전환다세대가 없고, 일반분양비율이 매우 높습니다. 

- 총 건립세대 8247세대 중 조합원세데 4228명

3. 재개발은 표준지에 해답이 있다.

한강기본관리계획 : 성수동 층고 51층제한.

성수지구의 표준지는 뚝섬벨라듀, 갤러리아포레, 아크로, 부영, 트리마제로 

모두 45층 이상의 초고층 스카이라인을 형성하고 있으며 

평당분양가 평균 4800만원, 현재 시장시세 평당 7~8천만원대입니다. 

4. 성수지구의 추정평가금액은 -P로 계산된다. 

- 성수지구 32평형 무상지분 약 13억원선

5. 성수지구의 지구별 투자수익성은 동일하다.   

입지, 사업속도 및 사업데이터(일반분양비율) 등 투자수익성과 직결되는 요소가

지구별로 차이가 없습니다. 

그렇기 때문에 성수지구 전체를 객관화하여 

지분투자는 가성비 높은 '매물별 접근'을 추천해드리는 바입니다.

상대적으로 대지지분이 큰 연립이나 공시지가 높은 상가 등이 가성비가 뛰어나기 때문에

추천1순위 매물형태라 할 수 있겠습니다.

6. 대형평수희망 투자자는 좀더 전략적인 매물 선택이 필요하다.

재개발평형배정방식 60제곱미터, 85제곱미터 각각 40%이고

42평이상 일반분양 포함 20%이기 때문에, 

42평 이상의 대형평수를 분양 받으려면 데이터 분석이 필요하다는 점 유의하시기 바랍니다.

(1지구 100평 이상, 2,3,4지구 70평 이상)

◈ 성수지구는 아직 저평가 되어있다

자 그럼 맨 처음 질문에 대한 답을 드리겠습니다.

성수지구가 가진 

1. 가치의 희소성을 가진 입지

2. 표준지가격분석을 통한 놀라운 사업성

3. 추정평가금액예측을 통한 프리미엄계산

4. 주변개발 및 자체개발로 인한 가치상승잠재력 예측

5. 인허가를 거치며 계단식 상승 예측

이 5가지만 봐도 답이 나오시죠?

성수지구는 아직 배가 많이 고픈 모양입니다.

온라인이라는 공간은 오프라인 환경에 비해

여러가지 제약이 있을 수 밖에 없고, 한계성이 분명한 것은 어쩔 수 없는 현실입니다. 

그렇기 때문에 더욱 깊이 있는 투자수익성 계산 및 투자 관련 문의는

소장 민권식으로 연락주시면 만족하실만한 Man to Man 오프라인상담을 

해드릴 것을 약속드립니다.  

  

감사합니다.

저작권자 ⓒ 오프라인 재개발 커뮤니티 및 온라인 까페관리 경력 20년.

정비업체 및 전문 재개발사업 경력 30년. 

주택자산관리 및 부동산중개업소 경영 경력 30년.

한강변재개발 투자연구소 소장 민권식

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