https://youtu.be/YMLqwWLgOTQ

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< 재개발 초창기에는 공동주택의 상승폭이 크다. >

재개발사업이 시작되면 사업시행인가 전인

초창기에는 공동주택, 그러니까 아파트, 빌라, 다세대의 상승폭이 큽니다.

이런 공동주택은 주택관리가 편하며,

전세보증금액이 상대적으로 높아

실투자금액이 낮게 들어간다는 장점이 있습니다.

특히, 실거주 요건이 강화된 요즘

투자와 거주를 병행할 수 있다는 메리트까지 있습니다.

하지만 낮은 매매가격부터 소진하며 상승하는

재개발투자의 특성상 높은 프리미엄이 형성되어 있다는

치명적 단점이 있습니다.

< 재개발 중후반기에는 단독주택의 상승폭이 크다. >

단독주택은 대지지분이 크기 때문에 공동주택에 비해

총 매매가 자체는 높게 형성되어 있다는 점은

분명한 단점입니다.

하지만 프리미엄이 아주 적다는 굉장한 장점을 가지고 있습니다.

낮은 매매가격에는 소액투자자의 경쟁 심화로

프리미엄이 과도하게 만들어지는데 반해,

매매가 자체가 상대적으로 높은 매물은 초창기에는 경쟁이 없어

프리미엄이 없는 경우가 많습니다.

당연히 투자수익률을 비교해 보면

프리미엄이 많은 매물보다는,

프리미엄이 없는 매물이 높을 수 밖에 없겠죠.

단독주택은 조합설립인가 전까지는 프리미엄이 거의 없습니다.

조합설립인가를 받았을 경우 정비사업 지정해지, 구역취소와 같은

리스크가 사라지게 되기 때문에 투자자들이 본격적으로 움직이기 시작합니다.

조합설립인가 전이 스파링과 같은 시범경기였다면

조합설립인가 이후에는 본 경기가 시작되는 것이죠.

그래서 조합설립인가 이후부터 이른바 큰 손들이 유입되어

대지지분이 큰 단독주택과 상가를 슬금슬금 매수하기 시작합니다.

수요가 증가하면 프리미엄이 생기기 마련입니다.

그리하여 단독주택과 상가에 대한 본격적인 상승곡선이 시작됩니다.

성수전략정비구역 성수지구의 예를 들자면

2017년부터 조합설립인가 동의서가 나오기 시작하면서

그동안 오르지 않고 있던 단독주택과 지분면적이 큰 상가의 가격이

평당 천만원, 2천만원씩 상승했습니다.

대지가 큰 형태인 단독주택과 상가 매물은

조합설립인가 이후부터 본격적으로 상승하여

건축심의, 사업시행인가, 관리처분인가를 거치며 지속적으로

상승하는 그래프를 보여줍니다.

< 추천! 재개발 투자 패턴 >

추천하는 재개발 투자패턴은 다음과 같습니다.

재개발 정비사업 초기인 추진위원회, 기본계획 수립 단계라면

대지지분이 작은 다세대 공동주택을 매수하세요.

그러다 조합설립인가 동의율 퍼센테이지를 체크하시기 바랍니다.

다시 말해, 동의율이 60%~70%가 넘었다면

매수한 다세대주택을 매도하세요.

매도한 직후 단독주택을 바로 매수하셔도 되고

조합설립인가 직후에 매수하셔도 됩니다.

입주의 의사가 없다면 관리처분인가 직전에 파셔도 되고

입주하여 실거주까지 생각한다면 계속해서 보유하셔도 됩니다.

< 정리하겠습니다 >

초반에 급속도로 시세가 오르던 소형 공동주택지분은

인허가절차가 점차 진행되어

사업시행인가와 관리처분인가 시점이 되면

가격정체현상이 나타나고,

심지어는 매매가가 떨어지기까지 합니다.

감정평가액과 추가분담금이 정확히 드러나는 시점이기 때문에

상대적으로 추가분담금이 많이 책정되는 소형지분을

미리 처분하려는 투자자가 많기 때문이죠.

또한 이 시점에서는 추가분담금 낼 여력이 없어

매도타이밍만 바라보던 원주민 매물이 등장하는 시기이기도 합니다.

관리처분인가 시점 이전에 꼭 매도하여야 하는 원주민 매물은

우리의 예상보다 많습니다.

이러한 이유로 중기를 거쳐 이주시기가 다가오면

대지지분이 큰 매물의 메리트가 소형지분의 그것을 압도하게 되는 것이죠.

copyright '성수전략정비구역 연구소' 소장 민권식입니다.