2019-10-05 11:28

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[2019 민권식칼럼 #20] 리스크 사라진 성수전략정비구역을 '선점'하라

◈ 성수지구 시세 너무 올랐다(?)

며칠전 성수2지구의 조합설립 동의서 75% 초과 소식이 전해진 후 

성수전략정비구역 관련 투자 문의가 평소 대비 3배는 더 많아졌습니다.

나와 있던 매물 또한 호가상승은 기본이고 다수의 매물이 매도보류 및 매도철회 사태가

발생되었죠.

투자수익률은 자타공인 보장된 성수지구였기에

유일한 아킬레스건이자 리스크요소였던 '일몰제'가 사라져버렸기 때문에

어찌보면 예상가능했던 당연한 현상이라 할 수 있겠습니다.

'투자'라 쓰고 '선점'이라 읽는다.

어떤 투자든 간에 미리 선점하여야합니다.

그렇다면 지금 성수지구를 입성하는 것은 '선점'이 아닐까요?

많이 늦어버린 걸까요?

이 질문의 답을 드리기 위해 오늘은 현 상황에서 투자에 참고할 만한 사항

몇가지를 짚어드리고자 합니다.

 

◈ 성수전략정비구역 투자 참고사항

1. 성수지구의 입지 관련 참고사항  

- 성수동과 자양동은 뚝섬한강공원 커뮤니티에 속해있습니다.

- 성수동의 모든 노선버스는 영동대교를 통하여 강남에 접근합니다.

- 카페의거리 : 성수역3번출구 부터 뚝도시장 사거리까지

- 성수2지구 강변북로 지하화 및 공원화, 뒷편은 이마트 본사 

2. 일반분양비율을 보면 해당 지구의 투자성을 알 수 있다.

- 성수지구는 전환다세대가 없고, 일반분양비율이 매우 높습니다. 

- 총 건립세대 8247세대 중 조합원세데 4228명

3. 재개발은 표준지에 해답이 있다.

한강기본관리계획 : 성수동 층고 51층제한.

성수지구의 표준지는 뚝섬벨라듀, 갤러리아포레, 아크로, 부영, 트리마제로 

모두 45층 이상의 초고층 스카이라인을 형성하고 있으며 

평당분양가 평균 4800만원, 현재 시장시세 평당 7~8천만원대입니다. 

4. 성수지구의 추정평가금액은 -P로 계산된다. 

- 성수지구 32평형 무상지분 약 13억원선

5. 성수지구의 지구별 투자수익성은 동일하다.   

입지, 사업속도 및 사업데이터(일반분양비율) 등 투자수익성과 직결되는 요소가

지구별로 차이가 없습니다. 

그렇기 때문에 성수지구 전체를 객관화하여 

지분투자는 가성비 높은 '매물별 접근'을 추천해드리는 바입니다.

상대적으로 대지지분이 큰 연립이나 공시지가 높은 상가 등이 가성비가 뛰어나기 때문에

추천1순위 매물형태라 할 수 있겠습니다.

6. 대형평수희망 투자자는 좀더 전략적인 매물 선택이 필요하다.

재개발평형배정방식 60제곱미터, 85제곱미터 각각 40%이고

42평이상 일반분양 포함 20%이기 때문에, 

42평 이상의 대형평수를 분양 받으려면 데이터 분석이 필요하다는 점 유의하시기 바랍니다.

(1지구 100평 이상, 2,3,4지구 70평 이상)

◈ 성수지구는 아직 저평가 되어있다

자 그럼 맨 처음 질문에 대한 답을 드리겠습니다.

성수지구가 가진 

1. 가치의 희소성을 가진 입지

2. 표준지가격분석을 통한 놀라운 사업성

3. 추정평가금액예측을 통한 프리미엄계산

4. 주변개발 및 자체개발로 인한 가치상승잠재력 예측

5. 인허가를 거치며 계단식 상승 예측

이 5가지만 봐도 답이 나오시죠?

성수지구는 아직 배가 많이 고픈 모양입니다.

온라인이라는 공간은 오프라인 환경에 비해

여러가지 제약이 있을 수 밖에 없고, 한계성이 분명한 것은 어쩔 수 없는 현실입니다. 

그렇기 때문에 더욱 깊이 있는 투자수익성 계산 및 투자 관련 문의는

소장 민권식으로 연락주시면 만족하실만한 Man to Man 오프라인상담을 

해드릴 것을 약속드립니다.  

  

감사합니다.

저작권자 ⓒ 오프라인 재개발 커뮤니티 및 온라인 까페관리 경력 20년.

정비업체 및 전문 재개발사업 경력 30년. 

주택자산관리 및 부동산중개업소 경영 경력 30년.

한강변재개발 투자연구소 소장 민권식

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