2010년 부동산 시장을 전망하기에 앞서 2010년 부동산 시장에 영향을 줄수 있는 여러 변수를 검토하고 변수에 따른 시기별 동향과 투자유망 상품을 정리하여 보았다.

2010년 부동산 변수 분석

1. 2010,2.11 미분양 아파트 및 신규 분양 아파트 양도세 감면혜택 종료

부동산 정책에서 정부는 거래활성화를 목표로 하는 시장 중심의 정책 보다는  친 프렌들리 건설회사 방향성을 갖고 있다. 금융위기로 내수가 침체되면서 건설회사 위기가 도래하자 정부는 GDP의 18%에 영향을 주는 건설시장을 활성하고자 미분양 아파트 및 신규 분양 아파트에 양도세 감면을 해주었다.

최근에는,2009년 9.4일  DTI 규제로 개인이 참여하는 부동산 시장은 죽여놓았지만 건설회사를 살리기 위하여 분양권에 한정해서는 대출규제를 시행하지 않았다.

따라서,시장은 침체되었어도 신규분양이 있었던 인천 송도,청라,광교,서울 일부 분양지에 청약자금이 쏠림현상이 지속되었지만,2.11일 양도세 감면혜택이 끝나면 분양시장은 급격히 침체될것으로 보인다. 친 프렌들리 건설회사 방향성을 볼때 2010.2.11 이 지난후 정책효과가 사라진 분양시장이 침체되면 정부는 2월말 부터 부동산 정책의 규제완화 시기와 그 범위를 저울질할것으로 예상한다.

2. 2010년 6월 지방선거

정책은 정치를 통하여 나오고 정치는 선거를 통하여 결정된다. 이번 2010.6월 지방선거에도 부동산과 관련된 많은 이슈가 나올것이다. 여,야 정당 성향을 떠나서 부동산 관련이슈가 나오면  부동산 시장에는 직.간접적 호재가 발생된다.

현재까지 지속되고 있는 시장 침체와 상반기에도 이어질 전세가격 상승에 대응하여 어떤 형태로든 선거공약이 나올것이고, 정부에서도 전세가 상승 및 시장 침체에 대하여  선심성 정책이 나올것으로 보인다. 따라서,2010년 6월 지방선거는 부동산 시장에 호재 요인이 된다.

3.급격히 증가하는 단기 부동자금

2009.9월 한국은행에 따르면 단기 부동자금은 645조원으로 1년전의 557조원에 비해 15.7%가 증가하였다. 단기 부동자금의 급증의 원인은 내년에 예상되는 금리인상과 활력을 잃고 있는  부동산과 증시로 인하여 갈곳 잃은 시중 자금들이 단기성 상품에 들어가 있기 때문이다.

이러한 단기 부동자금들이 경기의 급속한 회복이 가시화 되고 실물경기와 투자수요가 살아나면 빠르게 부동산 및 증시로 이동할것으로 보인다. 단기 부동자금이 부동산 및 증시로 이동할때 미니 버블이 도래할수 있다.

4.사상 최대의 토지보상금 40조

부동산 가격이 급등했던 2006년의 토지보상금 29조이후 사상 최대규모의 토지보상금이 올해 지급된다. 과거의 통계를 보면 토지보상금의 30~40%가 다시 부동산 시장으로 유입되는 경향이 있었다. 따라서,올해에 12조~16조라는 거대 자금이 부동산 시장에 들어오게 된다.

전반적인 경제상황이 대내외적으로는 2006년과 같지는 않기에 2006년처럼 높은 상승률을 기록하지는 못하겠지만,토지보상금은 부동산 시장가격 상승요인으로 본다.

5.사상 최대의 경상수지 흑자 410억불

과거의 경험을 보면 경상수지 흑자는 이후 몇년간 부동산 시장에 활성화 요인이되었다. IMF 직후인 1998년도에 400억불의 경상수지 흑자로 부동산 시장이 상승했던 과거 전례를  보았을때 2009년도 사상 최대의 경상수지 흑자는 부동산 시장 상승요인으로 생각한다.

6.금리인상

한국은행 기준금리는 현재 2%대이지만 올해 경기회복이 가시화 되기 이전,이성태 한은총재 임기중인 상반기에 선제적으로 0.25~0.5%이내의 금리인상이 있을것으로 보인다. 그리고 하반기에는 원자재발 물가인상 압력이  가중화 되면서 추가적인 금리인상도 생각할수 있다.

따라서,올해중 금리는 경제내외의 상황을 반영하여 0.5~1.0%까지 상승할수 있다고 본다. 금리인상은 주택담보대출자의 자금부담을 가중화 시키기 때문에 시장에 마이너스 요인으로 작용될것으로 보인다.

7.소비자 심리지수

부동산시장이 인플레이션 헷지 상품이라는데에는 시장 참여자 모두가 동의를 하는 내용이다. 그런데,2009년 12월 한국은행 소비자심리지수에서 물가수준 전망은 지난달 보다 3포인트 높은 139를 기록하여 지난 3월의 142이후 최고치를 기록하였다.

소비자 심리지수는 100을 기준으로 100을 넘으면 물가수준 전망에서 10사람중 7명이 올해 물가가 상승할것으로 본다는 뜻이다, 인플레이션을 예측한 소비자들이 많을수록 인플레이션 헷지 상품인 부동산이 선호받을것으로 보인다.

2009년 3월 소비자심리지수에서 물가수준전망이 높은 이후 부동산 가격이 지역적으로 상승률이 높아졌던 경험을 토대로 12월 소비자심리지수를 볼때 2010년 1월중순부터 각 지역별로 저점을 높이는 계단식 상승이 시작될것으로 예측되어 진다.

8.전세가격 상승

국민은행은 서울지역은 1999년이래 10년만에 전세가격 상승률이 매매가격 상승률을 10개월 연속 앞지르고 있고 경기지역도 통계가 시작된 2003년 7월이후 전세가격 상승률이 매매가격 상승률을 9개월 연속 앞지르고 있다고 발표했다.

과거 전세가격 상승률이 매매가격 상승률을 초과하여 상승한것은 1991년과 1999년 두차례 있었는데 1991년은 전세가격 상승률이후 1기 신도시 200만호 공급으로 주택가격이 급속히 안정되었고 1999년은 IMF 이후 공급물량 부족과 맞물려 2001년부터 부동산 가격이 급등을 하였다.

그렇다면, 현재 시점에서 볼때 전세가격 상승률이 매매가격 상승률을 앞지른 경우의 과거 사례를  비교하면 1기 신도시의 200만호 공급같은 대규모 공급 보다는 IMF 이후 공급부족과 비슷한 상황이기에 올해 부터는 전세가격 상승에 의한 매매가 상승이 나올것으로 보인다.

전세가격 상승에 의하여 매매가격 상승이 나오면 실수요로 인한 상승이기에 정부의 그 어떠한 부동산 규제대책도 시장에서 역할을 하지못할것이다.

정부 보다도 시장의 힘이 무섭다는 것을 알게하는 신호가 전세가격 상승이다

9.공급.입주물량 부족 과 멸실 주택 증가

국토해양부에 따르면 주택공급목표는 2008년 목표 50만가구 실제 37만가구에 이어  2009년에도  43만채 목표에 실제 주택공급량은 36만가구로 연 2년째 주택공급량이 크게 감소하고 있다.

올해는 양도세 감면조치가 2.11일자로 만료되고 분양가 상한제가 계속 이어지면서 민간 주택공급물량 은 더욱 위축될것으로 보인다. 주택공급량 부족은 중장기적으로 부동산 시장 불안요인으로 작용될 것이다.

여기에  전국의 입주물량은 2000~2008년의 매년 평균인 32만가구의 80%수준인 28만가구에 지나지 않는다. 그러면서도 멸실주택은 서울 기준으로 2009년에는 2만9천가구가 멸실되었지만 2010년에는 9만8천가구로 멸실가구수가 4배이상 증가한다.

수급측면에서 볼때 전세가격 상승과 공급물량,입주물량 부족 그리고 멸실가구 증가등은 2010년 아파트 가격 상승요인이 된다.

10.경제성장률

한국개발연구원은 내년에 대한민국 경제성장률을 5.5%전망했다. 2008년 2.2%성장,2009년 0%   성장과 비교할때 큰 폭의 경제성장률이다.

투자 자산인  부동산이 상승 또는 하락을 할때 GDP와 직접적인 연관을 갖고 같은 퍼센트로 상승하고 떨어지지는 않지만 장기적으로 보면 한 국가의 GDP가 높아진다면 그 만큼 해당 국가의 실물자산도 같이 상승을 하는 경향은 100% 사실이다.

따라서, 내년에 대한민국 GDP가  5.5% 높아진다는것은 부동산 가격도 최소 5.5% 본질가치가 상승한다는 뜻으로 받아 들일수 있다.

2010년 부동산 상품별 전망

1.재건축

2010년은 그린벨트를 해제하고 공급되어지는 보금자리 주택에서 보듯이 서울지역 택지난으로 인하여 서울인기지역의 유일한 공급원인 재건축아파트가 지속적인 시장의 관심을 받을것으로  보인다.

하지만,2009년 가을에서 나왔듯이 주변 아파트 가격 상승없는 재건축 아파트만의 상승은 상승폭에 한계가 있기에 시장의 관심은 받지만,투자자들이 느끼는 상승폭은 크지 않을것으로 생각한다.

2.재개발

2010년 6월에 있을 지방선거에서 당선을 위한 공약이 난무하기에 지방선거일을 전후하여 재개발이 반짝상승을 할것으로 보인다.

하지만,최근 서울에서 재개발  관리처분때 2006~2007년 저가에서 투자한 투자자들이 권리가액을 낮게 받은 사례가 여러 지역에서 나오고 있기 때문에 현재의 가격에서 추가상승은 후발 매수자들이 상투를 잡는 사례가 될것으로 보인다.

따라서,지방선거 공약으로 특정 재개발지역이 바람을 탄다면 해당 지역은 매도시점이라고 본다.

3.소형 아파트

멸실주택 증가와 1인 가구수의 증가,그리고 전세가격의 상승은 소형아파트의 상승요인이 된다. 그러나 최근 3~4년간 상승한 소형아파트 시세는 자금력이 취약한 소형아파트 실수요자의 매수 범위를 넘어가고 있기 때문에 가격 상승력은 생각만큼 높지 않을것으로 보인다.

따라서,위의 생각을 기초로 할때 최근 3~4년간 상승폭이 적은 지역의 소형아파트는 매수하여도 안정적인 투자상품이 되지만, 상승폭이 컸던 지역의 소형아파트는 상승률은 생각보다 낮을것이다.

상승률은 낮은 대신에 소형아파트 전세가격은 꾸준히 상승할것으로 예측되어진다.

4.중형 아파트

30평~40평대까지의 중형아파트는 그 동안 상승폭이 작았기에 올해 가장 인기 있는 아파트 상품이 될 것으로 보인다, 상승률에서는 재개발,재건축,소형 아파트 보다는 높을것으로 예상한다.

5.대형 아파트

50평대 이상의 대형아파트는 금융위기이후 완전히 회복되지 않은 경기상황를 볼때 2010년에도 고전 할 것으로 보인다 . 하지만, 2010년부터 경기가 회복되고 시중에 풀린 자금이 계속 팽창되기 때문에 2011년 이후부터는 다른 부동산 상품 대비 상대적 강세를 보일 것으로 예측되어진다.

따라서,양도세 비과세기간인 보유3년을 감안할때 시세가 좋치 않은 2010년에 대형아파트를  매수하여 대형아파트가 강세를 보일것으로 예측되는 2012~2013년에 매도한다고 볼때 2010년은 저가의 대형 아파트를 매수 할 적정시기로 생각한다.

6.토지시장

40조에 가까운 토지 보상금이 풀리고 그중 상당금액이 다시 토지시장으로 유입 되겠지만 토지시장에 영향을 줄수 있는 정부의 큰 정책이 임기 3년차인 현 정부에서 나오기는 어렵다고 본다. 또한 2007~2008년 하락하였던 인기지역 아파트가 아직 전고점을 돌파하지 못하였기에 시장의 관심은 올해에도 토지 보다는 아파트가 중심이 될 것이다.

따라서,토지시장은 보상금이 나오는 택지개발지구의 인근지역을 중심으로  소폭의 상승에 그칠 것으로 전망한다.

7.분양권

양도세 감면혜택 덕분에 신규분양으로 몰렸던 투자자들이 2.11일 이후에는 기존 분양권으로 방향을 전환 할수 밖에 없기 때문에 2.11일 이후 부터는  현재 소폭의 프리미엄이 형성된 기존 분양권 시장이 프리미엄이 커지면서 활성화될것으로 보인다.

분양권 시장은 재개발처럼 소액으로 투자가능하고 매매시 거래비용이 작다는 점이 장점이기 때문이다. 따라서,2.11일이 지난 3월부터 분양권 시장이 시장의 관심을 받을것으로 생각한다.

2010년 부동산 시세 전망

2010년 부동산 시장에 영향을 줄수 있는 각종 변수를 살펴보았을때 2010년 부동산 시세는 1월 중순이후 저점을 높이고  설 명절이 끝나는 2월 중순부터 약한 상승을 보이다가 정부가 미분양 대책의 일환으로 부동산 시장의 규제완화와 폭을 저울질하는 시기때부터 상승폭이 커질것으로 전망된다.

그리고,하반기로 갈수록 6월 지방선거때 나온 부동산 공약 이슈지역을 중심으로 경상수지 흑자로 인한 자금과 부동자금이 시장에 유입되면서 국지적인 시장의 상승폭은 전체 시장으로 확대될것으로 보인다.

여기에 하반기로 갈수록 인플레이션 압력이 커지면서 금리가 추가인상될때 인플레이션 헷지 차원의 자금마져 시장에 유입되면 시장은 본격적인 상승으로 들어갈것이다.

따라서, 2010년 부동산 시장은 상반기 보다는 하반기가 상승폭이 큰 上低下高의 형태를 보일것으로 예측한다 .