역세권이라고 하면 지하철역 또는 전철역이 거리상 가까운 지역을 말한다. 걸어서 10분이내를 말한다. 과거 서울연구원은 “지하철역에서 반경 540ｍ까지만 아파트값에 영향을 미친다”는 보고서를 발표하기도 했다.

하지만 물리적 거리에 따른 접근성만 보는 역세권 정의는 올바른게 아니다. 진정한 의미의 역세권이란 접근성과 함께 역세권 상권의 영향력을 함께 살펴봐야 한다.

접근성이 좋고 상권 영향력이 큰 역세권이 우량 역세권이다. 판교역 역세권 아파트가 비싼 것은 판교역이 가깝기 때문만은 아니다. 신분당선 판교역 상권(알파돔시티 및 현대백화점, 판교아브뉴프랑 등)의 영향력이 갈수록 커지고 있기 때문이다. 광교 수지 분당까지 영향력을 발휘하고 있기 때문이다.

우량 역세권 아파트는 걸어서 5분이내로 접근성이 좋고 판교역처럼 역세권 상권 영향력도 좋은 곳에 위치한다. 상권 영향력이 크려면 아무래도 지역 중산층 이상이 많이 거주하는 지역이다. 전철망은 강남 및 도심 접근성이 좋은 노선이 대부분이다. 신분당선 광교중앙역, 서울지하철 3호선 삼송역 등이 대표적인 우량 역세권이다.

우량 역세권은 자족시설, 기반시설이 풍부하다. 쉽게 말해 대기업 벤처기업 사옥이 몰려있다.

기업 직원들이 인근에 아파트를 마련하면서 상주인구가 늘어난다. 또 상주인구층이 다양하다. 유동인구도 다양하고 갈수록 늘어난다. 그리고 안정적이다. 

핵심 소비층인 30~40대 젊은층의 외부 유입이 크게 늘어나는 것도 우량 역세권 특징 중 하나다.

역세권 상권이 확장될수록, 상권이 성숙할수록 유동인구수가 상주인구수를 크게 웃도는 경우가 많다. 판교역처럼 말이다.

이처럼 우량 역세권 아파트값은 불량 역세권(유동인구의 변동이 심하고 상주인구가 적은 곳) 아파트에 비해 평균 10~20% 이상 비싸다.

한편 개통예정 역세권 아파트값은 통상 세 번 오른다. 노선 및 역위치 확정시, 착공시, 개통직전에 오른다. 우량 역세권 아파트는 늦어도 개통 1년전에 비수기나 침체기때 매수하는게 좋다.