2009년 부동산 시장을 분석해 보면 2010년 부동산 시장의 흐름을 어느 정도 가늠할 수 있다.

부동산은 상대 가치를 비교하는 특성상 오름폭이 크면 하락하게 되고 하락폭이 크면 오르는

성질을 가지고 있는데, 2009년에 시장을 달군 종목들은 2010년에는 상승폭이 둔화 되거나 하락할

것이고 2009년에 시장으로부터 외면 받은 종목들이 시장을 달굴 것으로 전망한다.



2010년에는 그동안 소외 되었던 수도권 인기 지역의 대형 평형을 포함하여 그동안 상승폭이

적은 종목군을 바탕으로 상승장이 펼쳐질 것이다.



1. 2009년 부동산 시장의 특징



1) 강남과 한강변 재건축의 상승

2005년 상승 이후에 2006년~2008년까지 4년동안 장기간 조정을 보였던 강남 재건축이 2009년 1월 금융 위기 한 복판에서 바닥을 찍고 고공 행진하며 신고가를 경신하였다.

2008년 일정한 상승을 보여 주던 한강변 부동산도 한남 뉴타운과 성수 일대를 중심으로 큰 폭의

가격 상승이 이어졌는데 이들 강남과 한강변 재건축은 9월을 기점으로 기세가 한풀 꺾이는가

싶더니 최근 급매 위주로 다시 기지개를 펴고 있다.



2) 강남. 용산. 송파. 목동. 상암. 과천. 분당 등 명품 지역의 가격 회복

강남 재건축 상승의 영향으로 서울의 블루칩이라 할 수 있는 강남. 용산. 송파. 목동. 상암.

여의도 등이 신고가를 경신하거나 큰 폭의 상승을 하면서 예전의 가격선을 대부분 돌파하였으며, 수도권의 블루칩이라고 할 수 있는 과천, 분당, 판교, 일산 등을 중심으로 가파르게 상승하였다.



3) 서울 중심의 부동산 강세

2005년~2007년에 버블7으로 일컬어지는 명품 지역과 경기도 대부분이 가격 상승을 이어 갔다면, 2008년~2009년은 인서울 경향이 두르러지면서 서울 지역의 가격 상승이 두드러지게 나타났다.

서울 지역의 일반 아파트는 물론이고 뉴타운 조합원 지분가가 급상승하면서 서울의 부동산 평균

가격이 크게 올랐다.



4) 중소형 강세 속에서 대형도 선전

2007년 하반기부터 진행이 되어 오던 소강대약의 패턴이 2009년에도 진행이 되었지만 서울과

인기 지역을 중심으로 대형 부동산도 최고가의 80% 이상을 회복하는 등 상당한 선전을 펼쳤다.





2. 2010년 부동산 전망



1) 2009년 오르지 않은 저평가 지역을 중심으로 상승

2010년은 2009년에 크게 오른 지역보다 3~4년동안 장기간 하락한 이후에 반등 폭이 적은 지역이

대세 상승을 이끌 것으로 전망한다.

국민 소득이 높고 대중들이 선호하는 지역군 중에서 용인 대부분 지역이 주목을 받을 것으로

예상하며, 가격 회복이 더딘 수원, 화성, 의왕, 파주, 고양 등도 전고점의 80% 수준에서 큰 폭의 반등이 이어질 것으로 전망한다.



2) 수도권 대형 부동산의 가격 회복

서울의 대형 부동산은 전고점을 거의 회복하였지만 수도권의 40평대 이상 대형은 장기간 조정을

받았음에도 회복세가 두드러지지 않았다.

2010년은 가격 하락폭이 큰 수도권 인기지역의 대형들이 부동산 상승의 핵심으로 떠오를 가능성이 크다.



3) 서울의 뉴타운 기대주 강세

서울의 부동산이 큰 폭의 가격 상승을 가져 오는데 1등 공신은 뉴타운이라 할 수 있다.

뉴타운의 조합원 지분가가 크게 오르고 분양가가 고공행진을 하면서 앞으로 뉴타운 구역 지정이

예상이 되는 연립, 다가구 등이 주목을 받고 있는데, 2010년은 뉴타운을 기대할 수 있는

소형 주택을 중심으로 매매가 활발하게 이루어질 전망이다.



4) 분양가의 상승과 분양권의 강세

금융 위기 이후에 억눌렸던 분양가가 2010년 봄을 기점으로 큰 폭으로 오를 것이 분명하다.

경기가 회복이 되면서 수도권 인기 지역을 중심으로 청약 열풍이 이어질 것이며, 일부 지역의

분양권은 프리미엄을 형성하면서 매매가 될 것으로 전망한다.

분양, 분양권, 미분양 등이 전반적으로 좋아질 것은 분명하지만, 대중들의 선호도에 따라서

한 쪽은 웃고 다른 한쪽은 울 수밖에 없는 양극화 장세가 불가피할 전망이다.





3. 2010년 부동산 테마와 추천지역



앞에서 언급하였지만 2010년은 2009년에 상승 폭이 큰 곳을 중심으로 가격 조정이 이루어질

것이며, 2009년 상승폭이 적은 지역을 중심으로 부동산 강세장이 펼쳐질 것이다.

가치에 비하여 저평가가 심한 곳들을 눈여겨 보아야 할 이유가 여기에 있다.



1) 하락 폭이 크고 인지도가 높은 수도권 40평대이상 대형 평형 강세

2010년 부동산 테마의 첫째는 수도권 대형의 상승을 꼽을 수 있다.

특히 최고가에 비하여 현재가가 낮은 부동산이 가격 상승폭이 클 것으로 전망한다.

추천 지역을 좀 더 구체적으로 언급하면 용인 북부권과 분당 전지역, 일산 호수공원 일대,

파주 교하, 중동과 상동일대, 수원 영통과 광교 인접지역, 화성시 일대의 40평대 이상

대형 평형을 들 수 있다.



2) 뉴타운을 기대할 수 있는 서울의 연립, 다가구 강세

서울 지역은 경기도에 비하여 최근 1~2년간 부동산 가격 상승이 매우 높다.

서울지역의 대부분 재건축과 뉴타운 그리고 일반 아파트는 최고가 근처에서 가격대가 형성이 되어 있는데, 이들은 신고점을 돌파하면서 오르지 않는 한 큰 폭의 상승을 이어가기 어렵다.

단기간 큰 폭으로 오른 곳들이 대부분이라서 상대적으로 가격이 싸고 거품이 적으며, 뉴타운

확정시 수혜를 볼 수 있는 뉴타운 기대주들이 오를 것은 당연한 사실이다.



이들 뉴타운 기대주는 서울 특정 지역을 중심으로 가격 상승이 이루어지기 보다는 서울 전역에서 동시다발적으로 상승을 이끌 것으로 전망하기 때문에 추천 지역이 특별한 의미를 지니지는 않는다.



금천구 시흥동 일대, 동작구 상도동, 사당동, 신길동 일대, 양천구 화곡동 일대, 서대문구 홍은동, 홍재동 일대, 강동구 길동, 명일동 일대가 추천 지역이다.



4. 2010년 경제 제반 여건



1) 완만한 경기 회복으로 불안감 해소

2010년의 경제 제반 여건은 2009년의 연장선에서 이해하는 것이 옳다고 본다.

경기 흐름이 눈에 띄게 좋아지기 보다는 점진적인 회복을 통하여 시장의 리스크가 줄어드는

방향으로 진행할 것이다.



2) 세계 곳곳에서 금융 불안이 발생할 수 있으나 국지적인 문제로 파장은 크지 않음.

두바이사태, 그리스와 스페인의 신용등급 하락, 영국의 금융 위기, 동유럽 부채 등 불안요인이

꼬리에 꼬리를 물면서 부각이 되겠지만 미국처럼 세계의 문제로 전염이 되지 않고

국지적인 한계성을 띄면서 봉합이 될 것으로 판단한다.





3) 출구전략 시행으로 금리의 지속적 상승.

출구 전략으로 부동산과 주가가 단기간 조정하겠지만 역설적인 입장에서 출구 전략을 통한 금리

상승은 경기 회복에 대한 자신감을 반영한 것으로 시장의 안정에 기여한다고 할 수 있다.

금리 상승폭은 경기 회복에 발맞춰 여러 차례 시행이 되겠지만 2010년 하반기로 갈수록

인상폭이 클 것으로 판단한다.



4) 2010년 하반기로 갈수록 경제 지표 호전

2009년에 잠복한 여러 문제들이 2010년 상반기에 해결 혹은 임시적 봉합이 되면서 하반기로

갈수록 경제지표 호전을 통한 모멘텀이 부각이 되면서 투자가 살아날 것으로 예측한다.



경기의 선행지표들이 바닥권을 벗어나 가슴선까지 회복이 되었다.

부동산 시세는 물론이고, 주가, 환율 등 모든 지표들의 현주소가 그것을 증명해 준다.

2010년은 2009년의 연장선으로 부동산 대세 상승에 무게 중심을 두고 있지만 부동산 시세가

가슴선까지 회복한 사실을 유념하고 철저하게 저평가 종목군을 중심으로 선별적으로

투자를 해야 하는 이유가 여기에 있다.



2009년 상반기에 부동산 투자를 한 사람들은 대부분 높은 수익률을 거두었지만, 2009년 하반기에

투자한 사람들은 보합권에서 시소 게임을 관망하고 있는 처지에 놓여 있다.

그렇기 때문에 2010년에는 새로운 테마를 중심으로 저평가 중심의 선별적인 투자를 해야 한다.



끝으로 부동산은 절대 강자가 없기 때문에 투자 순간부터 5년 정도까지 기간별 모든 가능성을

열어 두고 목표가에 도달하면 매도를 권유하고 싶다.

지금 매수를 추천하는 지역이 가격 상승후에는 매도 추천지역으로 자리매김 한다는 평범한

사실을 잊어서는 안 된다.

감사합니다.



2009년 12월 23일 수요일

천만명 부동산의 꿈 컨설팅(C.M.M) 대표 김종갑