2009-05-12 13:46

http://blog.drapt.com/alpons60/3959831242103569535

자료출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다

원문출처 : http://blog.drapt.com/muzige

장기 보유한 1가구 2주택자의 절세대책


 양도소득세와 종합부동산세, 증여세에 대한 개정과 관련하여 그동안 논란이 많았다. 종합부동산세와 증여세 상속세에 대한 개정(안)의 초안과 개정한 내용을 비교하면 용두사미와 같은 결과를 초래 하였고 국회에 통과되지 않은 양도소득세 시행시기를 정부에서 발표하여 곤혹을 치루고 있는걸로 알고 있으나  정책은 신중을 기하여 입법하고 발표하여야 하는데 국회에서 통되지 않은 정책을 발표하여 국민이 혼란에 빠지게 하는 것이 국민에대한 도리인지 묻고싶은 대목이다.

  증여세와 상속세에 대하여 2008년 개정(안)에 의하면 과세구간을 확대시키고 세율을 인하 한다는 개정(안)을 발표하였으나, 약간의 세율을 인하한 상태이고 종합부동산세에 있으서도 1가구 1주택자에 한하여 과세구간을 9억원 이상으로 상향조정 하고 세율을 인하 시켰으나, 1가구 2주택자에 대하여는 일반 세율을 적용으로 인하 하였으나 장기보유 특별공제는 배제한 상태이다. 

  양도소득세도 1가구 2주택이상에 대하여 장기보유특별공제를 받지 못함으로 물가상승에 대한 명목소득에 대하여 양도소득세를 납부하게 되는 상태이다. 주택을 취득하여 장기간 보유한 경우는 장기보유 특별공제를 받지 못함으로 양도차익이 크게 발생되고 물가 상승으로 발생된 명목소득에 대하여 양도소득세를 부과함으로 처분시는 자신의 재산을 깔아먹는 결과를 초래시킨 상태이다.

  1가구 2주택이상 주택을 보유한 자가 주택을 처분할 경우 물가 상승율을 고려하지 않고 ((양도가액 - 취득가액 - 필요경비) * 세율)을 적용하여 산정된 금액을 양도소득세로 부과 시키는 것은 인플레이션으로 화폐의 구매력이 떨어졌는데  취득당시의 구매력과 양도당시의 구매력을 대비한 차액에 양도소득세를 부과 시키는 것은 자신이 보유한 자산가치 (즉 구매력)를 하락시키는 결과를 초래하게 된다.

  예를 든다면 종전에는 미국의 경우 화폐에 대하여 '금' 본위제를 체택하여 '금'을 단위로 화폐가치를 논하였으나 발권제도로 변경되었고, '금'을 기준으로 20년전의 1돈당 '금' 시세와 현재의 1돈당 '금'시세를 비교할경우 떨어진 화폐구매력의 가치를 느낄수 있을걸로 생각된다.  1가구 2주택보유자에 대하여 장기보유특별공제를 하지 않고 양도차익에 대하여 양도소득세를 과세 한다는 것은 자신이 보유한 자산을 처분할 경우는 물가상승으로 발생된 명목소득에 양도소득세를 부과함으로 자산가치를 갉아먹는 상태이다.
 
  그럼 현행 양도소득세 체계가 적합한지 의문이 남는 부분이다. 근검절약하면서 열심히 일하여 한푼두푼 적축하면서 살아가는 국민을 위한 정책인지 짚어보도록 하자. 1가구 1주택보유자에 대하여는 종합부동산세와 양도소득세 비과세한도를 9억원까지 상향조정하였는데 1가구 2주택을 소유한 자에 대하여는 양도소득세 비과세 규정이 없고 장기보유특별공제 혜택도 주어지지 않고 있는 실정이다. 종합부동산세도 6억원을 초과할 경우는 종합부동산세를 부과하지 않는가? 

  바꾸어 말하면 고가의 주택을 소유하고 호화호식 한 사람에게는 저율의 조세를 부과시키고 적은집을 소유하고 근검절약하여 한푼두푼저축하여 1가구 2주택을 소유한 사람에게는 고율의 세금을 부과시키는 것은, 소득의 수익자 부담의 원칙에 적합하다고 할수 있겠는가?  입법취지를 본다면 고가의 주택을 보유하여 기름한방울 나지 않는 국가에서 1가구 1주택 즉, 큰주택을 보유하면 양도소득세와 종합부동산세 면세점을 높여서 큰주택을 소유하도록 유도하는 것이 소비와 허례허식을 조장하는 입법이지 않는가?

  양도소득세 계산시 장기보유 특별공제에 있으서 종전에는 1년에 4%를 공제하였으나, 금년부터는 1년에 8%공제로 개정하였고 현재 1년만기 정기적금 이자율이 몇 %인가?  자신들은 호화주택에서 호화호식하면서 발생된 소득에 대하여 저율의 세금을 부담한다는 논리다.  이와 같은 입법으로 대형주택 가액은 상승하게 되고, 소형주택은 상승폭이 둔화됨으로 대형주택을 선호하게 되는 결과를 초래하게 된다. 대형주택은 난방비가 증가 되는데 기름 한 방울 나지 않는 국가에서 힘들여 벌어드린 외화를 기름값으로 국부를 유출하자는 입법이 국민을 위한 정책인지 의문스럽다.

  그렇다고 정책에 대하여 불평불만을 일삼고 있을수는 없고 내 재산을 내가 지켜야지 타인이 지켜줄 사람이 없듯이 자신이 자신의 입맛에 맞게 맞추어 나가는게 현명한 방법이다. 그럼 본론으로 들어가 절감할수 있는 방법에 대하여 논하도록 하겠다. 장기보유한 주택의 경우 그동안 물가상승으로 취득가액과 양도가액의 편차가 큼으로 양도와 증여를 비교하여 검토하고 증여에 있으서도 자녀에게 증여하는 것과 배우자에게 증여하는 경우를 비교할때 배우자는 10년간 6억원이 공제되고 자녀는 성년의 경우 3천만원, 미 성년자의 경우는 1,500만원이 공제된다.

  부동산 증여시 주의 할점은 증여후 5년이 경과한 후에 처분을 하여야 하고, 수증일로분터 5년이내에 처분할 경우는 증여자가 처분한 것으로 보기 때문에 수증후 처분시는 주의할 부분이다. 1가구 2주택자가 주택거래가액이 6억원이고 취득가액이 4,500만원인 주택을 부인에게 증여하는 경우와 양도하는 경우에 대하여 부담하는 세금을 비교하여 보도록 하겠다. 

*. 양도하는 경우
  600,000,000 - 45,000,000 = 555,000,000원 (양도차익)
  ((555,000,000 - 양도소득기본공제 연2,.500,000) * 35% - 14,140,000 = 179,235,000 (양도소득세)

*. 부인에게 증여하는 경우
  거래가 6억 - 6억(증여재산공제) = 0 (증여세 과표)
 증여세는 해당없음. 등록세와 취득세 약25,000,000정도 부담.

*. 결론
  장기간 보유한 주택의 경우는 양도차익이 크게 발생됨으로 자금이 다급할 경우는 어쩔수 없이 처분을 해야 하겠지만 장기간 보유할 경우는 부부간에 증여를 통하여 취득가액을 상승시키는 방법도 절세를 할수 있는 방법이다.

  상기와 같이 부부간에 증여하고 5년이 경과한 후에 증여한 주택양도시 취득가액이 45,000,000원에서 6억원으로 상향됨으로 양도소득세를 절감할수 있는 방법이고, 남은 1가구 양도시는 1가구 1주택요건에 해당될 경우 9억원까지 비과세 적용을 받을수 있다. 

자료출처: 닥터아파트 > 회원노트

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