장기 보유한 1가구 2주택자의 절세대책


 양도소득세와 종합부동산세, 증여세에 대한 개정과 관련하여 그동안 논란이 많았다. 종합부동산세와 증여세 상속세에 대한 개정(안)의 초안과 개정한 내용을 비교하면 용두사미와 같은 결과를 초래 하였고 국회에 통과되지 않은 양도소득세 시행시기를 정부에서 발표하여 곤혹을 치루고 있는걸로 알고 있으나  정책은 신중을 기하여 입법하고 발표하여야 하는데 국회에서 통되지 않은 정책을 발표하여 국민이 혼란에 빠지게 하는 것이 국민에대한 도리인지 묻고싶은 대목이다.

  증여세와 상속세에 대하여 2008년 개정(안)에 의하면 과세구간을 확대시키고 세율을 인하 한다는 개정(안)을 발표하였으나, 약간의 세율을 인하한 상태이고 종합부동산세에 있으서도 1가구 1주택자에 한하여 과세구간을 9억원 이상으로 상향조정 하고 세율을 인하 시켰으나, 1가구 2주택자에 대하여는 일반 세율을 적용으로 인하 하였으나 장기보유 특별공제는 배제한 상태이다. 

  양도소득세도 1가구 2주택이상에 대하여 장기보유특별공제를 받지 못함으로 물가상승에 대한 명목소득에 대하여 양도소득세를 납부하게 되는 상태이다. 주택을 취득하여 장기간 보유한 경우는 장기보유 특별공제를 받지 못함으로 양도차익이 크게 발생되고 물가 상승으로 발생된 명목소득에 대하여 양도소득세를 부과함으로 처분시는 자신의 재산을 깔아먹는 결과를 초래시킨 상태이다.

  1가구 2주택이상 주택을 보유한 자가 주택을 처분할 경우 물가 상승율을 고려하지 않고 ((양도가액 - 취득가액 - 필요경비) * 세율)을 적용하여 산정된 금액을 양도소득세로 부과 시키는 것은 인플레이션으로 화폐의 구매력이 떨어졌는데  취득당시의 구매력과 양도당시의 구매력을 대비한 차액에 양도소득세를 부과 시키는 것은 자신이 보유한 자산가치 (즉 구매력)를 하락시키는 결과를 초래하게 된다.

  예를 든다면 종전에는 미국의 경우 화폐에 대하여 '금' 본위제를 체택하여 '금'을 단위로 화폐가치를 논하였으나 발권제도로 변경되었고, '금'을 기준으로 20년전의 1돈당 '금' 시세와 현재의 1돈당 '금'시세를 비교할경우 떨어진 화폐구매력의 가치를 느낄수 있을걸로 생각된다.  1가구 2주택보유자에 대하여 장기보유특별공제를 하지 않고 양도차익에 대하여 양도소득세를 과세 한다는 것은 자신이 보유한 자산을 처분할 경우는 물가상승으로 발생된 명목소득에 양도소득세를 부과함으로 자산가치를 갉아먹는 상태이다.
 
  그럼 현행 양도소득세 체계가 적합한지 의문이 남는 부분이다. 근검절약하면서 열심히 일하여 한푼두푼 적축하면서 살아가는 국민을 위한 정책인지 짚어보도록 하자. 1가구 1주택보유자에 대하여는 종합부동산세와 양도소득세 비과세한도를 9억원까지 상향조정하였는데 1가구 2주택을 소유한 자에 대하여는 양도소득세 비과세 규정이 없고 장기보유특별공제 혜택도 주어지지 않고 있는 실정이다. 종합부동산세도 6억원을 초과할 경우는 종합부동산세를 부과하지 않는가? 

  바꾸어 말하면 고가의 주택을 소유하고 호화호식 한 사람에게는 저율의 조세를 부과시키고 적은집을 소유하고 근검절약하여 한푼두푼저축하여 1가구 2주택을 소유한 사람에게는 고율의 세금을 부과시키는 것은, 소득의 수익자 부담의 원칙에 적합하다고 할수 있겠는가?  입법취지를 본다면 고가의 주택을 보유하여 기름한방울 나지 않는 국가에서 1가구 1주택 즉, 큰주택을 보유하면 양도소득세와 종합부동산세 면세점을 높여서 큰주택을 소유하도록 유도하는 것이 소비와 허례허식을 조장하는 입법이지 않는가?

  양도소득세 계산시 장기보유 특별공제에 있으서 종전에는 1년에 4%를 공제하였으나, 금년부터는 1년에 8%공제로 개정하였고 현재 1년만기 정기적금 이자율이 몇 %인가?  자신들은 호화주택에서 호화호식하면서 발생된 소득에 대하여 저율의 세금을 부담한다는 논리다.  이와 같은 입법으로 대형주택 가액은 상승하게 되고, 소형주택은 상승폭이 둔화됨으로 대형주택을 선호하게 되는 결과를 초래하게 된다. 대형주택은 난방비가 증가 되는데 기름 한 방울 나지 않는 국가에서 힘들여 벌어드린 외화를 기름값으로 국부를 유출하자는 입법이 국민을 위한 정책인지 의문스럽다.

  그렇다고 정책에 대하여 불평불만을 일삼고 있을수는 없고 내 재산을 내가 지켜야지 타인이 지켜줄 사람이 없듯이 자신이 자신의 입맛에 맞게 맞추어 나가는게 현명한 방법이다. 그럼 본론으로 들어가 절감할수 있는 방법에 대하여 논하도록 하겠다. 장기보유한 주택의 경우 그동안 물가상승으로 취득가액과 양도가액의 편차가 큼으로 양도와 증여를 비교하여 검토하고 증여에 있으서도 자녀에게 증여하는 것과 배우자에게 증여하는 경우를 비교할때 배우자는 10년간 6억원이 공제되고 자녀는 성년의 경우 3천만원, 미 성년자의 경우는 1,500만원이 공제된다.

  부동산 증여시 주의 할점은 증여후 5년이 경과한 후에 처분을 하여야 하고, 수증일로분터 5년이내에 처분할 경우는 증여자가 처분한 것으로 보기 때문에 수증후 처분시는 주의할 부분이다. 1가구 2주택자가 주택거래가액이 6억원이고 취득가액이 4,500만원인 주택을 부인에게 증여하는 경우와 양도하는 경우에 대하여 부담하는 세금을 비교하여 보도록 하겠다. 

*. 양도하는 경우
  600,000,000 - 45,000,000 = 555,000,000원 (양도차익)
  ((555,000,000 - 양도소득기본공제 연2,.500,000) * 35% - 14,140,000 = 179,235,000 (양도소득세)

*. 부인에게 증여하는 경우
  거래가 6억 - 6억(증여재산공제) = 0 (증여세 과표)
 증여세는 해당없음. 등록세와 취득세 약25,000,000정도 부담.

*. 결론
  장기간 보유한 주택의 경우는 양도차익이 크게 발생됨으로 자금이 다급할 경우는 어쩔수 없이 처분을 해야 하겠지만 장기간 보유할 경우는 부부간에 증여를 통하여 취득가액을 상승시키는 방법도 절세를 할수 있는 방법이다.

  상기와 같이 부부간에 증여하고 5년이 경과한 후에 증여한 주택양도시 취득가액이 45,000,000원에서 6억원으로 상향됨으로 양도소득세를 절감할수 있는 방법이고, 남은 1가구 양도시는 1가구 1주택요건에 해당될 경우 9억원까지 비과세 적용을 받을수 있다. 

자료출처: 닥터아파트 > 회원노트

실패하지 않는 투자자가 알아야할 속성

부동산을 모르고 투자를 말하기 어려운 시대가 됐다.

여기저기서 부동산 투자에 눈을 돌리는 사람이 많아 지고 있지만 추세에 편승해 무작정 투자에 나섰다가는

손해보기 쉽상이며 사기에 걸리거나 하자 물건을 매입하면 투자금을 회수 하기 힘들다.

초보투자자는 겁 이 많다. 아무리 투자가치가 높은 부동산을 자세히 설명해 줘도 망설이기 일쑤다.

투자대상 물건에 확신이 서지 않아서도 그렇지만 중개업자의 말이 선뜻 믿기지 않기 때문이다.

초보투자자는 무엇보다 눈높이를 낮춰야 한다.

확신이 선 투자 물건이 있고 철저한 수익성 검토가 예상 된다면 자신감 있게 투자에 나서야 한다.

경험보다 앞서는 상식이란 있을수 없는 법이다.

초보자가 내집 마련에 실패하고 갈수록 부동산 투자로 부를 일구는 사람이 적은 이유는 무엇일까?

그 이유는 게으름 때문이다.

지금은 생업에 종사하기 바쁘고 손쉽게 인터넷이나 방송을 통해서 알수 있는 방법이 많으니 부동산 기사나 정보에 귀와눈을

열어 두고 있다해도 현장 감각은 현저히 떨어지는게 사실이다.

퇴근후에 부동산 정보를 찻아 해당지역을 부지런히 두발로 걸으며 살펴보는것이

부자가 되는 첫걸음이다.

상승하는 지역이 더욱 상승한다

가장 큰 이유는 희소성의 원칙으로 많은 사람들이 찻기 때문에 더 오를수 밖에 없다.

기존 보유자가 매도하지 않고 수요자는 늘어나는 상황에서 자연스럽게 상승하는것은 당연하다

인구 유입이 많은 지역이 상승한다.

강남과의 접근성 여부에 따른 가치는 지속될것이다.

강남 문화가 형성되는 과정을 살펴보면 그 만큼의 시간이 필요한데 하루아침에 만들어 질수 없고 향후 최소 10년은

지속되리라는 예상이다.

강남 접근성과 경부라인을 중심으로한 투자는 실패하지 않을것이지만 투자 수익률이 뛰어난 곳은 많겠지만

리스크도 수반된다는 것을 알아야 한다.

블루칩을 노려야 한다

대단지 아파트 라고 해서 꼭 돈이 되는 것은 아니다. 미래의 주거가치는 단지의 규모 보다는 입지와 주거 환경이 성패를 좌우한다.

브랜드 영향력과 커뮤니티가 잘 되는 곳이 경쟁력이 있다.

강남에서 가까울수록 비싸고 멀어질수록 싸다.

인구이동의 변화를 예의주시한다면 강남의 대도시화는 필연적이다.

과거와 같은 부도안 폭등은 어렵지만 국지적인 부동산 상승은 가능하다.

편협된 정보와 묻지마 투자는 이제 통하지 않는다.

꾸준한 승부와 발품,쌍방향 정보교환은 투자의 기본자세다.

내개자치가 높은 부동산에 투자하고 인구 변화를 주목하면서 서서히 펀드등 현금성 자산또는 수익성 부동산에

대한 투자 비중을 높여야 한다

투자는 때를 사는 것

주식이든 부동산이든 투자 수익율을 높이기 위해 가장 중요한 것을 꼽는다면 누구나 높은 투자 수익을 올릴수 있는 투자처의 선택을 떠올립니다. 이 때문에 확실한 수익을 올려줄수 있는 종목을 발굴해 내는 것은 모든 투자자들의 로망이라 아니할수 없습니다.

주식 시장의 예를 들어 보겠습니다. 종합주가 지수가 1000에서 1500으로 간다고 하면 주가가 평균적으로 50% 오른 셈입니다. 이때 종합주가 지수가 50% 올랐다고 해서 모든 종목이 50%씩 오르는 것은 아니지요. 100% 오르는 종목 A도 있고, 70% 오르는 종목 B도 있고, 40% 오르는 종목 C도 있고 심지어는 10% 내리는 종목 D도 있을 것입니다. 종목에 따라 수익율이 달라지지만, 이들 종목들의 평균 상승율을 종합지수로 나타나는 것입니다. 이때 같은 상승장이라도 A종목을 고른 사람과 D종목에 투자한 사람의 투자 수익율은 천지차이인 것입니다.

이번에는 종합지수가 반대로 1500에서 1200으로 곤두박질칠 때를 생각해 보겠습니다. 종합주가 지수가 이 정도로 빠졌다는 것은 평균적으로 주가는 20%가 빠진 것을 의미합니다. 그러나 이때도 모든 종목이 같은 비율로 빠지는 것이 아니라 50% 내리는 종목 D도 있고, 30% 내리는 종목 C도 있고, 10% 내리는 종목 B도 있지만 반대로 10% 오르는 종목 A도 있을수 있습니다. 그러므로 이때도 종목의 선정이 중요합니다. 하락장에서도 수익을 올릴수 있는 종목이 있기때문입니다. 상승장이든 하락장이든 수익율을 극대화하려면 당연히 A종목을 골라야 하는 것입니다.

주식 투자든 부동산 투자든 이런 투자처를 고르는 안목을 키우기위하여 우리가 동호회에 모여서 재테크 공부도 하는 것이고, 본인의 실력이 부족하다고 생각하면 상담도 받고 하는 것이겠지요. 그런데 시각을 조금 바꾸어 보죠. 아무리 종목을 잘골라 A종목을 선택하였다 하여도 하락장에서는 10% 상승에 불과합니다. 상승장에서는 평균 이하의 성적을 보인 C종목만 골라도 40%의 수익율을 거둔 것에 비하면 좋은 성적은 아니지요. 결국은 수익율의 측면에서 보면 종목 선정도 중요하지만 타이밍이 중요하다는 것을 알수 있습니다. 종목 선정이 상대적인 수익율 싸움이라고 한다면 타이밍 선정은 절대적 수익율 경쟁이라고 할수있습니다. 다시말해 하락장이나 비수기에는 ‘어디’에다 또는 ‘무엇’에다 투자를 했느냐가 중요하지만, 상승기나 성수기에는 투자 자체를 ‘했느냐 안했느냐’ 또는 ‘언제 했느냐’가 수익율 제고에 중요한 잣대가 되는 것입니다.

부동산 시장도 마찬가지입니다. 투자자라면 누구나 수익율이 가장 높은 곳에 투자를 하고 싶어합니다. 부동산 거래 한방으로 인생 역전을 꿈꾸는 사람부터 자신의 실력이나 명성에 맞는 수익율을 올려주는 곳만 투자를 한다는 사람까지 그 이유도 다양하지요. 하지만 최고의 수익율을 노리는 사람들에게는 치명적인 약점이 있습니다. 좋게 말하면 지나치게 신중하다는 것이고, 조금 심하게 말하면 유유부단하다는 것입니다. 부동산 거래를 처음해보는 초보자거나 투자 경험이 적은 사람일수록 이런 경향이 뚜렷합니다.

물론 이런 분들이 투자에 주저하는 이유도 있습니다. 첫째, 부동산의 경우 투자금의 규모가 크다는 점입니다. 백화점에서 하는 쇼핑은 물건을 잘못사더라도 인생 자체에 타격을 입는 경우는 없습니다. 그러나 내집마련을 포함한 부동산 투자의 경우 일생을 거쳐 모은 돈을 투자하거나 그것도 모자라 은행에서 대출을 내서 투자하는 경우가 많기때문입니다. 한마디로 평소에 쓰는 돈의 단위와 다르니까 여러번 심사숙고하게 만드는 것입니다. 둘째, 부동산의 경우 환금성이 떨어지기 때문에 아무때나 샀다팔았다 할수는 없기때문입니다. 취등록세등 거래비용이 많이 들기때문에 샀다가 바로 팔게되면 적어도 5%의 손해는 앉은 자리에서 볼수 밖에 없는 구조입니다. 주식처럼 데이 트레이딩이 불가능한 구조라는 것입니다. 더구나 양도차익이라도 생기면 취득일로  부터 2년 이내에 팔 경우 상당액의 양도소득세를 내야하기때문에 만족할만한 투자 수익을 거두려면 최소 2~3년정도는 기다려야 하는 것입니다.

그렇다 보니 투자를 결심하기까지 시간도 많이 걸리고, 막상 투자를 하기로 결심했다고 해도 제일 수익율이 높을 투자처를 찾기위해 시간도 많이 소모합니다. 이를 위해 아는 인맥을 모두 동원해서 최고의 투자처를 찾고자 하지요. A라는 사람에게 추천 받은 지역을 B라는 사람에게 가서 물어보고, B라는 사람에게 얻은 정보를 C라는 사람에게 확인해 보고, 이런 식입니다. 자의가 아니더라도 주위에서 한마디씩 코치해주는 사람들이 한둘이 아닙니다. 이런식으로 따지면 전국민이 모두 부동산 전문가인것 같이 느껴질 것입니다.

그런데 문제는 A라는 사람, B라는 사람, C라는 사람 모두 선호 지역도 다르고, 시각의 차이도 있을수 밖에 없습니다. 어떤 사람은 단기적 이익에 중점을 두는가 하면, 다른 사람은 단기 이익보다는 꾸준히 올라주는 지역을 선호하기도 합니다. 실력의 차이도 천차만별이겠지요. 당장의 언론보도만 믿고 시류에 편승하려는 사람도 있고, 비교적 먼훗날까지 내다보고 조언을 해주는 사람도 있을 것입니다. 이렇다 보니 당연히 의견이 통일될 수가 없습니다. 그런데 문제는 조언해주는 사람마다 의견이 다르다 보니, 정작 결정을 해야할 본인은 투자에 대한 확신을 할수도 없고, 더 알아보자고 주춤대는 사이, 시장은 저만치 달아나는 경우가 많다는 것입니다. 부동산 시장은 혼자만 참여하는 곳이 아니기 때문이지요. 가장 좋은 투자처를 찾는다고 시간을 보내는 동안, 본인보다 먼저 의사결정을 한 다른 투자자에게 그 투자처를 빼앗기고 마는 것입니다.

더욱이 요즘처럼 경제 환경이 급변하는 때는 시세가 어제 다르고 오늘 다른 경우가 비일비재합니다. 요즘의 한달은 과거의 일년이고, 요즘의 일년은 과거의 십년에 해당하는 격입니다. 지난 시월 하늘 높은줄 모르고 오르던 대출 금리가 불과 몇달만에 반토막도 안되는 수준으로 떨어진 것을 봐도 알수 있지요.

휴대폰이나 컴퓨터 같이 기술 발전이 빠른 제품의 경우, 이론적으로 가장 좋은 제품을 사려면 가장 나중에 사야 합니다. 그러므로 세상에서 가장 좋은 제품을 사려고 하다가는 영원히 휴대폰이나 컴퓨터를 사지 못하는 것이지요. 자기가 사고 나면 다음달에 더 좋은 신제품이 나올까봐 두렵기때문에 계속 구매를 미루기 때문입니다. 투자의 세계도 마찬가지입니다. 세상에서 가장 좋은 물건을 사려고만 하면 살만한 물건은 없습니다. 그러나 조금만 욕심을 접으면 좋은 투자처가 여기 저기 보이게 됩니다.

그렇다고 아무 것이나 잡아야 한다고 하는 것은 절대 아닙니다. 경기가 어려울수록 옥석의 차이가 더 벌어지기 때문에 선택에 신중을 기해야 합니다. 더욱이 최소 2~3년후에 팔아야 하기때문에 매입할 당시 시장이 활황이었어도, 매도할 때에 가서 시장이 싸늘하게 식는다면 거래조차 되지 않을수도 있기때문입니다. 이때문에 좋은 투자처를 고르는 노력을 게을리해서는 안됩니다.

하지만 신중하다는 것과 결정을 못하고 우유부단하다는 것은 아주 다른 개념입니다. 생각할 시간이 필요하다면 하루 밤을 꼬박 새워 고민 하는 것도 필요합니다. 하지만, 고민을 오래한다고 좋은 결과가 나오지는 않습니다. 대부분 결정에 시간을 오래끄는 경우는 심사숙고하기때문이 아니고, 그 상황이 바뀌기를 기다리는 경우가 많습니다. 어떻게 보면 힘든 결정으로부터 도망치는 것입니다. 그러나 시간이 흐른다고 누가 대신 결정해주거나 문제를 해결해주지는 않습니다. 여러 좋은 글을 읽든 상담을 받든 최종적으로 결심해야 하는 사람은 바로 본인 자신뿐입니다.

앞서말씀드린대로 가장 높은 투자수익율을 거둘수 있는 투자처를 골라내는 것은 모든 투자자의 로망입니다. 그러나 그 무지개를 쫓아 다니다 보면 투자 타이밍을 놓치는 경우가 많습니다. 이런 측면에서 보면 적절한 투자 타이밍과 수익성있는 투자처의 발굴은 어느 것 하나 포기할수 없는 성공 투자를 이끌어내는 양대 요건이라 할수 있습니다. 다만 상승기나 성수기에는 투자 타이밍에 보다 비중을 두고, 하락기나 비수기에는 종목 선정에 비중을 두는 투자가 유리하다고 할수 있습니다.

그러면 언제가 투자의 적기일까요? 당연히 비쌀 때 사는 것보다 쌀때 사는 것이 수익율면에서는 유리할 것입니다. 하지만 대부분의 사람들이 투자에서 수익율을 많이 내지 못하는 이유는 아이러니하게도 쌀 때는 투자를 외면하고 시장이 반등을 해서 가격이 많이 오르면 그때서야 투자를 고려하기 때문입니다.

쌀때 사서 비쌀때 파는 것이 투자의 요체라는 것을 누구나 알면서도 이것을 실천하지 못하는 이유는 무엇일까요? 자기가 매수를 한후 가격이 더 내려갈 것을 두려워하는 심리(공포)와 지금보다 더 싸게 산다면 수익율이 더 높아지지 않을까 하는 심리(탐욕)가 어우러지면서 타이밍을 놓치게 되는 것입니다.

그 당시에는 누구도 지금이 바닥이라고 가르쳐주지는 않습니다. 바닥은 지나봐야 알수 있기때문이지요. 더구나 주식 시장이든 부동산 시장이든 바닥을 통과하는 시점의 시장에서는 비관론만이 언론의 타이틀을 장식합니다. 이때문에 바닥에서 투자를 하기에는 상당한 안목과 더불어 용기가 필요한 것이지요. 바닥을 찍고 상승기의 초입에 들어섰다하더라도 언론 보도는 후하지 않습니다. 그 동안의 하락에 따른 기술적 반등이라니, 일부 지역, 일부 종목에만 해당하는 제한적 상승이라고 하는 논조가 주류를 이룰 것입니다. 이것은 후행성, 대중성을 지향하는 언론의 특성에 기인합니다. 언론은 사실을 바탕으로 보도가 되기때문에 이미 확정된 사실들 위주로 보도를 할수 밖에 없고, 이 때문에 후행성을 띄게되는 것이지요. 또한 일부 계층만을 대상으로 하는 투자정보지가 아니기때문에 대중성을 표방하게되는 것입니다. 제도권 전문가들도 마찬가지입니다. 반등을 했다는 것도 아니고, 그렇다고 내린다고 하는 것도 아니고 뜨듯미지근하게 말을 할수 밖에 없는 것입니다. 확정적으로 말했다가 틀리면 망신이기때문이지요.

그런데 후행성과 대중성이라는 두가지 요소는 투자의 속성과는 상극이라 할수 있습니다. 성공 투자의 요체는 ‘남보다 먼저 투자가치 있는 투자처를 선점하는 것’입니다. 남들도 다 아는 정보(대중성)를, 그것도 나중(후행성)에 알고 나서 투자하면서, 그 투자에서 남보다 높은 수익율을 거두고 싶어하는 것은 지나친 욕심입니다.

99%의 대중이 아니라 1%의 앞서 나가는 사람들은 어떻게 판단하고 행동할까를 생각해본다면, 어떤 투자 기회가 다시 오더라도 이를 잡을수 있을 것입니다. 원래 비관론이 가장 득세할 때가 바닥인 경우가 많습니다. 지난 겨울 비관론이 극도로 나라를 휩쓸던 때, 급매로 나온 강남권의 재건축 아파트를 잡은 사람들은 불과 몇달만에 20%가 넘는 시세 차익을 남길수 있었습니다. 이렇듯 큰 노력 없이 투자 타이밍만 잘잡아도 투자 수익율을 높게 올릴수 있는 것입니다.

그러면 지금이 투자 시점일까요? 증시도 연중 최고치를 갱신하고 있고, 강남등 일부 지역만의 문제인줄 알았던 부동산도 슬금슬금 오르고 있다고 합니다. 증시의 경우 종합주가 지수가 실시간으로 발표되기때문에 현재 시장이 상승세인지 하락세인지를 바로 알수가 있습니다. 그러나 부동산 시장의 경우는 실시간으로 알수 있는 방법도 없고, 더 나아가 시장이 상승세인지 하락세인지도 알기 어려울때가 많습니다. 어떤 지역은 수요자들이 몰리면서 급등을 하는가 하면 어떤 지역은 찾는 사람이 없어서 거래조차 되지 않는 지역도 있기때문입니다. 이 때문에 본인이 어느 지역에 거주하고 어느 지역에 대해 관심을 가지고 있는가에 따라 부동산 시장을 보는 시각이 다를수가 있는 것입니다.

본인이 처한 입장에 따라 시장이 다르게 보일수도 있습니다. 매수인의 경우 시장이 상승하는 분위기가 되면 조급하게 될수 밖에 없습니다. 중간에서 중개하시는 분들이 거래를 성사시키기 위하여 서두르라고 분위기를 만들기때문이기도 합니다. 더구나 매수에 나서게되면 한두번쯤은 싼 매물을 놓친 경험을 하게됩니다. 그것이 미끼성 매물일수도 있고, 팔려던 집주인이 매수세가 달라드는 것을 보고 매물을 회수하기때문일수도 있습니다. 한두번 이런 일을 당하고 호가가 슬슬 올라가면 매수자는 더욱 조급하게되는 것입니다. 이때문에 매수인의 입장에서 시장을 보면 실제보다 시장 분위기가 더 상승하는 듯하게 보일것입니다. 과거의 급매물 가격과 자꾸 비교하게되기 때문입니다.

반대로 매도인의 입장에서 보면 시장은 하락하는 것 처럼 보일수가 있습니다. 이번에도 중개하시는 분들이 거래를 성사시키기 위해 시세보다 약간 아래로 내놓게하려는 경향이 있기도 하지만, 매도인 자체도 과거의 제일 높았던 가격과 비교하려는 경향이 있기때문입니다. 이때문에 집을 사러 시장에 돌아다니는 사람들은 부동산 가격이 오르고 있다고 느끼는 경향이 있고, 반대로 오래전에 내놓았어도 팔리지 않는 집을 가지고 있는 사람은 집값이 계속 내리고 있다고 느끼는 경향이 있는 것입니다.

이 때문에 좋던 싫든 부동산 포털 사이트의 시세 자료를 활용할수 밖에 없습니다. 그중에서도 공신력이 있다는 국민은행의 자료에 따르면 서울 25개 자치구와 5대 신도시 아파트의 평균 가격이 지난 3월 중순 바닥을 찍은 것으로 되어있습니다. 제곱미터당 가격 기준으로 작년 9월 중순 459.8만원이었던 것이 12월말에는 442.1만원으로 빠지다가 올해 3월 중순에 440.7만원까지 하락을 했습니다. 전체 시장 기준으로 6개월간 4.1% 정도 하락을 했던 것입니다. 이후 한달 반정도의 기간 동안 시장은 반등을 하여 2009년 4월말 기준으로 443.6만원을 기록중입니다. 전고점이었던 작년 9월 중순에 비해서는 아직도 3% 정도 하락한 수치지만 바닥이었던 3월중순 대비해서는 1% 정도 오른 셈입니다.

그런데 1998년의 IMF 외환위기때에 13개월에 걸쳐 18%나 가격이 하락했던 것에 비하면 하락 기간이 상당히 짧고 조정폭도 적은 것으로 알수 있습니다. 이 때문에 지금의 상승을 두고 대세 상승이라기 보다는 단기 하락에 따른 기술적 반등으로 폄하하는 시각이 있는 것도 사실입니다. 앞으로 2차 하락이 우려된다는 시각도 있습니다.

그러나 이것은 시장을 하나로 보았을때의 이야기이고, 시장을 세분해서 보면 내용은 상당히 달라집니다. 서울 25개 자치구와 5대 신도시중에서 아파트 평균 값이 상대적으로 저렴한 하위 10개 지역을 살펴보면 2008년 9월말이 326.1만원으로 가장 시세가 높았었습니다. 그러던 것이 7개월이 지난 2009년 4월말 현재는 315.1만원으로 3% 정도가 하락한 상태입니다. 중요한 것은 하락폭보다 아직 바닥을 찾지 못했다는 것입니다. 이 때문에 이들 지역에 거주하거나 이들 지역에 투자한 사람의 입장에서는 부동산 시장이 아직 하락중이라고 생각을 하는 것입니다.

이번에는 상위 10개 지역에 대해 살펴보도록 하겠습니다. 이들 지역은 2009년 1월초에 600.5만원으로 이미 바닥을 쳤습니다. 그러면 전고점은 언제일까요? 전고점은 2008년 5월초로서 이때의 상위 10개지역의 평균 값은 646.8만원입니다. 결국 상위 10개 지역의 경우는 8개월간 하락을 해왔고 그 폭도 7.2%에 달합니다. 1998년의 외환위기때 만큼은 아니더라도 상당히 오랜 기간동안 비교적 큰 폭으로 조정을 받았다는 것을 의미합니다. 이 때문에 강남구등 상위 10개 지역의 경우는 이미 1월초에 바닥을 치고 확실한 반등세를 보이고 있는 것입니다. 4월말 현재 이들 지역의 평균 아파트 평당가는 614.0만원이므로 바닥대비 2.2% 정도 반등한 것입니다.

결국 현재의 시장 상황은 상위 10개 지역은 이미 바닥을 찍고 상승세로 돌아섰지만, 하위 10개 지역은 바닥을 찾고 있는 시기라고 할수 있습니다. 이러한 패턴은 1998년의 외환위기때와 유사한 점이 많습니다. 외환위기 당시 같은 서울 지역 아파트라도 한강 이남의 아파트는 전고점을 회복하는데 14개월이 걸렸지만 한강 이북 아파트의 경우는 32개월이 걸렸기때문입니다. 그때 당시 자료는 지역적 구분밖에 없고, 현재는 가격별로 분석을 한것이기 때문에 결과가 정확히 똑같다고 할수는 없을 것입니다. 그러나 이들 두가지 패턴의 공통점은 무엇일까요? 투자자가 선호하는 지역은 시세 회복 속도가 빠르고, 투자자보다 서민이 선호하는 지역은 시세 회복이 느리다는 것입니다.

지난 2월 연합 세미나에서 이런 현상이 나타날 것이라고 이미 말씀드렸고, 현재 상황이 그대로 나타나고 있습니다. 이런 현상이 나타나는 이유는 의사 결정 프로세스의 차이에 있습니다. 투자자의 경우 시세 차익이 예상된다면 바로 투자에 나서게됩니다. 그러나 일반 서민의 경우 자본력도 부족하고 경기침체의 피해를 고스란히 받고 있기때문에 투자에 대한 관심보다는 서바이벌, 즉 이 난관속에서 어떻게 살아남는가에 집중하기때문입니다. 결국 실물 경기가 살아나기 전에는 서민이 투자에 나서기는 쉽지 않습니다. 이때문에 서민이 주로 살고 있고, 적은 자본으로 살수 있는 지역에는 상대적으로 수요가 몰리지 않는 것입니다. 제도권 부동산 전문가들이 부동산 시장 전망때 언급하는 것이, “현재 실물 경기가 회복되지 않았기때문에 현재의 상승세는 대세반전이 아니라 기술적 반등이고 일시적이다”라는 것은 바로 서민들이 선호하는 지역을 염두에 둔 것입니다.

이 말도 어느 정도 틀린말은 아닙니다. 실물 경기가 계속 고꾸라지고 있는데 주식시장이든 부동산시장이든 자산 시장만 나홀로 날아가기는 쉽지 않습니다. 자산 시장도 어떤 형태로든지  실물 경기의 영향을 받을수 밖에 없기때문입니다. 2000년대 초의 자산 시장 활황기에도 급격한 유동성 증가와 더불어 사상 최대의 무역 수지 흑자가 그 원인이 되었던 것입니다. 이런측면에서 보면 이분들의 말씀도 맞지요. 하지만 이분들이 간과하고 있는 부분이 있습니다. 자산 시장도 실물경기에 영향을 받을수 밖에 없지만 그것이 반드시 후행적일 필요는 없다는 것입니다. 다시말해 경기가 완전히 회복한후 자산 시장이 활기를 띄는 것이 아니라, 경기가 회복될 징후만 보이면 자산 시장이 먼저 활기를 띈다는 것입니다.

주식 투자를 예로 들겠습니다. 전국에 있는 가로등을 기존의 수은등에서 LED등으로 모두 바꾼다는 정부의 발표가 나왔다고 가정합시다. 이 경우 LED전구를 생산하는 회사의 주가는 언제 오를까요? 그 회사가 LED전구를 생산하여 정부에 납품하고 그 대금을 받으면, 매출과 이익이 늘어나게 되겠지요. 그러고 나서 주주총회를 열어서 고율의 배당을 한다고 해야 주가가 오르기 시작할까요? 그 회사의 실적이 좋아지는 것을 확인한후에 투자를 한다면 백전백패입니다. 주식시장에서 주가가 오르는 시점은 정부에서 그 정책을 발표하는 시점이거나 그 이전입니다. 한마디로 실물 경제가 회복한 후에야 자산 시장이 오른다는 것은 실전에서 투자를 해보지 않은 사람들이 책상에서 하는 이야기라는 것입니다.

이 때문에 투자자들이 선호하는 수요가 많은 지역, 즉 평소에도 수요가 많아서 집값이 높은 지역은 더 오르고, 집값이 싼 지역은 오르지 않거나 심지어 내리는 양극화가 진행중입니다. 상위 10개 지역과 하위 10개 지역의 아파트 평당가를 비교한 양극화 지수는 2008년 12월말 187.7%로 바닥을 쳤습니다. 이때가 상위 지역과 하위 지역간의 가격차가 가장 적었던 시기라 할수 있습니다. 그러던 것이 2009년 4월말에는 194.9%로 그 격차가 벌어졌으며, 이런 추세는 앞으로 당분간 계속될 전망입니다.

이러한 추세가 앞으로 계속될것이라고 전망하는 이유는 실물 경기가 아직도 회복되려면 쉽지않기 때문에 집값이 앞으로도 떨어질 것이라고 믿는 사람도 아직까지 상당히 있다는 점때문입니다. 이런 사람들이 주로 살거나 관심을 가지고 있는 지역은 수요가 살아나기는 상대적으로 어렵겠지요. 투자자들도 이들 지역에 투자하기에는 아직까지는 매력적인 가격은 아닙니다. 양극화 지수가 역사상 가장 격차가 많이 벌어졌던 2006년 5월초순의 256.5%까지는 안되더라도 전고점과 전저점의 평균치인 220% 정도가 되어야 이들 지역이 저평가되었다는 느낌이 들것이기 때문입니다.

이런 전망에 힘이 실리는 또 하나의 이유는 이번에 개편될 것으로 알려진 양도세 중과 규정 개정안때문입니다. 이번에 통과된 개정안에 따르면 1가구 3주택자의 경우 강남3구 소재의 주택은 10%의 가산세를 더 내야하고, 그 외 지역은 일반과세를 한다는 것입니다. 그것도 2010년말이내에 처분해야한다는 단서가 붙어있습니다. 언뜻보면 강남3구에 상대적으로 차별적 규제를 하는 것 처럼 보일 것입니다. 정부나 의회의 의도도 강남3구의 집값을 잡겠다는 것이라고 합니다. 그러나 이렇게 되면 어떤 일이 벌어질까요? 강남 3구 지역과 그 외 지역에 집을 가지고 있는 사람이 있다고 합시다. 이 사람이 강남 집을 먼저 처분하게되면 10% 가산세를 더 내야합니다. 그런데 강남 3구 이외의 집을 먼저 처분하게되면 일반 과세가 되기때문에 강남3구 이외 지역 집을 먼저 처분하게됩니다. 결국 정부의 메시지는 (정부에서 의도했던 안했던 간에) “강남3구 지역보다는 다른 지역의 집을 먼저 처분하라”는 것입니다. 그것도 2010년말까지 급하게(?) 처분하라는 것이지요.

이 조치가 확정되면 강남3구의 매물은 줄어들고 대신 강남3구 이외지역의 매물이 늘어나는 현상이 나타나게되어 양극화는 더욱 진행될것으로 보입니다. 더구나 이러한 중과 배제 조치는 기존에 주택을 3채 이상 보유한 사람에게만 적용되는 것이지 앞으로 매수하는 주택에 대해서는 해당 사항이 아니기때문에 매수세를 늘릴수 있는 유인책이 아닌 것입니다. 결국 이번 조치는 경제 살리기와는 아무런 상관이 없으며, 강남3구 이외지역에 2008년 이전의 활황기때 투자해 놓은 다주택자들의 투자수익율만 보전해주기 위한 조치일 따름입니다.

그런데 이들의 수익을 보전해 주는 대신에 시장에 매물을 증가시켜 부동산 시장을 하향 안정화하자는 것이 정책 목표라면 어느 정도 수긍이 갑니다. 하지만 그렇지 않아도 하락세에 있는 지역의 집값을 더 낮추는 효과를 가져올 것이 뻔한 조치를 경제 상황이 나쁜 지금에 한다는 것이 문제가 있는 것입니다. 반대로 상승세 반전한 강남3구의 매물을 나오지 못하게하여 시장 가격을 더 올리게 하는 역효과를 가져올 조치를 동시에 추구하는 것은 정책의 일관성뿐만 아니라 정책의 목표 자체에도 의문이 듭니다.

정부나 국회의 의도가 무엇이든 이번 조치로 인해 주택 시장의 양극화는 더욱 지속될 전망입니다.

그러면 투자자의 입장에서 어떤 전략을 취해야 할까요? 결국 대세 상승기에는 투자 타이밍이 무엇보다 중요하지만 현재의 시장 상황은 이원적으로 보아야 하므로 지역에 따라 투자 시기를 조정할 필요는 있습니다. 어쩌면 이것이 투자자들에게는 여러번의 기회를 안겨다 줄수 있는 계기가 될것입니다. 기회가 지역에 따라 순차적으로 올수 있다는 의미입니다.

아기곰의 경우도 이번 기회를 놓치지 않았습니다. 이번에 미국에서 귀국하자마자 증권계좌를 개설하고 10년만에 주식 투자를 재개한데 이어, 며칠후 10년만에 한국에서 본인 명의 집을 계약한 것입니다. 아직 중도금도 치루지 않은 따끈따끈한 상태이지요.

백화점에서 강의를 들으시는 분들에게 강의 시간에 이 소식을 전하자 어디에 샀는지를 가장 궁금해 하시더군요. 평소에 아기곰이 많이 추천한 지역중 투자자들의 손이 아직은 적게 탄 지역이라고 말씀드려도 질문은 계속되었습니다. 가장 인상에 남는 질문은 여러 투자처가 있을텐데 그중에서 이번에 투자한 곳의 수익율이 가장 높을 것으로 예상하느냐는 것입니다.

아기곰의 대답은 ‘아니다’였습니다. 이번에 아기곰이 산것은 지역이 아니라 타이밍이었기 때문입니다. 한마디로 아무 것도 하지않고 은행에 자금을 넣어둔 것과 비교하거나, 최고의 투자처를 고른답시고 타이밍을 놓쳐서 투자수익율을 까먹는 것보다는 휠씬 높은 투자 수익율을 거둘수 있기를 확신하기때문에 ‘지금’ 투자에 나선 이유라는 것이 아기곰의 대답입니다. 투자라는 것은 지역을 사는 것 처럼 보이지만 타이밍을 사는 것이기 때문입니다.

우리가 역사를 공부하는 것은 그 사건이 미래에도 똑같이 일어날 것을 기대하기 때문은 아닙니다. 11년전 IMF외환위기때와 지금은 물론 다릅니다. 하지만 11년전의 그 교훈을 뼈저리게 느꼈던 사람이라면 이번 기회를 놓치지 않았을 것이고, 이번 금융위기에서도 교훈을 얻지 못한 사람이라면 다음번 다른 기회가 와도 그 기회는 잡을수 없습니다. 기회는 언제나 같은 얼굴로 다가오는 법이 없기때문입니다.

출처 :부동산story 원문보기 글쓴이 : 수정crystal