임야의 활용도는 높다고 하지만 그래도 대지에 비교하면 개발 및 활용에 제약이 많고, 땅 상태에 따라 투자 비용도 다르기 때문에 매입시 유의점이 따른다.

먼저 임야 상태 그대로인 땅은 저렴하게 매입할 수 있는 장점이 있다. 다만 개별등기가 아니라 땅을 쪼개 지분 등기로 팔기를 원하는 퇴주도 있기 때문에 확인하는 것이 좋다. 큰 덩어리의 땅을 여러 명이 지분 등기 방식으로 매입하면 향후 단독으로 땅을 되팔기 어렵다. 되팔거나 개발을 위해서는 나머지 지분지주들의 동의를 얻어야만 하는데 얻기가 쉽지가 않다.

헐값에 사서 단점을 보완할 경우 투자 비용보다 땅값 상승분이 더 큰 경우 매입하는 것이 좋다. 그러나 애초에 토지 매입비와 공사비를 합한 금액이 개발 후 인근 시세와 큰 차이가 없다면 개발이 가능하더라도 포기하는 것이 낫다.

취득 및 개발에 특별한 제한이 없다면 임야의 지리적 조건이나 토지의 상태, 향후 개발 전망을 점검해 봐야 한다. 특히 개발 업종이 있는 경우 대상 임야의 산림 상태나 이용 현황, 조경으로서의 활용가치, 임야의 주변 환경이나 입지적 조건이 개발 목적에 부합하는지 등을 꼼꼼하게 살펴야 한다.

그렇다면 부가가치를 높일 수 있는 임야 고르는 법을 알아보자.

◇산꼭대기 땅을 매입 시 = 경사가 완만하고 조망권이 좋은 땅이나 산꼭대기 분지형 지형의 임야가 좋다. 토지 뒤로는 병풍처럼 산이 둘러싸여 있고, 앞으로 강이나 호수가 있으며, 남향을 바라보고 있는 입지의 땅을 명당으로 불린다. 특히 임야는 강을 바라보고 있지 않더라도 주변에 계곡이나 개울을 끼고 있으면 그 가치가 더 높아진다.

산 밑에 집을 지을 경우 산사태의 위험은 없는지, 또 계곡을 끼고 집을 지을 경우에는 여름 장마철에 계곡물이 많이 불어서 넘칠 위험은 없는 지 등 만일의 위험도 점검해야 한다.

경사가 너무 급격한 땅은 개발허가를 받기도 어려울 뿐더러 토목공사비도 많이 들기 때문에 사전에 투자비를 꼼꼼하게 계산해 봐야 한다. 반대로 주변 지역보다 지대가 낮거나 패인 분지는 토목공사비용은 많지만, 지대가 높은 곳에 새 둥지를 아늑하게 형성된 분지는 오히려 장점이 된다.
산꼭대기까지 도로를 내는 데 드는 비용을 감안해서 사업성만 보장된다면 오히려 산꼭대기 분지가 천혜의 전원주택지나 휴양지가 될 수 있다.

◇자갈이 적고 남동향 땅 = 자갈과 암반이 적은 토질로 배수가 잘 되는 남동향 땅을 선택해야 한다.

돌이나 자갈이 많이 섞인 땅이나 암반이 나올 우려가 있는 곳은 공사비가 많이 들어가는 데다 개발이 쉽지 않다. 그리고 자갈은 없으나 너무 검붉은 땅은 차질고 단단해서 공사하는 데 어려움이 있어 나쁘고, 산인데도 비가 조금만 오면 땅에 흥건히 물이 고이고, 장마철에는 도랑이 패이기도 하는 이런 땅은 배수에 문제가 있을 수 있으므로 주의해야 한다.

동절기가 긴 강원도나 경기도 북쪽에 위치한 임야는 기후조건도 매우 중요하다. 강설량이 많고 평균 일조량이 부족하며 겨울이 긴 곳은 아무래도 임야를 개발해서 다양한 용도로 활용하는 데 있어 제약이 많기 때문에 이런 임야를 개발할 때는 인근에 스키장 등의 겨울 스포츠시설이 설치된 레저, 위락시설이 가까운 곳을 선택한다.

또 고도가 높은 곳에 위치한 땅은 남향, 동향, 남동향 건물을 지울 수 있다. 겨울이 길고 춥기 때문에 눈이 많이 오거나 기온이 많이 떨어지면 진입도로 등에 눈이 쌓이거나 얼어서 쉽게 녹지 않는 경우도 많다.

◇부지 모양과 토지의 폭 = 부지는 정사각형이나 직사각형, 도로와 접한 면이 넓은 땅이 활용도 높다. 토지 활용도가 가장 높고, 집짓기 좋은 땅의 모양은 정사각형이다. 그러나 근린생활시설 등을 고려할 때는 꼭 정사각형이 아니라 대지에 접한 면이 넓은 직사각형 부지도 좋다.

가장 중요한 것은 토지의 폭이다.
직사각형 부지의 경우 건물폭이 보토 8~10M정도는 확보되어야 하므로 부지가 길쭉하다면 건축에 적당한 폭이 나오는 지 확인해야 한다. 보통 부정형의 토지는 활용도가 낮기 때문에 땅값이 싸지만, 임야는 개발 업종에 따라 주변 지형과 지세를 잘 활용할 수 있다.
특히 큰 나무나 울창한 숲을 자연조경으로 활용해 단지 조성비용을 줄 일 수도 있다.

◇도로 진입 수월, 개발계획 풍부한 땅 = 도로 진입이 수월하거나 향후 도로 개선계획이 있고, 생활편의시설과의 거리가 가까운 곳을 고른다. 전원주택으로 개발하든 휴양 및 관광단지로 개발하든 도로망이 잘 정비되어 있고 도로 접근성이 좋다면 무엇으로 개발하든 부가가치가 크다.

또한 개발은 홀로서기가 안된다. 대상 부지의 입지여건은 물론, 주변지역이 계속 개발되고 있거나 장래에 대규모 관광단지나 택지개발 등이 예정되어 있다면 금상첨화이다. 이런 지역은 가만히 앉아 있어도 도로가 신설, 확장되고 교통여건이 좋아지는 것은 물론, 유동인구와 배우수요층이 늘어나게 되므로 어떤 사업을 하던지 투자가치가 있다.

전원주택지나 사람들이 많이 이용하는 위락시설은 진입도로뿐만 아니라 대중 교통망과의 연계성도 중요하다. 자가용 이용이 어려울 때 철도나 고속버스를 이용할 수 있으면 더없이 좋고, 가까운 관광지나 시내를 왕래할 수 있는 대중버스 노선 등이 잘 갖추어져 있다면 그만큼 부지의 매력은 커진다