분당의 평형별 평당가격의 추이를 통해 분당 아파트 시장의 평형별 격차에 대해 글을 올렸었다.

그 글의 논지는 최근 3년동안 꿈적도 않는 소형평형에 대한 막연한 투자에 대한 관념을 바꾸기 위한 것이었는데 어느 정도 공감이 되었는지 궁금하기도 하다.

 

오늘은 48평형(46~50평을 통칭함)대에 대한 얘기를 하고 싶다.

30평형대가 모든 분들의 내집마련을 위한 꿈의 평형이라면, 48평형대는 중산층이 되고자 하는 분들의 꿈의 평형이다. 그만큼 실수요층이 탄탄한 평형이다. 특히 분당에서는 30평형대와 더불어 가장 대중적으로 많은 평형이기도 하다.

 

지금 48평형은 분당 전지역에 골고루 분포되어 있으면서 가격대는 7.5억에서 11억까지 다양한데, 평균적으로 로얄단지(시범단지, 양지마을, 파크타운, 상록마을 등)는 10억대에 시세가 형성되어 있고, 그 외 단지의 경우는 평균 8.5억대 전후로 시세가 형성되어 있다.

 

약 2억 정도의 가격차이가 나는 원인은 역세권, 주거환경, 학군, 교통 등 여러요소가 복합적으로 작용하고 있다고 볼 수 있는데 실제로 이런 우월한 요인들이 과연 이 아파트들을 투자한 분들에게 바라는 만큼의 수익을 가져다 주었는지를 연구해 보면 의외의 결과에 놀라게 될지도 모르겠다.

즉 부동산114 과거시세를 참조한 결과, 실제로 로얄단지보다는 외곽단지의 아파트가 최근 3년동안에는 상승율에서 앞선다는 것이다.

 

객관적인 판단을 위해 지금 분당의 대표적인 로열단지인 시범현대아파트와 외곽지역 아파트인 장안건영아파트를 비교해 보겠다.

 

2002년말 시범현대 47평형의 시세는 5.3억원이었고, 장안건영 48평형의 시세는 4.3억원이었다.

8천만원의 갭이 있었다. 3년이 지난 지금 비교해보면 시범현대의 경우는 지금 시세 10억원, 장안건영의 경우 8.5억원으로 1.5억원의 갭이 생겨서 그 가격갭이 더 벌어진 것이라고 생각할 수도 있다. 하지만 실제로는 시범현대는 3년 동안 4.7억원이 상승하였고, 장안건영은 4.2억원이 상승하여  상승율 면에서도 시범현대는 89%, 장안건영은 102%로 오히려 장안건영이 앞서는 것이다.

장안건영 아파트에 별다른 호재가 있었던 것도 아닌데 실제적인 상승율에 있어서는 장안건영이 실익을 챙겼다는 것이다.

 

이것이 시사하는 바는 분당이라는 곳에서만은 입지별 격차가 급격히 희석되고 있음을 의미하는 것인데 그 이유는 나름대로 판단해 보건데 앞으로는 분당만한 입지의 신도시가 개발되기는 어렵기 때문에 사람들이 희소가치가 있는 분당에 그것도 48평형대에는 수요가 더욱 몰릴 수 있고, 그 초과수요가 로얄단지에만 집중되기에는 한계가 있기 때문에 수요가 외곽지역으로 확산될 것이며, 이것은 상대적으로 저렴한 외곽지역 아파트의 상승율이 더 높이 나타날 수 있게 만드는 것이다.

이런 현상이 장안건영에서만 나타나는 것은 아닐 것이다. 이것은 지금 분당의 37평형대 이상의 아파트에서 나타나는 일반적인 현상이 되고 있는 것이다.

 

따라서 지금 분당의 중대형 매수에 잔뜩 예민한 분들 중 특히 가격에 부담을 느끼는 분들에게는 이런 관점으로의 접근을 생각해보시라고 감히 얘기하고 싶다. 물론 가장 주거만족을 기할 수 있고 안전한 투자는 로얄단지 로얄동인 것만은 분명하지만 분당에서 중대형을 매수하려다 기회를 놓친 분들이나 이제 자금여력이 되어서 매수하고자 하나 가격부담을 느끼시는 분들에게는 이런 세미한 시장의 움직임을 따라서 외곽지역의 아파트를 눈여겨 보아야 한다.

 

지금 그런 물건들을 매수하는 것은 일단 매수가격의 부담을 줄일 수 있는 가장 큰 잇점이 있고, 향후 입지 프리미엄의 희석으로 인한 상대적 가격상승 효과를 누릴 수도 있기 때문이다. 특히 외곽지역의 아파트 중 산을 끼고 있는 아파트들은 웰빙단지로 향후 지속적으로 인기가 올라갈 것이라 예상된다. 대표적인 아파트가 장안타운 건영과 무지개마을(고압선 지하화 확정)의 아파트들이라고 할 수 있겠다.

 

분당같은 블루칩 지역에서의 중대형은 앞으로도 수요초과 현상은 계속될 것이다.

그런 수요초과 현상은 분명 분당이란 지역의 입지별 가격차를 희석시키는 효과로 나타날 것이다.

물론 일부 아파트(특히 주상복합이나 특로얄동)의 경우에는 더 특화되어 오를 것이기도 하지만 일반적으로는 분당내 중대형 평형에서는 평준화로 가는 것이 대세라는 생각을 해본다.