'탁수유어'가 좋아하는 단어입니다,
자주 사용하기도 하고요.
요즘 근황은 어떤가요?
정부에서 수십번째 규제를 내놓는다고 합니다,
아직도 그 규제에 기대어 집값 내릴거라고 생각하고 있는 분들이 있나요?
재건축이 집값상승의 요인은 되지만 그것이 전부라고 생각하는 정부가 존재하는 한 집값대세상승은 멈추지 않을겁니다,
이익이 없는 재건축은 할 수 없습니다,
설마 사유재산을 몰수해서 강제로 추진하지는 않겠지요?

그렇다면 재건축으로 인해서 공급할 수 있는 상당한 공급물량은 더 늦쳐질수 밖에 없습니다,
그렇다고 시세가 내릴까요?
차후의 기대감이 존재하는 한 내리지도 않을겁니다,

그렇다면,지금 일어나고있는 대형아파트의 상승추세는 쉽게 잡지 못할 겁니다
물론 투자자라면 사라고 대형평수를 권하고 싶지는 않습니다,
수급의 문제는 언젠가는 수급으로 풀릴수 있으니까요.

외환위기 이후 분양가 자율화와, 소형아파트 의무공급폐지, 분양권전매실시로 인해 역세권소형아파트가 중형아파트 보다 비쌌던 적도 있었습니다,
처음으로 평당시세가 대형보다 비쌌던 시기였습니다,
아파트를 짓는데 대형아파트의 원가가 더 싸다는건 상식입니다,
건설사에서는 대형아파트를 많이 지으면 영업이익이 더 많이 발생하고요.
그러니 당연히 건설사는 대형아파트를 지으려 할 수 밖에요.
그러므로 소형의무건설을,폐지하면 언제든지 역전할수는 있는 상황입니다
그러나 지금은 정부의 그릇된 판단으로인해서 서민주택은 소외되고 부유층아파트만 폭등하는 상황을 연출하고 있는겁니다,
도데체 누구 때문에 대통령이 이렇게 잘못된 판단을 하는지 답답합니다,

시중에 여론은 대통령의 령이 안 선다고 합니다,
공무원들조차,더 늦기전에 아파트구매에 동참을 하는추세이고 공급은 더디게 늘어나는데 수요는 급속히 늘어나니,실물경제에 관심이 있다면 부동자산구매가 상당히 매력적이라고 생각할겁니다,
일전에도 여러번 언급했듯이 정권 중반기이후에 갈수록 집값은 상향으로 간다고 했습니다,
이것은 한국이라는 나라의 특수성도 있지만 세계적인 추세이고, 그 바로미터는
유가와 금값폭등에 있기도 합니다,

원자재상승은 인플레로 연결되면서 자연히 시중에 돈이 풀리게 되있으며 늘어난 돈의 양은 가치하락하면서 자연히 그 대비책을 찾게되는데 부동산은 우리나라 사람들의 전통적인 투자수단이며 가장쉽게 투자할수있는 방책이 된 것입니다,
선진국처럼 증권이나,채권,금, 원자재선물에,투자역사가 짧은 이유로,투자가 원활치 못하고 가장 안전한 부동산으로만 돈이 몰리는 것입니다,

그러므로 아파트값 상승을 수급의 문제로 안풀고 규제로 일관한다면 상상할 수없는 상승이 조만간 올 수도 있다는 판단입니다,
일전에 재건축아파트로 돈을 벌 기회는 가고 있다는 글을 쓴적이 있는데 어떤분이 메일로, 반포에 아파트 팔았냐고 문의를 했더군요,^*^
팔지 않았습니다, 전 이미 나이도 들었고 자산 재분배에 들어가서 자식들에게
증여했으며 급하게 팔 이유가 이제는 없습니다,
반포동 아파트는 일년간 무려 5억가까이 폭등해서 팔 때가 됬지 않았냐는 분도 있습니다만, 시세란 그렇게 끝나는게 아닙니다,
다음에 이 부분에 대해 말할 기회가 올 것입니다,
어쩟거나 재건축아파트의 시세는 미래가치를 반영한다고 했으며, 현정부는 재건축아파트를 타겟으로 삼기에 어려움이 있을거라고 했던겁니다,
그래서 단기투자자로서는 어려움은 물론이고 이익을 실현하기도 쉽지않을거라 생각하는겁니다,

반면 새아파트나 리모델링예정 아파트는 다시 시장의 주목을 받을 것입니다
돈의 특성은 돈이 불어날수만 있다면 어디든지 들쑤시는 특징이 있지요.
요즘처럼 어디 투자하기 마땅찮을 때에 재료만 된다면 시중자금이 집중됩니다
어제 증권사점장과 식사를 하면서,들은 말이 개인투자자의 돈이 급속히 빠져나간다고 합니다,
증시에서 번 돈은 부동산으로 간다는게 정설입니다,
그렇다면 시중자금이 ,특히 증시자금이 얼마나 빠지는지 지켜보다가 돈의 길목을 지켜야 할 것입니다,
은행mmf.로 들어오는 자금은 대부분이 증시에서 나온 자금이며 바로 방향을 틀 것입니다,
은행예금으로 들어가는 흔적은 아직 안보이며 년5%정도 이자로 자금을 유인하지는 못할겁니다,

*어떤 아파트를 선택할 것인가?
많은분들의 집중된 질문이지요.
그러나 예나 지금이나 전통적이고 보수적인 선택이 좋다고 생각합니다,

우리나라는 기름 한방울 안나는 나라이지요,너무 먼 지역에서 서울로 출퇴근하려한다면 언젠가 호되게 당할수도 있습니다,
역세권이 아니거나,또는 회사에서 20~30km넘어가면 살기가 힘들지요.
길바닥에 뿌리는 휘발유값이 장난질이 아닌걸 요즘 많이들 느끼잖습니까?

한 때 1995~8년 사이에 전원주택이 유행했고 전문직종사자나 대기업셀러리맨들이 용인,양평에 둥지를 틀었었지요.첨에 그림같은 집을 짓고 집들이를 하면서 많은 사람들의 부러움을 받고 행복하게 살거 같았습니다,
그러나 외환위기후 직장자체가 불안해졌고 한달에 그 당시 출퇴근시 통행료와
기름값으로 70여만원을 소비하기에는 너무큰 부담이였습니다,

입주한후 1년만에 다 팔고 서울로 돌아오려는 사람들이 넘쳤지만 그 집을 살 사람은 존재하지 않았습니다,
철저히 준비하지않고 오직 낭만에 취해서 전원생활을 꿈꾸던 사람들은 지금도 몸서리를 칩니다,
기름값이 비싼 우리나라는 부유층이 아닌 중산충이나 서민들에게는 너무 먼 이야기 같네요.
영동고속도로를 가다가 양지i.c를 지나자마자 오른쪽에 그림같은 집들이 있는걸 보신분들 많지요?제일리 **주택인데 앞에서 말한 동네입니다,
그 당시 약60%가 매물로 나왔던 곳인데 지금은 어떤지 모르겠네요.

내가 말하고자 하는건 중산층 이하가 내집마련할 때는 가장 안전한 시내 가까운곳에 대규모 택지지구에 마련할것이고 전철이 들어온곳이라면 안전하고 투자성도 갖쳤다고 보는겁니다,

원자재가 없는 나라에서 승용차로 먼거리를 출퇴근할 생각은 바람직하지않습니다,가까울수록 좋습니다,
90년대초 우리이웃들 상당수가 신도시로 새아파트 찾아 떠낫습니다,
그 이유중 하나는 증권사에서 나온 애널들의 분석중 압구정,반포일대가 뉴욕처럼 할렘가로 전락할수있다는 보고서가 있었습니다,
귀 가벼운 이웃들에게 새아파트를 기다리던 그들에게 솔깃했을겁니다,
분당,평촌,일산,평창동,성북동,다양하게 도 떠났던 그들이 불과 5년만에 돌아오더군요,
새아파트보다는 지역이 중요하다는걸 느꼈던겁니다,

90년대 초까지는 재건축이 돈된다고 체감햇던 사람 많지않았습니다,
그러나,떠났던 사람들 상당수가 떠난후에 후회했고 90년대 중반부터 재건축은 투자의 유행예감으로 자리잡아갔습니다,
이렇게,투자의 맥은 대중과는 반대로 잡아야하는것이고 남들의 다 될거라는 생각보다는 부정적인 의견이 주를 이룰 때 그중에 기회가 있는겁니다,
그래서 濁水有魚라는 말을 좋아합니다,

일찌기 리모델링아파트를 주목했고 ,이제 시작인 투자모형이라 대중들로선 낯설고 함부로 다가가기에 깨름칙한게 사실입니다,
그러나,이미 잠언동 반포동 방배동 리모델링아파트는 움직이기 시작했습니다
강남권에서 시작했다면 수도권으로 번지는건 시간 문제일 뿐입니다,
그 동안 말들도 많았지요, 새아파트보다 못할거라는둥 구조가 나쁠거라는둥
그러나 이미 완공된 곳을 가본 사람들은 선입견을 빠꿔야만 했습니다,
그리고 바뀐 선입견만큼 ,시세는 상승으로 화답하고 있는겁니다,

한정된 좁은 땅떵어리에서 재건축이 완료되면 리모델링아파트는 선택의 여지가 있겠습니까? 당연히 해야지요.
게다가,아직 제대로 시장성이 대중들에게 인식이 덜되어 싼 곳도 많습니다,
이렇듯 투자라면 확신이 덜가는 부분에 활당해야 마땅합니다,
너도나도 모두 확신을 가질때 재건축아파트처럼 시세는 가파르게 오르는겁니다.

요즘, 일부아파트 상승에 난감해하는 분들 많습니다,
그러나 노력하면 그런 기회는 언제든지 존재함을 말씀드림니다,
지금,쓴 글들은 이미 언급했던 말을 정리해서 생각나는대로 주절됬습니다,
다행히 오늘날의 현실과 크게 어긋나지는 않았다는 판단이 듭니다,
내집마련 잘~ 하시길 바라는 맘입니다,줄입니다,

 

이상 부동산 뱅크의 김정순님의 글입니다.

 

덧붙인다면...~

 

현재 집값 상승은 비이성적 과열이라
생각하게끔 많은 상승을 해왔습니다.
1년 사이에 블루칩 옐로칩의 아파트들은
수억씩 상승하였습니다.

 

그 이유는 아파트가 수급의 원리에 의해
가격이 결정되기도 하지만
시장의 풍부한 유동성을 바탕으로 한
매수세력에 의해 상승을 이끌어 왔다고도
과언이 아닙니다.

 

여기에 심리적 변수가 가해져서 호재라하면
아파트값이 급격히 상승해왔구요.

일순간에 심리적 변수가 악재라
생각했던 것이 호재가 되고 반대로
호재라 생각했던 것이 악재가 될수도 있구요.

 

이분의 생각은 서울은 서울 값을 한다는
생각을 가지고 계시는 군요.

 

투자자라면 현재 남들이 주목하는 데가 아니라

현재는 아니지만 미래에 남들이 주목하기 전에

미리 꿰어 보는 안목을 기르는 것이 중요하다고

말씀 하시는 것 같습니다.

 

그런 맥락에서 미쳐 주목을 받지 못한
서초의 아파트중에 리모델링이 가능한
아파트가 어떨런지 조심스럽게 이야기했습니다.

두고 봐야 할일 이지만 흥미로운 의견입니다.

 

만약 그렇다면 교통이 좋은 강남역 주변의

리모델링 가능한 복도식 아파트나 웰빙이 가능한

우면산주위의 저평가되고 5~10년내 리모델링의 가능한

아파트가 어떨런지 생각해봤습니다.

 

 분당의 평형별 평당가격의 추이를 통해 분당 아파트 시장의 평형별 격차에 대해 글을 올렸었다.

그 글의 논지는 최근 3년동안 꿈적도 않는 소형평형에 대한 막연한 투자에 대한 관념을 바꾸기 위한 것이었는데 어느 정도 공감이 되었는지 궁금하기도 하다.

 

오늘은 48평형(46~50평을 통칭함)대에 대한 얘기를 하고 싶다.

30평형대가 모든 분들의 내집마련을 위한 꿈의 평형이라면, 48평형대는 중산층이 되고자 하는 분들의 꿈의 평형이다. 그만큼 실수요층이 탄탄한 평형이다. 특히 분당에서는 30평형대와 더불어 가장 대중적으로 많은 평형이기도 하다.

 

지금 48평형은 분당 전지역에 골고루 분포되어 있으면서 가격대는 7.5억에서 11억까지 다양한데, 평균적으로 로얄단지(시범단지, 양지마을, 파크타운, 상록마을 등)는 10억대에 시세가 형성되어 있고, 그 외 단지의 경우는 평균 8.5억대 전후로 시세가 형성되어 있다.

 

약 2억 정도의 가격차이가 나는 원인은 역세권, 주거환경, 학군, 교통 등 여러요소가 복합적으로 작용하고 있다고 볼 수 있는데 실제로 이런 우월한 요인들이 과연 이 아파트들을 투자한 분들에게 바라는 만큼의 수익을 가져다 주었는지를 연구해 보면 의외의 결과에 놀라게 될지도 모르겠다.

즉 부동산114 과거시세를 참조한 결과, 실제로 로얄단지보다는 외곽단지의 아파트가 최근 3년동안에는 상승율에서 앞선다는 것이다.

 

객관적인 판단을 위해 지금 분당의 대표적인 로열단지인 시범현대아파트와 외곽지역 아파트인 장안건영아파트를 비교해 보겠다.

 

2002년말 시범현대 47평형의 시세는 5.3억원이었고, 장안건영 48평형의 시세는 4.3억원이었다.

8천만원의 갭이 있었다. 3년이 지난 지금 비교해보면 시범현대의 경우는 지금 시세 10억원, 장안건영의 경우 8.5억원으로 1.5억원의 갭이 생겨서 그 가격갭이 더 벌어진 것이라고 생각할 수도 있다. 하지만 실제로는 시범현대는 3년 동안 4.7억원이 상승하였고, 장안건영은 4.2억원이 상승하여  상승율 면에서도 시범현대는 89%, 장안건영은 102%로 오히려 장안건영이 앞서는 것이다.

장안건영 아파트에 별다른 호재가 있었던 것도 아닌데 실제적인 상승율에 있어서는 장안건영이 실익을 챙겼다는 것이다.

 

이것이 시사하는 바는 분당이라는 곳에서만은 입지별 격차가 급격히 희석되고 있음을 의미하는 것인데 그 이유는 나름대로 판단해 보건데 앞으로는 분당만한 입지의 신도시가 개발되기는 어렵기 때문에 사람들이 희소가치가 있는 분당에 그것도 48평형대에는 수요가 더욱 몰릴 수 있고, 그 초과수요가 로얄단지에만 집중되기에는 한계가 있기 때문에 수요가 외곽지역으로 확산될 것이며, 이것은 상대적으로 저렴한 외곽지역 아파트의 상승율이 더 높이 나타날 수 있게 만드는 것이다.

이런 현상이 장안건영에서만 나타나는 것은 아닐 것이다. 이것은 지금 분당의 37평형대 이상의 아파트에서 나타나는 일반적인 현상이 되고 있는 것이다.

 

따라서 지금 분당의 중대형 매수에 잔뜩 예민한 분들 중 특히 가격에 부담을 느끼는 분들에게는 이런 관점으로의 접근을 생각해보시라고 감히 얘기하고 싶다. 물론 가장 주거만족을 기할 수 있고 안전한 투자는 로얄단지 로얄동인 것만은 분명하지만 분당에서 중대형을 매수하려다 기회를 놓친 분들이나 이제 자금여력이 되어서 매수하고자 하나 가격부담을 느끼시는 분들에게는 이런 세미한 시장의 움직임을 따라서 외곽지역의 아파트를 눈여겨 보아야 한다.

 

지금 그런 물건들을 매수하는 것은 일단 매수가격의 부담을 줄일 수 있는 가장 큰 잇점이 있고, 향후 입지 프리미엄의 희석으로 인한 상대적 가격상승 효과를 누릴 수도 있기 때문이다. 특히 외곽지역의 아파트 중 산을 끼고 있는 아파트들은 웰빙단지로 향후 지속적으로 인기가 올라갈 것이라 예상된다. 대표적인 아파트가 장안타운 건영과 무지개마을(고압선 지하화 확정)의 아파트들이라고 할 수 있겠다.

 

분당같은 블루칩 지역에서의 중대형은 앞으로도 수요초과 현상은 계속될 것이다.

그런 수요초과 현상은 분명 분당이란 지역의 입지별 가격차를 희석시키는 효과로 나타날 것이다.

물론 일부 아파트(특히 주상복합이나 특로얄동)의 경우에는 더 특화되어 오를 것이기도 하지만 일반적으로는 분당내 중대형 평형에서는 평준화로 가는 것이 대세라는 생각을 해본다.