이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 부동산 초보자가 부동산 투자에서 최후의 승리자가 되기 위한 ‘주춧돌’인 부동산 투자원칙을 만드는 방법을 소개합니다.

방법1: 투자 고수의 투자원칙을 연구하라

제가 주창하는 투자원칙은 여러분이 잘 아시다시피 가치투자입니다. 이를 투자철학이라고 할 수도 있고 투자철칙이라도 할 수 있습니다. 하지만 가치투자를 하더라도 개인별로 자신에 맞는, 독자적인 투자원칙을 만들어야 합니다.

이를 위해 가장 먼저 해야 할 일은 투자 고수들의 투자원칙을 벤치마킹하는 것입니다. 저는 벤자민 그레이엄, 워런 버핏, 필립 피셔, 피터 린치 등 주식시장에서 가치투자 고수들의 투자원칙을 5년 이상 공부하고 있습니다. 그리고 이를 부동산 투자에 접목시켜 전파하고 있습니다.

투자 고수들이 어떻게 투자에 성공했는지, 또 어떻게 투자에 실패했는지 실전사례를 책 강연 등을 통해 배우는 것입니다. 

필립 피셔의 투자원칙을 하나 소개합니다. 실제 부동산 투자원칙에 그대로 적용할만한 소중한 내용이라고 생각합니다.

“시장이 아니라 기업을 조사하라. 군중의 광기를 무시하라. 시장효율이론을 무시하라. 시장 타이밍을 피하라.”

방법2: 자신의 투자원칙을 글로 작성하라

‘Teaching is Learning’ 이라는 말이 있습니다. 저는 ‘Writing is Learning’이라고 달리 표현해봅니다. 가르치면서 배우듯이 머릿속의 생각들을 글로 적으면서 배울 수 있다고 생각합니다.

막연하게 알고 남을 가르칠 수 없습니다. 따라서 100% 이해하기 위해 공부를 하게 되지요. 투자원칙을 글로 적는 것도 마찬가지입니다. 자신만의 투자원칙을 제대로 만들었다면, 그리고 이해했다면 글로 적고 남에게 자신 있게, 쉽게 이해시킬 수 있을 것입니다.

글로 적은 투자원칙은 하락장세에 큰 도움이 됩니다. 장세에 휘둘리지 않고 자신의 투자원칙을 지키는데 위력을 발휘합니다. 특히 하락장세에서 공포에, 상승장세에서 탐욕에 휘둘리려고 할 때 말입니다. 투자원칙은 시장을 지배하는 역발상 투자를 할 수 있는 힘을 줄 것입니다.

피터 린치는 주식을 살 때에는 사는 이유를 종이 한 장에 적고, 팔 때에는 파는 이유를 또 한 장의 종이에 적는다고 합니다.

명료하게, 영리하게, 그리고 이성적으로 투자하려면 투자원칙을 꼭 글로 적으세요.

방법3: 투자원칙을 자기 것으로 만들라

가장 좋은 투자원칙은 독자적으로 개발하는 것입니다. 자신의 경험을 통해 개발한 투자원칙이라면 쉽게 바꾸거나, 쉽게 투자원칙에 어긋나는 행동을 하지 않을 것입니다.

부동산 초보자들이 가장 흔히 저지르는 실수가 바로 투자 고수들의 투자원칙을 그대로 답습하는 것입니다.

그렇게 해선 안됩니다. 그 이유는 투자 고수와 여러분 자신은 엄연히 투자성향이 다르다는 것입니다. 성격, 역량, 관심 있어 하는 투자대상이 다르기 때문에 고수들의 투자원칙은 여러분에게 맞지 않습니다.

투자원칙을 자기 것으로 만들기 위해선 자기 자신만의 눈으로 시장을 보는 눈(역량)을 키워야 합니다.

그러기 위해선 먼저 부동산 투자에 흥미를 느껴야 합니다. 부동산 투자에 흥미를 느끼지도 않는데 남들이 하니까 돈을 벌기위해 어쩔 수 없이 부동산에 투자를 하려고 투자원칙을 만드는 것은 아무 소용이 없습니다. 행복한 부자가 되려면 자기가 관심 있어 하는 분야에서 돈을 벌어야 합니다.

투자원칙을 자기 것으로 만드는 데는 최소한 3년이라는 시간이 필요합니다. 인내를 갖고 장시간 투자원칙을 자기 것으로 만드는 노력을 해야 합니다. 

방법4: 자신의 투자원칙을 실행하라

투자원칙은 투자원칙에 따라 투자를 할 때 비로소 의미가 있고 가치를 지니는 것입니다.  직설적인 표현으로 제대로 저지르기 위해 투자원칙이 필요한 것입니다.

투자원칙을 실행하기 가장 좋은 시기는 하락기입니다. 군중의 공포에 휘둘리지 않고 투자원칙에 따라 실행하는 지를 시험해볼 수 있는 가장 좋은 시기입니다. 남들이 모두 팔고 부동산에 투자하는 시대는 끝났다고 비관론이 득세하는 시장에서 얼마나 자신의 투자원칙을 잘 지키느냐에 따라 투자의 성패는 달려 있습니다.

하락기에 자신이 관심 있어 하고, 자신 있어 하는 부동산을 투자대상으로 삼고 투자를 해보는 것이야말로 정말 값진 경험이 될 것입니다. 설령 투자에 실패했다고 하더라도 실패라는 경험을 통해 투자원칙을 되돌아보고 발전시킬 수 있는 기회로 삼을 수 있습니다.

한편 자신의 투자원칙과 투자원칙에 따른 투자 실적을 다른 사람과 비교하며 투자원칙을 진화시켜야 합니다. 유행에 따라 투자원칙을 바꾸는 것은 원칙이 아닙니다.

자신의 투자원칙을 고수하며 3년 이상 장기간 평균 이상의 뛰어난 실적을 보여준 사람을,  자신과 비교하면서 투자원칙을 가다듬으며 한 단계 끌어올리는 것입니다.

다시 한번 투자원칙을 만드는 방법을 정리합니다. 부동산 투자에 일단 흥미를 느껴야 합니다. 흥미를 느꼈다면 자신의 능력에 맞는 투자원칙을 독자적으로 세우세요. 그리고 투자를 잘 할 수 있는 투자대상을 선정하고 실행해보세요. 그리고 3년 이상 보유한 뒤 투자 실적을 장기 투자에 성공한 다른 사람과 비교하며 투자원칙을 진화시키세요. 그러면 최대의 수익을 올리고 최후의 승리자가 될 것입니다.