[보금자리주택 특별진단Ⅰ]

2012년까지 수도권에 ‘60만가구’ 쏟아진다

그린벨트 32만, 공공택지 20만, 도심재개발 8만가구 공급

뛰어난 입지에 가격은 반값‘당첨=로또?’…청약전쟁 ‘예고’

‘보금자리주택’이란

보금자리주택은 서민주거안정을 목적으로 대한주택공사와 지방공사 등 공공부문이 짓는 전용면적 85㎡ 이하의 중소형 주택을 일컫는다. 주택유형은 분양과 임대로 나뉘며 임대는 공공임대(10년), 장기전세(20년), 장기임대(30년 이상) 등으로 분류된다.

정부는 본래 2018년까지 전국에 150만 가구의 보금자리주택을 짓기로 했으며 이 가운데 수도권 그린벨트에서만 총 32만 가구를 공급할 예정이었으나, 지난 8.27대책을 통해 수도권 그린벨트 개발을 앞당겨 계획된 물량인 32만 가구 모두를 이명박 대통령의 임기인 2012년까지 조기 공급키로 했다.

이에 따라 2012년까지 수도권에는 그린벨트 32만 가구, 도심 재개발 8만 가구, 신도시 등 공공택지 20만 가구 등 총 60만 가구의 보금자리주택이 공급된다.

국토부는 “당초 2012년까지 수도권 공급 계획인 40만 가구에 비해 크게 늘어난 것으로 주택수급 안정과 서민 주거안정 효과도 획기적으로 높아질 것으로 기대한다”고 밝혔다.

이처럼 정부가 보금자리주택 보급을 서두르는 목적은 크게 두 가지로 분석된다. 첫째는 무주택자에 대한 주택 공급을 늘려 서민주거안정을 꾀하겠다는 것이요, 둘째는 수급불균형으로 인해 매매가나 전세가격이 동반 상승한 만큼 주택공급을 늘려 가격을 안정시키겠다는 것이다.

전매제한 7~10년으로 강화

정부는 8.27대책의 후속조치로 수도권 개발제한구역을 해제로 조성된 보금자리주택의 전매제한 기간을 강화했다.

정부가 지난 2일 입법예고한 개정안에 따르면, 현행 과밀억제권역을 기준으로 현행 5년인 보금자리주택의 전매제한을 7년으로 강화하고, 인근지역 주택 매매가격의 70% 미만인 경우 10년 동안 전매가 금지된다.

그린벨트를 해제해 조성된 공공택지에서 공급되는 주거전용 85㎡ 이하 민간주택에 대해서도 택지비와 기본형건축비가 같을 경우 전매제한 기간을 7~10년으로 규정했다.

단 전용 85㎡ 초과 민간주택에 대해서는 채권입찰제가 적용돼 시세차익이 환수되는 만큼 현행 전매제한 기간(과밀억제권역 3년, 기타 1년)이 그대로 유지된다.

개정안은 또 보금자리주택(공공임대 포함, 국민임대와 영구임대는 제외) 전체 공급량의 20%를 5년 이상 근로·사업소득세를 납부한 근로자중 청약저축 1순위 가입자로 납입금이 600만원 이상인 기혼자이되 도시근로자 월평균 소득의 80%(20 08년 기준 312만원) 이하이면서 주택 구입 사실이 없는 자에게 공급키로 했다.

이와 함께 공공이 공급하는 전용 60㎡ 이하의 분양주택, 전용 85㎡ 이하의 공공건설임대주택에 대해 신혼부부 특별공급분을 현행 30%에서 15%로 조정키로 했다. 단, 민영주택과 국민임대주택은 현행 신혼부부 특별공급분인 30%가 유지된다.

시범지구 4곳 분양임박

국토부에 따르면 보금자리주택 시범지구는 서울 세곡·우면, 고양 원흥, 하남 미사 등 4곳이며, 사전분양 예약이 오는 10월 15일부터 이뤄질 예정이다.

부동산 전문가들은 이들 시범지구의 입지가 뛰어나고 분양가도 주변 시세의 50~80% 선에 불과해 수요자들간에 치열한 경쟁이 벌어질 것이라고 입을 모은다.

유엔알컨설팅 박상언 대표는 “보금자리주택은 지난 4월 사전예약제에 대한 공청회를 거친 후 불과 한 달 만에 시범지구가 지정될 만큼 일사천리로 진행되고 있다”며 “시범지구 4곳 모두 90년대 초반 형성된 1기신도시보다 서울도심으로의 접근성이 좋고, 주변시세보다 훨씬 저렴하게 분양이 이뤄질 것으로 예상되기 때문에 당연히 경쟁이 치열할 수밖에 없을 것”이라고 말했다.

정부는 인터넷으로 접수하는 일반 청약은 9월 30일 입주자 모집공고를 내고 장애인, 국가유공자 등 기관 추천 특별공급분에 대해서는 10월 초순에, 일반청약 사전예약은 2주간의 모집공고를 거쳐 15일부터 접수를 시작할 예정이다.

국토부 관계자는 “보금자리 시범지구의 경우 가구 수가 많고, 3지망까지 단지 선택을 해야 하는 점을 고려해 사전예약 신청자들이 충분한 시간을 갖고 모의 청약을 해볼 수 있도록 2주간 모집공고를 한다”고 설명했다.

사전예약 대상은 무주택자로 기존의 청약저축 가입자나 지난달 초 출시된 주택청약종합저축 가입자다. 하지만 주택청약종합저축의 경우 1순위가 되려면 24개월이 지나야 하기 때문에 사실상 청약저축 1순위자가 청약 대상이다. 시범단지에 대한 최종 분양가는 9월 말 입주자 모집공고 때 발표된다.

[보금자리주택 특별진단Ⅱ]

“정부대책, 취지는 좋으나 허점 수두룩”

청약과열·투기조장·민간건설위축 등 부작용 많아

현실적 대안 찾아 국민·지자체 공감대 형성해야

정부는 이명박 대통령의 임기내 보금자리주택 공급물량을 대폭 확대하기로 하면서 이는 내집마련을 꿈꾸는 서민들에게 주택을 마련해주는 정책이자 많은 일자리를 창출하는 이른바 서민경기부양대책이라고 밝혔다. 아울러 부동산 가격 안정 대책으로서의 의미를 갖고 있다고 강조했다.

청와대측은 지난달 27일 “집 없는 신혼부부들뿐만 아니라 결혼 안 한 사람도 강남의 반값 아파트를 살 수 있는 길이 열렸다”며 “보금자리주택 정책은 이명박 대통령의 대표적인 친서민 대선공약이며, 대선 때부터 구상을 가다듬어 올해 들어서 8개월 이상 여러 가지 문제점들을 들여다보고 보완해 만든 ‘땀이 배어있는 정책’”이라고 밝혔다.

그러나 대책 발표후 한 주가 지난 현재, 이번 대책을 바라보는 국민들의 시선이 곱지만은 않다. 서민들에게 값 싸고 질 좋은 주택을 빨리 공급하려는 취지는 좋으나 막무가내식 정책이 오히려 화를 초래하는 것이 아닌가하는 우려가 번지고 있기 때문이다.

대다수 전문가들 역시 이번 대책에 많은 문제점이 내포돼 있는 만큼 적절한 보완대책과 신중한 운용방안이 요구된다고 지적하고 있다. 정부 대책의 ‘허점’은 과연 무엇일까.

“지자체와 협의도 없이…”

이번 정부의 보금자리주택 대책이 관련 지자체와 협의 없이 독단적으로 정해진 것에 대해 각 지자체는 크게 반발하고 있다. 이에 따라 그린벨트 해제과정에서 향후 지자체와의 협의가 순탄치 않을 것으로 보인다.

보금자리주택의 80% 이상이 공급되는 경기도는 지난 27일 대책 발표 직후 “도와 사전협의는 물론 통보조차 하지 않았다”며 불쾌감을 드러냈다.

이어 지난 2일 열린 경기도의회 제243회 임시회에서 김문수 경기지사는 “주택과 택지 분야는 국가사무가 아닌 지방사무인데 국토부가 지자체와 협의없이 경기도 땅에 집을 짓겠다고 나서는 것은 지방자치에 역행하는 것”이라며 “매우 잘못된 처사”라고 비판했다.

정부 공급목표, 가능한 얘기(?)

정부가 목표치로 잡은 보금자리주택의 공급계획이 과연 실현 가능한지에 대한 의문도 커지고 있다. 일단 재원 확보가 가장 큰 과제로 떠오르고 있는데 설사 재원이 확보돼도 낮은 분양가를 억지로 맞추다 보면 주택의 질이 떨어질 수밖에 없다.

보금자리주택 수용지구에서 수십년을 살아온 주민들이 헐값에 땅과 건물을 내줘야 할 판이라며 정부의 대책을 요구하는 등 보상과 관련해 해결해야 할 문제도 산더미다.

한 부동산 전문가는 “정부가 당초 2018년까지 계획된 사업을 6년이나 앞당겨 이 대통령의 임기 내에 끝내려하고 있는데, 그린벨트를 풀어 4년내 32만 가구를 공급한다는 발상자체가 현실성이 부족하다”며 “보상과 이주협의, 교통영향평가와 환경영향평가 등 신중히 처리돼야 할 사항들을 시간에 쫓겨 서두르다보면 많은 부작용이 발생할 것”이라고 말했다.

민간분양 ‘고사위기’

가을 분양시장을 준비하던 건설사들은 예상치 못했던 정부의 보금자리주택 정책에 당황하고 있다. 보금자리주택은 인기지역에 들어서는 데다 분양가도 주변 시세의 절반 수준에 불과해 민간기업으로선 감당하기 힘들다는 입장이다.

당장 9∼10월 인천 청라지구, 남양주 별내지구, 고양 삼송지구 등에서 분양을 하는 건설사들의 발등에 불이 떨어진 가운데, 여타 건설사들도 대책 마련에 비상이 걸렸다.

한 건설사 관계자는 “부동산시장이 점차 살아나고 있어 그동안 미뤄오던 분양을 준비했는데 보금자리주택이라는 예상 밖의 복병을 만나게 돼 난감하다”며 “일단 우리가 공급하는 아파트와 보금자리주택이 제시하는 분양가의 격차가 현저할 수밖에 없어 청약에 큰 타격을 입을 것”이라고 걱정했다.

전문가들 역시 정부가 보금자리주택 공급확대에 지나치게 집착할수록 공공과 민간의 조화가 깨지고 시장에 악영향을 미칠 것이라고 우려하고 있다.

한국건설산업연구원 두성규 건설경제연구실장은 “민간이 활성화되지 못한 상황에서 공공부문의 확대는 공공이 아무리 노력한다 해도 한계가 있으며, 결국 시장 교란을 초래할 것”이라고 지적했다.

청약과열 및 투기 우려

정부는 보금자리주택의 분양가를 시세의 50~70% 수준에 책정하되 전매 제한기간을 7~10년으로 늘리기로 했다. 그러나 과거 판교의 사례에서 보듯 아무리 전매제한을 둔다고 해도 당첨만 되면 수억원의 시세차익을 얻는 것이 가능한 상황에서 청약 과열은 불가피할 것으로 보인다.

또한 보금자리주택 공급계획은 10조원 이상이 투자되는 사업으로 서울과 경기도에 막대한 토지보상비가 풀릴 경우 수도권 주변 지역에 지가 상승을 부추겨 과거 정부에서처럼 과잉 유동성을 만들어내 부동산 투기광풍을 초래할 가능성이 크다.

경기도 성남시에 사는 50세 김모씨는 “서민들 잘살게 해주겠다는 의도는 좋지만, 그린벨트 해제를 악용해 투기이득을 보려는 세력이 널린 마당에 정부가 서민이 아닌 엉뚱한 사람들 배만 불려주는 꼴이 될까 걱정”이라고 말했다.

[보금자리주택 특별진단Ⅲ]

그린벨트 해제지 5~6곳…어디가 풀리나?

과천·하남·남양주·구리 등 그린벨트 해제 유력

정부 “10월경 결정 … 해당지역과 협의가 먼저”

정부가 올 하반기 수도권에서 5~6곳의 그린벨트를 추가로 풀어 보금자리주택을 짓기로 함에 따라 어느 지역이 해제될 지에 시장의 관심이 쏠리고 있다.

국토해양부가 추가 해제 대상지에 대해서는 함구하고 있는 가운데 부동산 업계에서 우선대상으로 거론되는 지역은 이미 지정된 4개 시범지구에서 제외된 경기도 과천·구리·남양주·시흥·하남·광명시 등이 해제 대상으로 거론되고 있다.

서울에서는 국민임대단지로 추진 중인 서초구 내곡지구와 강남구 수서2지구 등 2~3곳을 보금자리주택지구로 지정하기 위한 협의가 진행 중이다.

실제로 해당 지역들은 도심과 인접해 있고 비닐하우스와 축사ㆍ창고 등이 들어서 있어 녹지 훼손이 심한 상태로 그린벨트로서의 기능이 상실됐다. 또 서울로의 접급성도 뛰어나 해제 1순위 지역으로 꼽히고 있다.

물론 아직 확정된 것은 없다. 그렇지만 이명박 대통령은 올해 초 비상경제대책회의에서 “서울 근교의 그린벨트에는 비닐하우스만 가득 차 있다”며 “이런 곳을 개발하면 도로, 학교 등 인프라를 새로 건설하지 않고도 인구를 수용할 수 있다”고 밝힌 바 있다.

또한 지난 8월 27일 정종환 국토부 장관도 기자간담회에서 “비닐벨트, 창고벨트로 변질된 곳만 대상”이라고 밝힌 바 있어 수도권의 비닐하우스 및 창고촌이 우선 해제될 가능성이 높다.

지난 1일 현재 경기도에 따르면, 경기도는 전체면적 중 31%, 총 12 12㎢가 그린벨트로 묶여있다. 그중 추가 해제 대상 지역으로 거론되는 지역에만 479㎢가 몰려있는 상황이다.

이중 과천의 경우 전체 행정면적 중 89%(32㎢)가 그린벨트로 지하철 4호선과 광역버스 등으로 서울로의 접근성이 뛰어나다. 특히 보금자리주택 시범지구인 서초구 우면동과 인접해 있어 대단지 개발도 가능하다. 해제 가능성이 높은 곳으로는 과천동 일대가 꼽히고 있다.

남양주는 50%(23㎢)가 그린벨트로 개발여건이 양호함에도 비닐하우스만 밀집해있는 퇴계원과 진접지구 사이 일대가 거론되고 있다.

예상 지역 중 가장 많은 그린벨트 지역을 보유하고 있는 시흥은 70%가 그린벨트로 면적만 94㎢에 달한다. 서울과의 인접성에도 불구하고 개발제한으로 인해 지역발전이 쉽지 않았던 곳이다. 이로 인해 그린벨트 해제에 대한 기대감이 가장 높은 곳으로 꼽힌다. 실제로 지난 2007년에는 집값 상승률 전국 1위를 기록하기도 했다. 시흥시내에서는 포동과 내야동이 언급되고 있다.

총 행정면적 중 84%(78㎢)가 그린벨트인 하남시는 주거지 확충 차원에서 해제될 가능성이 높은 것으로 알려졌다. 특히 인구증가율에 비해 기반시설이 부족한 상황으로 개발이 미뤄질 경우 삶의 질까지 정체될 수도 있다는 지적이 나오기도 했다. 더욱이 경기도에 따르면 7개 시·군 그린벨트 가운데 녹지 기능을 상실한 37.7㎢중 18㎢가 하남시에 몰려있다.

광명시는 서울과의 가까운 거리임에도 60%(23㎢)가 시를 둘러싸고 있어 임야를 제외한 나머지 지역이 해제될 가능성이 높다. 가학동의 경우 광명역세권지구와 인접해있어 시너지 효과도 기대할 수 있다.

국토부 관계자는 지난 8월 27일 “검토대상지는 많지만 해당지역과의 협의 등 거쳐야 할 절차가 좀 있다”며 “이르면 10월쯤 추가 해제지가 나올 것”이라고 전했다.

‘8.27대책’이 발표되자 후보지로 꼽히는 지역의 매물이 자취를 감추는 등 벌써부터 심상찮은 조짐을 보이고 있다. 정부는 보금자리주택 정책을 꺼내면서 투기세력 차단을 강조했지만 쉽지 않을 것이란 전망이 많다.

앞서 보금자리주택 시범 지구로 지정된 경기도 하남시 미사지구는 지가 상승률이 지난 6월 0.67%, 7월에 0.9% 오르면서 2개월 연속 지역별 최고 상승률을 보였다.

[보금자리주택 특별진단Ⅳ]

“특별공급·지역우선공급 물량 적극 공략”

당첨안정권 아니면 1지망지역 선정 신중해야

가점 높은 예·부금 가입자, 민영을 기다려라

보금자리주택 시범지구의 일반 청약 사전예약 접수가 드디어 카운트다운에 들어간다. 시범지구 4곳에서 9월 30일 입주자 모집공고를 시작으로 청약접수를 받을 예정이다.

보금자리주택 시범지구는 위치가 뛰어날 뿐 아니라 분양가도 주변 시세의 50~80% 선에 불과해 역대 최고의 경쟁률을 기록할 것으로 전망된다.

내집마련정보사 양지영 팀장은 “보금자리주택 당첨 안정권은 판교신도시보다 높은 납입금액 2000만원 이상에 이르는 등 경쟁률이 치열해 당첨되기가 하늘의 별따기지만 청약전략을 잘 짠다면 당첨 가능성을 더 높일 수 있다”고 말했다.

보금자리주택 당첨 가능성을 높이는 청약전략을 알아보자.

1) 특별공급을 노려라

26만 가구의 분양 주택 중 17만 가구가 신혼부부나 생애최초 주택 구입자, 다자녀가구, 장애인가구 등에 특별 배정되기 때문에 자격만 된다면 적극 공략할 필요가 있다.

특히 특별공급에서 떨어져도 일반분양에도 청약이 가능해 당첨 기회가 일반인들보다 한층 넓다. 다만 특별공급은 중복 청약이 안되기 때문에 어느 공급이 본인에게 유리한지 잘 따져봐야 한다.

청약저축 가입기간이 2년이 안된 신혼부부라면 생애최초 주택 청약 특별공급보다는 신혼부부 물량을 노리는 것이 좋다. 생애최초 주택 청약은 청약저축 가입기간이 2년이 넘어야하지만, 신혼부부는 청약저축 가입기간이 6개월 이상이면 1순위가 되기 때문이다.

생애최초 주택 청약 특별공급도 노려볼 만하다. 물량도 신혼부부보다 5%가 많은 5만 가구가 공급될 예정이다. 만 20세 미만의 자녀를 3명 이상 둔 무주택자들도 3자녀 특별공급 배정물량이 늘어나면서 기회가 더 확대됐다.

2) 물량 많은 곳을 노려라

당첨 안정권이 불안하다면 서울보단 경기도를 노리는 것이 좋다.

납입금액이 2000만원 이상이라고 한다면 당첨 안정권이기 때문에 투자가치가 높이 평가되는 서울 세곡과 우면지구를 노려보는 것이 좋다. 만약에 이번에 떨어지더라도 위례신도시가 내년 4월에 사전예약이 실시되기 때문에 이를 기다렸다가 청약하는 것도 좋은 방법이다.

반면 납입횟수와 금액이 적어서 세곡과 우면지구에 당첨가능성이 희박하다면, 선호도는 다소 두 지구에 비해 떨어지더라도 공급물량이 많은 곳을 노리는 것이 좋다.

네 지구 중에서는 하남 미사지구가 3만 가구로 공급물량이 가장 많다. 이 중 30%가 해당 지역에서 1년 이상 거주한 사람에게 우선 배정이 된다.

만약 우선순위에서 떨어지더라도 나머지 70% 물량은 우선순위에서 떨어진 지역 거주자와 수도권 거주 1지망 청약자들을 합쳐서 추첨제로 진행되기 때문에 또 기회가 주어진다.

3) 청약저축 1순위 가입자 현황을 잘 살펴라

청약저축 납입횟수와 납입금액도 중요하지만 1지망에 어느 지역을 선택하느냐가 당첨을 결정하는 중요한 기준이 된다. 보금자리주택은 지역우선 공급제로 진행되기 때문이다.

특히 서울 보금자리주택의 경쟁률은 어마어마한 수준이 될 것으로 보인다. 올 7월 말 기준 서울 청약저축 1순위에 해당하는 가입자는 46만5911명이다.

경쟁자가 많을 뿐만 아니라 강남 세곡과 우면지구의 공급물량은 총 8000가구 밖에 안돼 청약경쟁률은 불 보듯 뻔하고 수도권 거주자들은 기회조차 없다.

수도권 거주자들의 당첨 확률이 가장 높은 곳은 하남 미사지구다. 하남 미사지구는 공급물량이 3만 가구로 가장 많을 뿐만 아니라, 7월 말 기준 청약저축 1순위에 해당하는 가입자가 7272가구 밖에 안되기 때문에 청약경쟁률도 상대적으로 네 지구에 비해 낮을 것으로 예상된다.

고양 원흥지구의 공급물량은 6000가구이고, 7월말 기준 청약저축 1순위 해당 가입자는 3만5000여 명이다.

4) 지역우선 공급 물량을 노려라

보금자리주택 당첨확률을 높이려면 지역우선 공급 물량을 적극적으로 노려볼 필요가 있다. 강남 세곡과 서초 우면지구는 서울 지역 거주자에게 100% 공급되지만, 고양 원흥과 하남 미사지구의 지역우선 공급물량은 30%이고 나머지는 수도권 거주자들에게 돌아간다.

수도권 물량은 해당 지역 거주자뿐 아니라 기타 다른 수도권 거주자들이 몰리기 때문에 경쟁률이 더 높게 나타난다.

지역우선 공급제도는 해당 지역에 1년 이상 거주를 해야 하므로, 시범지구 이외에 보금자리주택 공급계획이 발표된다면 지역우선 공급 물량 등을 따져보고 빨리 해당 지역을 옮기는 것이 유리하다.

5) 가점이 높다면, 민영 보금자리주택을 기다려라

가점이 높은 청약부금 및 청약예금 가입자라면 보금자리주택지구내 민간공급 물량을 노려라. 보금자리주택이 청약저축 가입자들에게 혜택이 커지면서 청약예금 및 청약부금을 해지하고 청약저축이나 종합저축에 새로 가입하는 사람들이 많다.

하지만 청약저축에 새로 가입을 해봐야 보금자리주택은 이미 청약저축에 가입한지 오래된 터줏대감이 많기 때문에 당첨 가능성은 희박하다.

하지만 정부가 공공아파트 보금자리주택을 제외한 12만6000가구의 일부를 중소형 민영 아파트로 공급하는 방안을 추진 중이기 때문에 청약예금과 부금 가입자들에게도 기회가 있다.

따라서 굳이 청약저축으로 갈아탈 필요가 없다. 민간이 공급하는 아파트 규모는 강남 세곡지구 1300가구, 서초 우면지구 700가구, 고양 원흥지구 2200가구, 하남 미사지구 1만500가구 등 총 1만4700가구가 될 것으로 예상된다.

6) 자신에게 적합한 청약통장으로 전환하라

현재 본인이 보유하고 있는 청약통장이 자신에게 적합한지도 잘 따져봐야 한다. 청약저축에 가입돼 있으나 가입기간이 2년 이하여서 1순위에 해당이 안되면 본인의 환경을 따져보는 것도 좋다.

혹시 노부모를 봉양하고 있고, 무주택기간이 길어서 청약 가점이 다소 높게 나온다면 청약저축보다는 청약부금이나 예금으로 전환하는 것이 유리하다.

청약저축은 불입횟수와 불입금액으로 당첨자가 가려져 가입기간이 짧다면 당첨 가능성이 희박하지만, 청약부금 및 예금은 가점이 어느 정도 나온다면 희망을 걸어볼 수도 있다. 특히 부양가족수는 한명 당 5점씩 부여되기 때문에 부양가족이 많으면 당첨 확률은 높아진다.

7) 지금이라도 주택청약종합저축에 가입하라

현재까지 청약통장에 가입하지 않았다면 하루라도 빨리 주택청약종합저축에 가입하는 것이 좋다. 보금자리주택은 2012년까지 수도권에 60만 가구를 공급할 계획이기 때문에 아직까지는 기회가 많다.

또한 주택청약종합저축은 청약저축과 청약부금 및 예금 모두 이용할 수 있기 때문에 당첨 확률은 더 높다. 보금자리주택 뿐만 아니라 앞으로는 서민들을 위한 주택공급계획들이 많고 또한 광교신도시와 위례신도시 등 입지 여건이 뛰어난 곳에서도 분양 물량이 대기 중이기 때문에 청약통장 가입은 필수다.

한국주택신문 이상혁 / 이지현 기자 shlee@housingnews.co.kr