2008-12-08 15:27

http://blog.drapt.com/CHC9510/81228717623291

자료출처 : 닥터아파트 > 오윤섭의 부자노트

원문출처 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=rich_note_view&menu_key=9&uid=526

시장에 공포가 휩쓸고 있는 지금 사이버 세객(說客) ‘미네르바’는 인터넷에서 마치 현재(現在)한 지혜의 신인 마냥 추앙받고 있습니다. 하지만 공포가 사라진다면 미네르바의 존재감은 사라지는 바람일 뿐입니다. 냄비근성이 강한 우리나라에서는 더더욱 그렇습니다. 이번 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 2008년 12월 이후 내집마련을 하려는 무주택자를 위해 진짜 사야 할 타이밍을 언제로 잡아야 하는지를 소개할까 합니다. 2008년 11월 현재 주택시장은? 참여정부 시절처럼 주택시장이 쉽게 회복되지 못하고 장기적으로 침체할 것이라고 정서가 지배적이며 압도적입니다. 더욱이 국내 기업의 구조조정이 2009년부터 본격화될 경우 소비 위축으로 매수세는 실종상태가 장기화될 수 있습니다. 지난 11.3대책에 따른 반짝 반등 심리는 미국발 금융쇼크로 인한 경제불안이 심화되면서 추가하락 공포로 매수세가 받쳐주지 못하면서 다시 하락세로 돌아섰으며 오히려 낙폭도 커지고 있습니다. 강남권에서 조차 재건축 조합원 지분 가격이 일반분양 분양가보다 낮게 형성되는 1998년 IMF사태가 재연되면서 미분양 사태도 장기화되고 있습니다. 용인 분당 등 경부라인 아파트값은 판교 분양 후폭풍으로 급등한지 3년만에 상황이 완전히 역전됐습니다. 즉 2009년 판교 입주가 본격화되자 이주예정자들이 경부라인 아파트를 매물로 내놓으면서 집값이 큰 폭으로 하락하고 있습니다. 여기에 판교 등 수도권 2기 신도시 입주물량이 2009년부터 2013년까지 40만가구에 달하며 송도 등 인천경제자유구역에서도 10만가구가 순차적으로 입주할 예정입니다. 공급초과 현상이 심화되고 있는 것입니다. 현 주택시장은 매매 수급층을 10점 만점으로 본다면 매수세는 0에 가까운 반면 매도세는 7을 넘어서 심한 불균형을 보이고 있습니다. 따라서 무주택 내집마련 실수요자들도 최소한 2008년까지 추가 하락이 기대되므로 내집마련을 해서는 안된다는 암묵적 동의가 확산되고 있습니다. 2009년 주택시장은? IMF사태와는 달리 글로벌 동조화로 인해 2009년에 국내 주택시장만 반등할 가능성은 희박할 것입니다. 또 미국 경제 회복 또는 안정되는 시기에 대해서 전문가들 사이에서도 2009년 하반기부터 회복될 것이라는 낙관적인 전망이 있는가 하면 2009년부터 본격적인 경기 불황이 시작될 것이라는 비관론이 나오고 있습니다. 결과적으로 2008년은 낙관론자에 비해 상대적으로 비관론자가 전망을 맞췄습니다. 하지만 그렇다고 2009년에도 비관론자의 전망이 맞을 가능성이 높은 것은 아닙니다. 문제는 국내 주택시장이 심상치 않다는 것입니다. 분양 물량이 인근 아파트값 하락세로 가격경쟁력을 잃어 미분양으로 쌓이는 지역이 2006, 2007년 지방에서, 2008년 수도권, 나아가 강남권까지 확산됐습니다. 여기에 일시적으로 수도권 입주물량이 급증해 심한 매수세-매도세 불균형으로 인한 거래 실종이 좀처럼 개선되기 힘든 상황입니다. 최악의 경우 깡통아파트와 경매물건이 급증하고 가계대출이 부실화될 수 있습니다. 무엇보다 2009년 국내 주택시장은 내년 상반기 미국 등 해외 및 국내 경기 연착륙 여부에 따라 매수세가 회복될 것입니다. 주택시장 정상화를 위해 이명박정부는 분양가 상한제 폐지와 분양권 전매 전면 자유화, 미분양에 대한 양도세 한시적 면제 등을 하루빨리 도입해 과잉 입주물량을 전매시장에서 어느 정도 소진시켜 거래량을 늘려야 할 것입니다. 이를 통해 미분양이 줄어들면 매수세가 점차 회복할 수 있을 것입니다. 12월 이후 내집마련 타이밍은? 매수자(특히 무주택자) 심리를 보면 2009년 상반기 경기상황을 보고 내집마련 여부를 결정하겠다는 사람이 대부분입니다. 이른바 개미심리 이지요. 이는 언론을 통해 유포된 전문가들의 전망 영향이 크다고 봅니다. 특히 최근 2009년 상반기 부동산 반토막설이 확대되고 있어 더욱 그렇습니다. 언론에서는 내집마련 시기를 대부분 일러야 2009년 하반기 이후로 보고 있으며 2010년 이후에나 집값이 회복될 것으로 전망하고 있습니다. 이번주에는 2010년 바닥설이 유포되고 있습니다. 따라서 경기 경착륙이 현실화되지 않는다는 전제아래 개미들의 내집마련 시기는 일러야 2009년 하반기부터 시작될 것으로 예상됩니다. 반면 투자자들은 한 타이밍 빠른 2009년 상반기부터 움직일 가능성이 있습니다. 하지만 시장예측에 따른 내집마련은 결국 장세에 좌우되는 개미심리에 따라 매수타이밍을 잡을 수밖에 없다는 치명적인 약점이 있습니다. 장세에 좌우되지 않고 내집마련을 하려는 가치투자자라면 다음과 같은 투자철칙에 따라 실행해야 합니다. 풍부한 내재가치에 비해 시장 가격 즉 시세가 크게 떨어진, 즉 안전마진(Margin of safety. 가치투자의 창시자인 벤저민 그레이엄이 주창)을 확보할 수 있는 ‘저평가 우량부(優良不)’를 매수해야 할 것입니다. 내재가치에 비해 최소 30% 이상 저평가된 우량 부동산을 찾았다면 장세에 상관없이 매수해야 합니다. 지역적으로는 2004년 이후 주택공급물량이 절반이하로 격감한 서울에 주목해야 합니다. 저평가 우량부는 부자노트 독자 여러분 스스로 찾아야 하며 선택과 집중만 하면 누구든지 찾을 수 있습니다. 마지막으로 피터 린치의 마야족 신화를 리바이벌 합니다. 시장예측에 대한 인간의 집착은 과거에 일어난 일을 미리 내다보지 못했다는 사실(인간의 한계)을 합리화하기(감추기) 위한 것 일뿐입니다. “마야족 신화에서는 우주가 네 번에 걸쳐 붕괴되고 그때마다 마야인들은 다시는 이런 슬픈 일을 당하지 않기 위해서 자구책을 마련하리라 맹세하지만 그것은 언제나 이미 일어난 일에 대해서였다. 맨 처음에는 홍수가 났으므로 살아남은 사람은 보다 높은 지대의 숲속으로 들어가 둑을 쌓고 벽을 올려 그들의 집을 나무에 둘러싸이게 만들었다. 그들의 노력은 허사로 돌아갔는데 왜냐하면 그 다음번엔 세상이 불에 의해 파괴되었기 때문이다. 그 후 화재에서 살아남은 사람들은 숲속에서 내려와 될 수 있는 한 숲과 나무로부터 멀리 달아났다. 그들은 울퉁불퉁하고 험한 바위의 갈라진 틈 사이에다 돌로 집을 지었으나 머지않아 세상은 지진으로 망가져 버렸다.”

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