2009년은 2008년 한해동안 쏟아졌던 부동산 정책의 법 개정 및 시행으로 달라지는 내용이 무척 많다. 특히 종부세 과세기준과 양도세율 인하, 장기보유특별공제 기간 등 실수요자와 직접적으로 관련이 있는 제도가 많이 바뀌게 되므로 미리 알아두는 것이 좋다.

 

부동산포탈 NO.1 닥터아파트(www.DrApt.com)가 2009년 시행 예정인 부동산 관련 제도를 세금, 재개발/재건축, 주택공급, 기타 법률 등 4가지 유형으로 정리했다.

 

 

 

 

여야가 종합부동산세 과세기준 중 1가구 1주택 부부의 과세기준을 사실상 9억원(6억원 기초공제 3억원)으로 상향 조정하는 것에 합의했다. 여기에 지난 5일 국회 기획재정위가 의결한 세제개편안에 따르면 현행 1~3%인 종부세율을 0.5~2%로 줄이고 1주택 장기보유 기간도 5~10년은 20%, 10년 이상은 40%의 감면 혜택이 신설돼 내년부터는 종부세 과세 대상이 대폭 줄 것으로 보인다.

 

종부세는 이미 지난 11월 13일 헌법재판소가 1주택 장기보유자에 대한 종부세 헌법 불합치, 세대별 합산 위헌 판결을 내리면서 사실상 무력화됐다. 또 현재 과표적용률과 세부담상한선도 2007년 수준으로 동결하는 방안도 추진중이다.

 

올해 12월 이미 과세된 종부세는 기존 종부세 원칙(과표적용률 90%, 세부담 상한선 300%)이 그대로 반영됐지만 법이 개정되면 과거 냈던 종부세를 환급받을 수 있게 된다.

 

 

9.1세제개편안에서는 양도세율 인하와 1가구 1주택자 장기보유특별공제폭 확대가 발표됐다. 양도세율은 현재 9~36%에서 6~35%로 조정을 합의했다. 과세표준구간도 1천2백만~8천8백만원으로 조정된다. 1가구 1주택자의 장기보유특별공제율은 현행 연 4%에서 연 8%로 확대되고 10년 이상 보유시 최대 80%까지 공제 된다.(3년 이상 보유시 적용) 시행은 내년 1월 1일부터다.

 

또 여야가 최종 합의한 세제개편안에 따르면 다주택자의 양도세 중과가 2년간 한시적으로 완화된다. 향후 2년간 1가구 2주택자의 양도세율이 50%에서 6~35%로 일반세율이 적용되고 3주택 이상자의 경우에도 세율이 60%에서 45%로 줄어든다.

 

이미 지난 10월 7일부터 1가구 1주택자의 양도소득세 비과세 범위가 6억원 이하에서 9억원 이하로 상향 조정된바 있어 고가주택 매도자의 양도세 부담이 크게 줄어들 전망이다.

 

 

9월 26일 행정안전부가 발표한 지방세제 개편안에 따르면 주택을 새로 매입할 때 내는 취득세, 등록세가 취득세로 통합될 계획이다. 이 개편안에서는 중복 과세 문제가 있는 취득세와 등록세는 취득세로 통합하고 재산세와 도시계획세는 재산세로 통폐합하는 등 16개 지방세 세목이 9개로 간소화된다. 이 내용은 관련 입법 절차를 거쳐 2009년부터 시행될 계획이다.

 

 

정부가 지난 6.11대책에서 발표했던 지방 미분양 해소를 위한 세제 완화는 2009년 6월 30일까지 한시적으로 시행된다. 이때 나온 세제 완화책은 3가지다. 먼저 취,등록세는 기존의 절반으로 감면해준다. 일시적 1가구 2주택자의 인정 기간은 1년에서 2년으로 늘어났다. 또 담보인정비율(LTV) 상향 조정(분양가 10% 인하시 60%에서 70%로)도 있다. 매입 임대주택 요건도 85㎡ 이하에서 149㎡ 이하로, 임대기간은 10년에서 5년으로 완화된 상태.

 

또 8.21대책에서는 건축업자가 소유한 미분양 주택의 경우 종부세 비과세 기간을 확대(3년에서 5년으로)했고 11.3대책에서도 지방 주택 매입으로 2주택자가 되더라도 양도세가 일반세율로 과세되는 등 지방 미분양에 대한 해소책이 한시적으로 운영되고 있다.

 

 

 

정부는 내년부터 재건축 용적률을 국토계획법상 상한선인 300%까지 허용하기로 했다. 국토의 계획및이용에관한법률에서 정한 상한선(300%)에 따라 서울시 재건축 단지는 현 2종 210%, 3종 230%인 용적률을 최대 40~70%포인트씩 높일 수 있다.

 

또 재건축단지의 임대주택건립 비율(늘어나는 용적률의 최대 25%)도 보금자리주택을 건설하는 것으로 변경됐다. 정비계획용적률을 초과해 용적률을 받을 경우 초과용적률의 30~50%를 보금자리주택으로 지으면 된다.

 

국토부는 12월 말까지 재건축 용적률 상향 조정과 임대주택의 보금자리주택 전환 등을 골자로 한 도시및주거환경정비법 개정안을 마련해 국회에 제출할 계획이다. 국회 심의를 거치면 내년 1월 이후부터 시행된다.

 

 

재건축 아파트를 소유권이전등기 전에 조합원의 지위를 팔 수 있도록 하는 조합원 지위양도도 내년 시행될 것으로 보인다. 이미 국토부가 법률 개정안을 마련했지만 국회 논의 과정에서 양도 허용 규정을 시행령에 담도록 해 도시및주거환경정비법 개정안 입법 예고를 해야 하기 때문에 시행은 2009년 상반기가 될 것으로 보인다.

 

 

내년 초부터 재건축 안전진단 절차가 두차례에서 한차례로 간소화된다. 시기도 ‘추진위 승인 이후’에서 ‘정비구역지정 후로 앞당겨진다. 재건축 안전진단 절차 간소화의 내용을 담은 국토해양 관련 44개 법률안에 대한 국토해양위원회의 심사는 법안 공포 후 6개월 뒤인 내년 6월 말 이후부터 시행될 것으로 보인다.

 

 

서울시의 지분쪼개기 제한이 현 ‘재개발 구역지정 후’에서 ‘구역지정 전’으로 강화된다. 지자체장이 재개발 또는 정비구역 지정 전에 정하는 조합원 인정 기준일까지 토지를 소유한 사람만 조합원 자격이 인정되고 나머지는 현금으로 청산되는 것이다. 국토부는 현재 도시및주거환경정비법 개정을 추진중으로 이 개정안이 국회를 통과하면 이르면 내년 3월부터 시행된다.

 

 

지방에서 2009년 6월 30일 전까지 관리처분인가를 신청했거나 신청한 재건축 단지는 재건축 초과이익 환수금이 면제된다. 국토해양부는 재건축 초과이익환수에 관한 법률 개정령을 지난 6월부터 한시적으로 시행했다.

 

 

 

국토해양부는 국민임대주택건설특별법 개정안이 올해 통과되면 전국 5~6곳에서 직할시공제(발주자가 원청업체를 거치지 않고 직접 하청업체에 사업을 주는 방식)를 적용한 보금자리주택 시범사업을 벌인다고 발표했다.

 

법 개정안은 내년 3월부터 시행되고 시범지구 지정은 내년 6월까지, 분양은 하반기 중 사전예약제 방식으로 분양된다. 사전예약제란 청약자들이 입주시기, 분양가, 입지 등을 본 청약보자 1년 앞서 확인하고 예비당첨자를 선정하는 제도로 역시 2009년부터 도입된다. 공급지역은 수도권 그린벨트지역도 포함되며 공급 물량은 4천~5천가구 정도로 예상된다.

 

 

소규모로 산재된 다세대 주택의 주거환경을 개선하고 주택공급을 늘리기 위해 단지형 다세대 제도가 도입된다. 단지형 다세대는 일정규모(20~1백49가구) 이상으로 공급규모는 85㎡ 이하로 규정할 방침이다. 주택법 하위법령이 개정되면 2018년까지 총 30만가구가 공급된다. 

 

 

정부는 9.19대책에서 발표한 연간 50만가구 공급의 일환으로 광역 개발이 가능한 도심 역세권을 개발해 주택을 공급할 계획이다. 도심 역세권을 재정비촉진지구, 준주거지역으로 지정해 용적률 상향, 용도변경 등을 통해 2018년까지 16만가구를 공급한다. 지난 6월 가리봉 역세권이 시범지구로 지정돼 브랜드 선포식을 개최한 바 있다.

 

 

 

2009년 1월 1일부터 부동산 중개사고시 최고 2억원까지 손해배상을 받을 수 있게 됐다. 국토해양부는 공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률시행령 및 시행규칙 개정안을 통해 손해배상책임 보장금액을 개인중개업자 현행 5천만원에서 1억원, 중개법인 1억원에서 2억원으로 상향 조정했다.

 

 

국토해양부는 주택건설기준등에관한규정 개정안을 2009년 1월부터 시행할 예정이다. 주택의 에너지성능등급인 주택성능등급을 표시해야 하는 대상이 현재 5백가구 이상에서 3백가구 이상으로 확대되고 입주민에게 비영리로 영어 학습공간을 제공하는 영어마을은 주민공동시설로 인정된다.