2006-01-17 13:54

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자료출처 : 한강변 재개발 지역를 찾아서~!

원문출처 : http://blog.drapt.com/aptmall

서울 노른자위 뉴타운지구인 송파구 거여·마천뉴타운과 용산구 한남 뉴타운의 20평대 이상 재개발 지분을 노려라.’

거여·마천 뉴타운은 유일하게 강남지역에 위치해 있다. 한남뉴타운도 부자들이 몰려 사는 전형적인 ‘부촌’이다. 때문에 이들 뉴타운은 다른 뉴타운보다 상대적으로 대형평형 수요가 많고 가격 상승여력도 높다.

이에 따라 중대형평형 아파트를 분양받을 수 있는 20평 이상 지분에 관심이 집중되고 있다. 부동산 전문가들은 20평대 지분값이 10평대 지분보다 가격이 저렴한데다 서울시가 올해부터 2∼3차 뉴타운 개발을 집중한다는 방침이어서 대형평형 입주를 원하는 실수요자나 투자자들에게 좋은 찬스라고 입을 모았다.

부동산컨설팅회사는 “강남권에서 유일한 뉴타운인 거여·마천지구와 한남뉴타운은 중대형평형 아파트가 상승여력이 크기 때문에 중대형 평형을 분양받을 수 있는 20평 이상의 지분이 투자가치가 높다”며 “다만 현장답사를 통해 사업추진 상황을 면밀히 살펴본 뒤 투자에 나서야 한다”고 말했다.

◇20평대 이상 지분, 소형보다 저렴=현재 뉴타운 사업지 중에서 대형평형 수요가 많은 곳은 지난달 16일 3차뉴타운 사업지로 선정된 거여·마천지구와 2003년 11월 2차뉴타운으로 묶인 용산구 한남뉴타운 등이다.

이들 지역도 다른 뉴타운 사업지와 마찬가지로 20평대 지분이 10평대 지분보다 평당 1000만원 정도 싸다. 구체적인 사업일정이 잡혀있지 않아 분양받을 아파트 평형이 결정되지 않은 상황에서 투자자들이 리스크가 큰 대형 지분보다는 소형 지분을 선호하고 있기 때문이다.

거여동 L공인 관계자는 “지분가격은 초기투자비용 부담과 사업일정의 투명성 결여 때문에 작은 평수가 훨씬 비싸다”며 “그러나 아직 조합원수가 많지 않고 강남권이기 때문에 향후 상승여력 큰 대형평형 아파트를 분양받을 수 있는 20평대 지분에 관심을 둘 필요가 있다”고 했다.

이에 따라 거여?마천 뉴타운에서 30평형대 아파트를 배정받을 수 있는 10평대 지분은 평당 2600만∼2800만원선에 거래되지만 40평형대 아파트 배정이 가능한 25∼30평형 빌라는 평당 1600만원이면 매입할 수 있다. 27평 지분(단독주택)이 4억3000만원 정도다.

한남뉴타운의 지분시세도 마찬가지다. 한남동 한남뉴타운공인 관계자는 “10평 지분(빌라)은 평당 3000만원에서 조금 빠졌고 30평 지분값은 평당 1700만원 정도”라고 말했다. 한남뉴타운은 용산구 보광동 한남동 이태원동 일대 33만평에 1만7000여 가구가 들어설 예정으로 한강조망이 가능한 ‘부촌’이라는 의미에서 대형평형 지분구입시 내집마련과 시세차익을 동시에 잡을 수 있을 것으로 예상된다.

뉴타운 지분은 1명이 두개 이상도 매입할 수 있지만 보상은 하나로 받든지 두개를 합해 결정하는 경우가 많아 대형 평형을 원하는 투자자라면 처음부터 20평대 지분을 구입하는 것이 좋다.

◇너무 큰 지분투자는 삼가야=다만 이들 지역의 대형평형 수요가 많아 대형평형 가격 상승잠재력이 크다고 해도 향후 사업계획상 너무 큰 지분은 일정 평수초과 지분의 청산가능성도 높아 지나치게 큰 지분 매입에는 신중해야 한다.

거여동 세중공인 관계자는 “거여?마천 뉴타운 사업이 지구를 블록별로 나눠 진행되기 때문에 20평 이상 지분을 갖고있더라도 순위가 낮으면 10평만 인정받고 나머지는 청산될 수도 있다”며 “그러나 거주가구수가 공급가구수보다 많지 않아 20평 지분을 매입하면 40평형대 아파트를 분양받을 수 있는 확률은 높다”고 했다.

한남뉴타운 지구는 2차뉴타운사업지로 지정된 지난 2003년 이후 남산조망권 확보에 따른 층고제한과 조합원간 내분으로 사업이 예정대로 추진되지 않고 있어 보다 신중히 지분매입에 나서야 한다는 지적이다.

한남동 S공인 관계자는 “뉴타운 개발이 언젠가는 진행되겠지만 조합 내부문제로 사업 진행이 늦어지고 있는 것은 사실”이라며 “사업진행 과정을 면밀히 살펴보고 지분매입에 나서야 할 것”이라고 강조했다.

매입한 지분을 주택으로 인정받으려면 실수요 목적이어야 한다. 그러기 위해선 무주택자이거나 지분을 매입한 뉴타운 지역이 관리처분계획인가를 받을 경우 살고 있는 주택을 처분해야 한다.

부동산정보업체는 “정부의 각종 규제로 뉴타운에 대한 투자는 실수요를 전제로 해야 한다”며 “내집마련을 원하거나 평수를 넓혀가기 위한 실수요자라면 뉴타운 지역에 대한 투자를 해도 좋다”고 말했다.

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