2006-05-24 08:53
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자료출처 : 닥터아파트 > 전문가 칼럼
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권리금은 1년 동안의 순수익의 합과 입지조건을 기준으로 미래에 발생할 수익의 기대치와 시설비 등을 감안하여 평가한다. 현장에서는 불경기로 인해 대부분의 점포들이 월 순수익은 떨어졌지만 그 비례만큼 권리금이 떨어진 것은 아니다. 원래 권리금 자체에 거품이 많았기 때문이기도 하다.
권리금이 구입하려는 점포에 합당한 건지, 터무니없는 액수로 거품이 있는지 판단하는 것은 쉽지 않다. 그러나 장사가 안 되는 점포에 권리금이 있을 리 없고, 장사가 잘되는 점포에 권리금이 없을 리 없다는 사실을 알면 간단하다.
인터넷이나 부동산중개업소에 나와 있는 점포의 매물을 살펴보면 일반적으로 권리금이 높은 곳은 상권이 좋고, 상권이 좋은 곳은 권리금이 높다. 그런데 입지조건이 좋은데도 장사가 안 되는 경우와 나쁜데도 장사가 잘 되는 경우가 있다. 점포마다 상황이 각기 다르기 때문에 각각의 경우를 잘 살펴보아야 한다.
◆ 입지조건 좋고 장사 잘되는 점포
순수권리금과 점포시설비 그리고 앞으로 장사가 잘돼 벌수 있는 기대 수익치를 합산해 준다. 일반적으로 장사를 하면서 1년 만에 권리금만큼 벌 수 있는 점포는 최상급 점포이다.
이 경우에는 순수 권리금, 즉 1년 동안의 순수익과 함께 ‘시설비’도 인정해 준다. 이와 같이 권리금을 제대로 평가 받는 곳은 유명상권 안의 B급지 이상이다. 또한 주택지 상권이 A급지도 입지조건이 좋으면 이런 경우이고 B급지는 상대적 판단이 필요하다. 유명 상권의 C급지는 장사가 잘될 수도 있지만 절대적 입지조건이 나빠 일반인의 창업에는 해당되지 않는다.
◆ 입지조건은 좋지만 장사 안 되는 점포
주변 점포들의 순수익을 감안하여 산정한 약간의 순수권리금과 시설비를 감안한다. 이 경우 입지조건은 좋으나 만두파동 때의 만두가게처럼 일시적으로 업종이 안 맞는다는 이유로 그럭저럭 현상만 유지하고 있는 곳이다.
이런 곳은 수익이 없어 1년 동안의 순수익을 구할 수가 없으므로 주변 점포들의 일반적인 순수익을 감안해 순수권리금을 산정한다. 이때는 매도인이 장사를 못했으므로 당연히 권리금의 점주의 요구보다 내려가고 시설비도 깎인다. 권리금과 시설비를 합ㅊ도 장사가 잘되는 점포의 순수권리금보다 낮게 평가받는 것이다.
◆ 입지조건은 좋지만 업종 선정이 잘못되거나 장사수완이 없는 점주의 점포
입지조건은 좋으나 장사가 안 돼 손익분기점 이하인 점포는 약간의 시설비만 산정한다. 이 경우는 업종선정을 아주 잘못하거나 점주가 장사수완이 없는 경우로서 입지조건만 좋을 뿐 점포의 임대료와 종업원의 인건비도 감당하지 못하고 손해를 보고 있는 경우다.
경영 결과가 뻔히 보이기 때문에 권리금의 거품이 적다. 매도인의 입장에서는 입지조건 등으로 일종의 바닥권리인 시설비는 받을 수 있지만 제대로 받을 수는 없다. 따라서 점포를 구입하는 사람, 즉 매수인의 입장에서는 이런 점포가 나왔을 때는 고민도 안 하고 구입할 수 있는 절호의 기회다.
◆ 입지조건은 나쁘지만 장사 잘되는 점포
주변 점포들의 순수익을 기준으로 산정한다. 입지조건이 나빠 주변 점포들의 순이익은 보잘것없기 때문에 당연히 권리금도 얼마 되지 않는다. 하지만 매도인의 장사에 대한 특별한 노하우가 있을 때 이에 해당된다.
매수하여 장사를 하려면 매도인보다 장사를 잘하는 수완이 필수이다. 하지만 이런 곳은 일반인들이 처음 점포를 운영하다 보면 누구나 돈을 벌 기대치에 본인의 능력을 도외시하고 자기만은 실패하지 않고 돈을 벌 수 있다는 자만심이 생긴다. 또한 시설이 좋다고 해서 입지조건까지 좋은 것으로 착각하기 쉽다.
그렇기 때문에 부동산주개인들이 장난을 치는 경우도 많다. 이런 점포는 매도자가 장사가 잘된 만큼의 노력분을 감안해 더해주면 된다. 냉철하게 본인의 능력과 입지조건 등 종합적인 판단이 필요한 경우이다.
◆ 입지조건 나쁘고 장사 안 되는 점포
권리금은 산정하지 않고 약간의 시설비만 산정한다. 이런 경우는 동네 골목에서 흔히 볼 수 있으며, 장사가 되는 것도 아니고 그렇다고 안 되는 것도 아닌 곳, 즉 주택지의 상권에 많다. 겨우 현상유지는 하고 있지만 자리가 나쁜 것이다. 동네 어귀의 주유소, 호프집이나 찻집, 치킨집, 사진관 등이 해당된다.
◆ 최악의 점포
마지막으로 입지조건도 나쁘고 장사도 안 돼 손익분기점 이하인 점포는 시설비조차 없다. 아주 최악의 상태에 있는 점포로서 거의 문을 닫고 있으며 월세는 매달 체납하고 있다. 자리라도 좋으면 약간의 시설비라도 받을 수 있으나 보증금까지 까먹어 그냥 들어와서 장사하라고 해도 꺼리는 곳이다.
적은 돈으로 창업을 하려면 이런 것도 솔깃하기 마련인데 웬만하면 피해야 한다. 주택지에는 종종 이런 곳이 있는데 한번 들어갔다가 힘들어하는 사람이 의외로 많다.
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