2005-10-28 12:43

http://blog.drapt.com/337z/1206741130471018115

자료출처 : 오윤섭의 부자노트

원문출처 : http://blog.drapt.com/ysoh

저는 지난 2004년부터 서울 아파트 공급물량을 예의주시하고 있습니다. 2003년을 정점으로 공급물량이 다시 감소세로 돌아섰기 때문입니다. 여기서 말하는 아파트 공급물량이란 건설교통부가 월간단위로 발표하는 주택건설실적을 말합니다. 주택을 단독, 다세대, 연립, 아파트 등 4개로 나눠 사업시행인가 또는 건축허가를 받은 시점을 기준으로 집계하는 주택공급물량으로 아파트는 재건축 및 재개발의 경우 통상 2년뒤 분양물량이 나오고 4년뒤에는 입주물량을 예측할수 있는 중요한 통계 수치입니다. 분양물량이 청약통장 가입자를 위한 아파트 공급물량으로 단기적으로 수급을 알수 있는 수치라면 주택공급물량은 2년뒤 지역별 아파트 공급여건을 예측할수 있습니다. 이번 부자노트에서는 집값 상승의 진원지인 서울의 아파트 공급물량을 2005년 상반기 통계를 중심으로 분석하고자 합니다. 올 상반기 서울 아파트 공급물량은 1만5천45가구로 전년동기 즉 2004년 상반기의 1만5천6백51가구에 비해 외형적으로 큰 차이가 없습니다. 하지만 그 내용을 들여보다 보면 공급불안에 대한 심상치 않은 증상을 보이고 있습니다. 4월까지 전년동기대비 40% 수준에 그쳐 월별 공급물량을 보면 올들어 1월 3백73가구, 2월 1천1가구, 3월 2천5백72가구, 4월 6백72가구로 매우 부진했습니다. 4월까지 누계 아파트 공급물량이 4천6백18가구로 전년동기(1만1천3백64가구) 대비 40.6% 수준에 그쳤습니다. 다행인지 불행인지 5월 들어 공급물량이 4천7백45가구가 급증했습니다. 개발이익환수제라는 악재가 오히려 단기 공급물량에는 도움 아닌 도움이 됐습니다. 5월 18일까지 사업시행인가를 받아야 임대주택 건립비율을 10%로 낮출수 있어 대형 재건축 아파트단지들이 대거 사업시행인가를 받았기 때문입니다. 서초동 삼호2차(3백92가구 건립예정), 반포동 한신1차(1천37가구), 잠원동 한신6차(7백5가구) 및 한신5차(5백85가구), 길동 진흥(8백가구) 등이 모두 5월에 사업시행인가를 받았습니다. 6월에도 아파트 공급물량은 5천6백82가구가 늘었습니다. 재건축및 재개발 사업시행인가 단지가 거의 없는 상황에서 5천가구가 늘어난 점이 의아할 정도입니다. 주상복합 부지도 고갈된 상황에서 연립 또는 단독 재건축단지나 건축법에 따라 짓는 ‘나홀로 아파트’로 밖에 볼수 없습니다. 상반기 연도별 공급물량 2004년에 감소세로 반전 또 상반기 연도별 서울 아파트 공급물량 추이를 보면 IMF 영향권에 있던 2001년 상반기에 1만5천7백65가구를 기록한후 2002년 2만2천6백59가구, 2003년 6만3백99가구로 증가세를 보여왔습니다. 하지만 2004년 1만5천6백51가구로 전년보다 무려 74.0% 격감한데 이어 올해도 소폭이지만 감소세를 이어가고 있습니다. 이제 2005년 하반기 즉 7월이후 서울 아파트 공급물량을 주시해야 할 것입니다. 지난 5월 사업시행인가 러시이후 6월에는 사업인가를 받은 재건축 아파트단지가 한곳도 없다는 것을 무엇을 의미할까요? 이는 수요가 많고 꾸준한 서울에서 안정적인 신규 아파트 공급물량이 격감한다는 신호탄으로 받아들여야 합니다. 신규 공급물량 격감은 2년뒤 분양물량 격감으로 이어지고 분양물량이 크게 감소함에 따라 내집마련 실수요자인 청약자들의 불안심리를 자극할 것입니다. 이와 관련 건설경기의 선행지표인 건축허가 면적과 착공 면적도 6월 전후로 감소세로 반전됐습니다. 재건축 아파트단지 공급물량 6월 들어 전무 서울 아파트 공급에 있어 물량도 문제지만 재건축 단지처럼 입지여건이 뛰어난 지역 대표 즉 블루칩 단지의 신규 주택공급이 줄어든다면 시장에 미치는 영향은 매우 클 것입니다. 그 중심에 강남권 아파트가 자리잡고 있습니다. 물론 뉴타운 특별법 제정 등으로 재개발 아파트 공급물량이 늘어날 것으로 예상되지만 지역적인 한계와 사업기간이 재건축보다 2배이상 길어 안정적인 주택공급에 기여하려면 상당한 시간이 필요합니다. 저밀도지구 일반분양이 대부분 이뤄지고 증층 재건축은 각종 규제로 사실상 불가능해진 상황에서 블루칩단지의 공급물량 감소는 집값 불안으로 이어질 것입니다. 5월 19일 개발이익환수제가 시행됐음에도 임대주택을 의무적으로 지어야 하는 환수 대상 수도권 재건축단지가 가격이 하락되기는커녕 오히려 올랐다는 것은 투기도 한몫했지만 실수요자의 불안심리도 적지않은 역할을 했다고 생각합니다.

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