2005-10-28 12:53

http://blog.drapt.com/337z/1206741130471585470

출처 : 부자되는 벼리벼리 富로그

원문 : http://blog.drapt.com/ossaio

상대적으로 싼 급매물을 중심으로 매매가 이뤄지던 매매값의 하락세가 멈춘 상황이다. 강남 등 일부 인기지역을 중심으로 거래가 늘면서 하락 전 수준을 회복한 점도 시장분위기가 바뀌고 있다는 긍정적인 신호이다. 강남권인데도 불구하고 가격상승세에서 상대적으로 소외되어 있던 서초구의 가격상승이 최근 회복세를 가늠해 볼 수 있는 대목인데다, 강북권도 실수요를 중심으로 거래가 이뤄지면서 바닥탈출이 가시화되고 있다. 대체로 급매물이 소진된 데다, 겨울과 초봄 사이 이사철을 지나면서 거래가 이뤄진 점이 가격 하락을 지지한 것으로 보인다. 여기에 강남권의 재건축 아파트값의 급등세가 시장에 대한 기대감을 높인 점도 가격 안정에 일부 긍정적인 영향을 미치고 있다. 시장이 일단 안정된 상황에선 실수요자들이 매입에 나서도 크게 무리는 없을 것 같다. 가격하락이 멈춰 구입 후 손해볼 가능성이 낮아진데다, 시중에 매물은 어느 정도 있어 투자시 선택의 폭은 여전히 넓기 때문이다. 그렇다고 해서 전세를 끼거나 대출을 받아 구입하는 무리한 투자는 신중히 접근해야 한다. 우선 전세계약이 만료될 경우 다소 긴 시간동안 새로운 세입자를 구하지 못하는 어려움이 생길 수 있기 때문이다. 뿐만 아니라 여전히 약세인 전세가격이 시장 매매가격의 선행지표인 점을 고려하면 여전히 투자수요 증가로 이어질 가능성을 약화시키고 있어, 단기간의 높은 가격상승은 기대하기 어려울 듯하다. 이런 관점에서 중장기적 관점에서 투자를 고려하는 것이 좋으며, 상당한 규모의 대출을 받아 사는 형태의 무리한 투자는 피하는 것이 좋다. 투자시 염두해야 할 점은 주택관련 세금을 반드시 고려해야 한다는 사실이다. 최근 부동산 관련세제의 내용을 보면 취등록세 세율이 낮아지고, 보유세와 양도세가 강화되는 등 상당한 제도적 변화가 있었다. 때문에 단순히 오를 것이라는 기대감만으로 투자를 결정하기 보다는, 예상 보유기간을 기준으로 매입, 보유, 매각시 세금 규모와 그에 따른 실제 차익을 고려하는 식의 접근이 필요하다. 보유기간과 그에 따른 세금규모를 반영한‘세후 수익'을 기준으로 투자여부를 판단하는 것이다. 물론 1가구 1주택의 실수요용으로 구입할 경우는 3년 이상만 보유하면 양도세가 면제되므로 상당히 용이하다. 그러나 투자용으로 별도의 주택을 구입할 때는 경우가 달라진다. 대표적인 것이 과거와 같이 세 채 이상의 아파트를 구입하는 경우이다. 올해부터는 1가구 3주택 이상에 대해서는 거의 예외없이 양도세율이 60%(주민세 포함시 66%)로 중과되고 있다. 이제는 아파트를 많이 사두기만 하면 돈이 된다는 식의 몰빵형 투자는 수익을 기대하기 어렵다. 게다가 일정 수준이상의 주택을 소유할 경우 종합부동산세 과세 대상이 되므로 두 채 이하가 적절하다. 또한 구입 이후 적어도 2년 이상은 보유해야만 수익을 극대화할 수 있다. 2년 이내에 팔 경우 단기투자로 보아 양도세율이 1년 미만 50% 1년~2년 40%로 그 부담이 커지기 때문이다. 여기에 양도세율에 10%로 따로 부과되는 주민세를 고려하면 부담은 더욱 늘어난다. 그러므로 주택을 구입한 이후 2년 이상 보유하돼 그 동안 가격이 떨어질 가능성이 없어야만 수익을 올릴 수 있다. 투자유망 지역도 신중히 결정하는 것이 필요하다. 예전과 같은 가격급등은 기대하기 어려운데다, 지역에 따른 상승세가 선별적일 것으로 보이기 때문이다. 대체로 강남권에 비해 상대적으로 저평가되어 있던 강북권 뉴타운의 경우 긍정적인 개발전망에 힘입어 유망한 지역으로 꼽힌다. 순차적으로 분양되는 화성 동탄신도시와 하반기에 분양예정인 판교신도시는 우수한 주거여건으로 확실한 투자 1순위이다. 이밖에도 일부 재개발지역도 옥석을 가린다면 장기적인 관점에서 수익을 기대할 만하다. 강남의 경우 거래없이 호가만 올라 가격이 급등한 상태라, 거품우려가 제기되고 있다. 특히 재건축 여부가 확정되지 않아, 기대수익이 불투명한데도 단기간 값이 크게 오른 재건축아파트가 대표적인 경우이다. 재건축개발이익환수제에 적용받을 경우 수익이 불확실한데도 거래없이 가격만 오른 경우라면 투자에 나서지 않는 것이 좋다.

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2005-10-28 12:52

http://blog.drapt.com/337z/1206741130471565367

출처 : 부자되는 벼리벼리 富로그

원문 : http://blog.drapt.com/ossaio

부동산 투자 격언들 부동산투자 시 적용되는 많은 격언들이 있습니다. 이를 잘 새겨서 기억해 두면 부동산 투자에 실질적으로 도움을 얻을 수 있습니다. ● 숲을 먼저 보고 나무를 보라 강물의 잔 파도만 보고 배를 저어가면 자기도 모르는 사이에 엉뚱한 곳으로 흘러내려 가고 맙니다. 주식 시장에서 주가의 일일변동이나 단기적인 파동만 보고 투자를 하면 시세의 큰 흐름을 놓치기 쉽습니다. 부동산 시장에서도 마찬가지입니다. 거시적으로 먼저 부동산 시세의 흐름과 배경을 이해하고 그 바탕 위에서 미시적으로 현재의 시세를 분석해야 합니다. 예를 들어 강남 아파트 가격상승은 교육환경과 지역브랜드 가치에 근거하고 있습니다. 또 대전, 충청권 지역의 지가상승은 행정수도 이전의 배경이 깔려 있는 것입니다. 부동산 시장은 정치, 사회, 경제, 교육 등 복합적인 환경 속에서 변화하며 다양한 변수가 작용하므로 이를 종합적으로 해석할 수 있는 안목을 기르는 것이 중요합니다. 상품별로 거시적인 관점이 중요한 상품이 있고 미시적인 관점이 필요한 상품이 있습니다. 한가지의 고정관념의 틀에 얽매일 필요는 없습니다. 부부가 함께하면 좋은 이유가 여기에 있습니다. 보통 남자는 거시적인 측면에 조금 강하지만 여자는 미시적인 관점이 남자보다 월등히 낫기 때문입니다. 서로 보완하고 의논하면 성공이든 실패든 서로에게 큰 힘이 될 수 있을 것입니다. 싱글이라면 웃어른들이나 전문가의 경험이나 조언을 최대한 활용하는 것이 좋습니다. ● 부동산 투자에서는 부동(不動)이 최대의 적이다 물건을 매입한 후 5년이고 10년이고 장기 보유하는 태도를 경고하는 말입니다. 가격이 오를 때 처분하고 저 평가된 다른 물건을 매입하거나 투자를 해서 재산을 증식 시켜야 합니다. 있는 자산을 묶어두고 투자에 활용하지 않는 태도는 바람직하지 못합니다. 즉 부동산은 흐름이 있어야 하고 순환되어야 합니다. 투자목적이 상속 등의 목적이라면 저평가된 곳에 장기 보유하는 것이 유리할 수도 있습니다. ● 타이밍과 상품 선택 둘 다 잘해야 한다 부동산 투자는 두 가지 선택 문제로 귀결됩니다. 즉 매수 매도 타이밍과 투자대상 상품의 적절한 선택이 바로 그것입니다. 최근 부동산 시장에서는 매매가 상승률이 높아도 평균 상승률에 못 미치는 부동산이 있고 거꾸로 하락하는 부동산이 있습니다. 이와 반대의 경우도 있습니다. 타이밍과 대상 상품 선택을 잘 해야 투자에 성공할 수 있습니다. ● 움직이지 않는 부동산엔 손대지 마라 부동산의 진행 방향은 위치의 ‘고정성’과 ‘희소성’이란 특성이 있습니다. 따라서 한번 정해지면 상당 기간 동안 같은 방향으로 움직이고 가격이 상승하므로 움직이는 방향에 편승하는 것이 가장 쉽고 가장 확실한 투자 방법입니다. 움직이지 않는 부동산은 저평가된 상태이므로 앞으로 평가를 받아 움직일 수 있으나 오르게 될 지 내리게 될 지 잘 알 수 없으므로 그만큼 투자 위험이 커집니다. 이럴 경우 다양한 정보와 변수를 파악하여 신중하게 처리하는 것이 바람직합니다. ● 여유자금으로 투자하라 목숨이 걸린 돈이나 비상금으로 부동산 투자를 해서는 안 됩니다. 부동산 시장이 좋다고 해서 용도가 정해진 자금들을 동원하거나 무리하게 은행 대출을 받아서 투자했다가 부동산이 크게 하락하거나 매매가 성사되지 않아서 급매물로 팔게 된다면 큰 손해를 볼 수 있습니다. 투자자금은 여유자금으로 한정해야 하며 자신의 투자자금 100%를 부동산에 묶어두는 것도 좋은 방법이 못 됩니다. 항상 현금 보유 비율을 30% 정도는 유지하는 것이 좋습니다. 지금의 부동산 시장에서는 레버리지 효과를 노리는 투자는 과히 권할만한 사항이 아닙니다. 그만큼 불확실한 변수가 많기 때문입니다. 조금이든 많든 이득이 보인다고 해서 빚테크를 하는 것은 좋지 않습니다. 잃어버렸다고 해도 크게 상관 없는실제 여유 자금으로 투자하는 것이 좋습니다. ● 달걀은 한 바구니에 담지 마라 주식 시장에서는 성격이 다른 여러 종류의 주식이 거래됩니다. 안정적인 자산주, 오를 가능성이 큰 성장주, 저가부실주 등이 그것입니다. 각각의 종목마다 움직임의 패턴이 있어서 한두 종목에 집중하면 성공할 때는 크게 남겠지만 실패하면 크게 손해를 봅니다. 그러므로 적당한 종목으로 나누어 분산투자하는 것이 종목 선택의 기본이라고 할 수 있습니다. 부동산도 마찬가지입니다. 부동산 투자 시 특정 부동산에만 투자하는 것은 위험을 초래 할 수 있습니다. 금액이 조금 커지기 전에는 싫어도 한 바구니에 담을 수밖에 없습니다. 하나 있는 계란을 나눌 수 있을까? 작은 것으로 쪼갤 때보다 한두개로 집중 할 때가 좋은 성과를 얻기도 하지만 위험도 따릅니다. ● 부동산과 결혼하지 마라 보유하고 있는 부동산이 오랜 기간 오르지 않거나 매매가 활발하지 않다면 무기한 갖고 있는 것은 바람직하지 않습니다. 또한 보유 부동산에 지나치게 집착하는 것도 좋지 않습니다. 이런 경우 부동산을 팔 기회를 잃어버려 재투자 기회까지 상실할 수 있습니다. 손해를 끼치는 부동산을 가지고 장기간 버티면 손실이 커질 수 있으므로 현명하게 판단하여 처분하는 것이 바람직합니다. 새롭게 변한 부동산 투자환경에 대응하기 위해선 투자방법에 대한 현명한 변화가 필요합니다. 가장 안정적인 부동산 투자를 통해 합리적인 재테크를 할 수 있는 방법을 설명해 보도록 하겠습니다. 아울러 부동산 투자에 실질적인 도움이 될 만한 부동산 격언들을 첨부합니다. 한동안 상승 무드를 타고 사놓으면 하늘 높은 줄 모르고 오르기만 하던 부동산시장이, 2003년 정부의 주택시장 안정대책 발표와 분양가 규제, 기준시가 인상 및 분양권 세금탈루조사, 부동산 과장광고 조사 등 시장을 냉각시키는 각종 규제로 일부 지역과 상품을 제외하고는 대부분 개점휴업 상태를 유지하고 있습니다. 강남불패 신화를 낳았던 서울 강남 아파트 가격이 내려가고 서울 동시분양에서도 청약자가 모자라 미분양 사태가 나고 있습니다. 부동산의 패러다임은 이제 변하고 있습니다. 예전처럼 사기만 하면 돈이 되는 것은 없습니다.

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2005-10-28 12:48

http://blog.drapt.com/337z/1206741130471284827

출처 : 오윤섭의 부자노트

원문 : http://blog.drapt.com/ysoh

8.31 부동산대책이후 부동산시장은 겉으로 보기에는 잠잠합니다. 하지만 안을 들여다보면 미세한 움직임도 감지되고 있어 부동산으로 부자가 되려는 부자노트 독자님께서는 주시할 필요가 있습니다. 주변 사람들의 얘기를 들어보면 좋은 물건을 싸게 살수 없어 투자하기 힘들다는 말을 자주 듣습니다. 부동산 투자를 실제로 하기 힘든 위험회피형이 주로 이런 반응을 보입니다. 하지만 부동산 고수들은 좋은 물건을 싸게 사고, 일정기간 보유하는 방법을 알고 있으며 투자할 때 실행하고 있습니다. 이를 실행하지 못하고 있다면 아직 부동산 고수가 아니라는 것입니다. 이와 관련 ‘승리하는 부동산 투자자’가 되기 위해선 ‘현실을 직시하라’라는 말을 명심해야 합니다. 그러면 고수에게 좋은 물건을 싸게 사고 보유한다는 의미가 무엇을 뜻하는지 고수가 아닌 투자자들과 비교해 설명하겠습니다. 먼저 좋은 물건이란? 미래 가치가 높은 물건을 의미합니다. 미래 가치란 현재의 가치보다 최소한 3년후 가치가 크게 높아질 수 있는 부동산이라는 것입니다. 주택의 경우 미래 가치는 통상적으로 땅값은 물론 학군 교통 녹지공간 편의시설 혐오시설 등에 좌우됩니다. 여기에 덧붙이자면 부자들이 사고 싶거나 거주하고 싶은 단지라면 미래 가치는 매우 높다고 할 수 있습니다. 이런 면에서 도곡동 대치동 이후 한국 대표 주거단지가 어디가 될 것인지를 내다보는 것도 좋은 물건을 고르는데 큰 도움이 될 것입니다. 싸게 산다는 것은? 이 부분에서 고수와 비고수의 차이가 극명하게 드러납니다. 비고수는 싸게 산다는 것을 과거 시세와 비교해서 싼 것으로 봅니다. 단지 짧게는 3개월, 길게는 2년전 시세와 비교해서 싸거나 덜 오른 것을 싸다고 봅니다. 과거 가치가 아니 정확하게는 과거 가격에 집착합니다. 하지만 고수는 싸게 산다고 할 때 미래 가치에 기준으로 볼 때 현재 가격이 싸다는 것을 의미합니다. 물론 시세보다 낮은 가격으로 구입하려는 노력도 게을리 하지 않습니다. 최근 강동구 고덕지구 일대 급매물 소진과 송파구 잠실지구 일대 움직임을 보면 고수들이 움직였다는 것을 알 수 있습니다. 특히 고수들은 시세보다 싸게 사기위해 부동산시장 침체기를 적극 활용합니다. 98년 상반기 IMF사태 직후가 대표적인 사례이며 가깝게는 2004년 3분기가 고수들이 행동에 옮긴 시기입니다. 결국 고수에게 싸게 산다는 것은 시장 침체기를 활용, 미래 가치가 높은 단지의 급매물을 공략한다는 것입니다. 그리고 보유하기 투자는 파는 것을 전제로 사는 행위로 볼 수 있습니다. 하지만 사고 나서 팔기 전 보유한다는 것을 일반인들은 간과하고 있습니다. 특히 부동산은 그 속성상 보유기간을 최소한 1년 이상으로 해야 합니다. 가장 바람직한 보유기간은 3년 이상으로 생각합니다. 가치투자를 실행하고 안정적인 수익률을 올리기 위해선 3년 이상 보유가 필수적입니다. 3년 이상 보유를 전제로 물건을 매입할 때 장점은 다음과 같습니다. 우선 장기간 보유하므로 무리한 대출을 끌어다 투자하지 않습니다. 둘째로 과거나 현재 가치보다는 미래 가치를 보고 가치 투자를 하기가 쉽습니다. 셋째 성공적인 매도타이밍을 잡을수 있습니다. 부동산도 주식과 마찬가지로 오를때도 있고 내릴 때도 있습니다. 3년 이상 시장을 지켜보며 느긋하고 매도타이밍을 저울질할 수 있어 최소한 ‘무릎’이상에서 팔 수 있습니다. 마음의 여유를 갖고 마음의 속도를 늦출수 있기 때문입니다. 고수들이 지금 좋은 물건을 싸게 사려고 움직이는지 지켜볼 일입니다. 기회는 다시 오지만 자주 오지는 않습니다. -------------------------------------------------------------------------------- <공지사항> 오윤섭의 부자노트가 10월 25일부터 부자되는 블로그-富로그 방식으로 개편됐습니다. 매주 목요일 부자노트 이메일 발송 등 기존 서비스 방식은 그대로 유지하면서 富로그 방식으로 부자노트 독자님에게 더 한발자국 다가갈수 있으면 합니다. 개편 기념으로 부동산으로 부자되기 위해 도움이 될수 있는 책들 '부자되기 추천 책' 코너를 소개하고자 합니다. 많은 성원 바랍니다.

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